Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Wereldhave: Week van de Waarheid

Wereldhave: Week van de Waarheid

Vrijdag aanstaande komt de nieuwe ceo van Wereldhave, Matthijs Storm, met zijn strategische plan van aanpak. We zullen daar bij IEX Premium de komende week veel aandacht aan besteden. Vragen die o.a. spelen zijn:

  • Wat gebeurt er met het dividend?
  • Wat is zijn visie op de toekomst van het winkelvastgoed?
  • En hoe krijgt hij die enorme onderwaardering uit het aandeel?

Afgelopen week ging winkelvastgoedfonds Wereldhave ex-dividend. De groep betaalt eind april voor de achtste keer op rij €0,63 uit per kwartaal, daarmee de belofte van de vorige ceo inlossend van een dividend van €2,52 op jaarbasis. 

Video: Wereldhave komt met een nieuw plan 

De jaren daarvoor betaalde Wereldhave zelfs €3,08 per jaar, maar door de verkoop van het Finse winkelcentrum én teruglopende huurinkomsten was dat niet langer haalbaar.

Wellicht herinnert u zich die dag nog: op 2 februari 2018 - wij hielden op die dag een beleggersbijeenkomst bij Euronext - kondigde Wereldhave aan het divdend te verlagen met bijna 20%. 

fugro 

De koers kelderde van €40 naar €30 in een paar dagen tijd en inmiddels, uiteraard met de kennis achteraf, weten we hoe het verder verliep met Wereldhave. Dat €2,52 dividend geeft inmiddels een dividendrendement van 14%. 

Synoniem voor winkelcentra

De teloorgang van Wereldhave loopt parallel met de situatie rond winkelvastgoedfondsen. Afgelopen week sprong de koers van Amazon 10% hoger op beter dan verwachte cijfers en dat is precies wat de winkelvastgoedfondsen pijn doet.  

Amazon sloopt de volledige retailsector en we doen er allemaal aan mee: online is namelijk gewoon makkelijker en vooral goedkoper. Overigens moeten winkels als Albert Heijn niet janken want die deden vroeger precies hetzelfde met de buurtwinkeltjes. Maar dat terzijde. 

fugro 

Consumenten kopen steeds meer online: dachten we eerst nog dat alleen boeken en cd's online gekocht werden, inmiddels is de consument zo gewend aan internetshoppen dat ook moeilijker produkten gemakkelijk online over de toonbank gaan.

De voorbeelden van retailers die het loodje legden zijn legio. Herinnert u zich Macintosh nog? Met grote regelmaat lezen we in de krant over winkelconcepten die het moeilijk hebben. Laatst was ik op een koopavond in de stad en het was er uitgestorven.

Zelfs matrassen en bedden worden steeds meer online verkocht; niets is meer heilig of veilig. Dat betekent dat de retailers creatief moeten zijn: online aanwezigheid is een must en goede service onontbeerlijk. 

De winkelvastgoedfondsen weten tot nog toe de huren redelijk binnen te harken terwijl ook de bezettingsgraden nog met kunst- en vliegwerk op peil worden gehouden. Maar hoe lang is dat houdbaar?

Verkeerde keuze

Wereldhave maakte in 2014 bewust de keuze om op secundaire locaties te gaan zitten. Niet achter Unibail en Klépierre aanhobbelen, maar 'marktleider in de categorie middelgrote winkelcentra' worden, dat was het doel volgens toenmalig topman Dirk Anbeek. 

Begin 2015 kocht WH voor 850 miljoen zes winkelcentra in Frankrijk van Unibail. Het jaar erop verkocht het de kantoren die het had in Frankrijk.  

Land balanswaarde vastgoed (euro) Plaatsen
Nederland 1,5 mrd. Amersfoort, Arnhem, Capelle a/d IJssel, Dordrecht, Eindhoven, Etten-Leur, Geldrop, Heerhugowaard, Hoofddorp, Leiderdorp, Maassluis, Nieuwegein, Purmerend, Roosendaal, Rijswijk, Tilburg, Zoetermeer, Zwolle
Frankrijk 916 mln. Argenteuil, Bordeaux, Le Havre, Rouen, Straatsburg
Belgie 796 mln. Kortrijk, Gent, Genk, Luik, Nijvel, Doornik, Waterloo
Totaal 3,2 mrd  

Wie de cijfers van NSI heeft gezien afgelopen week, weet dat het balletje precies de andere kant op is gaan rollen. De kantorenmarkt is hot op het moment, terwijl winkelvastgoed klap na klap krijgt.

