Login
 

Scheiden doet lijden

Door Jos Koets op 2 jun 2017 om 11:00 | Views: 6.779 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekadvies

Scheiden doet lijden

De maximale hypotheek op hetzelfde inkomen wordt ieder jaar minder. Het gevolg is dat kopen op één inkomen steeds moeilijker wordt. Bij een inkomen tot 25.000 euro is een leuke woning niet te vinden. De maximale hypotheek (inkomen 25.000 euro) bij een toetsrente van 2,5% is namelijk slechts 92.000 euro.

Vooral starters hebben hier mee te maken. Wie echter direct gaat samenwonen, kan wel een leuke woning kopen. Als twee personen ieder 25.000 euro verdienen (toetsrente 2,5%) is de maximale hypotheek 221.000 euro. De maximale hypotheek is dan 129.000 euro hoger!

Het nadeel voor de jongeren is dat zij meestal nog niet hebben samengewoond. Alles is nieuw en ervaring ontbreekt. Het gevolg is dat mensen sneller uit elkaar gaan. Op basis van schattingen uit 2005 van het CBS zijn er jaarlijks ongeveer zestigduizend ongehuwde paren die uit elkaar gaan, echte cijfers zijn er niet. 

Volgens deze schattingen gaat rond de 30% van de samenwonenden binnen vier jaar uit elkaar. Ik hoef u niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als ze samen een woning hebben gekocht.

Echtscheidingen

Op het ogenblik is het aantrekkelijker een woning te kopen dan te huren. Dit heeft te maken met de lage hypotheekrente en de jaarlijkse stijgende huren. Het is dan logisch dat vooral starters een woning willen kopen.

Nu het bijna niet meer mogelijk is op één inkomen, wordt deze doelgroep als het ware gedwongen op twee inkomens te kopen. Maar onderaan de streep krijgt een groot gedeelte van deze huiseigenaren de rekening gepresenteerd.

Bij het CBS zijn wel cijfers bekend over het aantal echtscheidingen in Nederland: 33.636 in 2013. In 1960 was dit nog 5672. De gemiddelde huwelijksduur was ruim veertien jaar. Het totale echtscheidingspercentage was volgens het CBS in 2013 38,1 bij een gemiddelde leeftijd van:

  • 43 jaar voor de vrouwen
  • 46 jaar voor de mannen

Situatie in kaart

Deze cijfers zijn niet positief voor huiseigenaren met een koopwoning op twee inkomens. De gevolgen van een scheiding zijn groot. Het kost veel tijd om de koopwoning op één naam te krijgen. Vóór de scheiding aan te vragen, is het verstandig om met een hypotheekadviseur of bank rond de tafel te gaan zitten.

Zij kunnen de huidige en nieuwe situatie in kaart brengen en bekijken of het mogelijk is om woningbehoud voor één persoon te realiseren. Om de hypotheek daadwerkelijk op één naam te krijgen moeten de volgende stukken worden overlegd bij de bank:

  • echtscheidingsstukken
  • inkomen door middel van werkgeversverklaring en salarisstrook
  • akte van verdeling
  • echtscheidingsvonnis rechtbank
  • inschrijvingsbewijs echtscheiding (bij de gemeente halen)
  • waarde woning
  • waarde verpande polissen

Nieuwe fiscaliteit

Eigenlijk wordt alles opnieuw gecontroleerd door de bank. U kunt dit vergelijken met het kopen van een woning. Echter nu gelden de nieuwe fiscale regels. De helft van de lopende hypotheek moet namelijk worden omgezet naar een annuïteiten en (of) lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.

Hierbij is de renteaftrek weer maximaal dertig jaar. Ik geeft u een voorbeeld waarin er sprake is van huizenbezitters die voor 1 januari 2013 hebben gekocht.

  • Situatie voor scheiding: aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
  • Situatie na scheiding om renteaftrek te behouden:
    • aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro
    • annuïteiten of lineaire hypotheek: 100.000 euro (nieuwe looptijd van dertig jaar)

WOZ-waarde of taxatierapport

Het bovenstaande lijkt zeer simpel maar de waarde van de woning kan de situatie behoorlijk beïnvloeden. De waarde van de woning kan op twee manieren worden aangetoond:

  • de WOZ-waarde die jaarlijks door de gemeente wordt vastgesteld
  • een taxatierapport

Deze waardes kunnen behoorlijk van elkaar verschillen. Voor de scheiding moeten de personen onderling besluiten welke waarde van toepassing is. Hierbij opgemerkt dat het ook mogelijk is om van deze waardes af te wijken. Het is verstandig de waarde van de woning vast te leggen in de echtscheidingsstukken.

Voorbeelden

Door middel van diverse rekenvoorbeelden zal ik laten zien wat de gevolgen zijn van verschillende waardes. Het onderstaande is van toepassing voor de scheiding:

  • aflossingsvrije hypotheek: 200.000 euro
  • WOZ-waarde: 180.000 euro
  • taxatiewaarde: 220.000 euro
  • onderling afgesproken waarde: 200.000 euro

Uitwerking situatie na scheiding met WOZ-waarde 180.000 euro:

  • aflossingsvrije hypotheek: 90.000 euro
  • annuïteiten of lineaire hypotheek: 90.000 euro (nieuwe looptijd van dertig jaar)
  • eigen middelen: 20.000 euro

In deze situatie gaan veel banken ervan uit dat de WOZ-waarde van 180.000 euro ook het nieuwe box 1-bedrag wordt. De bank zal nu eisen dat er 20.000 euro op de hypotheek wordt afgelost.

In werkelijkheid (volgens de fiscus) is de nieuwe box 1-bedrag 190.000 euro. Dit bestaat namelijk uit 100.000 euro van de zittende partij en 90.000 euro van de vertrekkende partner (50% van 180.000 euro).

Uitwerking situatie na scheiding met taxatiewaarde 220.000 euro:

  • aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro
  • annuiteiten of lineaire hypotheek: 110.000 euro (nieuwe looptijd van dertig jaar)

Rekenhuiswerk

Als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek moet de helft van de overwaarde worden uitgekocht (50% van 20.000 euro). De huizenbezitter mag zijn hypotheekgedeelte van 100.000 euro (50% van 200.000 euro) nog aflossingsvrij behouden.

Voor het overige hypotheekbedrag plus de 50% overwaarde (totaal 110.000 euro) moet een annuïteiten of lineaire hypotheek worden afgesloten om renteaftrek te kunnen genieten.

Uitwerking situatie na scheiding met onderling afgesproken waarde 200.000 euro:

  • aflossingsvrije hypotheek: 100.000 euro
  • Annuïteiten of lineaire hypotheek: 100.000 euro (nieuwe looptijd van dertig jaar)

Het nadeel van een onderling afgesproken bedrag is dat dit niet aantoonbaar is. Een slimme bank zal in deze situatie uitgaan van de WOZ-waarde. In dit geval zal dit dus 20.000 euro eigen middelen kunnen gaan kosten.

Wat bovenstaande drie voorbeelden in ieder geval aantonen, is dat het verstandig is om uw huiswerk voor de scheiding goed te doen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
andre68
1
zonnetjes
4
En dan vindt men dat Nederland er op vooruit gegaan is...20 jaar geleden kon men nog hypotheek op basis van 1 inkomen krijgen..nu moeten partners beiden blijven werken om hypotheek op te kunnen blijven hoesten. Niet alleen na scheiden lijden, ook met steeds grotere studieschuld en verplichting eigen geld in te brengen. Huurhuizen betaalbaar zijn er ook niet en diverse ouderen die geld geschonken hebben voor aankoop huis kind, nu zelf in de problemen...Zowel de schenkingen als de startersleningen...de ruime leenmogelijkheden...te weinig betaalbare huuwoningen hebben de huizenprijzen de pan uit doen rijzen..
Naar IMF wordt niet geluisterd in Nederland met zijn gigantische private schulden in ons land. Dan hebben we het nog niet over de ECB veroorzaakte schuldopkoop en nu de miljarden die bij Trumpklimaat actie moeten en Defensiebudgetten...
De golf die er aankomt van mensen die de 'oude' aflossingsvrije hypotheken niet kunnen aflossen op hun 65e... De stijgende kosten om asbest uit miljoenen woningen te verwijderen...isolatie aan te brengen voor EPA keuringen voor verkoop en laten we maar zwijfen over de miljardenschade aan huizen van voor 1960 met beschadigde fundamenten (A'dam, Dordrecht etc). Huizen van nu worden vaak maar gebouwd voor 30 jaar...pas op met bv Vinexlocaties waar verzakk8ngen ad orde zijn (Zwolle) van 15 jaar oude huizen..Ach..en laten we de gasleeggezogen huiseigenaren in Groningen niet vergeten...of de stijgende waterstanden...en de..

Hoezo gaat het goed met Nederland???
B-rood belegger
0
quote:

zonnetjes schreef op 2 jun 2017 om 14:39:


Hoezo gaat het goed met Nederland???


Jah, het is toch huilen geblazen idd....

Wij mensen worden gelukkig toch `steeds verstandiger´:
Woningen zijn zo duur geworden dat er zonder eigen kapitaal niet aan een woning te komen / kopen is.
En ondertussen worden jongeren opgevoed met het gevoel dat alles mogelijk is / moet zijn, dat wereldreizen en andere excessieve plannen erbij horen, uiteraard gefinancierd vanuit de studieschuld en dan staat men raar te kijken zonder spaargeld geen aflossingsverplichting van zeg 170k aan te kunnen gaan? Het zou toch verboden moeten worden!

Die woningen die zo allemachtig duur geworden zijn, als je in de grote steden wilt wonen idd... Over het algemeen zijn huizen redelijk meegestegen met inflatie (en dus koopkracht), wat overigens ook heel logisch is. Hooguit dat ze een extra zwengel hebben gekregen met het `standaard´ worden van dubbel inkomen...
Het zijn meer de beperkingen die banken opgelegd krijgen bij het verschaffen van leningen (veel meer rekening met risico, dus lagere hypotheken) dan de inkomens die het probleem zijn. Met dank aan de huizencrisis.

Asbest verwijderen? Ja gelukkig wel, nu we dankzij de wetenschap weten dat het nogal kankerverwerkkend is.

Het IMF die ons waarschuwt? Wij NL-ers doen het zo slecht nog niet als je naast de hoge hypo schulden ook het pensioenvermogen meeneemt. Maar dat zou positief nieuws zijn, en dat scoort niet....

Oh wacht, aflossingsvrije hypotheken?
Natuurlijk een prachtig verhaal, uitgaande van stijgende huizenprijzen...

En ja, ik ben inmiddels net starter af, kon prima een woning kopen. Ben inmiddels ook gescheiden, moest de woning op mijn naam krijgen (wat financieringstechnisch overigens lang zo moeilijk niet is als hierboven geschetst)...

Maar inderdaad... met de absurde rentes van tegenwoordig wordt men wakker en gaat men huilend beginnen over de sterk nadelige positie van de starters die toch een woning niet kunnen betalen, wat uiteraard extreem nadelig is t.o.v. huren.
Wake-up call; dit is al jaren zo...
kwast-c
0
@ Jos Koets : Beste Jos niet dat ik zo goed ben in het Nederlands wil ik toch graag een opmerking maken om te voorkomen dat je de volgende keer niet weer zo'n klassieke fout maakt :
Het is overgelegd en niet overlegd: citaat,"stukken worden overlegd bij de bank". Je pleegt overleg over een situatie. Nog zo'n klassieke fout is 'enigste 'in plaats van enige.

Een vriend van mij heeft dit mij geleerd, ik maakte óók regelmatig die fouten :-)
geobeo
1
quote:

zonnetjes schreef op 2 jun 2017 om 14:39:


En dan vindt men dat Nederland er op vooruit gegaan is...20 jaar geleden kon men nog hypotheek op basis van 1 inkomen krijgen..nu moeten partners beiden blijven werken om hypotheek op te kunnen blijven hoesten. Niet alleen na scheiden lijden, ook met steeds grotere studieschuld en verplichting eigen geld in te brengen. Huurhuizen betaalbaar zijn er ook niet en diverse ouderen die geld geschonken hebben voor aankoop huis kind, nu zelf in de problemen...Zowel de schenkingen als de startersleningen...de ruime leenmogelijkheden...te weinig betaalbare huuwoningen hebben de huizenprijzen de pan uit doen rijzen..
Naar IMF wordt niet geluisterd in Nederland met zijn gigantische private schulden in ons land. Dan hebben we het nog niet over de ECB veroorzaakte schuldopkoop en nu de miljarden die bij Trumpklimaat actie moeten en Defensiebudgetten...
De golf die er aankomt van mensen die de 'oude' aflossingsvrije hypotheken niet kunnen aflossen op hun 65e... De stijgende kosten om asbest uit miljoenen woningen te verwijderen...isolatie aan te brengen voor EPA keuringen voor verkoop en laten we maar zwijfen over de miljardenschade aan huizen van voor 1960 met beschadigde fundamenten (A'dam, Dordrecht etc). Huizen van nu worden vaak maar gebouwd voor 30 jaar...pas op met bv Vinexlocaties waar verzakk8ngen ad orde zijn (Zwolle) van 15 jaar oude huizen..Ach..en laten we de gasleeggezogen huiseigenaren in Groningen niet vergeten...of de stijgende waterstanden...en de..

Hoezo gaat het goed met Nederland???


Sja. Het gaat overal in de westerse wereld economisch "goed" (als in: de beurs stijgt).

De gevolgen dan de crisis? Die zijn er nog niet. Die zijn uitgesteld door middel van de extreem lage rente.

Dus ja. Uiteraard zitten we nu (weer) in dezelfde (nog grotere) bubbel van voor 2007.

Dat de huizenprijzen gaan instorten om alles dat jij noemt + vergrijzing (bevolkingskrimp in plaats van groei) staat vast. Er zullen gewoon simpel weg veel te veel huizen in verkoop zijn als alle oudjes van nu er niet meer zijn. Ze zijn pas net begonnen met sterven. Zie dit plaatje en sleep het balkje aan de onderkant eens van links naar rechts: www.cbs.nl/nl-nl/visualisaties/bevolk...

De lagere huizenprijzen door vergrijzing beginnen overigens pas na 2045 te spelen.

Ik ben er zelf van overtuigd dat dit 100% van de motivatie is van de EU om actief "vluchtelingen" te importeren. Hiermee hopen ze bovenstaand effect van bevolkingskrimp (en de bijbehorende instorting van de economie) tegen te gaan.
Politici zijn in het verleden altijd al extreem bang geweest voor bevolkingskrimp. Neem Frankrijk onder Vichy die o.a. gemotiveerd door bevolkingskrimp zich maar aansloot bij de Nazi's, met het idee dat er dan in elk geval door de oorlog wellicht minder Fransen zouden sterven.
Hermando
2
Schuld ligt bij de overheid. Kabinet kijken alleen 4 jaar vooruit en maken zich niet druk over de consequentie op lange termijn. Kijk maar naar de vluchtelingenbeleid of het inhuren van de turken na 2e wereldoorlog om nederland op te bouwen of het besluit om gasopbrengsten te gebruiken voor ons wegen net.
Het gaat allemaal om prestige en niet meer om landsbelang.
EURO is ook opgezet om de miljarden te beheren en niet om de bevolking werk en veiligheid te geven. Of het merkel of rutte is, ze praten over nationaal belang maar ze hebben allemaal een commerciele instelling. Na politieke baan willen ze miljoenen verdienen.
Kok en Zalm, tijdens kabinet hielden ze hand op de knip en nu behoren ze tot de linkse elite maar zijn niet schuw om zich te gedragen als VVD waar het gaat om geld voor eigen gewin.
En wie is het slachtoffer door dit geneuzel van 4 jaar beleid. JUIST, de burger die het land probeert op te bouwen en veilig te houden.
Geen huis meer kunnen kopen omdat banken de kraan dicht draaien...en het gevoel te geven dat wij de veroorzaker zijn van de zgn. Bubbel.

Daar zijn we weer, waren banken/overheid niet degene die de financiele crises veroorzaakte ?
Dat landen failliet raakten kwamen door toedoen van banken en de burger wordt wederom het slachtoffer als ze een huis willen kopen. Banken gaan gewoon door met hun wantoestanden. Nu geven ze minder hypotheek en ondertussen vergeten wij even dat de grondprijzen, waar gemeente miljarden aan verdienen dat zij ook de veroorzaker zijn van de huizenbubbel.
Maar het vingertje gaat weer naar de burger.

Wat is het probleem ?? Zijn huizen duur ?. Wie bepaald dat ? Is dit korte termijn politiek ? Of praten we weer voor eigen parochie ?.
Wij willen dat wij 2% inflatie als doelstelling hanteren. Salarissen moeten elkaar jaar stijgen conform inflatie... waar staan wij dan over 30 jaar ? Als wij ons huizen willen aflossen ? Zijn huizen dan na 30 jaar 100.000 euro waard ?of groeit het mee met de inflatie en ontwikkeling van het land.
Dat huizen nu volgens sommigen weer onbetaalbaar worden komt op conto van de overheid die zich bemoeid en weer voor 4 jaar een beleid uitstippeld. Je mag minder lenen en huizen dalen en mensen die voor de crises een huis kochten zijn het slachtoffer (want toen hadden wij een verruiming van kredietregels.

Had de overheid ingecalculeerd toen ze overgingen naar de euro dat huizen 1,5x duurder zouden worden.Denk het niet.
Zalm dacht alleen hoe hij een baan in Brussel kon krijgen maar wat voor effect het heeft voor de economie.....dat hebben ze allemaal verkeerd ingeschat
Economen die jarenlang hun sporen hadden verdiend in de financiele wereld zagen de crises 2008 ook niet aankomen.

En zullen zij nu kunnen inschatten of Huizen duur of goedkoop zijn ?.
Ja, als je de spelregels weer veranderd dan heeft het gevolgen voor korte termijn.
Wie of welk kabinet zal weer de spelregels willen veranderen na 4 jaar ?.
Want overheid en gemeentes willen de kas spekken met overdrachtbelasting, woz waarde... en zullen wederom het beleid bepalen en huizen moeten dan weer duurder worden of gaan wij de burgers die hun best doen voor een beter mileu, te gaan straffen door ze extra te belasten voor electrisch rijden..?

Wij, de burgers, zullen altijd het slachtoffer worden en hopelijk blijven er genoeg mensen geloven dat de schuld niet bij ons ligt maar dat de chaos altijd bij overheid ligt die alleen naar hun eigen belang kijken.

Probeer 175 raadslieden te vinden die een beleid kunnen uitstippelen voor 30 jaar, rekening houden met begroting, groei van de bevolking, inflatie, werkgelegenheid, pensioen, aow enz..

Helaas, een wens die nooit uitkomt en wij zullen altijd de schuld krijgen.
Blijf in jezelf geloven dat wij niet debit zijn aan de chaos van hedendaagse financiele problematiek.
Mister-V
0
quote:

geobeo schreef op 3 jun 2017 om 09:52:


[...]
De lagere huizenprijzen door vergrijzing beginnen overigens pas na 2045 te spelen.


Ik denk iets eerder... namelijk als de HRA op de aflossingsvrije hypotheken ineens 'pijn gaat doen' kortom 2032. In 2002 is de inperking van de hypotheekrente begonnen voor de 30 jaars termijn, en de tikkende tijdbom gaat vanzelf een keer af.

Tot nu toe, gewoon lekker blijven wonen de prijsinflatie tot 2032 zal de daling die door de aflossingsvrije hypotheken erin is gezet vanzelf laten verdwijnen.
B-rood belegger
0
Jullie praten over 2 verschillende redenen dat de huizenprijs gaat dalen...

Door vergrijzing, m.a.w. ruimer aanbod dus lagere prijzen is 2045
Door aanpak h.r.a., m.a.w. het maximaal te besteden vermogen voor de aanschaf van een huis zal (drastisch) dalen omdat de netto lasten te hoog zijn, is 2032.


Justsaying
0
Scheiden doet lijden? Duh, Dat heet huwelijkse voorwaarden. En met de recente herziening is al een (halve) stap gezet op dit traject om "golddiggers" te elimineren. Ik BESCHERM mijn vrouw voor een mogelijk failissement. Zolang zij van mij houdt is de sky the limit, wordt het anders kan ze haar eigen weg kiezen zonder te kunnen "cashen".
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

04 aug Eigen portemonnee eerst, nee dus 8
14 jul Hypotheekrente op hol? 25
30 jun Woekerpolissen: Nationale Nederl... 19
Gesponsorde links