Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Is een box 3 hypotheek mogelijk?

Is een box 3 hypotheek mogelijk?

De afgelopen maanden krijg ik steeds meer vragen van huizenbezitters of het mogelijk is om een volledige box 3 hypotheek af te sluiten. Deze huizenbezitters hebben een leuk box 3 vermogen achter de hand waarmee zij beleggen.

Hun jaarlijkse rendementen op de beurs zijn (meestal) hoger dan de betaalde hypotheekrente. Het voordeel van een box 3 hypotheek is dat dit bedrag mag worden verrekend met de box 3 vermogen. Is een volledige box 3 hypotheek mogelijk?

Zeldzaam

Persoonlijk heb ik nog nooit een volledige box 3 hypotheek (100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Volgens de normen van de bank mag een bestaande huizenbezitter die een hypotheek had lopen van voor 1 januari 2013 dit hypotheekbedrag volledig aflossingsvrij meenemen naar zijn volgende koopwoning. Hierbij hanteren banken wel de norm dat de aflossingsvrije hypotheek niet hoger mag zijn dan 50% van de waarde van de woning.

Ik ga er dan even vanuit dat de koopsom van de woning gelijk is aan de taxatiewaarde van de woning. Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking van de maximale aflossingsvrije hypotheek.

Rekenvoorbeeld 1

  • Totale hypotheek voor 1-1-2013 €300.000
  • Koopsom nieuwe woning €400.000 
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (50% van de koopsom / taxatiewaarde)

Rekenvoorbeeld 2

  • Totale hypotheek voor 1-1-2013 €200.000
  • Koopsom nieuwe woning €500.000
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (nooit hoger dan hypotheekbedrag per 1-1-2013)

Opmerking: Indien er na 2013 aflossingen zijn gedaan dan geldt de hoogte van het hypotheekbedrag van het jaar daarvoor.

50%-50%

Uit de rekenvoorbeelden blijkt dat er sprake is van een doorstromer die vanaf 2013 een koopwoning heeft. Starters op de huizenmarkt kunnen geen gebruik maken van de aflossingsvrije hypotheek. Toch zijn er banken in Nederland die de aflossingsvrije hypotheek tot 50% van de koopprijs/taxatiewaarde accepteren. Deze aflossingsvrije hypotheek komt dan in box 3 terecht.

We hebben dan nog te maken met de andere 50% die niet voor de banken als aflossingsvrij kan worden afgesloten. Banken zullen hier eisen dat dit hypotheekbedrag wordt afgelost door middel van een lineaire en/of annuïteitenhypotheek.

De maximale duur voor banken is dan 30 jaar, waardoor deze hypotheekvorm voldoet aan de norm van een box 1 schuld en dus renteaftrek vanuit de fiscus gezien. Dit laatste willen we echter niet. Is het mogelijk om annuïteitenhypotheek die voldoet aan de normen van een box 1 schuld toch in box 3 te plaatsen.

Wat zegt de serviceprovider?

Ik heb contact gehad met een serviceprovider. Bij hun kunnen hypotheekadviseurs hypotheken afsluiten tegen een vergoeding. Vooral adviseurs die niet vaak hypotheken afsluiten bij dezelfde bank kunnen toch bij deze bank terecht.

Ik zal door middel van een rekenvoorbeeld laten zien wat de mogelijkheden zijn voor twee starters die een volledige box 3 hypotheek wensen.

  • Koopsom woning €200.000
  • Annuïteitenhypotheek €100.000 (box 3)
  • Aflossingsvrije hypotheek €100.000 (box 3)

Het is trouwens ook mogelijk om de aflossingsvrije hypotheek helemaal weg te laten en een volledige annuïteitenhypotheek te nemen van 200.000 euro. De hypotheekadviseur moet expliciet aangeven dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Bovendien moet hij toetsen of de hypotheek mogelijk is.

Een box 3 bedrag zorgt voor een lagere maximale hypotheek. Ik zal ook dit aantonen door middel van een rekenvoorbeeld.

  • Inkomen man €30.000
  • Inkomen vrouw €30.000
  • Toetsrente 2,5%
  • Maximale hypotheek (box 1) €272.000
  • Maximale hypotheek (box 3) €234.000

Ik vind het verschil enorm meevallen. Een box 3 lening (bijvoorbeeld een Doorlopend Krediet) zorgt voor een meer lagere maximale hypotheek dan een volledige box 3 hypotheek.

Conclusie

Na de aanvraag van de hypotheekadviseur moet de renteaanbieding ook goed worden afgegeven. Hierin moet duidelijk staan dat er sprake is van een box 3 hypotheek. Als alles in orde is, moet de administratie zijn werk gaan doen.

Banken moeten jaarlijks aan de fiscus de gegevens van hun klanten doorgeven. Als daadwerkelijk in de aanvraag, de financieringsopzet van de hypotheekadviseur en de bindende overeenkomst de box 3 hypotheek duidelijk staat vermeld, dan zal de bank dit ook zo doorgeven aan de fiscus.

Dit antwoord heb ik van de serviceprovider gekregen die navraag heeft gedaan. Zij hebben ook een opsomming gegeven van de banken die willen meewerken aan de box 3 hypotheek.

  • Centraal Beheer
  • ASR
  • Hypotrust Comfort
  • Hypotrust Elan Plus
  • Lloyds (tot 90% MW)
  • MUNT (tot 80% MW)
  • NIBC
  • Woonfonds

Zoals eerder vermeld, heb ik nog geen volledige box 3 hypotheek (tot 100% van de marktwaarde van de koopwoning) afgesloten. Ik kan dus ook niet aangeven of alles daadwerkelijk gladjes verloopt.

In ieder geval zijn er mogelijkheden. Ik verwacht zeker dat diverse huizenbezitters gaan kiezen voor een volledige box 3 hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

box 3

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
31 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
MartijnN1932
0
En als de rendementen tegen vallen dan schreeuwt iedereen weer moord en brand omdat de banken hen die hypotheken hebben verstrekt en meegegaan zijn in een dergelijk advies..

Om nog maar te zwijgen als het huis als onderpand is gegeven voor de lening om te beleggen, zeker indien de huizenprijzen dalen..


Hebben we dan met zijn allen niets geleerd van de periode 2007-2014

Mousje
0
quote:

MartijnN1932 schreef op 9 feb 2019 om 11:15:


En als de rendementen tegen vallen dan schreeuwt iedereen weer moord en brand omdat de banken hen die hypotheken hebben verstrekt en meegegaan zijn in een dergelijk advies..



Tegenvallende rendementen? Welke rendementen? Het enige doel i.m.o. is verlaging van de VRH en dat heeft een bekend rendement dat alleen kan afwijken als de overheid/belasting andere % gaat invoeren
Bonost
0
quote:

Mousje schreef op 9 feb 2019 om 11:01:


[...]

Kijk, dit geeft de essentie van de Box 3 (t.o.v. Box 1) hypotheek duidelijk weer. Komt nog wel de drempel voor een Box 3 schuld bij kijken, maar inderdaad kan voor mensen met een vermogen >> hypotheekschuld, dit scenario duidelijk voordeel opleveren. Punt is dat door de afschaffing van de Wet Hillen, op den duur de EWF bijtelling weer gaat aantikken.

Wat betreft het openingsartikel van Jos Koets: valt weer in de categorie "inkt en papier" zonder enige relevante inhoud. Misschien kan Jos Koets zijn schrijverslicentie voor deze rubriek overdragen aan bB-rood belegger. Hebben we meer aan.


Onterechte kritiek. De vraag was of een box 3 hypotheek voor 100% kon worden afgesloten. Dit antwoord is volgens het artikel dus ja, maar wel onder voorwaarden. En lang niet overal.
Ieder ander onderwerp/suggestie die in de reacties wordt genoemd doet niet terzake. Wel zouden die berichten richting kunnen geven aan de volgende artikelen van Jos, omdat daar schijnbaar een behoefte aan is.

Zo zie ik graag een artikel over de gevolgen als een bestaande hypotheek overgaat van de periode met renteaftrek naar de periode zonder renteaftrek. En wat wordt de invloed van het schrappen van de wet Hillen dan? Is daar iets over bekend bij de deskundigen of heeft men daar totaal nog niet over nagedacht?
josti5
0
Ik ben ervaringsdeskundige.
In 2012 verkocht ik het te groot geworden huis, wilde bij van Lanschot een veel kleinere hypotheek, maar dat ging mooi niet door, vanwege de gemaakte winst op de woning, waardoor de hele HRA op een nieuwe hypotheek verloren ging.
Volgens de 'definitie' van Lanschot was een hypotheek zonder HRA, hoewel 100% benodigd voor de nieuwe woning, een 'consumptieve hypotheek', en die verstrekten zij niet meer...
Einde verhaal - van Lanschot, dus.
SNS dacht er gelukkig anders over, en verstrekte wél een hypotheek, 100% aflossingsvrij.
Waarbij de aantekening: eigen geld 70%, hypotheek 30%.
Het belastingkantoor dat voor mij aangifte doet, heeft vanaf dag 1 gebruik gemaakt van de wet-Hillen, ondanks de hypotheek, die op de nieuwe woning rust, dus sinds 2012 huurwaardeforfait 0,0.
Dit is door de belastingdienst steeds geaccepteerd.
Maar daarin gaat nu natuurlijk verandering komen...


[verwijderd]
1
quote:

josti5 schreef op 14 feb 2019 om 19:35:


Ik ben ervaringsdeskundige.
In 2012 verkocht ik het te groot geworden huis, wilde bij van Lanschot een veel kleinere hypotheek, maar dat ging mooi niet door, vanwege de gemaakte winst op de woning, waardoor de hele HRA op een nieuwe hypotheek verloren ging.
Volgens de 'definitie' van Lanschot was een hypotheek zonder HRA, hoewel 100% benodigd voor de nieuwe woning, een 'consumptieve hypotheek', en die verstrekten zij niet meer...
Einde verhaal - van Lanschot, dus.
SNS dacht er gelukkig anders over, en verstrekte wél een hypotheek, 100% aflossingsvrij.
Waarbij de aantekening: eigen geld 70%, hypotheek 30%.
Het belastingkantoor dat voor mij aangifte doet, heeft vanaf dag 1 gebruik gemaakt van de wet-Hillen, ondanks de hypotheek, die op de nieuwe woning rust, dus sinds 2012 huurwaardeforfait 0,0.
Dit is door de belastingdienst steeds geaccepteerd.
Maar daarin gaat nu natuurlijk verandering komen...


Komt dit onzin verhaal over Van Lanschot weer naar voren?
B-rood belegger
0
Dank voor de complimenten over mijn snelle door- / voorrekening RT2014 en Mousje.

De kritiek op Jos vind ik echter wel (soms deels) onterecht. Conform de titel van het artikel beschrijft hij de mogelijkheid en bijbehorende voorwaarden en geeft geen doorrekening die pas in de reacties gevraagd wordt... Wellicht iets om eens uitgebreid(er) op in te gaan gezien de vraag ernaar...
Mousje
0
quote:

josti5 schreef op 14 feb 2019 om 19:35:


Ik ben ervaringsdeskundige.
In 2012 verkocht ik het te groot geworden huis, wilde bij van Lanschot een veel kleinere hypotheek, maar dat ging mooi niet door, vanwege de gemaakte winst op de woning, waardoor de hele HRA op een nieuwe hypotheek verloren ging.
Volgens de 'definitie' van Lanschot was een hypotheek zonder HRA, hoewel 100% benodigd voor de nieuwe woning, een 'consumptieve hypotheek', en die verstrekten zij niet meer...
Einde verhaal - van Lanschot, dus.
SNS dacht er gelukkig anders over, en verstrekte wél een hypotheek, 100% aflossingsvrij.
Waarbij de aantekening: eigen geld 70%, hypotheek 30%.
Het belastingkantoor dat voor mij aangifte doet, heeft vanaf dag 1 gebruik gemaakt van de wet-Hillen, ondanks de hypotheek, die op de nieuwe woning rust, dus sinds 2012 huurwaardeforfait 0,0.
Dit is door de belastingdienst steeds geaccepteerd.
Maar daarin gaat nu natuurlijk verandering komen...





Bedankt voor de uitleg, voor mij relevant.
Mousje
0
quote:

Bonost schreef op 14 feb 2019 om 18:47:


Zo zie ik graag een artikel over de gevolgen als een bestaande hypotheek overgaat van de periode met renteaftrek naar de periode zonder renteaftrek. En wat wordt de invloed van het schrappen van de wet Hillen dan? Is daar iets over bekend bij de deskundigen of heeft men daar totaal nog niet over nagedacht?


Zijn we het daar over eens. Uit bovenstaande reacties zou afgeleid kunnen worden dat we dan een Box 3 hypotheek krijgen.
josti5
0
quote:

[verwijderd schreef:

id=11425097 date=201902142014]
[...]

Komt dit onzin verhaal over Van Lanschot weer naar voren?


Hmm: alias alweer verwijderd, van Lanschot?
Bertone
0
Hoi Jos, ABN verstrekt deze hyootheken ook. Ik heb dit onlangs nog via Hyp24 geregeld. 50% van de waarde volledig aflosvrij ter financiering van een appartement wat we verhuren. Best nog een mooie rente 2,45% 10jr vast.
Longcat
0
quote:

Bertone schreef op 3 mrt 2019 om 12:08:


Hoi Jos, ABN verstrekt deze hyootheken ook. Ik heb dit onlangs nog via Hyp24 geregeld. 50% van de waarde volledig aflosvrij ter financiering van een appartement wat we verhuren. Best nog een mooie rente 2,45% 10jr vast.


Een verhuurhypotheek tegen 2,45% 10jaar vast? Lijkt me sterk. Heb je de bank niet in de maling genomen door te doen alsof je in dat appartement ging wonen?
31 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: box 3, hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 12 apr Hypotheekrenteaftrek afschaffen:... 26
  2. 29 mrt Op de stoel van... 2
  3. 15 mrt Hoe stemt Den Haag over hypothee... 35

Gesponsorde links