Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

100% renteaftrek, 50% benadeeld

100% renteaftrek, 50% benadeeld

Eerder kon u in Goed hypotheekadvies niet meer mogelijk lezen hoe een ontstane Eigen Woning Reserve tot een box 3 schuld leidt als er een andere woning wordt gekocht. De berekening van Minister Wiebes en staatssecretaris Menno Snel kan tot veel problemen leiden.

De casus was als volgt:

X heeft een EWS van 100.000 euro (5 jaar renteaftrek).
X verkoopt de woning voor 150.000 euro.
X heeft een EWR van 50.000 euro.
Y heeft nooit eerder een koopwoning gehad.
X en Y kopen een koopwoning voor 200.000 euro. 
X en Y worden voor allebei 50% eigenaar.

Uitwerking Jos Koets

Als hypotheekadviseur zou ik deze casus als volgt uitwerken

  • Koopsom woning 200.000 (X en Y ieder 100.000)
  • Inbreng X van EWR 50.000
  • Benodigde hypotheek 150.000
  • Hypotheek Y 100.000 (nog 30 jaar renteaftrek)
  • Hypotheek X 50.000 (nog 25 jaar renteaftrek)

Bovenstaande berekening is zeer logisch. X brengt zijn 50.000 euro (verkoopwinst van vorige woning) in en deze wordt verrekend met zijn gedeelte van de aankoop van de nieuwe woning.

Minister Wiebes kwam vorig jaar echter met een hele andere uitleg. De helft van de 50.000 euro van X gaat namelijk naar Y. Hierdoor krijgt X een box 3 schuld van 25.000 euro. De uitwerking volgens Wiebes moet zijn:

  • Benodigde hypotheek 150.000
  • Hypotheek Y 75.000 (verplichte annuïteiten / lineaire hypotheek)
  • Hypotheek X 75.000 (50.000 euro in box 1 en 25.000 euro in box 3)

Hoe iemand ook in 2018 trouwt of gaat samenwonen bij een EWR gaat de helft hiervan naar box 3. Dit is natuurlijk heel erg vreemd daar de EWR ontstaat bij X en deze hierdoor wordt benadeeld om dat X met Y een andere woning koopt.

Staatssecretaris Menno Snel heeft vorige maand de eerdere uitleg van Wiebes gecorrigeerd. Om in aanmerking te komen voor volledige renteaftrek moet aan enkele voorwaarden worden voldaan, namelijk:

  1. X en Y moeten de nieuwe woning kopen in de verhouding 50%-50%. Deze verhouding moet ook van toepassing zijn voor de financiering.
  2. X en Y doen een beroep op de 50% verhouding door de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente op deze manier in de aangifte op te nemen.
  3. X en Y zijn akkoord dat de verhouding van 50% in de toekomst niet meer kan worden herzien. De afwikkeling van de eigenwoningreserve en de eigenwoningrente staat dus vast.

Uitwerking op basis van de goedkeuring van Menno Snel

X en Y krijgen allebei een hypotheek van 75.000 euro. Let op: het eigenwoningverleden van X gaat voor de helft over naar Y. Het eigenwoningverleden van X bestaat uit een EWR van 50.000 euro en het recht op overgangsrecht voor 100.000 euro waarvoor nog 25 jaar recht op renteaftrek bestaat.

Situatie voor X en Y wordt dan als volgt:

  • Hypotheek 50.000 euro (nog 25 jaar renteaftrek)
  • Hypotheek 25.000 euro (nog 30 jaar renteaftrek)

X heeft als voordeel dat de helft van zijn hypotheek is overgegaan naar Y. Eerst had X nog 25 jaar renteaftrek over 100.000 euro. Nu is dit over een bedrag van 50.000 euro geworden.

Y die nooit een koopwoning heeft gehad, heeft door de goedkeuring wel renteaftrek geleden. In deze situatie is dit slechts 5 jaar. Stel dat dit 25 jaar was geweest! 

Hoera de vlag kan uit, want over het gehele hypotheekbedrag kan renteaftrek worden genoten. Zolang X en Y samen blijven wonen is er niets aan de hand. Als beiden echter besluiten uit elkaar te gaan, wordt de situatie minder leuk.

De eerdere EWR van 50.000 euro van X komt dan om de hoek kijken. De helft van deze 50.000 euro is naar Y gegaan. Deze zal Y weer “terug moeten geven” aan X. Als Y hiervoor een hypotheek neemt, is er geen renteaftrek over dit bedrag. Bij Y ontstaat er dus een box 3 schuld van 25.000 euro als Y een andere woning gaat kopen of X uitkoopt in de huidige woning.

100% renteaftrek, 50% benadeeld

Een hypotheekadviseur zal in deze situaties dus heel duidelijk moeten uitleggen wat de gevolgen (kunnen) zijn als er gekozen wordt voor 100% renteaftrek door een beroep te doen op 50%-50% verhouding in de IB aangifte. Natuurlijk weten samenwonenden vooraf niet of zij in de toekomst uit elkaar gaan.

Ik voorzie wel grote problemen voor deze doelgroep als zij zelf een hypotheek regelen zonder hulp van een hypotheekadviseur. In de online software wordt natuurlijk niet gewaarschuwd voor deze verhouding. Dit betekent dat achteraf de fiscus op de stoep kan staan met de mededeling dat een gedeelte van de hypotheek in box 3 valt en er dus geen renteaftrek is.

Ik blijf van mening dat mijn eigen uitwerking nog het beste en het gemakkelijkst is. Dit is ook mogelijk maar dan moet de adviseur wel de onderlinge interne draagplicht van de gezamenlijk aangegane hypotheek per persoon vastleggen. Ook extra aflossingen kunnen dan afzonderlijk worden toegeschreven aan de persoon op wie dit van toepassing is.

Al met al blijkt maar weer eens dat de situatie voor bepaalde doelgroepen er niet gemakkelijker op is geworden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
yieldcurve
0
Of je nu de methodiek Koets, Snel, of Wiebes volgt bij je aangifte. Dat maakt allemaal weinig uit. De wetgeving is zo gecompliceerd geworden dat de gemiddelde belastingambtenaar zijn/haar handen niet gaat branden aan het corrigeren van zo'n aangifte. Ik denk dat het vinden van een werkplek bij aanvang van de dienst een hogere prioriteit heeft.
BBosman
0
Tijd om dit hele riedeltje uit te faseren. Enige wat het doet is de huizenprijzen onnodig doen stijgen.
doktorspok
0
Ik denk dat er meer gestimuleerd moet worden om de eerste woning zonder hypotheek te kopen, op welke manier dan ook. Dit scheelt veel kosten en is gedurende het hele leven overzichtelijk, zeker nu ook bij het huwelijk is geregeld dat alles dat dan wordt ingebracht bij diegene blijft die het heeft ingebracht. Leuker kunnen ze het niet maken, wel ...
BBosman
0
quote:

doktorspok schreef op 23 feb 2018 om 19:29:


Ik denk dat er meer gestimuleerd moet worden om de eerste woning zonder hypotheek te kopen, op welke manier dan ook. Dit scheelt veel kosten en is gedurende het hele leven overzichtelijk, zeker nu ook bij het huwelijk is geregeld dat alles dat dan wordt ingebracht bij diegene blijft die het heeft ingebracht. Leuker kunnen ze het niet maken, wel ...
Helaas is dat totaal niet te doen. Zelf ook (2jr terug) eerste woning gekocht. Gelukkig besloten thuis te blijven tot ik kon kopen ipv te huren. Maar kosten voor verbouwing, inrichting (had helemaal niks), aktes, adviseur etc. ben je snel 15.000 euro verder. Dat is toch een goede 3 jaar sparen op een starterssalaris. Als daar de huurlasten nog bij komen, wat niet meer lukt onder de 700 per maand, is dat nagenoeg onmogelijk. Hoe moet dan de hypotheek ook nog eens cash afgetikt worden?
de bos
0
Vergeten wordt wel dat hypoaftrek in box 1 of 3 nauwelijks uitmaakt. Aftrek box 1 is 40% van ongeveer 3% en in box 3 is dat 1,2% minder vrh. Dan moet je wel sparen ok maar in dit voorbeeld was er toch 50.000 over dat scheelt rentebetalingen wat je weer kan sparen.

De voorbeelden gaan uit van maximaal recht op belastingaftrek en de goodwill van de regering om oude "rechten" te respecteren.
Dat principe gaat overboord als een regeling als hypoaftrek over volledige periode onhoudbaar wordt bijvoorbeeld bij hogere rente.
Bij lage rente zoals nu is box1 of 3 lood om oud ijzer bij minimaal buffer bezit.
Volgens we redenaties van dit soort dan kan je nooit iets veranderen.
Ik heb bijvoorbeeld hypo afgelost met spaargeld is uiteindelijk iets gunstiger. Minder box 3 belasting en minder box 1 aftrek beide ongeveer gelijk, maar nu geen woningforfait meer.
En efficiënter want balans is korter.

De bos
Mugje
0
Titel deugt van geen kant; '50% BENADEELD' slaat nergens op. De hypotheekrenteaftrek is een elitair belastingonderdeel geworden. Over voordeel kan je niet meer spreken, dat 'voordeel' hebben de woningkopers al lang weggegeven door mee te gaan in de alsmaar oplopende prijsstijgingen. En daar waar ze bij aanvang van de crisis 'zielig' waren en nog tijdelijk extra voordeeltjes kregen toegeschoven, zijn ze nu weer zielig omdat een onderdeel niet alleen maar in hun voordeel wordt toegepast.

Afschaffen die hele aftrek. Het leidt tot prijsopdrijving en we zien al weer onheuse noteringen in bepaalde gebieden. Het verhaal dat 'bestaande rechten/verwachtingen' niet afgenomen mogen worden is inmiddels ook als selectief en elitair te betitelen. De burger die op de huursector is aangewezen (omdat hij op basis van inkomen eo vermogen niet over de benodigde hypothecaire lening kan beschikken) wordt jaarlijks met extra huurverhogingen geconfronteerd. Dat had hij vooraf ook niet hoeven te verwachten. De huurder is bij aanvang van de crisis geconfronteerd met een mallotig stijgende huur en dat gaat nog steeds maar door. De categorie die als 'solide en financiëel sterk' was beoordeeld en in het verleden toch een hypotheek had weten te bemachtigen kreeg tijdens de crisis juist extra douceurtjes als langere aftrek over de nog niet verkochte 'oude' woning. Op zich heb ik wel begrip dat in bepaalde situaties mensen geholpen moeten worden, maar ik erger me er groen en geel aan dat altijd maar wordt gedaan alsof de eigen-woning-bezitter extra wordt benadeeld. Dat is namelijk m.i. helemaal niet waar.

Het zal niet zo veel effect hebben wie toegang hebben tot de eigenwoningmarkt en wie niet als de aftrek niet meer bestaat. Ook bij afschaffen van de renteaftrek zullen veelverdieners makkelijker toegang hebben tot die markt dan modaal-verdieners, het speelt zich alleen allemaal bij lagere prijsniveaus af. M.i. moet de hele aftrekregeling -zonder respecterende werking naar het verleden (huurders hebben dat ook niet en kunnen jaarlijks tot 10% huurverhoging krijgen)- worden afgeschaft. Het gehanteerde principe dat men kan 'scheefwonen' en wordt gestraft als je niet minimaal een bepaalde woonlast hebt, vind ik al helemaal te gek voor woorden. Bij aanvang van de crisis had ik er nog wel wat begrip voor, het had -wellicht onbedoeld- een gunstig effect op de dalende prijzen op de koopwoningenmarkt. Maar die situatie is al lang weer gekeerd. Nu is dus de mallotige situatie ontstaan dat je 'te klein' bent voor een passende eigen woning maar dat je als huurder steeds verder wordt uitgekleed. En dat terwijl de schuldigen -de Nederlandse gemeenten en de woningbouwcorporaties- op geen enkele manier het boetekleed hoeven aan te trekken. Ze mogen zich verstoppen achter de aanname van het scheefwonen en mogen de vermeende extra kosten volledig verhalen op de huurders (waarbij de privacy van de huurder op ongelooflijke manier wordt geschonden door de Fiscus door aan verhuurders inkomensinformatie door te spelen).
Men probeert de wat beter-verdienende te dwingen om de buurt -waar men misschien al decennia als huurder woont- te verruilen voor eigenwoningbezit. Eigenwoningbezit is echter vaak alleen haalbaar als je door het selectieproces komt dat banken hanteren om een lening te verstrekken. Zeker als alleenverdiener in Nederland heb je dan per definitie weinig keus en moet je maar die hogere huur betalen.
Ik zit eigenlijk te wachten op het moment dat het Openbaar Vervoer in Nederland een boost gegeven moet worden en dat men daarvoor de fietsen, scooters, auto's etc etc maar gewoon duurder gaat maken.

Om terug te komen op de titel; stoppen met zeuren over de huidige renteaftrekregeling. Ik ben er voorstander van voor de bestaande regeling helemaal af te schaffen. Zal een enorme verlichting geven in de Schatkist en daar kan je vervolgens voor iedere burger éénmalig een ondersteuningsmaatregel voor de toekomst creëren en ook de bestaande gevallen de pijn verlichten.
Vervolgens moet je bereid zijn out-of-the-box denken hoe je dan op eenvoudige wijze die woning in de fiscale sfeer moet behandelen. Ik noem maar als voorbeeld dat een woningeigenaar er bij gebaat is dat we Nederland veilig houden, zijn eigendom loopt daardoor minder risico beschadigd te worden en daar mag best een premie voor worden gerekend die we in die veilige samenleving kunnen investeren. Maak voor onroerend goed bijvoorbeeld een afzonderlijke box waar met voorlopige aanslagen wordt gewerkt en bij vervreemding een eindafrekening. Of conserverende aanslagen zodat je uiteindelijk toch altijd een keer aan heffen toekomt.

Als tip geef ik de Fiscus dan mee om 'Kunst' op een soortgelijke manier te behandelen, want ook daar wordt m.i. gestructureerd geld -al dan niet tijdelijk- verstopt voor de Fiscus. Maar dat is een andere discussie.
B-rood belegger
0
@ de Bos; juiste redenatie, alleen vergeet je de drempel op vrh.

@ Mugje; half juist. De huurder betaalt voor flexibiliteit en vaste lasten. Gaat je CV kapot, dan bel je de huisbaas... Het gaat nagenoeg gelijk aan private lease, vast bedrag per maand maar onder de streep ben je altijd duurder uit.
Dat de woningmarkt nu zo'n sky is the limit gehalte heeft is een bubbel, dat weet u zelf ook.

De drempel voor de koper is idd veel te hoog, maar als we als starter pas op de plaats nemen en niet allemaal in A.dam willen wonen dan loopt zelfs dat wel los ;-)

Ik ben het overigens geheel met yieldcurve eens. We rekenen hier de boel zover door, dat doet de gemiddelde ambtenaar never nooit niet.

7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek, vastgoed

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 jan Blij met aflossingsvrij 30
  2. 10 jan Controleer uw hypotheekadviseur 9
  3. 27 dec Huizenprijzen en hypotheekrente:... 12

Gesponsorde links