Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

(On)zin van het taxatierapport

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 20 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar! 13
  2. 06 nov Huizenprijzen gaan dalen, volgens de banken 28
  3. 23 okt Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek 20

Reacties

19 Posts
| Omlaag ↓
  1. info_124 11 oktober 2019 13:10
    Men slaat er maar een slag naar.
    Huis van de buren verkocht voor € 785k. Hun tuin is 53 m2 of 5,4% groter als de onze, hun huis 1.5m2 resp 3,5m3 groter, doch wij hebben een 195 m2 souterrain erbij. 2.3 mtr hoog incl 12 buitenramen, en separate buitentrap. De NVM-makelaar schatte ons huis op slechts € 565K. Anderen op € 945k. Wat een partij onkunde.
  2. Peak 11 oktober 2019 14:36
    Ik vroeg destijds bij aankoop om een werkelijke waarde opgaaf door de taxateur. Met andere woorden als de vraagprijs te hoog zou zijn dan zou ik er vrede mee hebben dat de koop niet door zou kunnen gaan.
    Daar begrepen adviseur en taxateur niets van... Nog nooit meegemaakt... Ze vroegen; wil je de woning nou wel of niet kunnen kopen ? Ik denk dat nederlandse hypotheekbanken op een tijdbommetje zitten van veel te hoog gewaardeerd onderpand. Daarom de rush en push op extra aflossen, dan wordt de "pijn" wat meer bij de argeloze consument gelegd. In deze overgangsperiode wordt de schaarste nog even hoog gehouden door weinig nieuwbouw af te leveren en geen bouwgrond beschikbaar te stellen. Een grote orkestratie om de banken maar te pleasen. Je denkt dat je in een vrije land met marktwerking leeft. Forget about it !
  3. Jos Koets 11 oktober 2019 23:35
    quote:

    info_124 schreef op 11 oktober 2019 13:10:


    Men slaat er maar een slag naar.
    Huis van de buren verkocht voor € 785k. Hun tuin is 53 m2 of 5,4% groter als de onze, hun huis 1.5m2 resp 3,5m3 groter, doch wij hebben een 195 m2 souterrain erbij. 2.3 mtr hoog incl 12 buitenramen, en separate buitentrap. De NVM-makelaar schatte ons huis op slechts € 565K. Anderen op € 945k. Wat een partij onkunde.


    Onkunde of trucje.
    Zou die makelaar van 565.000 euro geen vriendje hebben gehad die jouw huis had willen kopen en daarna weer door verkopen (voor 945.000 euro). Gebeurt vaker namelijk, maar is moeilijk aan te tonen.
  4. forum rang 7 Leefloon 12 oktober 2019 03:22
    quote:

    flatliner schreef op 11 oktober 2019 13:36:

    Als een huis voor 3 ton wordt verkocht, dan is dat toch ook de waarde van die woning op dat moment. Dat is waar de markt het huis immers op waardeert, anders was het niet voor dat bedrag verkocht.

    Met zo'n redenering zijn te koop staande huizen waardeloos, "want er is niemand die er daadwerkelijk een cent voor geeft". De transactieprijs wordt wel als waarde gehanteerd, maar het is niet zo dat de ene koper de markt vertegenwoordigde. Daarom heeft men het ook over marktwaarde, en niet over waarde. Anders gesteld, je kunt als een koper een veelvoud van de waarde betalen voor gegarandeerd bijna waardeloze aandelen. Marktwaarde: veelvoud: Waarde: bijna €0,00. Het voorvoegsel, markt, geeft aan dat het niet over "de" waarde gaat en dat een grootste gek een rol kan spelen. Kan.

