Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Aflossingsvrij wordt taboe

Aflossingsvrij wordt taboe

Niet alleen banken, maar ook de media besteden steeds meer aandacht aan de aflossingsvrije hypotheek.

Vorig jaar kon u in mijn column Controleer uw aflossingsvrije hypotheek lezen dat het verstandig is om te kijken of uw aflossingsvrije hypotheek nog betaalbaar is als u met pensioen gaat.

In het kort komt het erop neer dat banken het liefst zien dat huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek deze gaan aflossen. Eigenlijk is dat vreemd, daar er nog steeds aflossingsvrije hypotheken gesloten kunnen worden en vóór 2013 zijn banken altijd zeer positief geweest over aflossingsvrije hypotheken. Je krijgt bijna de indruk dat huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek vogelvrij zijn verklaard.

Banken zijn echter slim. Wie geen aflossingsvrije hypotheek wil afsluiten, biedt er gewoon geen meer aan. Het is ook mogelijk de hypotheekrente voor de aflossingsvrije hypotheek (flink) hoger te maken dan bijvoorbeeld die voor de annuïteitenhypotheek.

Renteverschil

Ik heb voor enkele banken in Nederland (begin mei) de hypotheekrente bij 5 en 20 jaar vast bij een annuïteiten-/lineaire hypotheek vergeleken met de aflossingsvrije hypotheek.

Het betreft hier een tophypotheek zonder NHG (100% van de marktwaarde).

Hypotheekrente 5 jaar vast
(hypotheek 100% van de marktwaarde)
Naam Annuïteiten/
Lineair
Aflossingsvrij
Argenta 1,70% 1,85%
ABN AMRO
Budget Duur.
1,89% 1,99%
Obvion Compact 1,85% 2,05%
Florius Profijt
3 plus 3
2,05% 2,15%
ING Basis 2,05% 2,30%

Bij de rentevastperiode van 5 jaar vallen de verschillen nog mee. Maar deze verschillen worden anders als er sprake is van een rentevastperiode van 20 jaar.

Hypotheekrente 20 jaar vast
(hypotheek 100% van de marktwaarde)
Naam Annuïteiten/
Lineair
Aflossingsvrij
Argenta 2,80% 2,95%
ABN AMRO
Budget Duur.
2,59% 2,89%
Obvion Compact 3,13% 3,33%
Florius Profijt
3 plus 3
2,74% 3,04%
ING Basis 2,78% 3,48%

Bij 20 jaar vast gaat de ING wel heel erg ver om de aflossingsvrije hypotheek onaantrekkelijk te maken. Het verschil met hun annuïteitenhypotheek is 0,70 procentpunt. Even een rekenvoorbeeld voor wat de bruto maandlasten zijn bij een ING-hypotheek van bijvoorbeeld 100.000 euro.

Hypotheek €100.000 Bruto per maand
Aflossingsvrij 3,48% €290
Lineair 2,78% €410

De annuïteitenhypotheek is nu 120 euro bruto per maand duurder. Maar in de looptijd wordt dan wel de gehele hypotheek afgelost! Ik verwacht dat de renteverschillen de komende jaren nog groter worden.

Huizenbezitters die over een paar jaar hun rente opnieuw moeten vastzetten en een aflossingsvrije hypotheek hebben, zullen erachter komen dat hun lopende aflossingsvrije hypotheek niet meer welkom is.

Extra aflossen?

Betekent dit dat het nu al verstandig is om op een aflossingsvrije hypotheek extra te gaan aflossen?

Dat is afhankelijk van de situatie. Voor wie nu lagere maandlasten wil hebben en door de extra aflossing in een lagere risicoklasse kan komen (hypotheekrente wordt dan lager), is een extra aflossing een optie. Vergeet echter nooit dat aflossen ook daadwerkelijk aflossen is. De eigen middelen komen in “het huis” te zitten en zijn dus niet meer vrij beschikbaar.

Fiscaal gezien kan een extra aflossing niet aantrekkelijk zijn zolang er renteaftrek is. Door de afschaffing van de Wet-Hillen moeten huizenbezitters met geen of een lage hypotheek alsnog belasting betalen.

In het begin zal dit gaan om een paar euro, daar de Wet-Hillen in 30 jaar wordt afgeschaft. Of deze periode van 30 jaar blijft gehandhaafd is afwachten; het kabinet heeft al meerdere keren laten zien dat een voorstel de eindstreep niet haalt.

Geen fiscaal voordeel

Bovendien komt er fiscaal nog iets om de hoek kijken bij een aflossingsvrije hypotheek waarbij extra aflossingen wordt gedaan. De extra aflossingen zorgen wel voor lagere maandlasten, maar niet voor een fiscaal voordeel. Ik zal dit uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld:

Voorbeeld 1:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro van 7-2002 tot 7-2032

Voorbeeld 2:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro per 7-2002
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2007, aflossingsvrije hypotheek wordt 150.000 euro
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2010, aflossingsvrije hypotheek wordt 100.000 euro
Extra aflossing van 30.000 euro op 7-2018, aflossingsvrije hypotheek wordt   70.000 euro
Einddatum aflossingsvrije hypotheek 7-2032 (bedrag nog 70.000 euro)

In voorbeeld 1 is het duidelijk. Deze huizenbezitter heeft een renteaftrek genoten over 200.000 euro voor een periode van 30 jaar. Na 7-2032 is er geen renteaftrek meer.

Het klinkt vreemd, maar in voorbeeld 2 is hetzelfde aan de orde als in voorbeeld 1. De extra aflossingen hebben fiscaal dus geen voordeel. De beginhypotheek van 200.000 euro blijft van toepassing zolang deze niet volledig wordt afgelost. Dit is niet aan de orde bij voorbeeld 3 waarbij de hypotheek tussentijds volledig wordt afgelost. Hier is 15 jaar renteaftrek geweest over 200.000 euro.

Voorbeeld 3:
Aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro per 7-2002
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2007, aflossingsvrije hypotheek wordt 150.000 euro
Extra aflossing van 50.000 euro op 7-2010, aflossingsvrije hypotheek wordt 100.000 euro
Extra aflossing van 100.000 euro op 7-2017,  geen aflossingsvrije hypotheek meer.

Tot slot de huizenbezitter die gaat verhuizen en extra aflossingen heeft gedaan zoals in voorbeeld 2. Deze huizenbezitter verkoopt zijn woning per 9-2018 voor 200.000 euro en koopt per 8-2018 een andere woning voor 400.000 euro. Het volgende is dan van toepassing:

Verkoop woning 200.000
Aflossingsvrij 70.000
Verkoopwinst 130.000
(is Eigen Woning
Reserve)
   
Koopsom nieuwe woning 400.000
Eigen Woning Reserve 130.000
Nieuwe hypotheek 270.000

Duur renteaftrek
200.000 euro voor periode 7-2002 tot 7-2032   
  70.000 euro voor periode 8-2018 tot 8-2048

De maximale aflossingsvrije hypotheek waarover renteaftrek kan worden opgegeven is nu 70.000 euro. In ieder geval is duidelijk dat blindelings extra aflossen op een (aflossingsvrije) hypotheek niet verstandig is.

Wie genoeg eigen middelen heeft, kan altijd nog aflossen. U moet dan denken aan de einddatum van de (aflossingsvrije) hypotheek. Bovendien is de kans groot dat een aflossingsvrije hypotheek “hot” gaat worden in de toekomst. Hier kom ik later nog op terug.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
31 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Snugger
0
Gaf m'n eigen situatie als voorbeeld Jonas…Het spaargedeelte afkopen om zodoende een stuk goedkoper te kunnen zitten. Wat er buiten gebeurt is daarvoor weinig van belang, en hoeft niet opgesomd te worden, wordt zo'n lang epistel voor een simpel iets....
Versie 2.0
0
quote:

fkolkman schreef op 24 mei 2019 om 22:10:


Natuurlijk willen de banken af van aflossingsvrij. Want er zijn nog meer mensen zoals ik. Jaren terug een aflossingsvrije ING hypotheek genomen. Goed naar het contract gekeken en de voorwaarden zijn; Euribor + 1%. Ik heb nu dus gratis geld tot ergens in 2040. Natuurlijk probeert de bank mij zo gek te krijgen mij te laten aflossen...
Dus, zit je in dezelfde situatie; ECHT NIET AFLOSSEN!!


Toch even een kanttekening hierbij.
Uw hypotheek loopt neem ik aan tot maximaal 2039. Mei 2009 werd dit produkt volgens mij voor het laatst aangeboden.
Ik heb dezelfde hypotheek en toen u en ik hier instapte was de euribor rente al historisch laag met 1,9%. Ging daarna hard naar beneden en staat nu al een paar jaar op ongeveer -0,6%.
Wie garandeert ons dat deze rente zo laag blijft? Inderdaad niemand. Als de Euribor eventueel naar 4 of 5% gaat kunnen we dus wel met een probleem opgezadeld worden. Dus nu niet aflossen, maar wel een pot maken waar u dan, bij een hoge rentestijging, toch uit kunt aflossen.
Een ander probleem met deze hypotheek is dat u deze niet mee kunt nemen na verkoop huis naar een nieuw te kopen huis. U wordt dus direct met hogere kosten geconfronteerd.
Voor nu is het inderdaad nog steeds niet aflossen.
Jambo72
0
Niels, mooi artikel echter toch wel een fiscaal foutje erin. De aflosstand per 31-12-2012 is € 100.000. Dit kan hij aldus opnieuw aflosvrij sluiten bij het aangaan van een nieuwe hypotheek, vrijwillig gedane aflossingen zoals in jouw voorbeeld worden hierop niet gemuteerd. Die € 70.000 moet aldus € 100.000 zijn. (Tenzij alle opleidingsinstituten het foutief hebben en dan zijn er al heel veel hypotheken in NL waarvan de rente niet meer aftrekbaar is)
Witte Weduwe
0
quote:

jonas schreef op 25 mei 2019 om 15:13:



Witte Weduwe

"En toch, 20 jaar... Wie wil nu al weten dat je 20 jaar in dezelfde woning wil wonen? Boven 10 jaar rente adviseren bij woning koop, begrijp ik niet".

Dat geldt toch niet bij een zgn meeneemhypotheek? En laat de rente dan nog wat zakken en stel van hypotheekrente 3% tegen 1%. Geen probleem want je hebt de zekerheid dat je die 3% redelijkerwijze over die periode kan betalen en daar komt dan nog bij dat bij een rente van 1% de kans extra groot is dat jouw woningwaarde flink is toegenomen.

Wel opletten bij meenemen dat je bij verhuizing niet buiten de NHG gaat vallen. Heb je voor niks die lange hogere en dus duurdere rente gekozen.

Groet, Jonas


Het is onzinnig om te denken dat je 20 jaar vooruit kan kijken. Dus ook in een constructie die dan eist dat je over 20 jaar nog steeds een koopwoning hebt. Voor NHG koop je echt nauwelijks een woning waar je een gezin in kan onderbrengen in de randstad. Heb je bij gelijke omstandigheden er nog een ingebakken probleem bij.

Het is ook al meer dan 40 jaar niet mogelijk om met lange renteperioden goedkoper uit te zijn dan met korte.

Doe het gewoon niet. Jezelf vastleggen voor 20 jaar. Nergens mee, anders dan je partner.
zonnedaal
0
quote:

fkolkman schreef op 24 mei 2019 om 22:10:


Natuurlijk willen de banken af van aflossingsvrij. Want er zijn nog meer mensen zoals ik. Jaren terug een aflossingsvrije ING hypotheek genomen. Goed naar het contract gekeken en de voorwaarden zijn; Euribor + 1%. Ik heb nu dus gratis geld tot ergens in 2040. Natuurlijk probeert de bank mij zo gek te krijgen mij te laten aflossen...
Dus, zit je in dezelfde situatie; ECHT NIET AFLOSSEN!!


Gratis geld bestaat niet. Bij lage rente lijkt schulden goedkoop. Maar de inflatie is ook laag!
taurus86
0
Politiek ligt het plan voor: Om de Eigen Woning naar Box 3 over te hevelen; en de bespaarde HRA in te zetten voor het energiezuinig maken van deze zelfde woning.
Financial engineering van de "groene Heersers', want die gaan de komende tijd het spel beheersen. (Komen alleen nog veel geld tekort)
Dan komt Jos z'n verhaal wel in een ander daglicht te staan.
erjee-ff
0
De enige reden waarom banken graag willen dat je aflost op een hypotheek is de set rekenregels onder Basel voor het aanhouden van bufferkapitaal in combinatie met een zeer lage rentestand. Aflossingsvrije hypotheken worden gezien als zeer risicovol, en vragen daarom relatief hoge kapitaalbuffers, terwijl banken er weinig aan verdienen tegen de huidige lage rentes.
knax63
0
De bank adviseer waar ze zelf het beste mee uitsprongen. Hypotheek kosten zijn opbrengsten voor de banken. De groei van inkomen stagneert al 5 jaar voor velen mensen. Dan is lage hypotheekrente minder pijnlijk.
Gratis geld bestaat niet.. dan zit het in de hoofdsom. Over 20 jaar vermoed ik dat de huizen niet duurder zijn omdat mensen het niet meer kunnen betalen met dalende koopkracht van het geheel.
bdj
0
quote:

taurus86 schreef op 28 mei 2019 om 08:18:


Politiek ligt het plan voor: Om de Eigen Woning naar Box 3 over te hevelen; en de bespaarde HRA in te zetten voor het energiezuinig maken van deze zelfde woning.
Financial engineering van de "groene Heersers', want die gaan de komende tijd het spel beheersen. (Komen alleen nog veel geld tekort)
Dan komt Jos z'n verhaal wel in een ander daglicht te staan.


Ik heb altijd gedacht dat de overheid de overwaarde in Box 3 zou gaan meetellen (eventueel minus een soort goedmaak korting omdat je het geld niet direct kunt uitgeven) omdat het zielig is tov huurders. Wel zo sociaal.
Nu u de groene ‘urgentie’ erbij haalt, valt de puzzel nog meer op zijn plaats. De aflossers zullen zich genaaid voelen maar laten alles over zijn kant gaan.
Mousje
0
quote:

bdj schreef op 30 mei 2019 om 13:09:


Nu u de groene ‘urgentie’ erbij haalt, valt de puzzel nog meer op zijn plaats. De aflossers zullen zich genaaid voelen maar laten alles over zijn kant gaan.

Wat kan je er tegen doen als huis- en hypotheekbezitter? Jarenlang zijn aflossingsvrije hypotheken al dan niet in combinatie met een verzekeringspolis, gepropageerd door de financiële sector, vanwege "het belastingvoordeel "(welk voordeel vraag ik mij af als je eerst €1000,- betaalt en €400 minder belasting betaalt).

Pas toen het echt de spuigaten uit dreigde te lopen, zijn (en worden nog steeds) fiscale voordelen afgebouwd en bleek hoe de vork werkelijk in de steel zit.

Huis en hypotheek naar box 3, is niet anders dan het voortzetten van (falend) woning-/huisverstingsbeleid.
Moker88
0
De aflossingsvrije hypotheek is voorlopig even uit de gratie. Maar zoals anderen al stellen, zodra de woning in box 3 valt wordt de aflosvrije hypotheek weer en stuk interessanter. Vooral als ook de HRA wordt afgeschaft. Dan maakt het helemaal niets meer uit. En om nog een rondje forse stijgingen van huizenprijzen mogelijk te maken zal geen enkel kabinet in welke coalitie dan ook hier een stokje voor steken. De gemiddelde woning is, in euro's
gerekend en vanaf een afstandje bezien nog veel te goedkoop.
31 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 jun Staatssecretaris Menno Snel geef... 2
  2. 07 jun Huisje verkopen 5
  3. 24 mei Aflossingsvrij wordt taboe 31

Gesponsorde links