Login
 

Scherp blijven bij verplicht aflossen

Scherp blijven bij verplicht aflossen

Het is alweer vijf jaar geleden (vanaf 1 januari 2013) dat de 100% verplichte aflossing voor hypotheken is ingevoerd voor starters.

De aflossing van de hypotheek moet plaatsvinden door middel van annuïteiten en/of een lineaire hypotheek, om renteaftrek te kunnen genieten. In die afgelopen vijf jaar is ondertussen veel veranderd.

  • In 2013 kon nog 5% kosten koper worden meegefinancierd (in 2018 is deze 0%).
  • Huizenprijzen zijn gemiddeld met 20% gestegen (2013 gemiddelde huizenprijs 220.000 euro, 2018 gemiddelde huizenprijs 265.000 euro).
  • De hypotheekrente is met meer dan 50% gedaald (rente 10 jaar vast met NHG 4% in 2013, 1,8% in 2018).

Wat zijn de maandlasten van een starter die begin 2013 een woning heeft gekocht voor 200.000 euro? Voor de berekening zetten we de hypotheekrente voor 10 jaar vast tegen 4%.

Starter 2013

  • Koopsom woning: €200.000
  • Kosten koper 5%: €10.000
  • Totale hypotheek: €210.000 (annuïteitenhypotheek)
  • Rente 10 jaar vast voor 4%
  • Bruto per maand: €1.003 euro
  • Uitstaande hypotheekschuld begin 2018 is €189.940

In de afgelopen vijf jaar heeft deze starter 20.060 euro afgelost (210.000 – 189.940) op zijn annuïteitenhypotheek. De waarde van de woning is met gemiddeld 20% gestegen, zodat deze begin 2018 240.000 euro waard is. Als deze woning voor deze prijs wordt verkocht, is het volgende van toepassing voor een nieuwe koper.

Starter 2018

  • Koopsom woning: €240.000
  • Kosten koper 5%: €12.000
  • Eigen middelen: €12.000 - / -
  • Totale hypotheek: €240.000 (annuïteitenhypotheek)
  • Rente 10 jaar vast voor 1,8%
  • Bruto per maand: €863

In vergelijking met vijf jaar terug zijn de bruto maandlasten 140 euro goedkoper terwijl de hypotheek €30.000 hoger is. Wel moet de nieuwe koper de kosten koper van 12.000 euro uit eigen middelen betalen. Bij een hypotheek van €252.000 (inclusief de kosten koper) is de bruto maandlast €906.

Dit is dus nog steeds lager dan in 2013. Pas bij een annuïteitenhypotheek van €279.000 is de bruto maandlast €1.004. Uit deze cijfers blijkt dat kopen in 2018 aantrekkelijker is dan in 2013!

Andere woning

Bij verkoop van de woning realiseert de starter uit 2013 een verkoopwinst (Eigen Woning Reserve) van €50.060 minus de makelaarskosten (€240.000 -/- €189.940). Bij aankoop van een andere woning moet deze EWR worden ingebracht in de nieuwe hypotheek.

Er zijn wel wat eisen betreffende de nieuwe hypotheek. De annuïteitenhypotheek van 2013 moet (geruisloos) doorlopen waarbij de einddatum niet verlengd mag worden. Bovendien mag het hypotheekbedrag niet lager zijn dan de aflossingsstand die bij verkoop van de woning van toepassing is.

Ik zal dit uitleggen door middel van een simpel voorbeeld waarbij er een andere woning wordt gekocht van 400.000 euro.

  • Verkoopprijs oude woning: €240.000
  • Lopende hypotheek: €189.940
  • Makelaarskosten: €3.000
  • Verkoopwinst (EWR): €47.060
  • Koopprijs nieuwe woning: €400.000
  • Kosten koper€ 12.000
  • Nieuwe eigen woningschuld: €412.000
  • EWR: €47.060 -/-
  • Daadwerkelijk nieuwe EWS: €364.940
  • Annuiteitenhypotheek: €189.940 (maximale looptijd 25 jaar)
  • Annuiteitenhypotheek: €175.000 (maximale looptijd 30 jaar)

Op de website van de belastingdienst kunt u precies de maandelijkse aflossing berekenen van uw annuïteitenhypotheek.

Zelfregelaars opgelet

Wie zelf zijn hypotheek regelt, moet op een paar dingen letten. De berekening van de maximale hypotheek op inkomen mag niet plaatsvinden op een looptijd van 30 jaar. Een gedeelte van de hypotheek (in dit vorbeeld €189.940) heeft nog een maximale looptijd van 25 jaar.

Het overige bedrag van €175.000 heeft een looptijd van 30 jaar. De gemiddelde looptijd voor de toetsing wordt dan 328 maanden. Indien de woning nog niet is verkocht, is de aflossingsstand van de lopende hypotheek nog niet bekend.

Wie uitgaat van het hypotheekbedrag (van de lopende hypotheek van de te koop staande woning) bij aankoop van de nieuwe woning zit altijd goed. Hierbij is het ook verstandig om de einddatum met een maand in te korten. In werkelijkheid wordt er dan meer afgelost in een kortere periode.

Verplichte aflossing

Het is trouwens altijd toegestaan om na verkoop van de oude woning extra af te lossen op de hypotheek. De daadwerkelijke verkoopwinst is namelijk nog niet bekend. Hierdoor zijn ook de juiste bedragen voor de box 1 leningsdelen nog niet bekend.

Ik werk het bovenstaande rekenvoorbeeld nog wat verder uit voor als de oude woning nog niet is verkocht.

  • Vraagprijs oude woning: €250.000
  • Taxatiewaarde oude woning: €240.000
  • Lopende hypotheek: €189.940
  • Maximale overbrugging €26.060 ((90% van €240.000) -/- €189.940)
  • Koopprijs nieuwe woning: €400.000
  • Kosten koper: €12.000
  • Nieuwe eigen woningschuld: €412.000
  • Overbruggingshypotheek €26.060
  • Voorlopige nieuwe EWS €385.940
  • Annuiteitenhypotheek: €189.940 (maximale looptijd 25 jaar)
  • Annuiteitenhypotheek: €196.000 (maximale looptijd 30 jaar)

Na verkoop van de woning wordt het bedrag boven de 26.060 euro teruggestort in de hypotheek. Hierbij moet de extra aflossing plaatsvinden op de annuïteitenhypotheek van 196.000 euro. De verplichte aflossing lijkt op het eerste gezicht simpel. In werkelijkheid is het toch even oppassen geblazen om renteaftrek te kunnen behouden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

verplichte aflossing

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
B-rood belegger
0
Helder, duidelijk...

Wel mis ik de geleidelijke beperking van HRA in de berekening, welke ongetwijfeld nog scherper (lees; sneller) zal worden beperkt in de komende jaren.

Daarnaast is de aantekening dat kopen nu aantrekkelijker is dan in 2013 nogal vrijpostig. Als je sec. naar de maandlasten kijkt dan is het inderdaad aantrekkelijker om nu te kopen.
De beperking hierin is de aankoopprijs. Een alleenstaande starter kan never nooit zonder "hulp" een woning van 240k bekostigen.
Daarnaast heeft die beste man die in 2013 zijn woning kocht maar mooi 30k op zijn woning "verdiend" door die prijsstijging van 5% p.j. Me dunkt dat die rek er met de huidige prijzen niet echt meer in zit.
schragie
0
Beste,

geheel eens met de eerste reactie. Daarbij komt naast de rek die wordt bedoelt ook nog de veiligheid van overwaarde.
De koper in 2018 zal bij een komende fictieve prijsdaling (je weet maar nooit) bijna direct onderwater komen te staan. Dit is minder / niet het geval van de vergelijkbare aankoop in 2013.

Dit gegeven maakt het ook extra moeilijk om de conclusie staande te houden dat kopen in 2018 beter zou zijn dan in 2013.
Het kopen van een huis, op welk tijdstip dan ook, is zeer moeilijk te vergelijken met een zelfde aankoop op een later / eerder tijdstip.
Hermando
0

Je schrijft wel heel makkelijk of de koper even...

uit eigen middelen 12.000 ophoest.

Je moet maar net afgestudeerd zijn en je wilt een huis kopen....

"effe aan mijn moeder vragen of ze 12.000 Euro ophoest".

De regels zijn zo funest voor de huizenmarkt of is het de arrogantie van de Nederlanders...dat we zeggen....dat lappen we even bij want we hebben toch geld zat.
Niemand durft tegen kabinet te zeggen dat huizen kopen voor starters onmogelijk is en laat staan om even uit eigen zak de KK neer te leggen.

Er is niks veranderd want huizen lopen nu gestaag over de 400.000 tot een miljoentje...
Net na de crises was het huilen geblazen dat huizen te duur waren en anno 2018... we zijn geen stap verder.
Mijn huis is 110 K meer waard geworden in 2 jaar tijd.
Is dit normaal ??

en Wie krijgt later de schuld ??
Wederom de burgers...hadden we maar niet een te hoge hypotheek moeten nemen.... Niet de bank, verzekeraar, overheid, makelaars... maar de burger. Wij hadden beter moeten weten.

Een huis kopen voor starters is gewoon belachelijk duur.

Je kunt probleem van dure huizen makkelijk oplossen.
Elke aankoop laten taxeren....
En niet laten taxeren op materiale (tangible) argumenten, zoals vraag en aanbod, de omgeving is leuk, school is nabij, ligt aan een water of doodlopende straat.

Maar gewoon...hoeveel kost het huis als je huis afbrandt en opnieuw moet bouwen.
Kost het dan 1 miljoen ??
Ik kan het je op een briefje geven dat verzekeraars mij geen miljoentje geven voor wederopbouw.

Maar ja... ook de overheid verdiend aan overdrachts belasting.
Beter belasting afdragen over een huis van een miljoen dan van 2 ton.

Voorlopig prijzen we de huizenmarkt aan (net als voor de crises)....
en laten we de burger met een flinke schuld opzadelen en later als de huizenmarkt ontploft is het gewoon de burger de schuld geven.

Verplicht aflossen en geen 100% financiering is gewoon kolder, zolang makelaars en verzekeraars en banken en overheid onder 1 hoedje spelen dan lopen de huizen op.

Geleuter over dat er geen huizen zijn in de sociale woningne en scheef zitten.

dit is wat gebeurd.

Gemeente kopen sociale woningen op (door de scheef huurders eruit te gooien) en gooien het in de vrije sector, waar ze 1.000 euro per maand mogen vragen.
Ze verbouwen de keuken met enkele tientjes meer en ze mogen de huur verhogen naar de vrije sector.







B-rood belegger
0
quote:

Hermando schreef op 14 mrt 2018 om 15:20:



Je schrijft wel heel makkelijk of de koper even...

uit eigen middelen 12.000 ophoest.

Je moet maar net afgestudeerd zijn en je wilt een huis kopen....

"effe aan mijn moeder vragen of ze 12.000 Euro ophoest".






Dat de starter (of feitelijk elke huizenkoper) de k.k. uit eigen middelen moet ophoesten is zo gek niet, gezien het financieren van kosten economisch 0 hout slaat.
Als dit het kantelpunt is voor een starter om de woning niet te kunnen financieren dan heb ik hier 0 medelijden mee.

We klagen wel dat de starter niet kan kopen, maar diezelfde starter verrekt het om ook maar een paar ruggen te sparen om iets van zeg 180k te kunnen kopen?
In extreem geval zie je die starters zelfs klagen als ze van de studiefinanciering 6 maanden op wereldreis geweest zijn, en nu minder kunnen lenen omdat ze al een halve ton schuld hebben? Want ja, die wereldreis moet natuurlijk wel kunnen...

Je kinderen spaarzaam opvoeden is de start van het opbouwen van een vermogen... omdat geld nu eenmaal geld maakt. Als ze dus geen huis kunnen kopen omdat ze al de halve wereld gezien hebben, 3 nieuwe fietsen, een paar hifi sets, 5 TV's en consoles versleten hebben en 0 spaargeld hebben... dan is dat hopeloos naief.
En ja; ik charcheer bewust, maar het geeft wel de tendens van het hedendaagse bestedingspatroon weer.
Hermando
0
quote:

B-rood belegger schreef op 16 mrt 2018 om 12:40:


[...]

Dat de starter (of feitelijk elke huizenkoper) de k.k. uit eigen middelen moet ophoesten is zo gek niet, gezien het financieren van kosten economisch 0 hout slaat.
Als dit het kantelpunt is voor een starter om de woning niet te kunnen financieren dan heb ik hier 0 medelijden mee.

We klagen wel dat de starter niet kan kopen, maar diezelfde starter verrekt het om ook maar een paar ruggen te sparen om iets van zeg 180k te kunnen kopen?
In extreem geval zie je die starters zelfs klagen als ze van de studiefinanciering 6 maanden op wereldreis geweest zijn, en nu minder kunnen lenen omdat ze al een halve ton schuld hebben? Want ja, die wereldreis moet natuurlijk wel kunnen...

Je kinderen spaarzaam opvoeden is de start van het opbouwen van een vermogen... omdat geld nu eenmaal geld maakt. Als ze dus geen huis kunnen kopen omdat ze al de halve wereld gezien hebben, 3 nieuwe fietsen, een paar hifi sets, 5 TV's en consoles versleten hebben en 0 spaargeld hebben... dan is dat hopeloos naief.
En ja; ik charcheer bewust, maar het geeft wel de tendens van het hedendaagse bestedingspatroon weer.



Sparen is leuk en goed, maar ik denk dat je ver van de realiteit zit.

We leven niet meer in de gulden wereld.

En de dooddoener, van 2x vakantie, een ipad enz...
Je weet dat we 60% aan belasting afdragen van wat wij verdienen.

En wat jij verdiend hebt, daar hoeft de maatschappij niet te vertellen of je 2x op vakantie mag of 10 auto's voor de deur staan ??
Dat is hetzelfde om tegen een miljonair te zeggen, dat hij zijn geld niet mag uitgeven.
Daar zijn NL goed in, om te zeggen wat een ander moet doen maar even vergeten dat het je eigen geld is.

Terug naar realiteit.
Wat is een modaal inkomen (dat was vroeger 75.000 gulden... dus nu 35.000 EURO - toch ?

Dus iemand die 1,5 keer meer verdiende dan de normale burger (die verdiende 50.000 gulden).

Wat is dit netto, niet meer dan 1.700-1.800 EURO netto per maand.

Hoeveel is een sociale woning ? - grens tot 710 euro.
Een vrije sector, dan mag je van geluk spreken dat je een huur kunt bemachtigen van kaal 900 euro (want je verdiend modaal).

Trek daar van je 1.800 euro nu een keer 900 euro, minus je eigen risico van 360 euro plus je zorg premie, plus gas, water, licht.

Ga jij maar van je salaris sparen van je modaal inkomen.
Elke maand mag de burger blij zijn dat ze 100 sparen. Dat schiet op als een huis 400 K kost.

Denk dat overheid en heel veel mensen denken dat we veel verdienen en dat het kopen van 2 ipad, tv...dat dat ons probleem is.

Dat is jezelf ingraven en negeren dat alles 2x duurder is.

Men rekent altijd terug naar de guldens, wanneer het ze uitkomt.
Maar ik ga dat niet doen 1.800 euro is gewoon 1.800 gulden toch ?? en dat is een gewoon inkomen, maar overheid beschouwd je wel als een modaal inkomen (omdat zij weer de omreken koers gebruiken).

Je wordt bedonderd en het is jammer dat veel nederlanders meelopen met de overheid en zelf niet meer kunnen nadenken.

Ik zit gelukkig niet in de situatie maar ik vind dat wij voor de zwakkere moeten opkomen en continu duidelijk maken dat het leven met de EURO niet is wat wij hadden verwacht.

Suc6 met sparen.... want dat gaat je wel lukken.









5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 20 jun Kopen of verbouwen? 10
  2. 01 jun Dekking bij overlijden 1
  3. 18 mei Onbetaalbare huurprijzen 13
Gesponsorde links