Als u een woning koopt, kunt u op diverse manieren onderhandelen over de koopprijs. Veel kopers doen dit zelf. Het bespaart in ieder geval de aankoopkosten van een makelaar. Echter de afgelopen tijd hoor ik steeds meer kopers klagen. Zij worden pas serieus genomen als zij een aankoopmakelaar meenemen.
Wie niet zelf wil onderhandelen, kan dus een aankoopmakelaar in de hand nemen of een hypotheekadviseur die de hypotheek gaat regelen. Over de hypotheekadviseurs las ik twee weken geleden een deel van een artikel van een collega-adviseur van mij:
"Het valt mij op dat hypotheekadviseurs regelmatig voor aankoopmakelaar spelen. Dan worden de aankoopkosten bij de hypotheekkosten opgeteld. Op papier is de aankoop dan gratis. Met deze truc zijn de aankoopkosten fiscaal aftrekbaar.
Dit is fraude maar zorgt ook voor een ongelijk speelveld tussen makelaars en hypotheekadviseurs. Een aankoopmakelaar kan deze truc immers niet toepassen."
Hypotheekadviseur André Van Luijk roept de AFM op om in actie te komen en te onderzoeken hoeveel adviseurs op deze manier misbruik maken van de wet.
Fraude?
Opvallend in bovenstaande tekst vind ik het woord fraude. Van Luijk gaat er vanuit dat iedere hypotheekadviseur die voor aankoopmakelaar speelt daarvoor een bedrag in rekening brengt. Ik moet bekennen dat ik niet weet wat mijn collega’s doen in dit soort situaties. Het bevreemdt mij dat Van Luijk dit dus wel weet.
Als ik naar mijzelf kijk dan is het volgende van toepassing. Ik ben verplicht (als ik de hypotheek regel) de koopakte goed door te lezen. In deze akte staan namelijk de ontbindende voorwaarden. Ik moet precies weten binnen welke termijn ik de hypotheek geregeld moet hebben.
Bij acht van de tien klanten regel ik ook de taxatie. Er zijn strenge regels met betrekking tot taxaties, zo moet een taxatie worden aangevraagd bij het NWWI. Tot slot, de onderhandelingen. Ik zal nooit mee gaan met een klant om de woning te bekijken. Ik vind dat je dan wèl op de stoel van de makelaar gaat zitten.
Wie betaalt wat?
Een bod doen onder voorbehoud van financiering namens de klant, vind ik geen probleem. In veel gevallen heb je contact met de verkopende makelaar. Een gesprek levert vaak duidelijkheid op.
De vraag is nu: wat gaat een klant mij dan betalen? Het antwoord is vrij simpel. Ik reken vaste bedragen voor het regelen van een hypotheek. Een starter betaalt 2000 euro en een doorstromer 2500 euro.
In deze bedragen zitten alle handelingen zoals hierboven genoemd, maar ook het afsluiten van een woonlastenverzekering of een risicoverzekering. Laat ik het maar een pakket noemen. Er zijn natuurlijk altijd klanten die bepaalde verzekeringen niet willen afsluiten of bepaalde werkzaamheden zelf doen of uitbesteden.
Achter de schermen
De advieskosten blijven bij mij hetzelfde. Hiermee kom ik ook niet in een spinnenweb terecht. Er zijn namelijk adviseurs die extra kosten berekenen als zij een risicoverzekering en (of) woonlastenverzekering afsluiten.
Van Luijk spreekt over fraude. Ik vind dit totale onzin omdat er veel meer achter de schermen gebeurt. Er zijn tal van makelaars die een deal hebben gesloten met hypotheekadviseurs om klanten door te sturen. Zij ontvangen daar ook nog een leuk bedrag voor.
Geven deze makelaars het ook door aan hun klanten dat zij extra verdienen aan het doorsturen? Ik hoef de vraag niet te beantwoorden, u kunt het antwoord vast al raden.
Gemeen spelletje
Ook het niet serieus nemen van klanten die een bod doen op een woning zonder dat zij daarbij gebruikmaken van een aankoopmakelaar, is natuurlijk een gemeen spelletje. Makelaars dwingen als het ware kopers om een aankoopmakelaar in de hand te nemen. Doen zij dit niet, dan wordt het bod niet eens doorgegeven aan de verkopers...
Ook hierbij ben ik benieuwd of verkopers eerlijk worden ingelicht. Bij het kopen of verkopen van een woning worden er tal van spelletjes gespeeld. Het gaat hierbij maar om één ding en dat is geld verdienen. Het liefst nog iets extra maar dan wel zonder daar iets extra voor te hoeven doen.
Natuurlijk heb ik de AFM dit onderwerp (gedeelte van deze column) gemaild met de vraag wat zij hiervan vonden. Plegen hypotheekadviseurs fraude als zij op de stoel van de aankoopmakelaar gaan zitten?
Reactie AFM
“Voor hypotheekadviseurs gelden wettelijke vakbekwaamheidseisen die een deskundig advies moet waarborgen. Taxateurs in onroerend goed kennen mede onder druk van de AFM en DNB sinds enige tijd zelfregulering (NRVT). Het NRVT stelt eisen aan de taxateur.
Het is verstandig dat consumenten zich laten bijstaan door een deskundige op zijn of haar vakgebied. Een hypotheekadviseur kan ook advies geven om het voorbehoud van financiering mee te nemen bij het kopen van een woning. De AFM heeft geen oordeel over het uitvoeren van werkzaamheden die niet onder haar toezicht vallen.”
Een mooie reactie, maar ik mis toch wat duidelijkheid.