Een adviseur wil zijn klant graag zo goed mogelijk helpen, maar aan de andere kant zijn er regeltjes waar hij of zij zich aan moet houden. Overschrijding van die regels kan grote gevolgen hebben. Dat probeerde ik te laten zien in Groetjes en bedankt AFM. Hiervoor had ik de AFM uitgenodigd om mijn hypotheekdossiers te komen controleren.
Lees ook: Adviseurtje spelen
Ik heb van dit bezoek van de AFM veel opgestoken. Zoals dat er duidelijke regels zijn waaraan hypotheekadviseurs zich moeten houden en waarom.
Eigen portemonnee eerst
Ik vind het dus gek dat er nog steeds adviseurs zijn die eerst aan hun eigen portemonnee denken. De klant komt dan op de tweede plaats. Deze volgorde kan grote problemen opleveren als een hypotheekadviseur ten koste van alles een hypotheek wil afsluiten.
Ter verduidelijking een voorbeeld: In april belde de klant voor een vrijblijvend hypotheekadviesgesprek. Vooraf laat ik de klant (bijna) altijd een werkgeversverklaring invullen. Met deze verklaring en een loonstrook kan ik berekenen wat de maximale hypotheek wordt.
Hierna kan ik in het gesprek laten zien wat de brutomaandlasten zullen worden bij bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Duidelijkheid over inkomen is zeer belangrijk om achteraf niet voor verrassingen komen te staan. Het komt regelmatig voor dat klanten een hoger inkomen doorgeven. Dit is mogelijk omdat de werkgever niet altijd alle inkomensbestanddelen op de werkgeversverklaring wil vermelden.
Alarmbellen
Begin juli kreeg ik een mail van dezelfde klant of ik de werkgeversklaring nog in mijn bezit had. Ik belde haar even. In het gesprek gaf de klant aan dat de werkgeversklaring nodig was voor aankoop van een woning.
Een collega-hypotheekadviseur had hier namelijk om gevraagd om de hypotheek te kunnen regelen. Een werkgeversklaring is maximaal drie maanden geldig. Waarom niet een nieuwe laten invullen door de werkgever, maar moeilijk doen om een oude bij mij op te vragen?
De aap kwam al snel uit de mouw: ze had een nieuwe werkgever. Er was nog sprake van een proeftijd en het was maar de vraag of de werkgever een intentieverklaring zou willen afgeven. Indien de werkgever dit niet zou doen, dan kon de koop van de woning niet doorgaan.
Zorgplicht
Uit het bovenstaande blijkt dat mijn collega-adviseur niet heeft gekeken wat de gevolgen zijn voor de klant. Bovendien heeft hij te maken met de zorgplicht. Hij moet zijn bank waar hij de hypotheek wil gaan afsluiten alle informatie verstrekken over zijn klant. Door een werkgeversklaring te overleggen van een oude werkgever is hier duidelijk sprake van het verstrekken van onjuiste informatie.
Wat zijn de gevolgen als de hypotheek om deze manier wordt afgesloten? Als de bank direct de werkgeversverklaring goedkeurt, zal de bank niets weten. Als zij echter de werkgever bellen omdat zij twijfels hebben of omdat het dossier extra gecontroleerd wordt (steekproef) dan gaat het flink mis.
De hypotheek wordt dan afgewezen en er kan zelfs een registratie voor de klant volgen. De adviseur zal ook een verklaring moeten geven betreffende het aanleveren van een oude werkgeversverklaring.
En dan?
Maar wat als alles voorspoedig verloopt? De hypotheek wordt verstrekt en zolang de klant netjes betaald, is er niks aan de hand. Echter bij betalingsproblemen zal het dossier zeer nauwkeurig, nogmaals bekeken worden.
De kans is dan groot dat de bank ontdekt dat er sprake is geweest van fraude met een oude werkgeversverklaring. Wordt de woning verkocht met een restschuld, dan zal deze niet worden kwijtgescholden. Er is dan sprake van een hypotheek met NHG.
Helaas blijken er dus nog steeds adviseurs te zijn, die niet strikt deze regels volgen. Daarom horen dit soort adviseurs niet thuis in onze branche.