Vastgoedaandelen zijn niet populair wanneer de rente stijgt. Zelfs al is de achterliggende reden voor die rentestijging een sterkere economie. Wél goed nieuws voor die aandelen, maar dan nog zijn vastgoedfondsen als eerste het kind van de rekening.
Dat wil niet zeggen dat de vastgoedaandelen niet tegen een stootje kunnen: de kleinere hebben toch al niet kunnen profiteren van die ultralage rentes (alleen grote multinationals gelden als surrogaatobligaties) en: de betere economische omstandigheden zorgen voor een hogere bezettingsgraad en de mogelijkheid de huren te verhogen.
Opvallend in de slappe vastgoedweken was het aandeel Vastned. U ziet in onderstaande grafiek de koersen van de AEX (rood), Vastned (blauw), Unibail-Rodamco (geel) en Eurocommercial Properties (groen).
Klik op het plaatje voor een grote versie
Vastgoed was duidelijk de risée van de beurs de afgelopen maand, maar Vastned onttrok zich aan het drama. Sterker nog, het presteerde beter dan de AEX in zijn geheel. Wat is daar de reden van?
Van Herk in de bocht
Om daar achter te komen, moeten we even naar het meldingenregister bij de AFM kijken. Op deze pagina ziet u de meldingen van aandeelhouders die door een grens van 3%, 5%, 10% etc. heengaan.
Bij Vastned is Van Herk actief: op 5 juli meldde het een belang van 15,41%. Eerder dit jaar meldde het al door de 3%, de 5% en de 10% heen te zijn gegaan. Van Herk is Aat van Herk, die met zijn vastgoedfonds Van Herk Groep meer dan 1,5 miljard euro aan vastgoed beheert.
Daarnaast is Van Herk een prominent investeerder in biotechbedrijven: hij heeft een mooie positie in Galapagos (volgens zijn laatste melding van 2013 bezit hij ruim 1,5 mln stukken), verdiende 170 miljoen euro aan Crucell en ook in Fagron vaart hij wel met zijn 2,1 miljoen aandelen.
De aankopen van Van Herk in Vastned dan, aan de hand van de meldingen in het AFM-register:
| Datum melding |
Aantal stukken
|
meldingspercentage
|
| 18 januari |
684.712 |
3,60% |
| 21 maart |
1.005.388 |
5,28% |
| 4 mei |
1.932.930 |
10,15%5 |
| 5 juli |
2.934.297 |
15,41% |
| ? |
? |
20+% |
Vastned is geen heel liquide aandeel met een gemiddelde dagomzet van circa 60.000 stuks. Nog een hele toer dus voor Van Herk om zonder de koers al te zeer in beweging te zetten, dit belang op te bouwen.
En dan was er nog concurrentie ook, want Vastned zelf schreef half mei een tender uit waarmee ze voor 30 miljoen euro aan aandelen uit de markt kochten voor een prijs per aandeel van 35,19 euro.
Terug naar Van Herk. Waarom bouwt deze vastgoedgroep een belang op, en belangrijker nog: wat willen ze ermee? Komt het straks tot een openbaar bod op alle aandelen? Die kans is aanwezig.
Door naar 20%?
We weten niet of Van Herk doorkoopt tot 20%: dat zien we alleen wanneer het zo ver is. Gissen kunnen we echter wel. De sterke beurskoers in verhouding tot de andere vastgoedfondsen is alvast een veeg teken.
En: het feit dat hij meldt door de 15% heen te zijn gegaan, kan er ook op duiden dat doorgekocht wordt richting 20%. Hij had het anders ook bij 14,99% kunnen laten zonder zijn grotere belang te hoeven melden.
Geen Fagron maar Nagron
Beter bewijs vinden we nog als we teruggaan in de historie. Van Herk deed 15 jaar geleden hetzelfde met Nagron. Nagron stond voor Nationaal Grondbezit, een vastgoedaandeel op het Damrak van rond de eeuwwisseling. Van Herk kocht destijds via de beurs ruim 29% van de aandelen op.
Via een andere entiteit bezat hij al 28,9%. Toen hij eenmaal de meerderheid bezat deed hij een openbaar bod op de resterende aandelen.
Klik op het plaatje voor een grote versie
Nagron werd ingelijfd en verdween van de beurs. Gaat het ook zo bij Vastned? Wie het weet, mag het zeggen. Voorlopig lijkt het er op dat er nog steeds een kopertje actief is in Vastned.
Tussen de vorige meldingen van Van Herk in Vastned zat telkens ongeveer twee maanden. In dit tempo zouden we begin september de melding van 20% moeten krijgen.
Inderdaad, enige speculatie mijnerzijds, want het kan evengoed een andere partij zijn die zich aan het inkopen is. Maar:
"If it looks like a duck, swims like a duck, and quacks like a duck, then it probably is a duck."
Nog even terug naar de waardering voor Vastned op de beurs. Vastned verwacht dit jaar tussen de 2,10 en 2,20 euro per aandeel te verdienen. Vastgoedaandelen geven het grootste deel van het ontvangen geld door aan de aandeelhouder.
VastNed is vooral belegd in de zogenaamde HSS, High Street Stores, de betere winkellocaties. Het zwakke punt van VastNed was de onroerendgoedportefeuille in Turkije.
Die is inmiddels verkocht, met nog een klein boekwinstje (5,9 miljoen euro) ook. Daarnaast werd over het eerste kwartaal een gemiddelde huurstijging van 15% gerealiseerd in de belangrijkste gebieden.
Vastned wil toewerken naar een portefeuille die voor 80% uit de zogenaamde core city assets bestaat. Daar is de bezettingsgraad het hoogst (99,4%), en valt er qua huurinkomsten het meest te verdienen.
Klik op het plaatje voor een grote versie
Het indirecte resultaat (waardervermindering/verhoging) wordt per 30 juni bekeken, de vastgoedobjecten worden halfjaarlijks geherwaardeerd. In onderstaand grafiekje, dat ik op 27 juni maakte, ziet u Vastned (paars) nog rustig meehobbelen met de andere vastgoedfondsen.
Klik op het plaatje voor een grote versie
De rentestijging, en het AFM-register natuurlijk, bracht de koopinteresse van Van Herk verder aan het licht. Laten we maar eens in de gaten houden of Van Herk in september opnieuw van zich laat horen.
Tot slot: wat zou dan een normale overnameprijs zijn? Destijds bij Nagron, waar Van Herk toch al 57% in bezit had, was een premie van 25% op de gemiddelde prijs van het half jaar ervoor voldoende om de overige schapen over de dam te trekken.
Op of boven de boekwaarde
Veel vastgoed wisselt tegenwoordig voor de boekwaarde, of zelfs al wat hoger, van eigenaar. De boekwaarde bij Vastned lag eind 2016 op 42,26 euro, maar zal zoals gezegd is de portefeuille per 3 juni opnieuw getaxeerd. Dat zal wel niet naar beneden bijgesteld hoeven worden. Zo uit het vuistje kom ik dan op een prijs net op of boven de boekwaarde, 43 a 44 euro.
Dat is, als Van Herk tot actie overgaat. Doet hij dat niet, dan zult u, wilt u hierop speculeren, op de blaren moeten zitten. Maar met een dividend van 2 euro per aandeel hoeft dat ook niet meteen een straf te zijn.
Disclaimer: Inberg heeft geen positie in Vastned