Login
 

Huizenprijzen naar recordhoogte

Huizenprijzen naar recordhoogte

De huizenprijzen zijn zover gestegen dat ze een nieuw record hebben bereikt. De gemiddelde verkoopprijs is op dit ogenblik 283.945 euro. Om een woning te kunnen kopen voor deze prijs moet het gezamenlijke inkomen globaal 61.000 euro bedragen (toetsrente voor de maximale hypotheek 2,5%).

De komende maanden zal er niet veel veranderen. De huizen prijzen zullen nog verder stijgen. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder en de vraag naar een koopwoning is groot. Dit zorgt er voor dat steeds meer woningen boven de vraagprijs worden verkocht.

Slinkse makelaars

Verkopende makelaars doen er alles aan om een woning zo hoog mogelijk te verkopen. Steeds vaker hanteren makelaars een minder nette werkwijze.

Laat ik een voorbeeld noemen waarbij een woning al is verkocht (mondeling akkoord) voor bijvoorbeeld 200.000 euro. De volgende stap is dan het tekenen van de koopakte zodat daadwerkelijk de koop wordt bevestigd.

Helaas worden steeds vaker kopers na de koop opgebeld door de verkopende makelaar, om de koopprijs met duizenden euro’s te verhogen daar er een andere koper voor de woning is verschenen. Gaat een koper daar niet in mee, dan gaat de koop alsnog niet door.

Wat is de waarde van een woning?

Deze vraag lijkt zeer simpel maar in werkelijkheid is deze zeer moeilijk te beantwoorden. Ik zal door middel van een fictief voorbeeld laten zien hoe makelaars en taxateurs te werk gaan. Het voorbeeld toont ook aan waarom de huizenprijzen flink stijgen.

  • Verkoopprijs woning 200.000 (op advies van de verkopende makelaar) 
  • Woning wordt verkocht voor 220.000

De kopers van deze woning betalen 20.000 euro boven de vraagprijs. Als de verkopende makelaar zijn werk goed heeft gedaan dan is deze woning volgens hem 200.000 euro waard. Dit moet dus ook de marktwaarde in de taxatie worden van deze woning.

Echter de ingeschakelde taxateur taxeert de woning op een marktwaarde van 220.000 euro. Hoe is dit mogelijk? Laat ik paar redenen opsommen:

  • De woning is 220.000 euro waard daar er veel vraag naar is.
  • De verkopende makelaar heeft de woning te laag geschat.
  • Als de taxateur lager taxeert kan de koper de hypotheek niet krijgen (of deze moet meer eigen middelen inbrengen).
  • Als de taxateur lager taxeert, zal deze minder taxaties krijgen in de toekomst.

De waarde van de woning is een momentopname. Toch moeten taxateur zich aan bepaalde regels houden en deze worden gecontroleerd door het NWWI. Zij moeten ook een goede reden opgeven waarom een woning meer waard is dan de verkoopprijs.

Meestal wordt als reden opgegeven dat er veel kopers zijn voor de woning, waardoor de woning boven de vraagprijs is verkocht. Klopt dit wel?

Objectieve taxatie?

Makelaars die ook taxeren willen natuurlijk zoveel mogelijk taxaties hebben. Deze taxaties zorgen voor een leuke omzet. Aan de andere kant willen kopers het liefst zo min mogelijk eigen middelen betalen en hebben dus baat dat een taxatie het liefst minimaal op de koopprijs wordt getaxeerd.

Vergeet ook niet dat veel kopers niet eens de eigen middelen hebben om dan de woning te kopen. Vooraf contact hebben over de marktwaarde in de taxatie met de taxateur is verboden. Het maakt dan niet uit wie dat is. In werkelijkheid gebeurt dit natuurlijk wel.

Bovendien vragen taxateurs vaak aan de verkopende makelaar als zij de sleutel komen ophalen om de woning te taxeren wat de verkoopprijs is. Het is dus logisch dat veel taxateurs al snel de koopprijs van de woning als minimale marktwaarde in de taxatie aanhouden.

Taxateurs die veel onder de koopprijs taxeren, krijgen minder taxaties aangeboden. Dit is namelijk voor kopers niet interessant want dan moeten zij uit eigen zak het verschil tussen de marktwaarde in de taxatie en de koopprijs betalen.

Oorzaak stijging

Ik hoef u niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als veel taxateurs de waarde van de woning taxeren vóór de koopprijs van de woning (als deze hoger is verkocht dan de vraagprijs). Het woord is nu aan het NWWI en de organisaties waar makelaars en taxateurs lid van zijn. Zij bepalen immers wat mag en wat mogelijk is. Ik ben van mening dat huizenprijzen minder snel stijgen als iedereen zijn werk goed doet.

In mijn voorbeeld geeft de verkopende makelaar aan dat de waarde van de woning 200.000 euro is. Dit is ook de vraagprijs en dus ook de marktwaarde van de woning. Als de taxateur deze woning ook voor deze 200.000 euro taxeert moeten de kopers 20.000 euro uit eigen middelen betalen. Ik weet zeker dat veel kopers hier niet op zitten te wachten. Het is zelfs de vraag of veel kopers dit bedrag daadwerkelijk kunnen betalen.

Marktwaarde of verkoopprijs

Laat ik het anders zeggen? Indien iedere taxateur niet hoger taxeert dan de koopprijs (als deze hoger is dan de vraagprijs van een woning) dan zouden de huizenprijzen veel minder snel stijgen. De vraag is en blijft dan of daadwerkelijk de marktwaarde van de woning wordt getaxeerd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huis kopen

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
45 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Erwin S
0
Als je geen eigen geld hebt dan heb je niets te zoeken in de koopmarkt. Er komen nog kosten.koper bij en wat overige kosten. Bij een volgende dip in de huizenmarkt sta je zo weer onder water...
Helvan '18
0
Wat staat er niet op recordhoogte, of had recordhoogte bereikt?
Zal je niet denken dat er iets op stapel staat?..
Mugje
2
Belangrijkste reden dat die huizen nog altijd maar de hoogte in gaan is het niet de krapte maar de rente-aftrek die de Overheid stelselmatig weigert fair te reguleren. De rente is al laag en door de aftrek kijken potentiële niet naar de koopprijs maar naar de netto maandlast en dat vergelijken ze met een huurprijs die ook door die zelfde Overheid extra wordt verhoogd.

Het gaat inmiddels op diefstal lijken en daarbij wordt het meest gepikt bij de gewone man en de meeste baten vallen dan toch weer bij het grote geld. De gemiddelde gewone man kan op de markt van koopwoningen al lang niet meer meedoen en is dus overgeleverd aan de opgejaagde prijzen op de huurmarkt.

Dat een elitair deel van de burgers met koopwoningen fiscaal ondersteunde vermogensopbouw mag realiseren is al niet fair. En dat dan nagenoeg onbeperkt ook nog. Waarom niet een maximum instellen wat betreft aftrek of som van de lening(en). Dat zal de stijging wel wat temperen.

Men weet dat in Den Haag ook allemaal wel. Maar die zitten er gewoonweg niet voor de gewone man maar alleen voor de elite. En niet iedereen krijgt van een gepensioneerde diplomaat een appartementje geschonken, dus ja....... Verschil zal er altijd blijven.
kalahari
0
Kabaal om niks. Huizenprijzen zijn gemiddeld met minder gestegen dan de inflatie. Over de laatste 12 jaar steeg de gemiddelde prijs met ruim 8 procent (Trouw) Inflatie was volgens het CBS iets meer dan 14 procent. Duis zijn de huizen nu goedkoper dan toen!
Dit geldt niet voor Amsterdam waar de stijging veel meer was dan de inflatie.
R Vis
3
Oei oei oei wat slaat u hier de plank mis. De makelaar handelt in belang van zijn klanten, de verkoper. De makelaar bepaalt helemaal niet dat de woning in uw voorbeeld 200.000,- euro waard is, de makelaar adviseert om de woning voor 200.000,- euro in de markt te zetten! Dit om veel aanloop te genereren in het belang van zijn klanten! Dat er uiteindelijk 220 wordt betaald noem ik de marktwaarde. Dit is immers de prijs die op de vrije markt tot stand is gekomen. Niet gek dus, dat een taxateur hier 220.000 opschrijft. Makelaars en taxateurs KUNNEN door de huidige gekte simpelweg niet meer voorspellen wat de transactieprijs wordt, omdat de koper momenteel te veel emotie de boventoon laat voeren. Dat er dan ineens een stuk emotie in de waarde van de woning zit gebakken is nu eenmaal deze tijd van krapte en gekte.

Dan nog even uw opmerking over niet netjes handelen. De makelaar handelt in dezen slechts als spreekbuis voor zijn verkopers. Er geldt nu eenmaal een schriftelijkheidsvereiste. Stel u verkoopt uw woning, heeft de woning mondeling verkocht en er belt iemand diezelfde avond bij u aan met een bod dat 20.000,- euro hoger ligt. Netto geld, waar menig Nederlander (zoals bijvoorbeeld die makelaar trouwens maar dat terzijde) een jaar lang voor moet werken. Nu kunt u zeggen, ik ben netjes, een man een man een woord een woord. Maar de praktijk wijst uit dat dit soort levensbepalende bedragen, want dat zijn het, toch anders doen besluiten. De makelaar mag dan vervolgens zijn eerste kandidaten afbellen. Met uw argumenten dat makelaars en taxateurs graag meer werk willen verwerven kan ik u melden dat dit daar geen succesvolle methode is. Voor de tweede keer IEX, de makelaar is geen boeman!

Groet van een makelaar.
theo1
1
Eens met R. Vis. Het is wel duidelijk dat Jos Koets voor de koper werkt.

Als ik mijn huis wil verkopen, laat ik een stel makelaars langskomen. Die geven een schatting van wat zij denken dat ik voor het huis kan krijgen. Ik neem dan de makelaar die de hoogste schatting geeft die me nog realistisch lijkt. Maar het blijft mijn beslissing hoe hoog ik de vraagprijs wil stellen. Wat de makelaar zegt, is een schatting en een advies. De makelaar bepaalt niet de waarde van het huis. Hij is geen communistisch planbureau.

Nu belt er iemand die de vraagprijs biedt. Ik zeg OK door de telefoon. Dat is hooguit een intentieverklaring, niet meer dan dat. Pas als er wat op papier staat, is het serieus. Als er tussendoor iemand anders belt die 20k méér biedt, dan krijgt die het natuurlijk. Als de mensen tegen elkaar op staan te bieden, dan wint de meestbiedende. Lijkt me logisch. Het gaat niet over biergeld, het zijn serieuze bedragen. Ik zie niet wat daar mis aan is.

En als verkoper heb je natuurlijk ook niks te maken met hoe de verkoper het wil financieren. Al beleent hij zijn trouwring, dat is helemaal zijn keuze. Ik meende trouwens ook dat de huizencrisis van 2008 ons had geleerd dat je huizen niet alleen maar op geleend geld kan cq moet kopen. Er moet eigen kapitaal in. Direct bij aankoop, of geleidelijk door aflossen. Dat is nodig om te zorgen dat je niet bij de eerste tegenwind direct onder water komt te staan. Dit besef is kennelijk nog niet tot alle hypotheekadviseurs doorgedrongen.

Een koophuis op een mooie locatie is geen mensenrecht. In Wassenaar wonen ook alleen rijken. Er staat nergens geschreven dat iedere Jan Modaal het recht heeft op een eigen huis.
BEN RisQuant
0
Spijker op zijn kop:

" Dat er uiteindelijk 220 wordt betaald noem ik de marktwaarde. Dit is immers de prijs die op de vrije markt tot stand is gekomen."

In het kader van waarderen van onderpand voor een lening wel niet de meest verstandige methode, dan kun je eigenlijk beter kijken naar het eerstvolgende bod.

Voor courante objecten zal dat weinig verschillen.
izdp
0
Oh, er is nog een reden hoor en die ben ik al een paar keer tegengekomen.
Als de makelaar boven de vraagprijs weet te verkopen krijgt hij een extra premie.
Dat zijn behoorlijke bedragen en in mijn ogen zijn dat zeer onfrisse praktijken.
Verkopers zou ik adviseren om zo'n makelaar onmiddellijk de deur te wijzen.
izdp
0
goeruh
0
zolang 80-130m2 huren in de vrije sector aanzienlijk meer kost dan in eigendom verwerven en de aanbodzijde te gering is zal dit net zolang doorlopen tot een nieuw evenwicht bereikt is. En dan.... weer een golf neerwaarts, omdat....., gewoon omdat het altijd zo ging en ook zal gaan. Iedere keer is de trigger weer anders, maar de golfbewegingen blijven.
g.raaier
0
quote:

goeruh schreef op 6 jul 2018 om 22:48:


zolang 80-130m2 huren in de vrije sector aanzienlijk meer kost dan in eigendom verwerven en de aanbodzijde te gering is zal dit net zolang doorlopen tot een nieuw evenwicht bereikt is. En dan.... weer een golf neerwaarts, omdat....., gewoon omdat het altijd zo ging en ook zal gaan. Iedere keer is de trigger weer anders, maar de golfbewegingen blijven.


De trigger voor een daling zal een hogere rente zijn en/of een aanpassing van de hypotheekrenteaftrek .
deflationist
0
Ed Verbeek
0
quote:

R Vis schreef op 6 jul 2018 om 15:09:


...de makelaar is geen boeman!

Groet van een makelaar.

Hahaha,
"ik ben geen wolf!" zei de wolf tegen Roodkapje,
"I am not a crook!", zei Richard Nixon,
"Ik ben betrouwbaar!", zei de autohandelaar.
bik
0
quote:

Mugje schreef op 6 jul 2018 om 13:04:


Belangrijkste reden dat die huizen nog altijd maar de hoogte in gaan is het niet de krapte maar de rente-aftrek die de Overheid stelselmatig weigert fair te reguleren. De rente is al laag en door de aftrek kijken potentiële niet naar de koopprijs maar naar de netto maandlast en dat vergelijken ze met een huurprijs die ook door die zelfde Overheid extra wordt verhoogd.

Het gaat inmiddels op diefstal lijken en daarbij wordt het meest gepikt bij de gewone man en de meeste baten vallen dan toch weer bij het grote geld. De gemiddelde gewone man kan op de markt van koopwoningen al lang niet meer meedoen en is dus overgeleverd aan de opgejaagde prijzen op de huurmarkt.

Dat een elitair deel van de burgers met koopwoningen fiscaal ondersteunde vermogensopbouw mag realiseren is al niet fair. En dat dan nagenoeg onbeperkt ook nog. Waarom niet een maximum instellen wat betreft aftrek of som van de lening(en). Dat zal de stijging wel wat temperen.

Men weet dat in Den Haag ook allemaal wel. Maar die zitten er gewoonweg niet voor de gewone man maar alleen voor de elite. En niet iedereen krijgt van een gepensioneerde diplomaat een appartementje geschonken, dus ja....... Verschil zal er altijd blijven.
Hier weer een typisch een gevalletje van bootje gemist.De afgunst druipt er vanaf.Zal ook wel deur de warmte komen,denk zo. Grrrr
R Vis
0
quote:

Ed Verbeek schreef op 8 jul 2018 om 11:11:


[...]
Hahaha,
"ik ben geen wolf!" zei de wolf tegen Roodkapje,
"I am not a crook!", zei Richard Nixon,
"Ik ben betrouwbaar!", zei de autohandelaar.
tja, wat doet u zelf voor uw brood? Ik ga persoonlijk altijd uit van het goede van de mens, een instelling die me in het leven meer heeft gebracht dan heeft geschonden. Daarbij kies je als consument volgens mij altijd nog zelf met welke adviseur of verkoper je in zee gaat. Is je gevoel daarover niet goed heb je simpelweg de verkeerde keuze gemaakt. Ik ga er van uit dat u ook van uzelf vind dat u uw werk goed en integer doet?
Jos Koets
0
quote:

R Vis schreef op 6 jul 2018 om 15:09:


Oei oei oei wat slaat u hier de plank mis. De makelaar handelt in belang van zijn klanten, de verkoper. De makelaar bepaalt helemaal niet dat de woning in uw voorbeeld 200.000,- euro waard is, de makelaar adviseert om de woning voor 200.000,- euro in de markt te zetten! Dit om veel aanloop te genereren in het belang van zijn klanten! Dat er uiteindelijk 220 wordt betaald noem ik de marktwaarde. Dit is immers de prijs die op de vrije markt tot stand is gekomen. Niet gek dus, dat een taxateur hier 220.000 opschrijft. Makelaars en taxateurs KUNNEN door de huidige gekte simpelweg niet meer voorspellen wat de transactieprijs wordt, omdat de koper momenteel te veel emotie de boventoon laat voeren. Dat er dan ineens een stuk emotie in de waarde van de woning zit gebakken is nu eenmaal deze tijd van krapte en gekte.

Dan nog even uw opmerking over niet netjes handelen. De makelaar handelt in dezen slechts als spreekbuis voor zijn verkopers. Er geldt nu eenmaal een schriftelijkheidsvereiste. Stel u verkoopt uw woning, heeft de woning mondeling verkocht en er belt iemand diezelfde avond bij u aan met een bod dat 20.000,- euro hoger ligt. Netto geld, waar menig Nederlander (zoals bijvoorbeeld die makelaar trouwens maar dat terzijde) een jaar lang voor moet werken. Nu kunt u zeggen, ik ben netjes, een man een man een woord een woord. Maar de praktijk wijst uit dat dit soort levensbepalende bedragen, want dat zijn het, toch anders doen besluiten. De makelaar mag dan vervolgens zijn eerste kandidaten afbellen. Met uw argumenten dat makelaars en taxateurs graag meer werk willen verwerven kan ik u melden dat dit daar geen succesvolle methode is. Voor de tweede keer IEX, de makelaar is geen boeman!

Groet van een makelaar.


Het zal niet lang meer duren dat makelaars net als hypotheekadviseurs onder een zorgplicht gaan vallen. Het gevolg is veel strengere regels waaraan makelaars en taxateurs aan moeten gaan voldoen. Dat zal zeker gaan gelden voor hun courtage. Ben benieuwd hoe makelaars hun factuur gaan wegschrijven als zij meer dan 15.000 euro ontvangen voor de verkoop van een woning.

Ook onderlinge afspraken tussen makelaars wordt dan moeilijker. Het "verplicht" stellen van een aankoopmakelaar zal dan ook tot het verleden behoren. In de komende maanden zal blijken dat er veel gaat veranderen. Uw opmerking dat ik de plank volledig misslaat, kan ik niet onderschrijven. Mijn column is geschreven op gesprekken die ik heb gehad met makelaars en taxateurs. Uw collega's denken hier dus anders over.

Gr. Jos Koets
plof®
0
quote:

BEN RisQuant schreef op 6 jul 2018 om 19:10:


Spijker op zijn kop:

" Dat er uiteindelijk 220 wordt betaald noem ik de marktwaarde. Dit is immers de prijs die op de vrije markt tot stand is gekomen."

In het kader van waarderen van onderpand voor een lening wel niet de meest verstandige methode, dan kun je eigenlijk beter kijken naar het eerstvolgende bod.


Een krankzinnig hoge prijs is zeker op dat moment de marktwaarde.

Maar dat zegt weinig over de toekomstige waarde. Bij een keer 10% er af staat huis dus direct onder water bij een tophypotheek en loopt de markt ook weer vast voor die mensen.

Beter zou het zijn om mensen niet zo achterlijk veel te laten lenen en waarschijnlijk waren huizen dan ook veel betaalbaarder.
R Vis
0
quote:

Jos Koets schreef op 8 jul 2018 om 17:41:


[...]

Het zal niet lang meer duren dat makelaars net als hypotheekadviseurs onder een zorgplicht gaan vallen. Het gevolg is veel strengere regels waaraan makelaars en taxateurs aan moeten gaan voldoen. Dat zal zeker gaan gelden voor hun courtage. Ben benieuwd hoe makelaars hun factuur gaan wegschrijven als zij meer dan 15.000 euro ontvangen voor de verkoop van een woning.

Ook onderlinge afspraken tussen makelaars wordt dan moeilijker. Het "verplicht" stellen van een aankoopmakelaar zal dan ook tot het verleden behoren. In de komende maanden zal blijken dat er veel gaat veranderen. Uw opmerking dat ik de plank volledig misslaat, kan ik niet onderschrijven. Mijn column is geschreven op gesprekken die ik heb gehad met makelaars en taxateurs. Uw collega's denken hier dus anders over.

Gr. Jos Koets
ach, deze discussie hebben wij in een ander artikel van u al eens gevoerd. U bent geen fan van makelaars.
45 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: huis kopen, hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 06 jul Huizenprijzen naar recordhoogte 45
  2. 20 jun Kopen of verbouwen? 10
  3. 01 jun Dekking bij overlijden 1
Gesponsorde links