Overdreven afgewaardeerd?

De vraag is of die afwaardering overdreven is. Laten we eens kijken naar de cijfers van Wereldhave. De laatst bekende zijn van juni vorig jaar. De waarde van de portefeuille bedroeg €3,2 miljard. Het equitygedeelte (de LTV is 40%) bedraagt €1.627 miljoen, dat is per aandeel (40,27 mln) €40,37. 

fugro

De beurskoers is momenteel €16,60. Dat betekent dat de beurs het equitygedeelte waardeert op €668 miljoen. Om de hele portefeuille aan deze prijs over te nemen, betaalt een koper dus 668 miljoen, plus de schulden die hij erbij krijgt (€1,3 miljard) is 1,97 miljard. 

Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%. 

Loan-to-Value

De schulden moeten worden gedekt door het vastgoed. De LTV (Loan-To-Value) geeft aan in hoeverre dat het geval is. Bij Wereldhave is de LTV 40% - vaak een grens voor financiers. Afgaande op de waarde die de beurs erop plakt, is de LTV opeens een stuk hoger: 1300/1970 = 66%. Daar worden de bankjes niet blij van. 

fugro 

Nu hoeft de taxatiewaarde niet meteen de beurskoers te volgen, want de beurs is manisch depressief: de ene keer is het alles, de andere keer is het niets. Bij winkelvastgoed wordt NIETS ingeprijsd.

Niettemin komen er wel gewoon huurpenningen binnen (€103 miljoen in H1) en op basis daarvan wordt dan ook de waarde van de winkelpanden getaxeerd. Dat gebeurt door onafhankelijke experts. 

Je kunt daar van alles van vinden, maar die moeten redelijk neutraal blijven en kunnen de huurinkomsten niet negeren. Makkelijker zou het zijn als er her en der vergelijkingsmateriaal was, maar er wordt momenteel weinig tot niets verkocht, dus dat is lastig. 

De oplossing? 

Wereldhave heeft sinds 1 augustus een nieuwe topman. De vorige, Dirk Anbeek, werkt nu voor Landal Green Parks. Zijn opvolger is Matthijs Storm, die bij Kempen een vastgoedportefeuille runde.

 

fugro 

Afbeelding: Matthijs Storm 

Storm zag zelf meer in Unibail dan in Wereldhave, ten tijde van zijn periode bij Kempen. Onderstaand ziet u de tien grootste belangen van het Kempenfonds. Unibail is ook geen winnaar gebleken overigens. 

fugro 

De Fransen vertilden zich aan Amerikaans en Brits vastgoed met de overname van Westfield in een periode waarin wereldwijd winkelvastgoed werd afgewaardeerd.

Half jaar in functie 

In ieder geval, Storm is inmiddels een half jaar in functie en komt aanstaande vrijdag met zijn strategische plan van aanpak. Het wordt hoe dan ook tijd om iets over het dividend te zeggen en beleggers zullen snakken naar een strohalm positiviteit.

Ik kan me niet voorstellen dat het dividend op het huidige niveau blijft. Beter is het om in deze zware tijden meer geld in het bedrijf te houden voor schuldafbouw en investeringen in de winkelcentra.

De winkelcentra zullen gefaseerd verder worden afgewaardeerd en dan is het de vraag of men iets kan met Wereldhave Belgium. Dat heeft een aparte beursnotering, WH heeft er 5,1 miljoen aandelen van (66,5%).

De beurskoers van WH Belgium staat behoorlijk hoog, in de buurt van de NAV, en als dat te gelde kan worden gemaakt ontstaat er een heel andere situatie.

Wat te doen?

De afgelopen jaren hebben veel beleggers zich vergist in Wereldhave. Zelfs ervaren experts als Van Herk waren er te vroeg bij. Het gevaar is nu mee te gaan huilen met de wolven in het bos. 

Het sentiment is extreem negatief waardoor het moeilijk is te denken dat het ook een keer omhoog kan. Ik zie echter weinig ruimte meer omlaag en als Storm ook maar een sprankje hoop, beleving of optimisme kan bieden, kan de wereld er heel anders uitzien.

Vrijdag aanstaande weten we meer. In de middag zal IEX een interview hebben met Matthijs Storm, wat we de week erop zullen publiceren. En uiteraard kunt u bij IEX Premium vrijdagochtend al onze analyse van de plannen van Storm lezen.


