De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren (zeer) flink gestegen. In een korte tijd (paar jaar) hebben veel huizenbezitters daardoor een flinke overwaarde gekregen op hun bestaande koopwoning.
Het blijkt dat veel huizenbezitters deze overwaarde (gedeeltelijk) opnemen om een tweede woning te kunnen kopen. Deze tweede woning die dus contant wordt gekocht, wordt in de verhuur gezet. In Amsterdam heeft prins Bernhard van Oranje Nassau meer dan 100 woningen opgekocht en verhuurd!
Leuke inkomsten
Een woning verhuren heeft voordelen, maar natuurlijk ook nadelen. Natuurlijk gaat het om winst maken, dus de huurinkomsten zijn de belangrijkste inkomstenbron. De afgelopen jaren zijn de huren flink gestegen. In de vrije sector zelfs met tientallen procenten. Een huur van meer dan €1.000 is in grote steden normaal geworden.
Wie geld vrijmaakt uit de overwaarde van zijn woning, zal maandelijks hypotheeklasten moeten betalen. De hypotheekrente is flink gedaald. Dit is in het voordeel van de huizenbezitters die een tweede consumptieve hypotheek afsluiten op hun woning.
Keuze van hypotheek
De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar. Bovendien ben je als huizenbezitter afhankelijk van je bank met betrekking tot de hypotheekvorm die je kunt afsluiten. Een aflossingsvrije hypotheek is maandelijks beduidend goedkoper dan een annuïteitenhypotheek. De annuïteitenhypotheek heeft het voordeel dat er maandelijks wordt afgelost.
Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld waarbij er 200.000 euro wordt opgenomen tegen een hypotheekrente van 1,5%.
| Opname overwaarde 200.000 (box 3 hypotheek) |
|---|
| Hypoheekrente |
1,5% |
| Aflossingsvrije hypotheek |
maandlast €250 |
| Annuiteitenhypotheek |
maandlast €690 |
Veel huizenbezitters willen het liefst een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De maandlasten zijn flink lager dan bij de annuïteitenhypotheek. In mijn voorbeeld is het verschil €440 per maand. In 10 jaar tijd is dit bedrag opgelopen naar €52.800.
Aan de andere kant wordt er bij de annuïteitenhypotheek afgelost. De hypotheek na 10 jaar is dan nog 143.500 euro. Het afgeloste bedrag bedraagt 56.500 euro. Onderaan de streep is de verdienste bij de annuïteitenhypotheek meer dan bij een aflossingsvrije hypotheek.
Risico's
Wie een woning gaat verhuren, moet ook nog rekening houden met:
- onderhoud aan de verhuurde woning
- moeite om een goede huurder te vinden
- mogelijke daling huizenprijzen
- mogelijke stijging hypotheekrente
- eventuele veranderingen in belasting Box 3-vermogen
- verkrijgen toestemming V.v.E. (in geval van appartement)
- verzekering van de verhuurde woning
Onderhoud van de woning heeft gedeeltelijk ook te maken met een goede / nette huurder. Een verhuurder zal altijd te maken krijgen met het normale onderhoud van een woning. Een huurder kan er echter voor zorgen dat onderhoudskosten hoger uitvallen. Niemand zit op een huurder te wachten die van de verhuurde woning een bouwval maakt.
Een ander risico is een (flinke) daling van de huizenprijzen. Op de verhuurde woning zit dan wel geen directe hypotheek, maar er is wel via de privéwoning een tweede hypotheek afgesloten. Die kan flink in waarde dalen, waardoor de hypotheek voor deze woning zelfs onder water kan komen te staan. Natuurlijk wordt ook de waarde van de verhuurde woning minder. De huizenbezitter wordt zo dubbel getroffen.
De huizenprijzen kunnen ook dalen doordat de heren en dames in Den Haag een maatregel doorvoeren die de verhuurde woning treffen. Als bijvoorbeeld de Box 3-belasting voor een verhuurde woning flink wordt verhoogd, worden de maandelijkse kosten hoger. Er kan dan zelfs een situatie ontstaan waarbij de maandelijkse kosten hoger worden dan de huurinkomsten.
Toestemming van de bank
Een woning verhuren lijkt leuk, maar er kleven wel degelijk ook risico’s aan. Die nemen toe als op een verhuurde woning nog een hypotheek zit. De bank heeft in de voorwaarden (kleine lettertjes) staan dat zonder hun toestemming de woning niet verhuurd mag worden. Een huizenbezitter moet dus toestemming hebben van zijn bank om zijn woning te verhuren. In de praktijk zullen (bijna) alle banken geen toestemming geven. Toch worden er nog heel veel woning verhuurd zonder toestemming van de bank. De risico’s zijn:
- Bank kan per direct de hypotheek opeisen
- Eventuele overwaarde op de verhuurde woning moet worden verrekend met de fiscus
- Verpande Box 1-polissen
Als een bank er achterkomt dat een woning zonder toestemming is verhuurd, dan krijgt de huizenbezitter de opdracht om de huurder uit de woning te zetten. Dat kan een probleem worden als het getekende huurcontract nog maanden doorloopt. De bank kan in ieder geval de woning opeisen!
De fiscus
Is er sprake van overwaarde van de verhuurde woning, dan zal deze overwaarde verrekend moeten worden met de volgende koopwoning. Wie dit niet doet, heeft over dit bedrag geen renteaftrek. Een huizenbezitter moet dit dus goed doorgeven aan de fiscus om problemen te voorkomen.
Een huizenbezitter met een verpande Box 1-polis doet er verstandig aan eerst zijn hypotheek (intern) om te zetten alvorens te gaan verhuren. De Box 1-spaar / beleggingspolis (bijvoorbeeld spaarhypotheek) wordt dan omgezet naar een annuïteitenhypotheek. De opgebouwde waarde van de Box 1-polis wordt dan in mindering gebracht op de lopende hypotheek. Hierna gaat de hypotheek naar Box 3 omdat de woning wordt verhuurd.
Als een Box 1-polis blijft doorlopen op een verhuurde woning ontstaat er een onprettige situatie. De onbelaste uitkering is niet meer onbelast. De fiscus komt om de hoek kijken en zal de uitkering in Box 1 belasten. Het gaat dan meestal om duizenden euro’s.
Verzekeringen
Wat vaak vergeten wordt, zijn de verzekeringen. De opstalverzekeraar (bij een eengezinswoning) en de inboedelverzekeraar moeten op de hoogte zijn van de verhuur. Als dit niet goed is geregeld, is er geen dekking!
Ik hoef u niet uit te leggen dat de gevolgen groot zijn als er brand ontstaat. Bij een appartement moet ook de V.v.E. worden ingelicht.
Huiswerk
Uit de praktijk blijkt dat steeds meer particuliere huizenbezitters hun woning verhuren. Vaak hebben zij met een makelaar gesproken die voor hen de woning wel wil verhuren voor een leuke prijs. Deze zorgt dan ook voor het huurcontract.
Helaas wordt vaak vergeten de huizenbezitter te wijzen op de nadelen en risico’s. Die komt daar dan pas achter als er iets misgaat. Het is verstandig eerst goed uw huiswerk te doen, alvorens een woning te gaan verhuren.