Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Huizenprijzen en NHG 2020

Huizenprijzen en NHG 2020

Een steeds hoger percentage van het inkomen gaat naar wonen. En de subsidie loopt altijd achter de feiten aan.

Volgens de NVM was de gemiddelde huizenprijs voor een bestaande woning in het derde kwartaal van 2019 €313.000. Voor een nieuwbouwwoning moet flink meer betaald worden. De gemiddelde huizenprijs is in het derde kwartaal van 2019 zelfs €391.000.

Ik heb berekend wat de bruto maandlasten zijn als iemand een bestaande woning / nieuwbouwwoning koopt en de rente voor 10 / 20 jaar vastzet.

Situatie 1: Bestaande woning, koopprijs €310.000 (hypotheek met NHG)
Rente 10 jaar vast is 1,10%, bruto €1.011
Rente 20 jaar vast is 1,55%, bruto €1.077
Gezamenlijk inkomen moet globaal €60.000 / €65.000 zijn (afhankelijk van de samenstelling)

Situatie 2: Nieuwbouwwoning, koopprijs incl. meerwerk 400.000 (hypotheek zonder NHG)
Rente 10 jaar vast is 1,55%, bruto €1.390
Rente 20 jaar vast is 1,90%, bruto €1.459
Gezamenlijk inkomen moet minimaal €75.000 / €80.000 zijn (afhankelijk van de samenstelling)

Bestaande woning

In situatie 1 wordt een bestaande woning gekocht. De koopprijs heb ik op €310.000 genomen. Dit is namelijk in 2020 de kostengrens van NHG geworden. De bruto maandlasten voor een annuïteitenhypotheek zijn dan tussen de €1.000 en €1.100. Deze huizenbezitter ontvangt dan maandelijks nog wat terug van de fiscus.

Om deze woning te kopen, moet het gezamenlijke inkomen tussen de €60.000 en €65.000 zijn. De gemiddelde huurprijs is op het ogenblik €775. In veel steden moet al snel meer dan €1.000 betaald worden voor een redelijke huurwoning. Het is logisch dat veel huizenzoekers een woning willen kopen.

Nieuwbouwwoning

In situatie 2 wordt er een nieuwbouwwoning gekocht. De gemiddelde prijs is €391.000. Daar komt nog meerwerk bij, om de standaardkeuken en -douche te verbouwen. In de praktijk komen er vaak nog tienduizenden euro’s bij. Ik ben in mijn berekening uitgegaan van een krappe €400.000.

Het gezamenlijk inkomen moet dan tussen de €75.000 en €80.000 zijn. Je ziet dat steeds minder mensen een nieuwbouwwoning kunnen kopen.

Nibud: huizen minder betaalbaar

Volgens het Nibud kunnen we een hogere hypotheek krijgen. U moet nog niet gaan juichen want dit is alleen van toepassing als u een loonsverhoging krijgt van 2,5%! Het Nibud gaat er namelijk vanuit dat iedereen deze loonsverhoging gaat krijgen. Het wordt dus tijd dat u even langs uw baas wandelt.

Het Nibud heeft diverse voorbeeldberekeningen gemaakt om te laten zien hoeveel hypotheek er mogelijk is in bepaalde situaties vanaf 2020.

Klik om te vergroten

Op het eerste gezicht is een hogere hypotheek natuurlijk positief voor de huizenzoekers. Maar de huizenprijzen stijgen ook nog steeds. Als de huizenprijzen meer stijgen dan het hogere hypotheekbedrag dan is er per saldo sprake van achteruitgang.

Tweeverdieners opgelet

Bij de alleenstaande met een inkomen van €35.000 is er achteruitgang als de koopwoning van €153.606 (in 2019) met meer dan 5% in waarde stijgt in 2020. Bij de alleenstaande met een inkomen van €50.000 is er achteruitgang als de koopwoning van €224.54 (in 2019) met slechts 2,5% in waarde stijgt in 2020.

