Login
 

Hogere rente, lagere lasten

Hogere rente, lagere lasten

Als u een box 1-spaar of -beleggingspolis heeft, moet u aan bepaalde eisen voldoen voor een onbelaste uitkering. Er moet namelijk minimaal vijftien of twintig jaar achtereen premie worden betaald voor de kleine of grote vrijstelling.

Staatssecretaris van Financiën Eric Wiebes heeft nu een voorstel gedaan om per 1 april 2017 deze jareneis te schrappen. Dit betekent dat iedere box 1-polis ieder moment onbelast kan worden afgekocht.

De afgelopen jaren is er al een trend gaande om box 1-polissen af te kopen. De afkoopwaarde wordt dan in mindering gebracht op de lopende hypotheek. De beleggings- of spaarhypotheek wordt dan omgezet in een annuïteitenhypotheek.

Een kenmerk van de annuïteitenhypotheek is dat er maandelijks wordt afgelost. De hypotheek wordt dus ook iedere maand lager. Bij de beleggings- en spaarhypotheek wordt de polis pas uitgekeerd op de einddatum (meestal na dertig jaar).

De uitkering wordt dan ook in mindering gebracht op de lopende hypotheek.

Afkopen of niet?

De vraag is nu of afkopen van een box 1-polis verstandig is.

Bij de beleggingshypotheek is de einduitkering niet gegarandeerd. De meeste huizenbezitters hebben geconstateerd dat de einduitkering lager wordt dan vooraf bij afsluiting is berekend door de hypotheekadviseurs. Het afkopen van een beleggingspolis kan in bepaalde situaties toch verstandig zijn.

Voor de box 1-spaarpolis is de situatie wat ingewikkelder. Vaak lijkt op het eerste gezicht dat het aantrekkelijk is om een spaarpolis af te kopen. Vooral als er ook nog sprake is van het opnieuw vastzetten van de hypotheekrente. De rente is namelijk nu beduidend lager dan bij het afsluiten van de hypotheek.

Wat zou u doen?

U moet er aan het eind van de looptijd ook rekening meehouden dat u uw hypotheek moet oversluiten.

Vandaag mag u zelf beslissen wat u gaat doen. U bent namelijk huizenbezitter die de volgende hypotheek heeft afgesloten in juli 2007 bij ING of Rabobank.

Situatie bij afsluiting:

  • Waarde woning in 2007 en 2017: 250.000 euro
  • Totale hypotheek: 250.000 euro afgesloten per 1 juli 2007 (hypotheek zonder NHG)
  • Spaarhypotheek van 150.000 euro, met een hypotheekrente van 5,2% (tien jaar vast)
  • Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro, met een rente van 5,0% (tien jaar vast)
  • Opgebouwde waarde van de spaarpolis per 1 juli 2017: 27.700 euro (afgerond 28.000 euro)
  • Bruto per maand: 1240 euro
  • Netto per maand: 868 euro (fiscaal voordeel 40,80%)

De rentevastperiode verloopt per 1 juli 2017. U wilt de rente voor twintig jaar vastzetten. Op het ogenblik zijn de volgende hypotheekrentes van toepassing:

Hypotheekrente twintig jaar vast (rentes van eerste week maart 2017):

  • ING: 4,35% (hypotheek zonder NHG)
  • Rabobank: 3,80% (hypotheek zonder NHG)
  • Florius: 3,36% (hypotheek zonder NHG)
  • Argenta: 2,25%/2,45% (hypotheek met NHG)

In deze situatie heeft u drie mogelijkheden:

  • rente opnieuw vastzetten bij uw huidige bank (ING of Rabobank)
  • oversluiten naar Florius met daarbij de spaarhypotheek fiscaal voortzetten
  • oversluiten naar Argenta, spaarhypotheek omzetten naar annuïteitenhypotheek

Makkelijke keuze?

Wie alleen kijkt naar de hoogte van de hypotheekrente zal direct roepen dat het afkopen van de spaarpolis verstandig is en dan de hypotheek oversluiten naar Argenta. De hypotheekrente is daar in vergelijking met de andere opties beduidend lager.

Ik laat de oversluitkosten even buiten beschouwing. Het oversluiten naar Argenta levert de volgende berekening op:

Situatie bij Argenta:

  • Annuïteitenhypotheek: 122.000 euro, rente 2,25%, looptijd twintig jaar, bruto per maand 632
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro, rente 2,45% bruto per maand 204
  • Totaal bruto per maand 836, netto per maand 725 stijgend naar 836 euro

De afloopwaarde van 28.000 euro wordt in mindering gebracht op de hypotheek. De spaarhypotheek wordt omgezet in een annuïteitenhypotheek. Bovendien is het mogelijk om de hypotheek zonder NHG om te zetten naar een hypotheek met NHG.

Dan moet wel een klein bedrag aan verbouwing worden meegenomen om dit te bewerkstelligen. Om appels met appels te vergelijken blijft de aflossingsvrije hypotheek doorlopen. De annuïteitenhypotheek moet wel in twintig jaar worden afgelost.

Hogere maandlasten

Het omzetten lijkt zeer interessant. De bruto maandlast wordt namelijk 400 euro minder (1240 versus 836). Helaas door de lage rente is het fiscale voordeel minimaal. Bovendien zorgt de annuïteitenhypotheek ervoor dat de netto maandlast stijgt!

Stel, u had de hypotheek bij ING afgesloten en u besluit de hypotheek daar voort te zetten. Wat zijn dan de bruto en netto maandlasten bij ING?

Situatie bij ING

  • Spaarhypotheek 150.000 euro, rente 4,35%, bruto per maand 544
  • Spaarpremie 218
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro, rente 4,35%, bruto per maand 362
  • Totaal bruto per maand 1124, netto per maand 817 euro

De bruto maandlast in vergelijking met Argenta is bijna 300 euro hoger. De netto maandlast is in het eerste jaar ook nog bijna 100 euro hoger. Toch wordt dit verschil in de loop van de jaren steeds minder.

De hogere rente bij ING (meer dan 2%) zou op het eerste gezicht zeggen dat ING veel duurder is dan Argenta. In werkelijkheid valt dit dus mee.

Hogere rente, lagere lasten

Wat zijn dan de bruto en netto maandlasten als u de hypotheek had laten doorlopen bij Rabobank?

Situatie bij Rabobank

  • Spaarhypotheek 150.000 euro, rente 3,80%, bruto per maand 475
  • Spaarpremie 250
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro, rente 3,80%, bruto per maand 317
  • Totaal bruto per maand 1042, netto per maand 783 euro

Cijfers zeggen weer eens voldoende. De hogere hypotheekrente bij de Rabobank van gemiddeld 1,50% zorgt er niet voor dat de netto maandlasten over de gehele duur van twintig jaar veel hoger zijn dan bij Argenta.

Is het het waard?

Tot slot de situatie om toch over te sluiten, met een fiscale voorzetting van de spaarhypotheek. Bij Argenta is dit niet mogelijk, waardoor Florius om de hoek komt kijken. Bij deze optie zijn de maandlasten als volgt.

Situatie bij Florius

  • Spaarhypotheek 150.000 euro, rente 3,36%, bruto per maand 420
  • Spaarpremie 278
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro, rente 3,36%, bruto per maand 280
  • Totaal bruto per maand 978, netto per maand 756 euro

In vergelijking met Argenta is duidelijk dat Florius aantrekkelijker is omdat ze goedkoper is over de gehele looptijd. In vergelijking met de Rabobank is het netto maandverschil 27 euro. Over twintig jaar is dit een bedrag van 6480 euro.

Is dit voldoende om de oversluitkosten te kunnen dekken? Anders gezegd wil een huizenbezitter alle poespas overhoop halen om voor een paar euro per maand zijn hypotheek te gaan oversluiten?

Grote stap

Om de slimme lezers voor te zijn, zal ik nog een leuke optie voorstellen. De hypotheek oversluiten naar Florius en de spaarhypotheek voortzetten maar dan met NHG. Hiervoor moet u wel 5000 euro aftikken omdat de maximale hypotheek met NHG 245.000 euro is.

De hypotheekrentes zijn dan 2,56% en 2,76%!

Ik ben zeer benieuwd naar uw beslissing. Met het bovenstaande heb ik willen aantonen dat de hoogte van de hypotheekrente niet veel zegt over de hoogte van de netto maandlasten.

Voordat u dus zo'n grote stap neemt, is het verstandig om alle opties ook goed te laten berekenen. En dat is vaak niet aan de orde.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

box 1-polis

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

oversluiten

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
knax63
0
Bij vergelijken gaat het om de juiste zaken te vergelijken. En dat kan alleen als je een totaal overzicht maakt!
Hypotheek boertjes laten bij vergelijking alleen zien wat bruto bedrag per maand is, want die zijn gefocust op dat ze wat verdienen bij afsluiten. Jouw belang is hun minder verdienen dus niet teveel echt helpen.
knax63
0
Regelmatig werd bij oversluiten de looptijd verlengd zodat maand bedrag lager werd en veel mensen sloten dan over en beseften niet dat ze meer gingen betalen in totaal en keken alleen naar het lagere maand bedrag maar niet hoe Het opgebouwd was. De wet moet een totaal overzicht verplichten en anti benadeeld clausule erbij zetten. Er is altijd meer kennis bij de hypotheek verstrekker als bij de klant. Die het maar een keertje meemaakt.
WelNiet
0
Vergeet je dekking bij overlijden ook niet, deze verlies je natuurlijk bij afkopen/stoppen (of oversluiten naar banksparen etc). En mocht je nou net in de afgelopen 10 jaar een medische aandoening zijn opgelopen...
andre68
0
quote:

knax63 schreef op 17 mrt 2017 om 12:11:


Bij vergelijken gaat het om de juiste zaken te vergelijken. En dat kan alleen als je een totaal overzicht maakt!
Hypotheek boertjes laten bij vergelijking alleen zien wat bruto bedrag per maand is, want die zijn gefocust op dat ze wat verdienen bij afsluiten. Jouw belang is hun minder verdienen dus niet teveel echt helpen.
Inderdaad. Het is een jungle en gegoochel met cijfers. Maar 1 ding staat vast: als jij per saldo minder kwijt....verdienen de hypotheekboeren minder. Echt onafhankelijk narekenen dus.
Achteraf gezien...
0
Beste Jos,

Wat eigenlijk nog meegerekend moet worden is dat bij een inkomen vanaf € 19.982 - € 67.068 de algemene heffingskorting met 4,787% over het hogere inkomen wordt afgebouwd en dat vanaf een inkomen van € 32.444 - € 121.972 de arbeidskorting met 3,6% over het hogere inkomen wordt afgebouwd. Voor inkomens tussen € 32.444 en € 67.068 is daardoor het marginale belastingtarief 49,187% en dus aftrek van hypotheekrente extra voordelig.

Voor mij persoonlijk geldt bovendien dat ik jonge kinderen heb die naar de kinderopvang gaan, waarvoor ik kinderopvangtoeslag ontvang. De hypotheekrente aftrek verlaagt mijn toetsinkomen, waardoor ik meer toeslag ontvang. Aflossen/oversluiten is daardoor nog minder interessant. In mijn situatie zou het me zelfs geld kosten.
Bonost
0
Om zomaar een spaar of beleggingsverzekering af te kopen lijkt mij niet zo'n best advies. Het is per geval verschillend, omdat er nl. ook spaar/beleggingsverzekeringen zijn die wel degelijk een vorm van garantie hebben. En natuurlijk moet je ook een vergelijk maken wat de verzekeringen in de verschillende situaties daadwerkelijk opleveren. Na slechte jaren met de beleggingen kunnen wel eens de goede jaren tevoorschijn komen. Sowieso zijn de kosten in deze verzekeringen de afgelopen aardig aangepast.
sjeetje
0
Verschilt inderdaad per geval. Als je namelijk in de hoogste belastingschijf valt, dan wordt het voordeel van een spaarhypotheek boven en annuïteitenhypotheek elk jaar kleiner door de afbouw van de rente aftrek
eltollo
0
Het domweg kiezen voor de laagste rente maakt je robuuster tegen fiscale veranderingen. Dat je tegen het einde van de looptijd meer gaat betalen is ivm inflatie minder erg -- en het hangt van persoonlijke omstandigheden af wanneer je het geld het meest nodig hebt (studerende kinderen, kinderen het huis uit, tegen de pensioendatum aan, etc.)
raarmaarwaar
0
Ik betaal aan de bank 1,56% hypotheekrente voor 1 jaar vast. Na aftrek bij de belasting ongeveer netto 1,1%. Voorgaand bericht klopt.
NewKidInTown
0
quote:

A3aantje schreef op 31 mrt 2017 om 00:05:


Weten jullie niet dat je gewoon een hypotheek kan afsluiten voor 30 jaar vast . Kost iets meer, maar dan heb je in de toekomst ook geen probleem als rente weer naar 6 of 7% gaat.


Waarschijnlijk bedoel je dat je de rente voor 30 jaar vast kunt zetten.
Stel nu dat de marktrente gaat stijgen in de toekomst, dan zullen waarschijnlijk de woningprijzen gaan dalen volgens de deskundigen. Stel nu eens dat de marktrente van nu 2% naar 6% gaat. Dan zal de loan-to-value ofwel de lening t.o.v. de waarde van het onderpand ook fors gaan stijgen ofwel de woning onder water komen.
Hoe zit het dan met de leningvoorwaarden, is de bank dan gerechtigd om de voor 30 jaar vastgezette rente toch te verhogen ? Want in de regel wordt een rentepercentage vastgesteld op basis van de mate waarmee het onderpand wordt gefinancierd.

Kijk bijvoorbeeld eens naar de Rabobank (en ik denk dat andere aanbieders ook zo werken):

www.rabobank.nl/particulieren/hypothe...

dan kun je zien dat onderscheid wordt gemaakt naar

- tot en met 67,5% van de marktwaarde*
- Meer dan 67,5% tot en met 90% van de marktwaarde*
- Meer dan 90% van de marktwaarde*

en worden daarvoor voor 30 jaar "vast" respectievelijk de volgende rentepercentages gerekend:

30 jaar 3,6% 4,0% 4,3%

Dan is mijn vraag, stel bij het afsluiten zit men in de eerste categorie en gaat 3,6% betalen en naar verloop van tijd, de rente gaat omhoog en de waardes gaan dalen en je komt boven de 90% uit, blijft je rentepercentage dan vast op die 3,6% of ga je dan "automatisch" naar de 4,3% of nog erger, er wordt dan opnieuw een rentepercentage vastgesteld op basis van die > 90% en de dan geldende tarieven die dan dus 6% zullen zijn op basis van de stelling hierboven gequote. Dan zou je dus, terwijl je je veilig waant, van 3,6% naar 4,3 gaan of naar 6% gaan.
En wat als de rentepercentages naar 12% gaan ?

Ik hoor het antwoord graag.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 08 dec De makelaars winnen de Douche va... 4
  2. 24 nov Oppassen met rentemiddeling 9
  3. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
Gesponsorde links