In mijn columns 'Hoe stemt Den Haag over hypotheekrenteaftrek' en 'Den Haag wil hypotheekrenteaftrek afschaffen' kon u lezen dat alle politieke partijen een verdere beperking van de renteaftrek in hun programma hebben staan. Bovendien wordt de lijst van maatregelen die zijn genomen vanaf 2001 om de hypotheekrenteaftrek verder te beperken steeds groter. Maar zijn politici zich wel bewust van de risico's?
Eigenwoningforfait
In de wandelgangen horen we steeds vaker dat de hypotheekrenteaftrek kan worden afgeschaft, vanwege de lage hypotheekrente die nu van toepassing is. Hier tegenover staat dan ook de afschaffing van het Eigen Woning Forfait (EWF).
Het EWF is een percentage van de WOZ-waarde die iedere huizenbezitter moet betalen. Bij een WOZ-waarde van € 200.000 is de bijtelling € 1.300 (0,65% van € 200.000). Voor veel huizenbezitters betekent dit dat de eerste € 1.300 betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is (deze wordt verrekend met het EWF).
Lager belastingtarief
Om huizenbezitters tegemoet te komen, zal het belastingtarief verder verlaagd worden (bijvoorbeeld naar 30%). Bij dit laatste zal een huizenbezitter meer netto inkomen ontvangen om zodoende het niet meer ontvangen fiscale rentevoordeel op te kunnen vangen. Op het eerste gezicht lijkt dit een zeer simpele manier - of zitten er nog wat haken en ogen aan?
Ik heb enkele rekenvoorbeelden gemaakt, waarna u zelf een mening kunt geven.
In 2021 moeten de volgende twee belastingtarieven van toepassing zijn, zie hieronder.
Tarieven inkomstenbelasting 2021, belasting en
belastingschijven IB en loonheffing, niet AOW-gerechtigd |
| hoogte verzamelinkomen |
|
belastingtarief |
| tot € 68.506 |
|
37,05% |
| vanaf € 68.507 |
|
49,5% |
Huizenbezitters met een inkomen tot (globaal) € 68.000 krijgen dan nog 37,05% terug van hun betaalde hypotheekrente. Over het Eigen Woning Forfait betalen zij dan ook 37,05%.
Rekenvoorbeeld: aflossingvrij versus annuïteitenhypotheek
Hieronder een berekening wat een huizenbezitter betaalt als deze een aflossingsvrije hypotheek heeft van € 200.000 en een hypotheekrente van 2% / 3% / 4%.
| Aflossingsvrije hypotheek € 200.000 |
| Hypotheekrente |
2% |
3% |
4% |
|
| Te betalen hypotheekrente |
4.000 |
6.000 |
8.000 |
|
| Belastingvoordeel 37,05% |
1.482 |
2.223 |
2.964 |
-/- |
| EWF (0,65% x 200.000 x 37,05%) |
482 |
482 |
482 |
+/+ |
| Netto per jaar |
3.000 |
4.259 |
5.518 |
|
| Netto per maand |
250 |
355 |
460 |
|
| Bruto per maand |
333 |
500 |
666 |
|
| Maandelijks voordeel |
83 |
145 |
206 |
|
Bij de aflossingsvrije hypotheek blijven de bruto en netto maandlasten over de gehele periode gelijk (als er geen maatregelen genomen worden).
Dit is anders bij huizenbezitters die een annuïteitenhypotheek hebben. Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk, maar stijgen de netto maandlasten maandelijks, aangezien er steeds meer wordt afgelost en de betaalde hypotheekrente steeds minder wordt.
Hieronder een berekening van de annuïteitenhypotheek van € 200.000, met een betaalde hypotheekrente van 2% / 3% en 4%.
| Annuïteitenhypotheek € 200.000 |
| Hypotheekrente |
2% |
3% |
4% |
|
| Te betalen hypotheekrente 1e maand |
333 |
500 |
667 |
|
| Te betalen aflossing 1e maand |
406 |
343 |
288 |
|
| Bruto per maand |
739 |
843 |
955 |
|
| Belastingvoordeel 37,05% |
123 |
185 |
246 |
-/- |
| EWF (0,65% x 200.000 x 37,05%) |
40 |
40 |
40 |
+/+ |
| Netto in de eerste maand |
656 |
698 |
749 |
|
| Voordeel 1e maand |
83 |
145 |
206 |
|
| Voordeel 120e maand |
50 |
100 |
155 |
|
In tegenstelling tot bij de aflossingsvrije hypotheek wordt het fiscale voordeel bij de annuïteitenhypotheek steeds minder.
Er vallen altijd huizenbezitters buiten de boot
Door de verschillende hypotheekvormen die huizenbezitters hebben, is het fiscaal voordeel voor iedereen anders. Dit betekent dat het niet mogelijk is om alle huizenbezitters volledig te compenseren.
Er zullen altijd huizenbezitters zijn die onderaan de streep meer gaan betalen.
Vooral de huizenbezitters met een hogere hypotheekrente zullen de dupe zijn.
Meer populariteit lagere rentevaste periode
Het gevolg van de afschaffing is ook dat toekomstige huizenkopers gaan kiezen voor de laagste hypotheekrente, omdat deze zorgt voor de laagste maandlasten. Dit betekent dat vaker gekozen zal worden voor een kortere rentevaste periode. De hypotheekrente bij een rentevaste periode van 20 jaar is hoger dan bij een rentevaste periode van 10 jaar.
Dit betekent ook dat als de hypotheekrente stijgt, er meer risico is dat huizenbezitters hun hypotheek niet meer kunnen betalen.
Ik ben zeer benieuwd of de heren in Den Haag ook naar dit risico gaan kijken als zij besluiten de hypotheekrenteaftrek volledig af te schaffen.