Het Nibud heeft nog wel geadviseerd om bij tweeverdieners bij het bepalen van het financieringslastpercentage het tweede inkomen in 2020 voor 80% mee te laten tellen. In 2019 telt het tweede inkomen nog voor 70% mee. Tweeverdieners kunnen straks dus meer lenen voor een huis.

Ik ben wel van mening dat er steeds meer risico ontstaat door een groter percentage van het tweede inkomen mee te nemen. Er hoeft maar iets te gebeuren (inkomensdaling) en de hypotheek is niet meer betaalbaar.

 


Vanaf 2020 zijn er wat wijzigingen bij NHG.

  • Maximale NHG hypotheek wordt €310.000 (inclusief energiebesparende voorzieningen: €328.600)
  • Hypotheek oversluiten naar NHG is alleen nog mogelijk als waarde woning lager is dan €310.000

Kostengrens NHG

De kostengrens van NHG stijgt vanwege de stijgende huizenprijzen. Voor het bepalen van de kostengrens voor 2020 wordt namelijk de gemiddelde huizenprijs genomen over de maanden juni (€301.736), juli (€309.689) en augustus (€316.183) van 2019.

In augustus was de gemiddelde huizenprijs van €316.183 al hoger dan de kostengrens die NHG per 2020 gaat hanteren. Ook de komende maanden zullen de huizenprijzen nog verder stijgen.

Bij stijgende huizenprijzen vist NHG altijd achter het net. Ik bedoel hiermee dat de door hen gehanteerde kostengrens altijd lager is dan de gemiddelde huizenprijs in het betreffende kalenderjaar. Dit betekent dat een grote groep kopers in 2020 geen gebruik kan maken van NHG.

Oversluiten naar NHG

De grootste verandering heeft NHG doorgevoerd bij het oversluiten van een hypotheek zonder NHG naar een hypotheek met NHG.

Tot 2020 kan iedereen zijn hypotheek oversluiten naar NHG ook al is de waarde van de woning hoger dan de kostengrens (in 2019 is deze €290.000). Ook bestaande huizenbezitters met een waarde van hun woning van bijvoorbeeld €400.000 kunnen hun hypotheek oversluiten. Hierbij moest de nieuwe NHG hypotheek dan niet hoger zijn dan €290.000.

Vanaf 2020 mag de waarde van de woning niet hoger zijn dan €310.000. Een grote groep huizenbezitters zal hierdoor de lopende hypotheek niet kunnen oversluiten naar een hypotheek met NHG.

Taxatie van belang

Er gaan ook vreemde situaties ontstaan van huizenbezitters die nu een woning hebben met bijvoorbeeld een waarde van rond de €320.000 – €350.000. Deze zullen expliciet aan taxateurs gaan vragen om hun woning lager te laten taxeren naar een bedrag van €310.000, zodat ze wel voor NHG in aanmerking komen. NHG zal dit volgend jaar zeker gaan tegenkomen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 09 okt Waarom zou u uw hypotheekrente vastzetten? 17
  2. 25 sep Scheiden kost altijd geld 9
  3. 11 sep Kabinet denkt over afschaffen hypotheekrenteaftrek 30

Gerelateerd

Reacties

28 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 6 aandeeltje! 22 november 2019 17:56
    quote:

    Uzernaam schreef op 22 november 2019 13:39:


    Ik kreeg eind 2017 geen NHG omdat huiswaarde boven 245.000 lag.
    Nu 2 jaar later is NHG 310.000 en valt hij erin. Klopt het dat ik ~10.000 euro oversluitkosten moet betalen om NHG te krijgen? Dan kan ik het net zo goed aflossen en van de rentekorting gebruik maken.

    Klopt voor zver je het alleen 'financieel' bekijkt.
  2. Mugje 23 november 2019 01:02
    Ergste is dat de Overheid bij deze lage rente nog altijd de hra in stand houdt. Een gemiste kans. Koopwoningen zijn eigenlijk met hra net zo (on)betaalbaar als zonder hra, alleen liggen de bedragen op een veel hoger niveau. Wie kan dat ooit nog terugbetalen?? Probeer maar eens een ton bij elkaar te sparen, dat lukken er niet veel. En dan wel een veelvoud af gaan lossen?? In de toekomst komt er geheid weer een daling in de woningmarkt en dan ze allemaal weer zielig en moeten weer geholpen worden. Misschien ook eens tijd om kleinere huizen te gaan bouwen, daar kan je er meer van bouwen en die zijn ook beter betaalbaar.
  3. forum rang 4 pffffff 23 november 2019 01:52
    heb het er jaren geleden vaak over gehad met jos, toen de prijzen dalende waren . huizenprijzen gaan omhoog !! wen er nu eens aan >> dat is al eeuwen zo !!
    Ja en als nu de rente fors stijgt word het weer huilie huilie en waarschijnlijk weer wat dalen . die sukkels allemaal te laat gekocht !!
    waarom niet 5 jaar geleden gekocht toen halve dorpen te koop stonden ? bangmakerij toen van oa jos . niemand durfde te kopen . dan waren de dalen niet zo diep geweest .. lijkt de beurs wel (: altijd overdreven reacties
  4. Atari 23 november 2019 13:38
    De markt gaat naar de haaien. Schuldenberg stijgt en consumenten nemen risico's. Gaan volop overwaarde opnemen voor domme uitgaven. Ook zien we steeds meer klanten hun kredieten herfinancieren in de hypotheek. Kortom we zijn weer bij af. Laatst een klant gezien die heeft de lening 3 keer overgesloten en hij was al 20 jaar bezig. Nu wilde hij weer gaan verbouwen want tja alles aan het huis is weer verrot en de banken en adviseurs schreeuwen je toe de overwaarde op te nemen. Deze arme klant zit op een LTV van 98%. Kortom geen kont afgelost. Maar wel rijdend in een mooie auto en het huis is inmiddels al 3x volledig verbouwd omdat vrouwlief dat wilde. De consumptieve leningen van alle steeds weer opnieuw gekochte inrichting moest ook mee worden genomen. Dus met andere woorden dit is het domme volk wat het advies van Rutte te letterlijk heeft genomen. Uiteindelijk worden ze zelf genomen! Hahahahahahahhahaha, de geld ezels van de economie!
  5. Atari 23 november 2019 20:40
    Ik verdien juist geld op al die domme geld ezels. Ze mogen als junkies zichzelf kapot lenen. Zolang ik er maar op verdien! Laat ze lekker alles lenen en vooral niks sparen of aflossen. De economie moet tenslotte draaien. Net als het kapitalistische systeem. De consumptieve honger moet gestild worden. Tegenwoordig begint het al met de jeugd......het is zien en gezien worden alles gaat op afbetaling......hahahahahahaha .....als de politiek wil dat je iets moet doen moet je gaan oppassen. Hahahahah
  6. forum rang 5 bik 24 november 2019 13:15
    Tsja,je hoeft geen econoom te zijn,om te zien dat het weer dezelfde kant opgaat als in 2007. Lenen-Lenen-Betalen-Betalen. Net zoals de prijzen die de pan uitrijzen. Alles graait en grijpt alweer wild om zich heen,incl. De Banken. Greed stays Good. Neem nog een verzekering en een grendel op de deur. Vluchten kan niet meer!!! GR.
  7. forum rang 5 Dead cat bounce 25 november 2019 13:05
    Ben ik dan de enige die denkt dat huizenprijzen de komende 50 jaar alleen maar omhoog gaan ?

    1 rente staat laag gaat dit omhoog zijn er geen verkopers meer wel kopers
    2 vertel me in welke grote stad buiten Nederland met de voorzieningen van Nederland je zo goedkoop een woning kan kopen ?
    3 Er komen elk jaar 100.000 Nederlanders bij hoe ga je daar tegenop bouwen ?
    Na mij mening is de prijs van een woning ( vooral die in de stad ) veel te laag
    en zullen de woningen met een top locatie minimaal verdubbelen misschien 3 keer zo duur worden
    Dus koop nu het nog goedkoop is !!!!!!!
  8. Atari 25 november 2019 15:19
    Nee alleen ezels kopen nu en lenen nu er op los. Ze gaan los op de lage rente. Ze vergeten af te lossen en te sparen. Nemen de leningen mee het graf in. Ze hebben wel allemaal de economie gestimuleerd. Want consumenten willen nu alles op de pof doen. We worden een soort Griekenland. Als de rente omhoog gaat valt de helft van de consumenten om
  9. forum rang 6 Flappie 23 25 november 2019 22:58
    quote:

    Atari schreef op 25 november 2019 15:19:


    Nee alleen ezels kopen nu en lenen nu er op los. Ze gaan los op de lage rente. Ze vergeten af te lossen en te sparen. Nemen de leningen mee het graf in. Ze hebben wel allemaal de economie gestimuleerd. Want consumenten willen nu alles op de pof doen. We worden een soort Griekenland. Als de rente omhoog gaat valt de helft van de consumenten om


    Dat is dan ook precies de reden waarom de rente niet omhoog gaat.........
  10. forum rang 6 Knight V 26 november 2019 22:27
    quote:

    deflationist schreef op 22 november 2019 11:30:


    Het is een grote puinzooi dankzij het lage rente beleid van centrale banken wereldwijd.


    Het is 1 grote puinhoop door de Euro.

    Wat was een modaal inkomen in guldens tijd ?.
    75.000 gulden was dat oftwel 35.000 Euro.

    Modaal inkomen betekende dat je 2x meer verdiende dan de gewone nederlander. Je behoorde tot de elite groep toch ?.

    En nu met 35.000 euro word je niet meer gezien als een modaal inkomen want met 35.000 euro kan je niet eens een huurhuis betalen van 1.000 euro of een huis kopen van 300.000 euro.

    Met 75.000 euro kun je dat nu wel, dus de euro is gewoon gelijk getrokken met de gulden (75.000 modaal) terwijl je eigenlijk dit zou kunnen financieren met 35.000 euro aan jaarinkomen.

    Huizenmarkt is een bubbel geworden.

    Simpel voorbeeld voor modaal inkomen.

    Alleenverdiener:
    75.000 gulden x 6 jaarsalaris is 450.000 hypo
    35.000 euro x 6 jaarsalaris is 210.000 hypo.

    Nu moeten wij dus 75.000 euro aan een gezamenlijk inkomen hebben om een woning van 400.000 (880.000 gulden) euro te kunnen kopen ???

    Waar ging het mis ?
    Waarom verdienen de alleenverdieners met 75.000 gulden niet 75.000 euro ???
    Als andere prijzen zijn gestegen naar de niveau van de guldens..

    Kopje koffie 2,50 gulden is nu 2,50 euro
    Patatje 2,25 gulden is 2,25 euro
    Enz..
    Salaris...
    75.000 gulden is geen 75.000 euro geworden ! Maar daarentegen.
    Huishuur
    800 gulden is nu 800 euro.
    Parkeerbon
    75 gulden is nu 75 euro.

    Helaas krijgt het niet de aandacht omdat wij elkaar corrigeren dat je niet meer moet vergelijken. Dit zeggen we, zodra het negatiefs uitpakt.

    Daarom zal ons probleem nooit worden erkend als wij erom heen draaien en alles goed praten wat krom is.





  11. knax63 26 november 2019 22:35
    Door de krediet kraan vol open te zetten. Kunnen de huizenprijzen stijgen, vooral in de grote steden waar ook een gebrek is aan woningen.
    Mensen.krijgenpeilijker een.lenong bij de bank dus moeten vaker gaan huren. Beleggers stappen massaal in onroerend goed omdat rente op de bank 0% is en huizen veel meer opleveren 6% mininus 3,3%. Als je dan jaar erop paar procent meer krijgt door huurstijging. En minder rente betaald door aflossing. Stijgt je rendement nog meer.
    De rente kan niet meer omhoog dan worden financieringslasten te
    Hoog voor staatsobligaties.
    Overheden vallen dan door de mand.
    Ecb invloed is dat rente ca 140 basispunten hoger is.
    Negatieve rente wijst op overschot aan geld dat door ECB in systeem gepompt is. Bij effect is huizen prijzen vrandering
28 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, NHG, Nibud, woonlasten
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare