Login
 

Eigen portemonnee eerst, nee dus

Eigen portemonnee eerst, nee dus

Een adviseur wil zijn klant graag zo goed mogelijk helpen, maar aan de andere kant zijn er regeltjes waar hij of zij zich aan moet houden. Overschrijding van die regels kan grote gevolgen hebben. Dat probeerde ik te laten zien in Groetjes en bedankt AFM. Hiervoor had ik de AFM uitgenodigd om mijn hypotheekdossiers te komen controleren.

Lees ook: Adviseurtje spelen

Ik heb van dit bezoek van de AFM veel opgestoken. Zoals dat er duidelijke regels zijn waaraan hypotheekadviseurs zich moeten houden en waarom. 

Eigen portemonnee eerst

Ik vind het dus gek dat er nog steeds adviseurs zijn die eerst aan hun eigen portemonnee denken. De klant komt dan op de tweede plaats. Deze volgorde kan grote problemen opleveren als een hypotheekadviseur ten koste van alles een hypotheek wil afsluiten.

Ter verduidelijking een voorbeeld: In april belde de klant voor een vrijblijvend hypotheekadviesgesprek. Vooraf laat ik de klant (bijna) altijd een werkgeversverklaring invullen. Met deze verklaring en een loonstrook kan ik berekenen wat de maximale hypotheek wordt.

Hierna kan ik in het gesprek laten zien wat de brutomaandlasten zullen worden bij bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Duidelijkheid over inkomen is zeer belangrijk om achteraf niet voor verrassingen komen te staan. Het komt regelmatig voor dat klanten een hoger inkomen doorgeven. Dit is mogelijk omdat de werkgever niet altijd alle inkomensbestanddelen op de werkgeversverklaring wil vermelden.

Alarmbellen

Begin juli kreeg ik een mail van dezelfde klant of ik de werkgeversklaring nog in mijn bezit had. Ik belde haar even. In het gesprek gaf de klant aan dat de werkgeversklaring nodig was voor aankoop van een woning.

Een collega-hypotheekadviseur had hier namelijk om gevraagd om de hypotheek te kunnen regelen. Een werkgeversklaring is maximaal drie maanden geldig. Waarom niet een nieuwe laten invullen door de werkgever, maar moeilijk doen om een oude bij mij op te vragen?

De aap kwam al snel uit de mouw: ze had een nieuwe werkgever. Er was nog sprake van een proeftijd en het was maar de vraag of de werkgever een intentieverklaring zou willen afgeven. Indien de werkgever dit niet zou doen, dan kon de koop van de woning niet doorgaan.

Zorgplicht

Uit het bovenstaande blijkt dat mijn collega-adviseur niet heeft gekeken wat de gevolgen zijn voor de klant. Bovendien heeft hij te maken met de zorgplicht. Hij moet zijn bank waar hij de hypotheek wil gaan afsluiten alle informatie verstrekken over zijn klant. Door een werkgeversklaring te overleggen van een oude werkgever is hier duidelijk sprake van het verstrekken van onjuiste informatie.

Wat zijn de gevolgen als de hypotheek om deze manier wordt afgesloten? Als de bank direct de werkgeversverklaring goedkeurt, zal de bank niets weten. Als zij echter de werkgever bellen omdat zij twijfels hebben of omdat het dossier extra gecontroleerd wordt (steekproef) dan gaat het flink mis.

De hypotheek wordt dan afgewezen en er kan zelfs een registratie voor de klant volgen. De adviseur zal ook een verklaring moeten geven betreffende het aanleveren van een oude werkgeversverklaring.

En dan?

Maar wat als alles voorspoedig verloopt? De hypotheek wordt verstrekt en zolang de klant netjes betaald, is er niks aan de hand. Echter bij betalingsproblemen zal het dossier zeer nauwkeurig, nogmaals bekeken worden.

De kans is dan groot dat de bank ontdekt dat er sprake is geweest van fraude met een oude werkgeversverklaring. Wordt de woning verkocht met een restschuld, dan zal deze niet worden kwijtgescholden. Er is dan sprake van een hypotheek met NHG.

Helaas blijken er dus nog steeds adviseurs te zijn, die niet strikt deze regels volgen. Daarom horen dit soort adviseurs niet thuis in onze branche.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

AFM

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Portisch
0
Beste Jos,
Ik lees je stukken altijd met veel belangstelling.
Maar dit keer is het echt prutswerk.
Lees je stuk eerst eens goed door voordat je publiceert.
Taalfouten en halve woorden te over.
Een telefoontje door de hypotheek/bank/verzekeraar en het zogenaamde probleem in opgelost. Protocol bij afvinken van werkgeversverklaring invoeren en naleven.
knax63
0
De adviseur kan adviseren op basis van informatie die hij heeft als de klant opzettelijk foute informatie verschaft is de adviseur er niet verantwoordelijk voor.
De controle moet dan scherp genoeg zijn.

Word wakker die hele sector is geent op eigen belang. Uiteraard zijn de goede de uitzondering.
De helft van de krediet crisis is er door veroorzaakt. Zo veel mogelijk uitlenen en zolang mogelijk. Dan is aflossingsvrij het beste voor de bank. Dat is geen klantbelang.

Ik heb zelf mee gemaakt toen ik hypotheek wilde. Meneer u moet 30jaar doen dat is voordeligs. Ik wilde 10 jaar liniair. Want met mijn inkomen was dat makkelijk te doen. Het verschil was 500 versus 250 per maand maar wel de ene 10 jaar en de andere 30 jaar. Simpele som 250x12x30 is of 500x12x10. Verschil is 250x12x10 jaar.
Dat is het advies van de bank. 250x12x10 meer is goedkoper voor u. Geen detail uitleg nee want dan zie je dat ze jokken. Ik ben bij 3 verschillende banken geweest en kreeg te vast dit advies.
Mijn antwoord was ik wil 10 jaar en het verschil 12x250 x 10 dat ga ik aan anderen zaken besteden dan hypotheek betalen. Met u wil ik geen zaken doen.
Maak adviseur verantwoordelijk voor zijn daden en beboet hem. Door zijn beloning af te nemen als hij slechte advies geeft en klant benadeeld.

Oops Portisch, zie ik nu een type fout in jouw tekst?
Een telefoontje door de hypotheek/bank/verzekeraar en het zogenaamde probleem in opgelost.

In moet is zijn toch?

Ik zal vast wel ergens type of spellings fout hebben gemaakt. Het gaat om inhoud en de typefout vergeef ik hem.
knax63
1
Ff over geld verdienen.
De joodse kabala zegt het volgende:
Als je waarde toevoegd aan de anderen middels een goed of dienst dan verdien je een beloning.
Daar wringt de schoen regelmatig in de financiele sector.
In mijn ogen zijn ze noet goed bezig. Maar jan met de pet ook niet. die vertrouwd de adviezen te veel en te makkelijk.
Heb ik ook gedaan hoor toen ik nog niet veel wist.
BeursJunkie
0
Fraai geval die truttebol Jos. Ik hoop dat je haar hebt teruggebeld en hebt gezegd dat ze je nooit meer hoeft te bellen.

Ik zit zelf in de vastgoedsector, en dat soort lui hoeven mij daarna nooit meer te benaderen.
Nee
0
Hoi Jos, ik begrijp je redenatie niet helemaal. Waarom kom je tot de conclusie dat een andere adviseur er een oude werkgeversverklaring doorheen wil drukken? Iedere advisuer weet immers dat de werkgeversverklaring maximaal 3 maanden oud mag zijn. En bij sommige banken maar 2 maanden. En dan moet de werkgeversverklaring ook nog geldig zijn bij afgifte definitieve renteaanbod. Waarom zou een andere adviseur zich daaraan branden?
.
Is het niet veel aannemelijker dat jouw klant na jouw gratis kennismakingsgesprek waarin je de maximale hypotheek en maandlast hebt berekend, vervolgens zelf ia gaan aanklooien via hypotheek24 of independer? Wat je schrijft over conculegas kan namelijk simpelweg maar moeilijk kloppen. Ik denk dat je gewoon 2 keer voorgelogen bent door klant.

Jos, wist je dat je bij LLOYDS de kennis en ervaringstoets bij execution only gewoon een keertje opnoeuw mag doen met EXACT dezelfde vragen? Ik erger me kapot aan alle online schreeuwpartijen die een loopje nemen met regelgeving. Is het niet handig een column te schrijven of onderzoek te doen naar hypotheken die EO zijn afgesloten?
Nee
0
April WG
mei
Juni
Juli komt klant terug voor de WG

Ik denk echt dat je twee keer bent voorgelogen door klant Jos. Ook bij de nieuwe adviseur zou de WG niet meer geldig zijn geweest voordat het definitieve aanbod er ligt. Waarom zou je je als adviseur aan dit soort zaken je handen willen branden.

Ik signaleer juost dat mensen mij om de meest uiteenlopende dingen uithoren om vervolgens zelf onlone dingen te gaan afsluiten. Dat is namelijk heel makkelijk als je de reclames van independer en hypo24 moet geloven.
Focus
0
Geeft maar weer aan hoe onzinnig tijdelijk een werkgeversverklaring is. Men zou gewoon naar de waarde van de woning moeten kijken en hooguit een toets arbeidsmarktperspectief. Ofschoon ze in Nederland enorm slecht zijn in het voorspellen van de arbeidsmarkt op een termijn van vijf jaar.
B-rood belegger
0
hoezo een WG verklaring tijdelijk?
Ze commiteren zich nergens aan en kunnen je met hetzelfde gemak er morgen uitmieteren...
Kortom; WG verklaring is zo'n gevalletje van bureaucratisch verzonnen schijnzekerheid die in de praktijk geen hout (meer) slaat.

Wat mij betreft kan je die WG Verklaring geheel afschaffen... in loondienst maar nog in proeftijd = geen hypotheek, alles daarbuiten wel...
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links