Als het goed gaat met de huizenmarkt dan is het wachten op veranderingen. De eerste is er al. De restschuldregeling wordt per 1 januari 2018 niet verlengd. Dit betekent dat de betaalde rente van een restschuldfinanciering niet langer fiscaal aftrekbaar is.
De regeling was geïntroduceerd als crisismaatregel om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. De regeling ging op 29 oktober 2012 in en eindigt nu dus op 31 december 2017. Dit nieuws is natuurlijk slecht voor alle huizenbezitters met een onder water hypotheek.
Onder water?
Bij een onder water hypotheek is de lopende hypotheek hoger dan de waarde van de woning. Bij verkoop van de woning blijft er dus een restschuld over.
Deze kon bij diverse banken worden meegenomen (onder bepaalde eisen) waarbij de betaalde rente maximaal vijftien jaar fiscaal aftrekbaar is.
Volgens een recent onderzoek van Calcasa staan er nog globaal 340.000 woningen onder water. Ik ben van mening dat dit aantal veel te laag is.
Gevolgen
Wat zijn nu daadwerkelijk de gevolgen hiervan? Ik zal dit aantonen met diverse berekeningen waarbij het onderstaande van toepassing is.
- Inkomen man 40.000
- Inkomen vrouw 20.000
- Toetsrente hypotheek 2,5%
- Maximale hypotheek 272.000
De maximale hypotheek in bovenstaand voorbeeld is 272.000 euro. Indien deze huizenbezitter in 2017 een restschuld van 20.000 euro wil meefinancieren in de hypotheek dan wordt de maximale hypotheek rond de 263.000 euro. Hierbij is de restschuld in de berekening voor vijftien jaar meegenomen als fiscaal aftrekbaar.
De daling van de maximale hypotheek is gering. Indien de rente voor de restschuld niet meer fiscaal aftrekbaar is vanaf 2018 dan wordt deze als box 3 schuld getoetst. Hierbij zijn er twee mogelijkheden:
- De box 3 schuld wordt meegenomen in de nieuwe hypotheek.
- De box 3 schuld wordt apart door de klant als lening afgesloten.
De maximale hypotheek wordt dan als volgt:
- Box 3 schuld in hypotheek, maximale hypotheek 269.400 euro (inclusief restschuld).
- Box 3 schuld apart afsluiten, maximale hypotheek 170.800 euro (exclusief restschuld).
Enorm verschil
Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. Het verschil is enorm als de restschuld kan worden meegenomen bij een bank in de nieuwe hypotheek of als lening apart wordt gesloten. Bij deze laatste is er namelijk een toetsing van 2% van het leningsbedrag van toepassing.
In de huidige situatie was dit verschil er niet. De huizenbezitter hoefde dan alleen aan te tonen dat de restschuld was gefinancierd door middel van een aparte lening.
Het is logisch dat u nu opmerkt dat iedere huizenbezitter dan zijn restschuld via de bank moet financieren. Dit laatste zal waarschijnlijk een probleem gaan worden.
Waarom zou een bank een restschuld van een andere bank meenemen in een hypotheek als er sprake is van een box 3 schuld? De hypotheek is door de restschuld flink hoger dan de waarde van de woning. De bank neemt dus een extra risico.
Bankspaarhypotheek
Tot slot de laatste mogelijkheid voor huizenbezitters met een verpande spaar of beleggingspolis. Indien de opgebouwde waarde voldoende is dan kan deze gebruikt worden om de restschuld af te lossen. De afkoop van de box 1 polis is onbelast. Het probleem restschuld is in ieder geval opgelost.
Dit is wel ten koste gegaan van de bruto en netto maandlasten. Door de box 1 polis niet fiscaal mee te nemen (deze wordt afgekocht) wordt veel geld in de prullenbak gegooid. Het volgende is namelijk globaal van toepassing (is afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente) voor een opgebouwde waarde van een bankspaarhypotheek.
- Na 10 jaar is 20% van de spaarwaarde opgebouwd
- Na 15 jaar is 33% van de spaarwaarde opgebouwd
- Na 20 jaar is 50% van de spaarwaarde opgebouwd
- Na 30 jaar is 100% van de spaarwaarde opgebouwd
Hierbij merk ik nog op dat hoe lager de hypotheekrente hoe meer er wordt gespaard. In werkelijkheid kan dit duizenden euro’s verschillen.
De beslissing om de restschuld niet meer fiscaal aftrekbaar te maken, is te vroeg genomen. Het aantal onderwater hypotheken is nog veel te hoog. Bovendien is de kans zeer groot dat banken hun beleid betreffende het meefinancieren van restschulden drastisch gaan wijzigen. Dit betekent dat een grote groep huizenbezitters niet kunnen verhuizen.