Login
 
Wachtwoord vergeten?

Experiment: De keuzes van een bank

Experiment: De keuzes van een bank

Wie een hypotheek nodig heeft, heeft flink wat mogelijkheden in Nederland. Er zijn minimaal twintig banken waar een hypotheek kan worden afgesloten. Vandaag mag u een bank gaan beginnen die hypotheken verstrekt.

Hierbij moet u echter gaan bepalen voor welke doelgroep u hypotheken wilt gaan aanbieden en onder welke voorwaarden. U heeft echter te maken met de hoogte van de hypotheekrentes. Ik hoef u niet uit te leggen dat het in werkelijkheid heel anders is.

Het is mogelijk om voor de laagste rentes te gaan. Hierdoor zijn de voorwaarden minder goed en kunt u de hypotheken maar aanbieden aan een bepaalde groep mensen in Nederland. Of u kunt voor de ruimste mogelijkheden gaan. Het nadeel daarvan is dat de aangeboden hypotheekrente hoger is voor uw klanten en dus minder hypotheken waarschijnlijk afsluit.

Bij de onderstaande tien criteria moet u iedere keer één voorwaarde kiezen. Het is heel goed mogelijk dat uw antwoorden tegenstrijdig zijn. Waarom ik u dit laat doen, kom ik volgende week op terug.

A. Doelgroep

  1. Alleen hypotheken met NHG.
  2. Hypotheken met en zonder NHG (0,1% hogere rente t.o.v. keuze 1).
  3. Hypotheken met en zonder NHG en meefinancieren restschulden (0,3% hogere rente t.o.v. keuze 1).

B. Geldigheidsduur renteaanbieding

  1. Offerte maximaal drie maanden geldig (laagste rente).
  2. Offerte maximaal zes maanden geldig (opslag op rente van 0,1%).
  3. Offerte maximaal een jaar geldig (opslag op rente van 0,2%).
  4. Offerte maximaal zes maanden geldig (na drie maanden betaalt klant 0,25% per maand over het hypotheekbedrag, geen opslag op rente).
  5. Offerte maximaal een jaar geldig (na drie maanden betaalt klant 0,25% per maand over het hypotheekbedrag, geen opslag op rente).

C. Keuze hypotheekvormen

  1. Alleen lineair- en annuïteitenhypotheek.
  2. Lineair en annuïteiten en aflossingsvrij (rente aflossingsvrij 0,2% hoger).
  3. Alle hypotheekvormen (hypotheekrente 0,2% hoger dan bij keuze nummer 1).

D. Aanpassing hypotheekrente als hypotheekbedrag in lagere risicoklasse komt (hypotheek zonder NHG)

  1. Geen aanpassing mogelijk tijdens de rentevaste periode.
  2. Aanpassing tijdens rentevaste periode is mogelijk, maar moet op initiatief van klant door aantonen van een taxatierapport (hypotheekrente 0,2% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Aanpassing gebeurt automatisch (hypotheekrente 0,4% hoger t.o.v. keuze 1).

E. Boetevrij aflossen van de hypotheek

  1. 10% van het hypotheekbedrag per jaar.
  2. 25% van het hypotheekbedrag per jaar (rente 0,2% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Onbeperkt (rente 0,4% hoger t.o.v. keuze 1).

F. Verhuisregeling

  1. Geen verhuisregeling
  2. Verhuisregeling, nieuwe woning binnen drie maanden na verkoop oude woning (hypotheekrente 0,2% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Verhuisregeling onbeperkt (hypotheekrente 0,4% hoger t.o.v. keuze 1).

G. Verplichte overlijdensdekking

  1. Indien hypotheek hoger is dan 50% van de waarde van de woning.
  2. Indien hypotheek hoger is dan 80% van de waarde van de woning (0,2% hogere rente t.o.v. keuze 1).
  3. Geen (0,4% hogere rente t.o.v. keuze 1).

H. Overbruggingshypotheek

  1. Niet mogelijk.
  2. Wel mogelijk maar huidige woning moet verkocht zijn (rente 0,1% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Wel mogelijk zonder eisen m.b.t. huidige woning (rente 0,2% hoger t.o.v. keuze 1)

I. Inkomenseisen

  1. Alleen hypotheek voor werknemers met een vast inkomen.
  2. Hypotheek voor alle werknemers (rente 0,1% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Hypotheek voor alle werknemers en zelfstandigen (rente 0,2% hoger t.o.v. keuze 1).
  4. Hypotheken voor iedereen (rente 0,4% hoger t.o.v. keuze 1).

J. Schulden

  1. Hypotheek alleen mogelijk als er geen BKR schulden zijn.
  2. Hypotheek alleen mogelijk met studieschuld (andere BKR schulden niet) (rente 0,1% hoger t.o.v. keuze 1).
  3. Hypotheek mogelijk met alle mogelijke schulden (rente 0,3% hoger t.o.v. keuze 1).


Zoals u uit de vragen en antwoorden al kan lezen, is de werkelijkheid ver te zoeken. Daarom moet u deze column maar als een soort spel zien. Wat gaat u antwoorden als u deze tien vragen krijgt gesteld?

Hou hierbij in het achterhoofd welke mensen in Nederland u een hypotheek wilt gaan aanbieden. Uw inkomen is trouwens afhankelijk van het aantal afgesloten hypotheken.

Ik ben zeer benieuwd naar uw antwoorden. U kunt deze in de comments achterlaten.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
A 2: alleen NHG beperkt je doelgroep nogal. Meefinancieren van restschulden is vragen om gedoe met DNB. Verder bewerkelijk en extra risico.
B 4: binnen een half jaar moet het mogelijk zijn de koop rond te krijgen. Wie toch nog langer bezig is, moet maar betalen. Je biedt de flexibiliteit in ieder geval aan.
C 1: tegenwoordig de standaard voor nieuwe hypotheken. Verlengen van bestaande hypotheken zou ik wel toestaan.
D 1: om het simpel te houden. Zo weinig mogelijk mutaties tijdens een lopende periode. Bij verlenging kan het wel aangepast worden.
E 1: is wel ongeveer standaard. Veruit de meeste mensen hebben toch niet genoeg geld om meer af te lossen.
F 2: geen verhuisregeling is te beperkt als je op een breed publiek mikt. Bovendien houd je dan geen klanten vast als ze gaan verhuizen. Binnen 3 maanden moet het mogelijk zijn om een nieuw huis te hebben (tenzij de klant perse op de Prinsengracht moet wonen, maar dat is dan weer zijn probleem).
G 2: lijkt me dat bij 80% het onderpand genoeg zekerheid biedt.
H 2: overbrugging kan nodig zijn als transactiedata ongelukkig vallen. Maar is geen product op zich.
I 2: een lastige. Ook een vast contract is geen absolute zekerheid, daarvoor komen massa-ontslagen net iets te vaak voor. Ondernemers en zzp'ers zou ik alleen accepteren als ze de zaak aantoonbaar echt goed voor elkaar hebben. Ik neem deze omwille van operationele efficiency.
J 2: ik weet dat het BKR ontzettend kinderachtig kan zijn, maar alles accepteren is meteen ook weer heel veel en geeft gedoe met DNB. Als je studieschulden niet accepteert, sluit je een hele grote groep van potentieel winstgevende klanten uit.
Profeet
0
De schandalen waar geldverstrekkers gewoon mee weg komen, zijn de aflossingsvrije hypotheken, indien ze verlengd moeten worden, zeggen ze soms keihard, we verlengen niet, we willen dat u inlost! Laatst iemand geholpen die een financiering had van 85.000 met als onderliggend een woonhuis van 175.000, allebei voldoende pensioen om nooit geen zorgen over te maken, worden ze gesommeerd om in te lossen. Die boeven hebben in het verleden zelf deze produkten verkocht en nu tappen ze uit een ander vaatje.
FrancisFox
0
Zonder het lijstje in te vullen: het lijkt erop dat er een 'gelijke monniken, gelijke kappen'-logica opgelegd wordt, waarbij een bank aan iedereen, ongeacht de hypotheek-parameters dezelfde premie moet betalen. Dat lijkt me redelijk onwenselijk ja. Echter met de huidige cut-throat prijzen kan ik me voorstellen dat er alleen op naam geconcurreerd kan worden, aangezien 0.1% meer rekenen voor 'randgevallen' betekent dat iedereen naar de buren gaat.

Bij de door dhr Koets voorgestelde optielijst krijgen we dus 1 competitie voor de 'perfecte leners', en 1 voor de kneusjesbrigade die meer wil, en daarvoor heel veel meer mag betalen. Op 2% komt 0.2% tot 1% erbij immers hard aan...

Sowieso vermoed ik dat er tegen redelijk risico geen droog brood meer te verdienen is, hypotheken zijn als we straks weer onder water duiken een stuk riskanter dan RDSA, en dat tegen een magere paar procentjes rente. Ja alles is gegarandeerd, de prijzen gaan alleen maar omhoog, dat weet ik ook. Echter, als straks de (staats)rente door de 5-6% gaat en we dus geen 3-4 ton meer op een normaal salaris bij elkaar kunnen vegen, wat denkt u dan dat er met de prijzen gebeurt? Onder water dus. Zodra er dan iemand de bank daarvoor aansprakelijk kan houden (want niet goed geinformeerd, berekend etc) is de beer los.

Mag je dan je huis afbetaald hebben, maar daar heb je dan weinig meer aan, want je hebt 3x teveel betaald...

Bart Meerdink
0
Waarom niet gewoon het gunstigste percentage publiceren, samen met duidelijke uitleg over op welke manier persoonlijke keuzes en omstandigheden tot een hoger rentepercentage kunnen leiden? Eventueel wat snoeien in de mogelijkheden om het niet onnodig ingewikkeld te maken.

Maar een spreadsheet is geduldig, en de onderliggende parameters kun je aanpassen aan actuele data over wat de extra kosten echt blijken te zijn en aan de marktomstandigheden.
B-rood belegger
0
quote:

Profeet schreef op 6 mei 2018 om 10:15:


De schandalen waar geldverstrekkers gewoon mee weg komen, zijn de aflossingsvrije hypotheken, indien ze verlengd moeten worden, zeggen ze soms keihard, we verlengen niet, we willen dat u inlost! Laatst iemand geholpen die een financiering had van 85.000 met als onderliggend een woonhuis van 175.000, allebei voldoende pensioen om nooit geen zorgen over te maken, worden ze gesommeerd om in te lossen. Die boeven hebben in het verleden zelf deze produkten verkocht en nu tappen ze uit een ander vaatje.



@ Profeet; je hoeft geen profeet te zijn om te weten dat je dat risico liep met een aflossingsvrije hypo.
Ik leen 30 jaar geld, hoef niet af te lossen, en na 30 jaar (als mijn contractuele ovk verloopt) nog steeds niet?
Bij het aangaan van dergelijke overeenkomsten ga je op de stip liggen als de overeenkomst verloopt.... Wat ik overigens wel bijzonder vind is dat er geen mogelijkheid is tot herfinanciering, maar als debiteur ben je never nooit verplicht (geweest) dergelijke opties aan te bieden.


A 2
B 1
C 3
D 1
E 1
F 1
G 3
H 3
I 4
J 3
BEN RisQuant
0
Puur alleen op risico/marge en dus niet naar volume (weet ik niet) zou ik gaan voor

A 1
B 1
C 2
D 3
E 2
F 2
G 3
H 2
I 4
J 2
Durk de baas yn it lizzende wurk
0
A: 2
B: 4
C: 1
D: 1
E: 1
F: 2
G: 2
H: 2
I: 3 --> Met uitzondering van iemand die ik ken die werkt voor de overheid en twee die werken in het onderwijs, ken ik niemand van mijn leeftijd (30'er) met een vaste baan.
J: 2

Ik zie dat ik eigenlijk hetzelfde erover denk als theo1. Alleen bij criterium J wijk ik af.
info_124
0
Dus: kennis, kunde, kapitaal en overwaarde mee het grote buitenland in: huisje met zwembad in Europees Florida kopen ( hulp veel goedkoper in te huren), en met goedkope vluchten de (klein)kindertjes opzoeken of over laten komen. Komen ze ineens 1-3 weken ipv eens per kwartaal 1-3 uur.
( U kent dat verhaal toch van oma, die gecremeerd wilde worden en haar as verstrooid over de parkeerplaatsen van Aldi en Lidl.... Waarom? "Dan weet ik tenminste zeker, dat jullie eens in de maand langskomen")
En op de Astra 19.2 satelliet kan je alle NLe zenders ontvangen.
Nederland: ik zie u wel op sat of BVN, en verder: het l.z.r.s
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 aug Let op bij Kapitaalverzekering E... 5
  2. 06 jul Huizenprijzen naar recordhoogte 47
  3. 20 jun Kopen of verbouwen? 10
Gesponsorde links