Sinds 1 juni 2016 is Nico Inberg verbonden aan IEX. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Inberg kan posities innemen op de financiële markten. Reacties, of vragen?Mail naar nico.inberg@iexgroup.nl.

Column door: Nico Inberg

Sinds 1 juni 2016 is Nico Inberg verbonden aan IEX. Inberg heeft ruim twintig jaar ervaring op de beurs als voormalig partner van handelshuizen Optiver en Cebulon. Volg @nicoinberg op Twitter

Meer over Nico Inberg

Recente columns van Nico Inberg

  1. 13:50 Orange: Dividend terug
  2. 08:15 Omzetherstel bij Pharming 3
  3. 28 okt Vastned: Dividendbeslissing uitgesteld

Gerelateerd

Reacties

20 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 6 Branco P 2 februari 2020 10:19
    LTV 40% bij banken vaak een grenswaarde? Dat is niet juist, eerder ligt de maximaal door banken geaccepteerde LTV tussen 60% en 70%. Pas bij overschrijding daarvan mogen banken overgaan tot het eisen van extra aflossing en/of een extra renteopslag. Naar de beurskoers mogen banken daarbij niet kijken, alleen van belang is wat de taxateur opschrijft, en dat is maar goed ook.

    Houd het bij Wereldhave voor het gemak maar even op 60%. Die 40%, dat is het percentage waar beleggers vaak aan vasthouden als belangrijke grenswaarde. Ga je over de 40%, dan hoor je beleggers ineens moord en brand schreeuwen, vaak tot het spastische af. Dan is 39% helemaal prima, maar 41% is ineens levensbedreigend... Slaat nergens op natuurlijk, maar zou gaan die dingen :-)
  2. Manofaction 2 februari 2020 12:49
    BTW voor Alibaba en Amazon, deze en kornuiten gewoon belasting laten betalen en gemeennten het recht ontnemen op parkeerbelasting. Dan komen de winkels terug, want met een 'terugstuur' ratio van 45 %, houden internet bedrijven het dan ook niet langer vol. Het is dus , met name, de Nederlandse overheid ( belastingparadijs Nederland ? Voor wei ?), )die dit in de hand werkt. Ga maar eens met de winkeliers praten. Wij hebben zowel winkels gehad, als dat we nu met internetshops werken, dus ik ken het probleem. Echter het kabinet besloot in tegendeel maar even naar 9% btw te gaan. Men had de BTW voor fysieke shops moeten verlagen en de belastingen voor internet leveringen verhogen, Te gek voor woorden, dat Alibaba nauwelijks belasting betaald en de winkelier op de hoek het niet meer bol kan werken. Wanbeleid ten top. Ouderen moeten langer thuisblijven , maar dorpen en steden verliezen hun inkoopmogelijkheden. Busjes vervuilen het milieu meer dan ooit en parkeertarieven zijn hoger dan de prijzen van hotelkamer m2's.
  3. forum rang 6 junkyard 2 februari 2020 13:05
    Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

    WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
    Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.
  4. forum rang 4 Tilburg013 2 februari 2020 13:15
    quote:

    junkyard schreef op 2 februari 2020 13:05:


    Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

    WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
    Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.


    De LTV grens ligt voor WHV op 60% dat ze zelf een grens van 40% LTV aan willen houden getuigd van verstandig financieringsbeleid. Een tijdelijke overschrijding van de gewenste LTV (40%) leidt natuurlijk niet direct tot een downgrade bij rating agencies of direct tot rente opslagen.
  5. forum rang 6 junkyard 2 februari 2020 13:27
    quote:

    Tilburg013 schreef op 2 februari 2020 13:15:


    [...]

    De LTV grens ligt voor WHV op 60% dat ze zelf een grens van 40% LTV aan willen houden getuigd van verstandig financieringsbeleid. Een tijdelijke overschrijding van de gewenste LTV (40%) leidt natuurlijk niet direct tot een downgrade bij rating agencies of direct tot rente opslagen.


    Een tijdelijke overschrijding is inderdaad niet dramatisch, als WHV een duidelijk plan heeft hoe de LTV wordt verlaagd. Dit plan wordt lastig, vanwege moeilijk verkoopbaar vastgoed. Er zijn meerdere partijen op zoek naar een verkoop van retail vastgoed, en het aantal investeerders is schaars. Als bij verder dalende boekwaarden meer partijen 'gedwongen' moeten verkopen, dan kunnen boekwaarden een extra tik naar beneden krijgen.

