Login
 

Wel klagen, niets doen

Wel klagen, niets doen

Wie de media een beetje volgt, leest iedere week wel wat over de huizenmarkt. Steeds vaker stel ik daarbij de vraag: Waarom?! Zo ook bij het nieuws dat banken klagen over rentemiddeling.

November vorig jaar schreef ik nog een column over de gevaren van rentemiddeling. Als we even terugkijken, blijkt dat bijna alle banken in Nederland jarenlang een te hoge boeterente hebben berekend, die weer doorberekend werd in de rentemiddeling. Banken moesten dit corrigeren. Dit heeft ze in totaal rond de 32 miljoen euro gekost.

Maar wie controleert of alle gecorrigeerde berekeningen goed zijn gedaan? Banken hadden ook nog eens het geluk dat zij tot 14 juli 2016 mochten teruggaan. Daarvoor was namelijk de nieuwe Europese Mortgage Credit Directive nog niet van toepassing. Huizenbezitters hebben voor deze datum nog steeds teveel betaald over hun boeterente.

En dan ook nog eens klagen

Banken gaan nu klagen, want er is een trucje mogelijk. Je kunt namelijk rentemiddeling toepassen en daarna je woning verkopen. Bij verkoop kan een huizenbezitter zijn hypotheek boetevrij aflossen. Door eerst rentemiddeling toe te passen, betaalt de huizenbezitter minder maandlasten. Daarom vinden banken dat hun klanten meer moeten betalen voor rentemiddeling.

Natuurlijk is de NVB het eens met de banken. “Op zich een goed idee, vindt de NVB, maar de banken struikelen over een verschil tussen boeterente en rentemiddeling. Wie zijn hypotheek oversluit naar een lagere rente en daarvoor een boeterente betaalt, betaalt de bank in één klap het nadeel dat zij loopt. Maar bij rentemiddeling wordt die boeterente als het ware over de rest van de looptijd uitgesmeerd, zodat de klant die de ’boete’ niet ineens kan neerleggen toch een lagere rente kan krijgen.”

“De NVB vindt dat daar een risico voor de banken in zit. Want als de klant na een rentemiddeling alsnog zijn hypotheek vervroegd beëindigt, omdat hij gaat verhuizen of oversluiten, is het nadeel van de bank volgens de NVB niet helemaal afgedekt. De ’uitgesmeerde boete’ wordt dan namelijk niet helemaal meer betaald, omdat hij verwerkt is in de nieuwe rente van de hypotheek die niet tot het einde wordt uitbetaald.”

Niet verplichten

Natuurlijk heeft de NVB gelijk, maar je kunt een huizenbezitter toch niet verplichten in zijn huis te blijven. Wie wil verhuizen moet kunnen verhuizen en hierdoor zijn hypotheek boetevrij af kunnen lossen. Wat is daadwerkelijk het voordeel om eerst rentemiddeling toe te passen en daarna binnen een jaar te gaan verhuizen.

De banken en NVB zoeken nu naar een mogelijkheid om twee verschillende berekeningen (boeterente en rentemiddeling) verschillend te laten berekenen. Dit is totale onzin. Bij rentemiddeling wordt zelfs nog een opslag berekend.

Banken verdienen al genoeg aan hypotheken en deze zet van de NVB en de banken zorgt er alleen maar voor dat het wantrouwen naar banken nog meer toeneemt.

Makelaars

En als een huizenbezitter dan wil verhuizen, zitten ze opgescheept met een makelaar, terechte winnaars van de Douche van Koets 2017. Ik, en met mij vele anderen, ben niet tevreden over de werkwijze van makelaars. In december schreef Irene van den Berg een mooi artikel in het AD over de betrouwbaarheid van de makelaars.

Irene beschrijft in het artikel dat zij en haar man een huis hebben gekocht (overeenstemming over de koopprijs van een woning via de mail). De koopakte is nog niet getekend.

De Rotterdamse verkopende Vbo-makelaar belt echter dat deze een andere koper heeft voor de woning die een hogere koopprijs heeft geboden. Indien zij alsnog de woning willen hebben, moeten zij een paar duizend euro meer betalen. Irene schrijft dan:

Dit mag helemaal niet, dacht ik nog naïef. Maar een kwartiertje googelen leerde mij het tegendeel. Een afspraak met een makelaar is niets waard, zolang er geen handtekening onder staat. En hij doet volgens zijn eigen branchevoorwaarden niets verkeerd als hij, nadat er overeenstemming is, nog een open huis organiseert.

Met twee partijen onderhandelen mag volgens de makelaarscode dan weer níet. “Dat doen we ook niet; we hebben nog niet op het hogere bod gereageerd", sputterde de makelaar tegen. Lang verhaal kort: we zijn het huis kwijt.

Consumenten hebben bar weinig rechten bij de grootste aankoop van hun leven. En dat geeft makelaars in deze oververhitte markt de kans om de hele trukendoos open te trekken. En sommigen doen dat dus ook, zonder scrupules. Ik troost mij met de gedachte dat zij zo ook hun eigen glazen ingooien. Hun smerige trucjes komen uiteindelijk als een boemerang bij ze terug."

Ik vermoed dan ook dat meer Nederlanders de afgelopen tijd slechte ervaringen met een makelaar hebben gehad. In 2013 had 11% van ons nog vertrouwen in de makelaar. Als de hitte op de huizenmarkt aanhoudt, is dat binnenkort waarschijnlijk 0%.

Wel klagen, niets doen

Ik weet zeker dat Irene niet de enige is waarbij dit gebeurd is. Een overeenstemming per mail over de koopprijs is dus niets waard, zolang de koopakte niet is getekend. Onbegrijpelijk dat dit mogelijk is en dat makelaarsinstanties (zoals de VBO, NVM) hier niets aan doen.

Het lijkt een tendens bij zowel banken als makelaars: wel klagen, niets doen. En dat doen de makelaarsinstanties nu ook. Wel klagen over het lage vertrouwen in makelaars, maar daar dus totaal niets aan willen doen. Rara, hoe zou dat nou komen?


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
Ik vind het eigenlijk wel logisch dat een "afspraak" niks waard is totdat er getekend is. De koper kan er dan ook nog steeds vrijblijvend vanaf. Als Irene om de één of andere reden toch niet zou willen kopen en de makelaar zou haar keihard aan haar informele afspraak houden, dan zou ze ook klagen. Die afspraak is dus niet meer dan een intentieverklaring. Het is natuurlijk beleefder om de eerste afspraak te eerbiedigen, maar voor de verkoper gaat het ook om veel geld en die is net zo goed een consument. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper, niet voor de koper.

En als ik een bank zou runnen, zou ik gewoon geen rentemiddeling aanbieden. Probleem opgelost. Ik vind dat eigenlijk ook een raar verschijnsel: je legt eerst de rente voor lange tijd vast, maar als het resultaat tegenvalt dan verander je het alsnog. Die faciliteit kan je aanbieden, maar dat mag best wat kosten. De norm moet zijn om je contract gewoon na te komen totdat het afloopt. Al het andere is service.
BBosman
0
Feitelijk is de "rentemiddeling" niet anders dan een betalingsregeling voor de boeterente. M.i. zou je bij aflossen van de hypotheek na rentemiddeling gewoon het restbedrag van de boeterente moeten aftikken.
theo1
0
Of die boeterente in een apart hypotheekdeel stoppen dat dan weer apart wordt behandeld. Er zijn best mogelijkheden om dat binnen het systeem op te lossen.
NielsvanderStappen
0
Een goede regeling zoals BBosman dat voorstelt, lijkt mij voor iedereen fair en prima. Beter dan dat bepaalde banken, zoals de Rabobank, bij rente-middeling praten over een onduidelijke boete bij verkoop van de woning. Kan ook nog steeds voordelig zijn, maar dan wordt het een beetje gokken.
Verkruimel
0
Wat is er geworden van het oude adagium "Een koop komt mondeling tot stand"? Contract en handtekening waren toch enkel een bevestiging?
De smoes zal wel zijn dat de makelaar niet de verkoper is..

En hoe zou het zitten als er een handgeld was betaald?
Poeppoenpoen
0
Ook eens met BBosman, rentemiddeling is uiteindelijki eeb deal om met beter gevoel bij elkaar te blijven. Ga je toch weg dan is dat eigen keus. We kunnen ook doorslaan in het Calimero sentiment.

@ Jos kun je deze zin toelichten tegen het licht van (komende) Basel akkoorden?
"Banken verdienen al genoeg aan hypotheken"

VEH juli 2017: -/- 5% vertrouwen tov 2013 in makelaardij. Ik denk dat het wachten is op technologie die de makelaar als middle-man overbodig maakt. Grote kans dat die innovatie niet uit Lui lekker(makelaars)land zelf komt...
holenbeer
0
quote:

theo1 schreef op 9 feb 2018 om 10:23:


Ik vind het eigenlijk wel logisch dat een "afspraak" niks waard is totdat er getekend is. De koper kan er dan ook nog steeds vrijblijvend vanaf. Als Irene om de één of andere reden toch niet zou willen kopen en de makelaar zou haar keihard aan haar informele afspraak houden, dan zou ze ook klagen. Die afspraak is dus niet meer dan een intentieverklaring. Het is natuurlijk beleefder om de eerste afspraak te eerbiedigen, maar voor de verkoper gaat het ook om veel geld en die is net zo goed een consument. De verkoopmakelaar werkt voor de verkoper, niet voor de koper.

En als ik een bank zou runnen, zou ik gewoon geen rentemiddeling aanbieden. Probleem opgelost. Ik vind dat eigenlijk ook een raar verschijnsel: je legt eerst de rente voor lange tijd vast, maar als het resultaat tegenvalt dan verander je het alsnog. Die faciliteit kan je aanbieden, maar dat mag best wat kosten. De norm moet zijn om je contract gewoon na te komen totdat het afloopt. Al het andere is service.

Het contract wordt toch gewoon uitgediend, en dat wordt verdisconteerd in de ‘boeterente’?
Je moet bv 5 % rente betalen, nog 3 jaar lang.
Maar je wil je rente omlaag brengen naar 3 %.
Je legt die nieuwe rente vast in een nieuw contract voor bv 10 jaar.
Het oude contract zou nog 3 jaar lopen en de bank loopt dan dus 3x2 % rente mis.
Die ga jij betalen als ‘boete’, want geen bank gaat j3 dat kado geven.
Je kan dat doen door deze over de 10 jaar te middelen, dus 0,6 % per jaar.
Je nieuwe rente is dan 3,6 % voor 10 jaar.
Je kan het uiteraard ook in 1keer aftikken, lood om oud ijzer.
Mugje
0
Wat betreft rentemiddeling ben ik het helemaal met de vorige schrijver eens. Je dient in principe netjes je bestaande rentecontract uit en haalt in feite alleen het moment naar voren om voor een nieuwe rentevast periode -met daarbij behorend actueel renteniveau- te kunnen kiezen. De bank verdisconteert het risico van vervroegde aflossing door verkoop in elk rentetarief, daar wordt dus al voor betaald.
B-rood belegger
0
Volledig gelijk dat men bij banken de constructie van rentemiddeling en op korte termijn verhuizen aan de kaak wil stellen.

Wat hierboven ook al gesteld wordt, de feitelijke constructie is die van een afbetalingsregeling / nieuw soort lening.
Ontbinding van dit contract gedurende de looptijd zou versnelde aflossing moeten betekenen of opname in nieuwe hypo (indien mogelijk uiteraard).
@Nielsvanderstappen; Bij Rabo hanteren ze die eerste. Verhuizen gedurende de afbetalingsperiode betekent directe verplichting tot aflossen. Wat is hier gokken aan?

Ik blijf het sentiment krom vinden. Banken mogen niet klagen als ze genaaid worden, consumenten mogen wel klagen als ze dachten genaaid te zijn door een lange termijnsrente vast te stellen en de rente daalt….
Overigens vind ik vooral de formulering ronduit schandalig; banken hebben geen reden tot klagen omdat ze al “genoeg verdienen” op de hypotheken?
Genoeg is sowieso een waaanzinnig subjectief begrip… het is nog wat om dit als buitenstaander voor hen te bepalen in een column die menig mens toch makkelijk voor “waar” aanneemt.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 18 mei Onbetaalbare huurprijzen 12
  2. 04 mei Experiment: De keuzes van een bank 9
  3. 20 apr Huizenmarkt op slot 18
Gesponsorde links