    Je kunt er je voordeel mee proberen te doen door anoniem bij een veilinghuis met een fixed fee miljoenen, op papier van je partner geleend, te bieden op een geschikt kunstwerk van je partner. En dan maar hopen dat een persberichtje van het veilinghuis het internationale of nationale nieuws haalt, om zo de kunstwereld en kandidaat-kopers te overdonderen. Een Ans Markus, Damien Hurst maar ook dure flessen doorverkochte vieze wijn in een zware wijnfles zouden zomaar exponenten van dergelijke, iets anders uitgevoerde marketing kunnen zijn. Hoge marktwaarde, met de suggestie van een hoge waarde.
  5. forum rang 7 Leefloon 12 oktober 2019 09:26
    Het zwakste punt van al dan niet commercieel vastgoed van beleggers (en dergelijke) is dat langdurige leegstand te weinig effect heeft op de boekwaarde. Zelfs bij woningen hoeft afboeken op een onverkoopbaar nieuw gedrocht niet, zodat dat jarenlang probleemloos leeg kan staan. De boekwaarde kan meestijgen met de markt, zonder dat de gelukkige eigenaar hoeft af te boeken via een lagere vraagprijs. Daar zal de grootste zeepbel zitten.
  6. StockScanner 13 oktober 2019 08:57
    De willekeur van taxaties en gaat ook op voor WOZ waardebepalingen. Dan is het de gemeente die creatief bezig is. Ons pand 1,2 mio en identiek pand van de buren 1,6 mio. Het failliet van het huidige waarderingssyteem is overduidelijk. Wat mij betreft het waarderingssysteem van taxateurs en gemeentes herzien en de factor markttendensen er uit halen. Meer op reëele onderliggende waardes taxeren.
  7. GrandmasterC 13 oktober 2019 13:38
    Inderdaad de WOZ klopt ook niet veel van en hangt duidelijk af van de laatste verkoopprijs. Een recent verkocht huis tegenover ons heeft een veel hoger WOZ waarde dan ons huis, dat 20 jaar geleden werd gekocht, terwijl het, m.i. minder fraai is en niet meer te bieden heeft, eerder minder.
  8. kuddedier 13 oktober 2019 14:58
    quote:

    flatliner schreef op 11 oktober 2019 13:36:


    Als een huis voor 3 ton wordt verkocht, dan is dat toch ook de waarde van die woning op dat moment. Dat is waar de markt het huis immers op waardeert, anders was het niet voor dat bedrag verkocht.


    Helemaal mee eens, een transactie waarde heeft veel meer waarde dan al die luchtfietserijen van zogenaamde experts. Vergelijk het met de aandelenmarkt, er zijn heel veel experts die een 'koersdoel' geven, maar uiteindelijk is wat er op het boord staat de waarde die telt..

    En als banken zo graag een extra indicatie willen hebben voor de hypotheek om fraude te voorkomen kunnen ze gewoon de Woz waarde gebruiken met een marge van +/-15%
  9. kuddedier 13 oktober 2019 15:19
    quote:

    StockScanner schreef op 13 oktober 2019 08:57:


    De willekeur van taxaties en gaat ook op voor WOZ waardebepalingen. Dan is het de gemeente die creatief bezig is. Ons pand 1,2 mio en identiek pand van de buren 1,6 mio. Het failliet van het huidige waarderingssyteem is overduidelijk. Wat mij betreft het waarderingssysteem van taxateurs en gemeentes herzien en de factor markttendensen er uit halen. Meer op reëele onderliggende waardes taxeren.


    De enige reëele onderliggende waarde van een huis is de waarde van de gerycelde grondstoffen die verkocht kunnnen worden op het moment dat het huis afgebroken wordt. Alle overige waarde is de waarde die de potentieele koper aan het huis toekend, dit is dus emotie.
  10. forum rang 6 Knight V 14 oktober 2019 07:57
    Polder model in NL.
    Je kunt overal kritiek leveren.
    Als je taxateurs weer onder de loep neemt, dan ben je subjectief bezig om de boel te chargeren.

    Als DNB echt serieus wilt zijn, laten ze de studies analyseren van klimaat en stikstof kwesties.

    Dit gaat de gemeenschap aan en het gaat miljarden kosten.

    De vraag is of de berekeningen goed zijn en studie kloppen.


  11. forum rang 4 geobeo 14 oktober 2019 13:35
    quote:

    schreef:

    In 33% van de gevallen is de taxatiewaarde exact gelijk aan de koopsom (tot de euro nauwkeurig)


    Is dat niet gewoon de enige juiste taxatie?

    De waarde van een huis (of voor wat dan ook) is toch gewoon wat de gek er voor geeft (of wat de verkopende gek er voor wil hebben en krijgt bij verkoop)?!