    Een dividend payout van 90%+ hanteren bij vastgoed wat doorlopende (huur/waarde)krimp toont met extra investeringsbehoefte (t.b.v. herontwikkelingen) om te kunnen blijven verhuren getuigt niet van verstandig financieringsbeleid.

    Ik ben zeer benieuwd wat de nieuwe CEO verstandig acht.
  6. forum rang 6 junkyard 2 februari 2020 13:29
    www.moodys.com/research/Moodys-change...


    WHAT COULD CHANGE THE RATINGS DOWN

    We would consider downgrading Wereldhave's rating if effective leverage sustained above 40%, Fixed-charge coverage sustained below 3x; or the company fails to stabilise operating performance such as LfL rental income, tenant, sales, occupancy and footfall.
  7. forum rang 6 Erny 2 februari 2020 18:33
    Wereldhave moet niet zo eenzijdig mikken op alleen maar winkelvastgoed, maar ook eens gaan nadenken over logistiek vastgoed en de kantorenmarkt. Of het ontwikkelen van woonappartementen. Maar blijven wedden op dat ene kreupele paard brengt veel te veel risico met zich mee. In het geval van logistiek vastgoed kan dan bovendien ook worden meegelift op het succes van online verkoop. Maar ik vrees dat dit te laat is en de concurrentie inmiddels te groot.
  8. forum rang 6 Branco P 3 februari 2020 08:24
    quote:

    junkyard schreef op 2 februari 2020 13:05:


    Aardige update! Het zijn interessante tijden voor winkelvastgoed, komende weken benieuwd naar strategische reactie van management (ECP, URW, Vastned, WHV, Klepierre).

    WHV hanteert niet voor niets een max LTV van 40%, nieuwe financiering ophalen wordt lastig als WHV deze grens overschrijdt. En (her)financiering blijft noodzakelijk voor WHV, zeker door het onverkoopbare vastgoed. Als WHV een hogere LTV accepteert, dan volgt een downgrade van de credit rating (Moody's) en is WHV niet langer 'investment grade'. Een plek waar je niet wilt belanden.
    Dat wil niet zeggen dat vreemd vermogen verstrekkers per direct het vastgoed zullen uitwinnen bij een LTV boven de 40%. Het raken van schuld convenanten komt pas later in zicht. Hier wil je nooit belanden (zie Intu Properties) als aandeelhouder, je belangen worden door vreemd vermogen verstrekkers opzij geschoven.


    Misschien doet WHV er verstandig aan om de credit ratings vaarwel te zeggen. Ze zullen nu toch sowieso geen financieringen op holdingniveau meer kunnen krijgen tegen gunstige tarieven, of wel? Waarom dan nog meedraaien in dat ratinggebeuren?

    Op zich heeft Wereldhave met name winkelcentra in de verkeerde steden, steden die vlees nog vis zijn, met verzorgingsgebieden onder 100.000 inwoners. Daar zit je op de langere termijn niet lekker. Echter, dat wat ze dan aan bezit hebben binnen zo'n kleine stad is meestal wel het beste winkelgebied van het stadje... dus als Wereldhave durft te stunten met huurniveaus en grote huurincentives, dan kunnen ze uit de omliggende winkelstraten nog de goede winkeliers wegtrekken. Daarbij moet je de volledige verbouwing van zo'n winkel ook betalen, want winkeliers en winkelketens krijgen op dit moment (in Nederland) geen financieringen meer van banken, dat wist mij gisteren een vastgoedcollega te vertellen die veel voor winkeliers optreedt bij huuronderhandelingen. Dus de banken spelen ook weer een ongelukkige rol in dit verhaal.
  9. forum rang 4 The Third Way... 3 februari 2020 12:58
    Overdreven afgewaardeerd?

    De vraag is of die afwaardering overdreven is. Laten we eens kijken naar de cijfers van Wereldhave. De laatstbekende zijn van juni vorig jaar. De waarde van de portefeuille bedroeg €3,2 miljard. Het equity gedeelte (de LTV is 40%) bedraagt €1.627 miljoen, dat is per aandeel (40,27 mln) €40,37.

    De beurskoers is momenteel €16,60. Dat betekent dat de beurs het equity gedeelte waardeert op €668 miljoen. Om de hele portefeuille op deze prijs over te nemen, betaalt een koper dus 668 miljoen, plus de schulden die hij erbij krijgt (€1,3 miljard) is 1,97 miljard.

    Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%.


    De laatste zin is fout in onze context.

    Indien iemand het gehele bedrijf koopt is het goed berekend. Maar indien "wij van de IEX" als individuele retailbelegger een aandeel kopen aan e16 ipv. e40, dan is de korting maar liefst 60%.

    Verschil tussen Enterprise Value en Market Cap, oftewel de 100% v/d banken...


  10. forum rang 5 Bowski 3 februari 2020 16:04
    Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%.

    Niettemin komen er wel gewoon huurpenningen binnen (€103 miljoen in H1) en op basis daarvan wordt dan ook de waarde van de winkelpanden getaxeerd. Dat gebeurt door onafhankelijke experts.


    We ontvangen dus (nog) ruim €200 miljoen/jaar aan huurpenningen.
    Van dat geld moeten we onderhoud, beheer en de bank betalen.

    10 jaar geleden eiste mijn o.g. koper 8% van de koopprijs als huuropbrengst.
    Inmiddels zijn de hypotheekrentes lager, bijvoorbeeld 2% ipv 4%.
    Ik zou nu toch minimaal 6% van de waarde als huurpenningen willen hebben.
    Zeker gezien de bank niet de enige kostenpost is.
    Daarmee is WHV wat mij betreft hooguit €200m/.06 = €3.333 miljoen waard.
    De getaxeerde waarde zit daar dus in de buurt.

    Aangezien er ook nog geld gestoken moet worden in onderhoud, beheer en vooral in wijziging/aanpassing lijkt me dit geen vetpot. De beurs prijst hiervoor m.i. terecht een flink bedrag in.
  11. forum rang 6 junkyard 3 februari 2020 23:48
    quote:

    Branco P schreef op 3 februari 2020 08:24:


    [...]

    Misschien doet WHV er verstandig aan om de credit ratings vaarwel te zeggen. Ze zullen nu toch sowieso geen financieringen op holdingniveau meer kunnen krijgen tegen gunstige tarieven, of wel? Waarom dan nog meedraaien in dat ratinggebeuren?



    Mee eens dat het alleen zin heeft om een credit rating aan te vragen (en hiervoor te betalen) als er een goede rating uit komt rollen. Anders beter om te financiering d.m.v. bijvoorbeeld hypotheken (zoals ECP).

    De financieringstructuur is niet zomaar om te gooien, en een dure aangelegenheid. WHV heeft enkele langlopende bonds in de markt geplaatst op concern niveau (op basis van WHV credit rating), nu plots werken met hypotheken op winkelcentra ontneemt deze obligatiehouders zekerheid. Dit is vast niet toegestaan vanuit de financieringsvoorwaarden, waarin hoogstwaarschijnlijk ook is vermeld dat een credit rating verplicht is.
  12. victory advies 7 februari 2020 09:48
    Goedemorgen,

    Crash Wereldhave is koopmoment


    Beleid van Storm is prima. Binnen de analyze is Frankrijk de zwakste schakel en ook het meest gevoelig voor verder druk vanuit internet sales (inwoners/afstand per km2). Verkoop geeft liquiditeiten waarmee de ltv nog gunstiger wordt dan deze al is.

    Koers is nu 15,6 en u krijgt dus niet alleen € 0,63 dividend uitkering van 2019 maar ook nog eens € 1,75,- voor 2020 is € 1,95 voor de komende 3 kwartalen. Dat is 12,5% rendement het komend jaar op zeker.

    Voor wie een beeld wil hebben wat de hedgefondsen doen met wereldhave zie bijlage. Bij elk pijltje is er een melding in het shortsell register. Dit heeft dus niets van doen met normaal zaken doen of de reële waarde van een fonds maar is m.i. manipulatie van derden.

    De enige oplossing is een oplopende koers. Ik adviseer Wereldhave om met deze koers eigen aandelen in te kopen immers het fundament van Wereldhave is en was zeer winstgevend. De vastgoed correctie factor gaat vanzelf weer de andere kant op als de uitdunning van het winkelpark klaar is. Met deze positie zal Wereldhave met kop en schouders boven de rest uit blijven steken.

    U snapt het al....ik heb weer bijgekocht.

    Ik wens u allen een fijne dag
20 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Gerelateerde instrumenten

  1. Eurocommercial Properties 9,300 16:34
    -0,080
    -0,85%
  2. UNIBAIL-RODAMCO-WESTFIELD 33,500 16:33
    -0,260
    -0,77%
  3. Vastned 22,200 16:24
    -0,550
    -2,42%
  4. Wereldhave 7,955 16:29
    -0,070
    -0,87%
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare