FundView is terug van weggeweest. Het is al even geleden dat u gewend was om op deze plaats een bespreking aan te treffen van al die niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen en scheeps-cv’s die bijna wekelijks bij u op de deurmat vielen.
Die deurmat is een stuk leger dan voorheen, maar er blijven nieuwe producten op de markt komen, dus op veler verzoek zijn we opnieuw begonnen met het uitpluizen van prospectussen en het stellen van lastige vragen aan fondsaanbieders.
Het beoordelingsmodel voor vastgoedbeleggingen gebruiken we nog steeds, met dien verstande dat Fundview momenteel bezig is het model te verfijnen, door op nog meer criteria te beoordelen dan voorheen en vooral tot een duidelijker en meer onderscheidende uitkomst te komen.
Wat is FundView ook alweer? Dit bureau is een initiatief van Het Hollandsch Effectenkantoor. Dan weet u dat maar vast. Schrijver dezes maakt ook de FundReviews en is niet gelieerd aan enig vastgoedfonds en ook niet aan Het Hollandsch Effectenkantoor.
Ik heb geen belang bij welke uitkomst dan ook. Een heerlijke vrije rol, die gezien mijn commerciëlere achtergrond een welkome verandering betekent.
Broodnodig activisme
Wiens leven ook een verandering heeft ondergaan is dat van sommige vermogensbeheerders. Ik krijg de indruk dat ze, in plaats van achter het scherm en de telefoon, momenteel vooral achter het stuur zitten. Ze reizen stad en land af om allerlei vergaderingen te bezoeken.
Vergaderingen van participanten van vastgoed-cv´s, scheeps-cv’s en aanverwante beleggingen. Waar is het geld? Heeft de bewuste partij wel het vastgoed dat ze beweren te hebben? Wordt er wel huur betaald voor dat restaurant, er zitten toch mensen te eten? Heeft dat schip nog wel voldoende lading om tussentijds rendement uit te keren?
In de jaren 2004 tot 2008 ging het beleggers voor de wind, maar nu is de stormbal gehesen in vastgoed- en scheeps-cv-land. Er zijn de afgelopen tijd veel platte boeven door de mand gevallen en door de nijpende cashsituatie begint het inmiddels ook bij goedwillende partijen te kraken.
Financiële doodzonde
Afnameverplichtingen enerzijds en gesloten bankloketten anderzijds maken het leven zeer ongemakkelijk voor aanbieders van deze fondsen.“Caught between a rock and a hard place”,. En dan komt het erop aan: ga je geld van een goed draaiend fonds “lenen” om een ander fonds door een liquiditeitsdip heen te helpen of kun je je beheersen?
Het is verleidelijk. De ergste problemen zouden - in elk geval tijdelijk - opgelost zijn. En met een beetje geluk is de cash op tijd weer terug, lijden beleggers geen echte schade en – niet onbelangrijk – blijft de reputatie van de fondsaanbieder intact. Iedereen blij.
En zo bega je, misschien met de beste bedoelingen, een absolute financiële doodzonde.
Hoe wapen je je tegen wanbeleid?
Het is de vraag of - en zo ja hoe - je je als belegger kunt wapenen tegen dit soort praktijken. AFM-toezicht? Het helpt, maar een kat in het nauw maakt rare sprongen, toezicht of niet. En als iemand er ordinair met de poet vandoor wil, dan lukt dat ook wel onder het wakend oog van meneer Hoogervorst.
Kijk je naar track record? Ook dat helpt. Zij het, om dezelfde reden, ook maar een beetje. Want hoe hard is de goede naam van een fonds nou echt, als er een flinke financiële tegenwind opsteekt? De onderliggende zekerheden dan? Zeker checken, maar je kunt je je afvragen wat daarvan overblijft als het mis gaat en de fondsaanbieder zegt: "Kom maar halen!"
Voetangels en klemmen te over dus. Dan zijn er ook nog de afwaarderingen. Ondanks het veel gehoorde argument "Er zijn geen transacties, dus er is ook geen marktprijs" hebben links en rechts, vooral onder druk van accountants, afwaarderingen van tussen de vijf à twintig procent plaatsgevonden. Dat stemt ook al niet tot juichen.
Ongelezen weggooien?
En toch vallen er nog steeds geregeld nieuwe aanbiedingen op de deurmat. De brochures zien er nog steeds gelikt uit en wekken bij mij af en toe de indruk dat de dames – maar vooral heren - fondsenbouwers gewoon doorgaan alsof er niets is gebeurd het afgelopen jaar.
Maar goed, ongelezen weggooien lijkt me ook wat voorbarig. Of liever: achterhaald. Ik zeg niet dat het leed geleden is, maar juist in deze tijd is het zaak om beleggingsproposities weer echt op hun eigen merites te beoordelen, zoveel mogelijk ontdaan van emotie en vooroordelen.
Dat valt niet altijd mee. Wie zich nu zo goed mogelijk informeert, vergroot zijn kansen om het kaf van het koren te scheiden. IEX en Fundview proberen u daarbij een handje te helpen door de vastgoedrecensies weer van stal te halen.
Onafhankelijk oordeel, maar geen garantie
Begrijp me goed, die recensies zijn géén garantie voor een succesvolle belegging. Ik beoordeel de vastgoed-cv's en -fondsen vooral op, onder andere, de structuur en de financiering van het fonds, de track record van de aanbieder en de onderliggende aannames over rente en inflatie.
Of de investering uiteindelijk gunstig uitpakt hangt van veel meer factoren af; de Fundview-score geeft in de eerste plaats een onafhankelijk en objectief oordeel over hoe de cv bij lancering in elkaar steekt.
Nieuwe recensie
We starten de nieuwe serie beoordelingen met de tweede tranche van het Holland Immo Group XVII / German Retail Fund. De Eindhovense fondsinitiator Holland Immo heeft inmiddels vijftien fondsen geïnitieerd, waarvan er nu negen op of boven prognose renderen.
Voorheen investeerden de fondsen van Holland Immo Group in woningen en winkels, maar door een wijziging van de wetgeving worden tegenwoordig uitsluitend nog winkelfondsen geïnitieerd. Een sterk punt van Germany Retail Fund NV is de vastgoedportefeuille. Het gaat om 16 winkels verspreid over 7 panden in 7 gemeenten.
De 16 huurders zijn veelal grote, internationaal opererende Duitse retailketens zoals Aldi en Edeka. Met name het aantal objecten en het aantal huurders bieden een goede risicospreiding. Okk gunstig voor het risicoprofiel zijn de langlopende huurcontracten en de langlopende fixatie van de hypotheekrente. (Meer over Holland Immo Group XVII/Germany Retail Fund).
De CV-Meter van IEX analyseert en recenseert nieuwe vastgoed-cv's. Namens het onafhankelijke bureau
FundView recenseert de CV-Meter vastgoed-cv's aan de hand van een objectief beoordelingsmodel. Fundview is een onderdeel van Het Hollandsch Effectenkantoor
Klik hier om te reageren op de CV-Meter.