    Ik weet niets van de huizenmarkt, maar waarom zou dat daar niet zo werken?

    Wat betekend "te" duur of "te" goedkoop op de huizenmarkt? De prijs van een huis heeft toch vrij weinig te maken met de intrinsieke waarde ervan? Hoe bepaal je dan de "juiste" waarde als dat niet is wat de gek ervoor geeft?!

    Of om het anders te stellen: wat hadden banken dan in godesnaam verwacht van taxateurs?
  12. B-rood belegger 14 oktober 2019 17:23
    taxatierapport... kosten EUR 500.
    hypotheekadvies vd bank... kosten EUR 1,500
    hypo adviseur... kosten EUR 3,500-4,000

    Al deze kosten zijn bizar, maar ja, door aftrekbaarheid steken ze een meer dan gemiddeld tarief in hun zakken.

    En wat krijg je ervoor terug?
    Men neme een duim en breien zo'n 6 getallen aan elkaar die allemaal in de buurt van recent verkochte "vergelijkbare" woningen en komt ook altijd "toevallig" boven de (ver)koopprijs van de bewuste woning uit.

    Huizen blijven bakstenen en men betaalt altijd veel meer dan de waarde van die bakstenen, al naar gelang het sentiment.

    Taxateurs, hypotheekadviseurs en banken profiteren hier zo maximaal mogelijk in mee. Veelal is het een klein wereldje die elkaar maar wat graag in stand houdt.

    Moraliteitscode(s) en zorgplicht etc. is een papieren "zekerheid" die de consument sowieso niet beschermd.

    Een bank raadde mij aan mijn spaarhypo om te zetten in aflossingsvrij vanwege lagere maandlasten
    Een hypo adviseur wilde me maar wat graag bij een zekere verzekeraar hebben vanwege de "bonusrente" (die omgerekend alsnog duurder was dan mijn huisbank)
  13. Atari 15 oktober 2019 17:21
    Komt de DNB hier nu pas achter! Dat is vrij kansloos om te zien dat deze duur betaalde Toezichtsorgaan nu pas wakker wordt. Er wordt gewoon betaald voor hogere waardes. Zelfs consumenten met hoge publieke functies willen graag een sjoemelende taxateur die de woning luchtig kan taxeren omdat ze liever niet veel eigen geld willen inbrengen omdat ze teveel hebben betaald. Een aankoop makelaar dat een taxateur aanwijst kiest een bevriende partij. Klanten willen nu juist een zo hoog mogelijke waarde want ze willen maar 1 ding. Zoveel mogelijk financieren. Eerst gaan ze erop los bieden en erna gaan ze opzoek naar een corrupte taxateur. Dat is iets wat nu al jaren speelt. De markt is rot. De adviseur, de makelaar, de taxateur hebben allemaal een eigen belang. Een taxateur rent voor een paar tientjes heen en weer om pandjes te taxeren en die is wel gevoelig voor een envelopje of een dienst en wederdienst! Kortom iets wat nu al jaren speelt maar nu eens de media haalt omdat die duur betaalde ambtenaren wakker worden. Er wordt zoveel gefraudeerd in de markt met taxatiewaardes dat het allemaal bizar is. Klanten willen juist een taxateur die fraudeert. Hier wordt regelmatig naar gevraagd. Ze willen iemand hebben die hun aankoop weer recht kan taxeren haahhahahahhahhahahhahahahahha. En de banken mogen straks weer op de blaren zitten. Het systeem is niet waterdicht en iedereen denk aan zichzelf. De makelaar, de adviseur de klant en de taxateur ze graaien er allemaal op los. Goed bezig allemaal
  14. Met Effekt 16 oktober 2019 03:18
    Je kunt je ook afvragen wat de gevolgen zijn van een verkeerde taxatie. Als die er niet zijn dan is het beter heel het circus af te schaffen. Uiteindelijk gaat het erom of iemand zijn hypotheek netjes kan betalen, de waarde van het onderpand is minder relevant. Vooral als je ziet hoe weinig gedwongen verkopen er waren tijdens de financiele crisis toen er veel huizen onder water stonden.
19 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek, taxatie
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare