De leidraad Vervroegd aflossen van de AFM heeft bij mij enkele vragen opgeroepen. Ik ben van mening dat het nog steeds niet 100% duidelijk is. Dat is natuurlijk logisch, omdat het (bijna) onmogelijk is om alle invalshoeken in één rapport te beschrijven.
Ik heb mijn vragen daarom naar de AFM gestuurd en zij waren bereid ze te beantwoorden, wat ik heel positief vind. Hieronder staat het resultaat.
Bankspaarhypotheek
In de opmerkingen over de (bank)spaarhypotheek is niets terug te vinden of de berekening van de boeterente ook van toepassing is voor de spaarhypotheek, als die bij twee partijen loopt. Het hypotheekbedrag loopt dan bij bank A en de spaarpolis bij verzekeringsmaatschappij B. Is bij deze constructie hetzelfde van toepassing als voor de (bank)spaarhypotheek?
Antwoord AFM: "Ja. Er is dus geen onderscheid tussen een spaarhypotheek of een bankspaarhypotheek."
Hybride hypotheek
Bij de hybride hypotheek is het mogelijk om voor 100% te sparen. De opgebouwde waarde is dan ook bekend. In uw leidraad wordt niets vermeld over de hybride hypotheek. Moet bij de hybride hypotheek, waar 100% gespaard wordt, de toekomstige aflossingen tijdens de rentevasteperiode ook in mindering worden gebracht voordat de boeterente wordt berekend?
"Als er geen financiële koppeling is tussen de verzekering en de hypotheek dan hoeft er geen rekening gehouden te worden met het opgebouwde kapitaal. Bij spaarhypotheken vindt er een financiële verrekening tussen de hypotheekaanbieder en de verzekeraar plaats. Als dit ook bij beleggingsverzekeringen op het spaardeel het geval is dan dient de hypotheekaanbieder dit mee te nemen bij de berekening van de te betalen vergoedingsrente."
Netto hypotheekrente
Alle banken berekenen bij het bepalen van de hypotheekrente een bepaald percentage aan opslag over de basis(inkoop)rente. Versimpeld weergegeven komen deze opslagen neer op een risico- en winstopslag. Waarom worden deze opslagen meegenomen in de berekening van de boeterente?
Een fictief voorbeeld:
| |
Totaal hypotheekrente |
Inkoop (basisrente) |
Winstopslag |
Risico-opslag |
| 2012 |
4% |
3% |
0,5% |
0,5% |
| 2017 |
2% |
1% |
-0,5% |
0,5% |
De oversluiter betaalt een boete over het verschil aan totale hypotheekrente. In dit voorbeeld (4% - 2%) = 2% per jaar dus. In deze boeterente zit dus ook winstopslag en risico-opslag.
In de nieuwe hypotheekrente voor de volgende hypotheek die bij dezelfde bank wordt afgesloten, zitten ook weer deze opslagen. Zonder oversluiten zouden de verdiensten van de bank de oude winst- en risico-opslag (2012: 0,5% + 0,5%) zijn.
Met oversluiten geldt een dubbelde winst- en risico-opslag (2012 en 2017: 2 * (0,5% + 0,5%)).
Hoe verhoudt zich dat tot de norm dat banken niet meer dan hun financieel nadeel in rekening mogen brengen? Hoe kan het überhaupt dat een bank de toekomstige risico-opslagen in rekening brengt, terwijl vanaf het moment van oversluiting alle risico's op de oude hypotheek voor de bank direct nihil zijn?
Waarom heeft de AFM niet geadviseerd om de boeterente te berekenen zonder de opslagen?
"We vergelijken appels met appels. Dit betekent dat in de contract hypotheekrente een opslag zit en ook in de vergelijkingsrente voor de berekening van de boeterente een opslag zit. In alle gevallen moeten de risico-opslag bij de contractrente en de vergelijkingsrente op dezelfde opslag gebaseerd zijn. Bij winst geldt dit ook doordat in beide rentes een winstopslag zit. Dit is een benadering, de winstopslag kan immers per moment verschillen. Een huizenbezitter kan dus een (klein) voordeel hebben maar ook een nadeel."
Boeterente vóór 14 juli 2016
Wat is de mening van de AFM over huizenbezitters die voor 14 juli 2016 een boeterente hebben betaald. De boeterente is ook bij hun te hoog geweest. Volgens de leidraad kunnen zij geen aanspraak maken voor een vergoeding van de banken. Waarom niet?
Zou het niet vanuit de algemene zorgplicht veel logischer zijn om te stellen dat ook zij een vergoeding krijgen? Immers, banken dienen het belang van de consument centraal te stellen?
Wanneer er meer dan het financieel nadeel in rekening is gebracht, lijkt het mij toch redelijk om te stellen dat het klantbelang onvoldoende gediend is?
"Vanaf 14 juli 2016 is de wettelijk berekeningsnorm voor boeterente gewijzigd. Banken moeten zich vanaf deze datum aan deze norm houden. De huizenbezitters die voor deze datum een boeterente hebben betaald, kunnen zich niet op de nieuwe regels beroepen."
Rentemiddeling?
Ik wil nog een toevoeging plaatsen bij de laatste vraag. Er is namelijk ook een zorgplicht ten opzichte van de bank naar zijn klanten toe. Ik begrijp dat de AFM niet op de stoel van de rechter gaat zitten. Maar ik ben wel zeer benieuwd wat een rechter in deze situatie zal antwoorden.
Het zou mij niet verbazen als huizenbezitters in het gelijk worden gesteld.
Natuurlijk heb ik nog even de gelegenheid genomen om de rentemiddeling aan te kaarten. Als de boeterente verkeerd wordt berekend, dan wordt de rentemiddeling ook verkeerd berekend. De nieuwe hypotheekrente is dan gewoonweg te hoog.
De AFM wil hier later nog op terug komen. Zij gaan namelijk dit onderwerp ook onderzoeken. En nu er meer duidelijkheid is over de boeterente, is het afwachten wat de banken gaan doen...
Tot slot nog een leuke truc om de boeterente te verlagen als er sprake is van een aflossingsvrije hypotheek. Het is mogelijk om die om te zetten naar een annuïteiten of lineaire hypotheek. Hierna de boeterente betalen, betekent afrekenen tegen een lager bedrag.
Wie ook nog de hypotheek oversluit, kan dan weer een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.