Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Schenken? Twee keer nadenken

Schenken? Twee keer nadenken

Starters hebben het moeilijk op de huizenmarkt, een betaalbare koopwoning vinden is bijna onmogelijk. Het kabinet wil deze groep een handje helpen door de grens voor een eenmalige schenking in 2019 te verhogen naar €102.000.

Een mooi gebaar, maar helaas zijn er flinke knelpunten ontstaan die veel hypotheekadviseurs en huizenbezitters niet weten. Vorig jaar november schreef ik in Hypotheekrente verder beperkt dat bij een schenking – als twee starters voor het eerst een woning kopen – het Goedkeurend Besluit de oplossing zou kunnen zijn om het gehele hypotheekbedrag in box 1 te krijgen.

Dit laatste klopt niet, daar het Goedkeurend Besluit alleen van toepassing kan zijn als er een Eigen Woningschuld verleden is van één van de huizenbezitters. Er staat dus in die column een foute berekening, waarvoor mijn excuses.

Ik zal uitleggen wat er precies aan de hand is door middel van een voorbeeld waarbij twee starters voor het eerst een woning kopen.

Uitgangspositie

Het volgende is van toepassing:

Voorbeeld 2 starters (jonger dan 40 jaar)

  • M en V kopen voor het eerst een woning (zijn beide starters).
  • M en V gaan samenwonen.
  • Koopprijs van de woning €300.000.
  • M krijgt een schenking van €100.000 van zijn ouders (met een uitsluiting).
  • M brengt de schenking direct in (bedrag wordt gestort bij notaris, waardoor er een lagere hypotheek wordt afgesloten van €200.000).
  • Er wordt een annuïteitenhypotheek afgesloten van €200.000, duur 30 jaar.

 

Financieringsopzet   M V
Koopsom woning €300.000 €150.000 €150.000
Schenking M €100.000 €100.000  
Eigen woning schuld €200.000 €50.000 €150.000


Op het eerste gezicht is er niets aan de hand. Er wordt een woning gekocht van €300.000. De schenking van €100.000 die M ontvangt van zijn ouders wordt gebruikt om de hypotheek te verlagen.

Er wordt dus een hypotheek bij een bank aangevraagd van €200.000. M stort de €100.000 schenking bij de notaris. De standaard berekening is de Wettelijke Regeling. Hieronder de uitwerking hiervan over het hypotheekbedrag van €200.000.

Wettelijke Regeling

  • M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • M heeft een box 3 schuld van €50.000, maximaal box 1 bedrag is €50.000.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.


Uit bovenstaande uitwerking blijkt dat niet het gehele hypotheekbedrag van €200.000 in box 1 valt, maar slechts €150.000. Dit heeft te maken dat de schenking die M heeft ontvangen voor 50% de box 1 schuld verlaagd.

De benodigde hypotheek is €200.000, €100.000 per persoon. Echter de box 1 schuld van M is door zijn schenking slechts €50.000. Dit zal zeker niet de bedoeling zijn geweest van het Kabinet.

Het Goedkeurend Besluit is niet van toepassing omdat er geen Eigen Woningschuld verleden is van 1 van de huizenbezitters. Toch zal ik laten zien wat anders de uitwerking was geweest als M en V het Goedkeurend Besluit konden toepassen.

Goedkeurend besluit (niet mogelijk!)

  • M heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.

Nu het Goedkeurend Besluit niet mogelijk is, is er voor samenwonenden en huizenbezitters die getrouwd zijn onder huwelijkse voorwaarden nog een reddingsboei namelijk de Draagplicht Overeenkomst, maar deze is alleen mogelijk bij samenwonenden en huwelijkse voorwaarden. De uitwerking is dan als volgt.

Draagplicht overeenkomst

  • M heeft een annuïteiten hypotheek van €50.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €50.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €150.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €150.000, maximale looptijd 360 maanden.


In dit voorbeeld zijn samenwonenden met een schenking dus verplicht om een draagplicht overeenkomst op te stellen. Er is echter een oplossing maar die moet dan vanuit het Ministerie van Financien komen.

Via het Goedkeurend Besluit (artikel 3) is het mogelijk om schenkingen bij starters onder het Goedkeurend Besluit te laten vallen. Artikel 3 is voor de uitzonderingsgevallen. Echter dan moet het Ministerie daar wel toestemming voor geven. Ik heb deze casus een paar maanden geleden voorgelegd aan hun. Tot op heden heb ik nog geen reactie teruggehad.

Schenking na hypotheek afsluiten

Slimme huizenbezitters die het bovenstaande hebben gelezen, zullen misschien aan de volgende oplossing denken.

  • M en V sluiten een hypotheek van €300.000 af.
  • M gebruikt zijn schenking van €100.000 pas na het afsluiten van de hypotheek


De financieringsopzet na aflossing hypotheek ziet er dan zo uit:

Financieringsopzet   M V
Koopsom woning €300.000 €150.000 €150.000
Schenking M €100.000 €50.000  €50.000
Eigen woning schuld €200.000 €100.000 €100.000


Uitwerking Wettelijke regeling na de schenking

De uitwerking ziet er nu heel anders uit, namelijk als volgt:

  • M heeft annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • M heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • M heeft een vergoedingsrecht van €50.000 op V.
  • V heeft een annuïteiten hypotheek van €100.000, met een looptijd van 30 jaar.
  • V heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000, maximale looptijd 360 maanden.
  • V heeft een box 3 schuld van €50.000 euro aan M.


Conclusie

In ieder geval is duidelijk dat er over het gehele hypotheekbedrag van €200.000 renteaftrek genoten kan worden (valt in box 1). Een slimme fiscalist zal nu zeggen dat M niet zijn gehele schenking zelf heeft gebruikt, maar slechts voor €50.000.

Dit betekent dan dat M een belasting over zijn schenking moet betalen. De fiscus (dus ook het Ministerie van Financiën) heeft hier nooit een uitspraak over gedaan, dus we komen weer in een grijs gebied terecht.

Zolang M en V bij elkaar blijven is er overigens niets aan de hand. De problemen ontstaan pas als beiden uit elkaar gaan. V moet M dan nog €50.000 betalen. Als er sprake is van een overwaarde wordt deze hiervan betaald. Bij aankoop van een andere woning door V ontstaat er bij V een box 3 bedrag. Ik zal hier later nog in een aparte column op terugkomen.

In ieder geval is het woord weer aan het Ministerie van Financiën. Er zijn nog heel wat onduidelijkheden die weg moeten worden genomen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

schenken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
28 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
ffff
0
Ik kan het niet laten: Als zelfs een superspecialist als Jos Koets een begrijpelijke fout bij zijn publicatie maakt, is toch een duidelijk teken dat de Overheid met veel te ingewikkelde regelingen komt. Het wordt allemaal zo ingewikkeld, zodat alleen mensen die zich er helemaal in verdiepen, de consequenties begrijpen. Terwijl ook in dit geval het principe zo simpel is: geeft een ouder 100.000 aan zijn kind dan heeft dat kind 100.000 minder schuld…

Maar zoals uit de allerlaatste alinea al blijkt: Zelfs bij een op zich simpele schenking van een ouder aan zijn kind, moet er wellicht een fiscale jurist bijgesleept worden. De Overheid die het beslist allemaal veel te ingewikkeld maakt.


Peter
melkboer
1
Het is sowieso dom om de schenking voor het kopen van een huis te ontvangen. Laat het kind eerst het huis maar kopen met zn eigen middelen. Om daarna met een schenking een fors deel af te lossen.
Zo gebruik hij de schenking om zn woonlasten te beperken en niet om een te duur huis te kopen
geobeo
0
geobeo
0
quote:

melkboer schreef op 18 jan 2019 om 15:44:


Het is sowieso dom om de schenking voor het kopen van een huis te ontvangen. Laat het kind eerst het huis maar kopen met zn eigen middelen. Om daarna met een schenking een fors deel af te lossen.
Zo gebruik hij de schenking om zn woonlasten te beperken en niet om een te duur huis te kopen


Heb je de tekst wel gelezen? Welk kind (of stel kinderen) kan op dit moment een eerste huis van 300.000 EUR kopen?

Met je eerste baantjes krijg je echt geen hypotheek van 300.000 EUR hoor.
Bluescreen
0
De hypotheken die heel lang zonder aflossingsverplichting werden
verstrekt, samen met een steeds lagere rente en nu met mogelijkheid
om elk jaar een ton belastingvrij te schenken aan al je kinderen,
zijn al langere tijd ook factoren die de huizenprijzen hebben op-
gejaagd bij een schaarse woningvoorraad.
Mede dankzij het lage-rentebeleid van ECB hebben ook de rijke, soms
koninklijke huizenmelkers hun slag kunnen slaan en de huren opgedreven, zodat
de jongeren en gezinnen met een modaal inkomen soms de helft of
meer van hun loon moeten besteden aan huur voor een dak boven hun hoofd.
Om aan deze wantoestand een eind te maken is er een simpele oplossing: Elke Nederlander mag zijn eigen huis kopen of verkopen met 0% overdrachtsbelasting. Vanaf de aankoop van een tweede, derde of
meer-huis gaat de overdrachtsbelasting progressief omhoog met 10%.
overdrachtsbelasting, vanaf elk volge
objectief
0
@Bluescreen: De argumentatie (a) lijkt me onjuist en de oplossing (b) is al helemaal verkeerd.
ad.a:
1) de genoemde schenkingsvrijstelling is onjuist.(zoek dit maar op)
2) de ontwikkeling van de huizenprijzen is marktwerking, die je in ander landen ook ziet
3) de huren stijgen min of meer evenredig met de huizenprijzen

ad.b: De overdrachtsbelasting verlagen stimuleert de huizenprijzen, je zou die juist moeten verhogen naar bijv. 8% (gaat niet gebeuren want VVD en CDA verliezen daarmee kiezers)
Mugje
0
Objectief doet zijn naam niet volledig eer aan. Markten zijn onderhevig aan vraag en aanbod maar de prijsvorming is zeer zeker afhankelijk van de factoren als oa door Bluescreen benoemd. Door zowel het in stand houden van de -nog altijd riante- HRA, de extra schenkingsvrijstelling voor rijke ouders aan de kroost, de lage marktrente, de woningschaarste en gunstige fiscale regels voor huisjesmelkers hebben er allemaal gezamenlijk toe geleid dat wonen bijna onbetaalbaar is geworden. En onze lakse Overheid ziet het, kijkt ernaar en misbruikt de omstandigheden alleen maar om het de welgestelden nog wat makkelijker te maken.

De Overheid heeft zelf de huren omhoog gejaagd. Ik ga er nu nog van uit dat dit vanuit vooruitziende blik was omdat de verhuurders worden ingeschakeld de huurwoningen duurzamer te maken, maar het kan ook zomaar zijn dat men daarom nog weer extra huurverhogingen laat invoeren. I.p.v. de lage rente aan te grijpen om de HRA versneld af te bouwen, deed de Overheid weinig tot niets en zijn de woningprijzen schier onbereikbaar geworden voor de gemiddelde starter. Als je rijke ouders hebt wordt je voorgetrokken want die kunnen plots onbelast een extra schening doen. Dus behalve dat alleen de jongere van rijke komaf nog een woning kan kopen en HRA kan toucheren, kan die zelfde jongere ook nog eens een onbelast voorschot op zijn erfenis krijgen. Je hebt dan wel rijke ouders nodig.

De niet bemiddelde ouder moet zijn kroost teleurstellen, hij kan geen tonnetje als voorschot geven en die kinderen zijn aangewezen op de huursector. Daar lopen ze tegen de volgende unfaire regelgeving aan die weer in het voordeel van de bemiddelden onder ons is. Je kan -als je al wat geld hebt- heel makkelijk je concurrenten overbieden en de woning -na aankoop- direct verhuren. Aan die geldwolven zijn de kinderen van de niet bemiddelde ouders overgeleverd want ze vragen de hoofdprijs als huur. De rijkerd betaalt geen overdrachtsbelasting en als je het goed aanpakt hoef je over je huuropbrengst ook geen belasting te betalen. De overdrachtsbelasting weer invoeren voor aankopen bij meer dan 1 woning laat dan in elk geval de huisjesmelker nog een bijdrage in de staatskas doen. Het zal een aantal melkers wel wat afremmen.

Dat de regelgeving inmiddels zo ingewikkeld is geworden kan uiteindelijk maar tot één oplossing leiden; schaf alle fiscale voordelen rond die eigen woning af.Geef alleen de starters wat subsidie en verder niets. Laten we eerlijk zijn; ik denk dat ruim de helft van het geen er jaarlijks aan HRA wordt terugbetaald helemaal niets meer heeft te maken met de eerste levensbehoefte van 'wonen'. De HRA wordt misbruikt om alsmaar grotere woningen te bouwen (gezinnen kleiner en woningen groter) gewoon omdat het kan en niet zozeer omdat het moet. En de extra paardenbak moet erbij, een zwembad, dubbele garage etc etc. Allemaal 'luxe' en -het zal u niet verbazen- weer alleen beschikbaar voor de groep burgers die wat beter in de slappe was zit. Zo heeft de VVD tijdens de crisis afgewenteld op de zwakkeren in onze samenleving en worden de kadootjes vooral aan de rijken uitgedeeld.

Dus laten we met z'n allen zorgen dat we eindelijk weer een een regeringsploeg krijgen zónder deelname van de VVD eo CDA. Wellicht worden dan toch een keer de juiste stappen gezet. Versneld inperken HRA -vooral boven een bepaald norm- en dan de starters de eerste jaren wat extra onder de arm nemen. Als je de HRA deels afschaft zal de verkopende partij vanzelf met de prijs omlaag moeten. Kan hij de nieuwe woning mogelijk wat minder uitbundig bouwen. Maar dan kan je wellicht wel 2 woningen op dat zelfde perceel gaan bouwen.
Broke Even
1
Ik heb die 100k zelf verdiend en toen pas een huis gekocht. Maar dat schijnt tegenwoordig maar raar te zijn. Pappie en mammie betalen wel. 80% belasten die handel.
Broke Even
0
Swarte Durk
0
quote:

Broke Even schreef op 19 jan 2019 om 13:41:


Ik heb die 100k zelf verdiend en toen pas een huis gekocht. Maar dat schijnt tegenwoordig maar raar te zijn. Pappie en mammie betalen wel. 80% belasten die handel.

Goed van jou dat je 100k hebt verdiend, naar wat heeft dat er mee te maken? En waarom zou de regering meer recht hebben op dat geld dan de familie? Er is immers eerder al belasting over betaald.
B-rood belegger
0
En wederom eindigt een artikel van dhr Koets in een klachtenregen over de oneerlijke overheid die de arme burgers armer maakt en de rijken alleen maar laat profiteren dmv schenkingsvrijstellingen bij aankoop van woningen....
Afschaffen van HRA is al geleidelijk doorgevoerd. Los van de moeilijkheden hieromheen kan je het simpelweg niet van de ene op de andere dag (volledig) afschaffen omdat je mensen in financiele problemen helpt.

Is het sowieso niet verstandiger die 100k te lenen en de door de kinderen betaalde rente (deels) terug te schenken?

Maar idd... ik ben groot voorstander van afschaffing van alle complexiteit m.b.t. regelgeving. Mits dat over de hele linie gebeurd. Over het algemeen is het probleem namelijk dat afschaf van dingen leidt tot potjes voor de Eigen achterban en wordt er weer een toeslag of korting bedacht om hun nadeel op te vangen... Precies daarvan willen we juist af!
Belangstellende
0
@ B-rood belegger: Een complicerende factor bij het lenen van ouders is dat je bij een hypotheekverstrekker dan minder kun lenen.
Zij houden er rekening mee dat je elders ook leent voor aankoop.
Henk Snaph
0
Deze belasting vrije schenking is m.i. discriminatie.
Mijn kinderen zijn ouder dan 40 jaar. Wij zouden ons huis kunnen verkopen en kleiner gaan wonen maar kunnen onze kinderen deze 100.000 euro niet belasting vrij schenken. Deze regeling is dus alleen voor de rijken.
objectief
0
quote:

Durk de baas yn it lizzende wurk schreef op 20 jan 2019 om 12:27:


[...]
Goed van jou dat je 100k hebt verdiend, naar wat heeft dat er mee te maken? En waarom zou de regering meer recht hebben op dat geld dan de familie? Er is immers eerder al belasting over betaald.


"Eerder al belasting over betaald"..wel het zwakste argument dat er is, dat is n.l. altijd het geval als je met je geld iets doet.
boschkabouter
0
Woningen zijn onbetaalbaar geworden voor starters. Alleen met hulp van rijke ouders middels garantstelling of/en belastingvrije schenking van 100.000 kunnen kinderen van welgestelde ouders nog een huis kopen. Nieuw te bouwen huizen zijn ook schreeuwend duur geworden. En huren in vrije sector is eveneens onbetaalbaar. Sociale huur is nauwelijks beschikbaar en er is logischerwijs geen doorstroming. Er is daarnaast veel crimineel geld en geld van buitenlandse investeerders in de woningmarkt gestoken in m.n. de Randstad. Heeft geleid tot enorme prijsopdrijving van koop- en huur.

Een advies voor woningstarters. Ga zeker niet in de Randstad een woning zoeken, maar op een plek die wel nog te betalen is en die per OV een prima verbinding heeft met Randstad. Want 1 ding is zeker. Ook het autorijden gaat schreeuwend duur worden.
Van overheid zou je visie mogen verwachten. In Randstad is geen ruimte voor woningbouw, wegennet, bedrijven vestiging. Stimuleer actief dat bedrijven, werknemers, instellingen zich buiten Randstad gaan vestigen. En zorg gelijkertijd dat er veel beter OV beschikbaar komt vanuit Noord-Oost en Zuid Nederland. Met de trein is reizen naar bijv. SChiphol niet haalbaar vanuit Oost-Nl, alleen met overnachting.
ferme
0
Schenkingen zijn mooi als het huis is gekocht
Geef als ouder zijnde een hypotheek aan je kind (eren).
De ouders doen hun schenking dan jaarlijks van deze hypotheek
aftrekken, ook het rente bedrag blijft dan aftrekbaar
en jaarlijks betalen de kinderen dan ook minder rente

gerard66
0
Volgens mij is het niet zo moeilijk. In het koopcontract en
akte zetten dat beiden 50% van de woning kopen, draagplichtovereenkomst en juiste tekst in het samenlevingscontract. Eindelijk iets waar een adviseur toegevoegde waarde heeft.
Broke Even
1
quote:

Durk de baas yn it lizzende wurk schreef op 20 jan 2019 om 12:27:


[...]
Goed van jou dat je 100k hebt verdiend
Je kunt daar wel denigrerend over doen. Maar het is niet vanzelfsprekend, men gaat liever 3x per jaar naar een warm oord en 1x per jaar op wintersport en dan klagen dat ze geen geld voor een huis hebben.
Hermando
0

Dus...... overheid maakt er een puinhoop van.

Huizen kopen kan niet meer of overheid en banken hebben een bord voor hun kop.

Huurhuizen zn niet beschikbaar of je kan 1.000 euro neertellen.

Je ben niet goed voor een hypotheek van 300.000 met een aflossing van 600 euro (incl rentevoordeel)...

Maar je kan wel huis huren van 1.000 euro.

Gek wordt je ervan.

Overheid en banken zijn door geschoten en financiele crises leggen ze bij de burgers terwijl het veroorzaakt is door overheid en banken.

Hermando
0
quote:

Broke Even schreef op 22 jan 2019 om 07:30:


[...]Je kunt daar wel denigrerend over doen. Maar het is niet vanzelfsprekend, men gaat liever 3x per jaar naar een warm oord en 1x per jaar op wintersport en dan klagen dat ze geen geld voor een huis hebben.



Kop in zand..

Mensen die dit kunnen zijn alleen de rijke.

Je moet 20.000 neertellen voor een hypotheek.

Even nadenken als het lukt.

Gemiddeld verdienen de mensen 2.000 euro netto... dat is 45.000 bruto wat modaal is toch ?.

Zorg en huishuur is al 1300.
Rdam adam, betaal je 1.000 euro voor huishuur of denk je met 45.000 in aanmerking te komen voor sociale woning.

Hoe ga jij als beginnend starter op vakantie en huis kopen ?? En 20.000 euro ophoesten.

Makkelijk klagen over uitgaven van mensen, maar je hebt geen idee.



28 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 15 feb Den Haag wil hypotheekrenteaftre... 23
  2. 01 feb Is een box 3 hypotheek mogelijk? 29
  3. 18 jan Schenken? Twee keer nadenken 28
Gesponsorde links