Op 23 december 2016 kon u in Koets houdt vol en krijgt antwoord lezen hoe de renteaftrek met daarbij de hoogte van de hypotheekbedragen berekend moet worden als een alleenstaande huizenbezitter gaat trouwen.
Het lijkt simpel, maar er kunnen situaties ontstaan waarin de looptijd van de renteaftrek moeilijk te berekenen is. Ik geef u enkele voorbeelden.
Voorbeeld 1
Een alleenstaande huizenbezitter A (die na 1 januari 2013 een woning heeft gekocht) gaat na vier jaar trouwen in gemeenschap van goederen.
- Koopprijs woning per 1 juli 2013: 150.000 euro
- Annuiteïtenhypotheek (duur dertig jaar): 150.000 euro (hypotheekrente is 2,5%)
De trouwdatum van A is 1 juli 2017.
- Waarde woning per 1 juli 2017: 160.000 euro
- Annuiteïtenhypotheek per 1 juli 2017: 135.871 euro
De woning is per 1 juli 2013 door één persoon gekocht (alleenstaande). Er is sprake van het nieuwe recht omdat A starter is en A de woning na 1 januari 2013 heeft gekocht. Om renteaftrek te kunnen genieten moet A een lineaire en (of) annuïteitenhypotheek afsluiten.
Na vier jaar gaat A dus trouwen in gemeenschap van goederen met B. Door het trouwen vindt er een boedelmenging plaats waar ieder voor de helft in het fiscale eigenwoningverleden van de ander stapt! B heeft nooit een eigen woning gehad, dus ook geen verleden. Hierdoor is de uitwerking gemakkelijk.
De annuïteitenhypotheek van 135.871 euro loopt gewoon door. Wel hebben A en B door het trouwen nu allebei vier jaar renteaftrek genoten: na het trouwen hebben A en B hebben nog 26 jaar renteaftrek over 67.935,50 euro (50% van 135.871).
Voor alleenstaande huizenbezitters die onder het oude recht vallen (koopwoning voor 1 januari 2013 gekocht), is hetzelfde van toepassing (zie onder).
Voorbeeld 2
- Koopprijs woning per 1 juli 2012: 150.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek (duur dertig jaar): 150.000 euro (A is eigenaar van de woning)
- B trouwt per 1 juli 2017 in gemeenschap van goederen met A
- B heeft nooit eerder een eigen woning gehad
A (huizenbezitter) trouwt dus met B die nog nooit een eigen woning heeft gehad. Door dit huwelijk gaat de helft van de hypotheek (75.000 euro) over van A naar B. Echter ook de eerdere vijf jaar renteaftrek die A heeft genoten gaat naar B toe.
Door het trouwen in gemeenschap van goederen hebben A én B ieder nog 25 jaar renteaftrek over 75.000 euro.
Bovenstaande twee berekeningen zijn simpel. Ook de belastingdienst zou dit goed bij kunnen houden. De situatie wordt wat moeilijker als beide huwelijkspartners (A en B) een renteaftrekverleden hebben.
Voorbeeld 3
B heeft renteaftrek genoten voor 100.000 euro van 1-1-2001 tot 1-1-2011.
Situatie A:
- Koopprijs woning per 1 juli 2012: 150.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek (duur dertig jaar) 150.000 euro (A is eigenaar van de woning)
- B trouwt per 1 juli 2017 in gemeenschap van goederen met A
Door het trouwen in gemeenschap van goederen gaat het verleden van B ook voor A gelden! De eerdere renteaftrek van tien jaar voor een bedrag van 100.000 euro van B gaat nu voor 50% naar A toe (50.000 euro, tien jaar renteaftrek).
Het omgekeerde is natuurlijk ook van toepassing. De uitwerking voor A en B is dan als volgt:
- A heeft nog 25 jaar renteaftrek over 25.000 euro
- A heeft nog 15 jaar renteaftrek over 50.000 euro (was 25 jaar)
- B heeft nog 25 jaar renteaftrek over 25.000 euro
- B heeft nog 15 jaar renteaftrek over 50.000 euro
De bewijslast van de duur van de renteaftrek en de bedragen ligt bij de huizenbezitter. Natuurlijk moet de fiscus dit wel kunnen controleren. De vraag is nu of de fiscus zijn administratie zo goed op de orde heeft om het bovenstaande daadwerkelijk goed bij te houden.
Tot slot nog de uitwerking waarbij voorbeeld 1 wordt gecombineerd met de eerdere renteaftrek van B. Deze combinatie is leuk, omdat A verplicht zijn hypotheek moet aflossen om renteaftrek te behouden.
Voorbeeld 4
B heeft renteaftrek genoten voor 100.000 euro van 1-1-2001 tot 1-1-2011.
Situatie A:
- Koopprijs woning per 1 juli 2013: 150.000 euro
- Annuïteitenhypotheek (duur dertig jaar): 150.000 euro (hypotheekrente is 2,5%)
De trouwdatum is 1 juli 2017.
- Waarde woning per 1 juli 2017: 160.000 euro
- Annuiteïtenhypotheek per 1 juli 2017: 135.871 euro
- A heeft nog 26 jaar renteaftrek over 17.935,50 euro
- A heeft nog 16 jaar renteaftrek over 50.000 euro (was 26 jaar)
- B heeft nog 26 jaar renteaftrek over 17.935,50 euro
- B heeft nog 16 jaar renteaftrek over 50.000 euro
Nu is duidelijk te zien wat de gevolgen zijn van de eerdere renteaftrek van B. De lopende annuïteitenhypotheek van 135.871 euro loopt nog gewoon door voor 26 jaar. Voor het trouwen was de renteaftrek nog 26 jaar.
Dit wordt nu beperkt voor een bedrag van twee keer 50.000 euro voor een duur van tien jaar. Over 16 jaar hebben A en B geen renteaftrek meer over dit bedrag van 100.000 euro.
In werkelijkheid is de lopende annuïteitenhypotheek over 16 jaar ook lager dan 100.000 euro vanwege de maandelijkse aflossingen.
De rekenvoorbeelden 3 en 4 worden heel anders als er getrouwd gaat worden onder huwelijkse voorwaarden. Hierdoor kan voorkomen worden dat het renteaftrekverleden wordt overgeheveld naar de andere persoon.
Het lijkt simpel, maar in werkelijkheid blijkt dat anders te zijn. Er blijft dan nog één vraag over. Kan de fiscus alles daadwerkelijk bijhouden?