Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 een annuïteiten en (of) lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten. De maximale duur van de hypotheek is dertig jaar.
Verkoopt een starter in de toekomst zijn woning, dan zal de hoogte van het resterende hypotheekbedrag door de fiscus als aflossingsstand worden genoteerd. Dit wordt weer actief als er een andere woning wordt gekocht. In werkelijkheid loopt de hypotheek gewoon door.
Op het eerste gezicht lijkt dit heel simpel. Ik toon het aan met een voorbeeld:
- Koopprijs woning: 150.000 euro (per 1 juli 2013)
- Annuïteitenhypotheek: 150.000 euro (hypotheekrente 2,5%)
- Verkoop woning: 170.000 euro (per 1 juli 2017)
- Hoogte annuïteitenhypotheek: 135.871 euro (per 1 juli 2017)
- Kosten verkoop: 2129 euro
- Verkoopwinst (EWR): 32.000 euro
Aflossingsstand
De woning is gekocht voor 150.000 euro. Voor dit bedrag is een annuïteitenhypotheek afgesloten. De woning wordt vier jaar lager verkocht voor 170.000 euro. De annuïteitenhypotheek bij verkoop bedraagt nog 135.871 euro. De fiscus zal dit bedrag als aflossingsstand noteren met nog 26 jaar te gaan.
Bovendien is er een verkoopwinst (Eigen Woning Reserve). Wordt er binnen drie jaar een andere woning gekocht, dan moet de EWR-verrekend worden met het aankoopbedrag en de kosten koper. Het volgende is van toepassing als er een andere woning wordt gekocht van 250.000 euro.
- Koopprijs woning: 250.000 euro (per 1 juli 2017)
- Kosten koper: 10.000 euro
- Eigen Woning Reserve: 32.000 -/- euro
- Benodigde hypotheek: 228.000 euro
- Annuïteitenhypotheek: 135.871 euro (maximale duur 26 jaar)
- Annuïteitenhypotheek: 92.129 euro (maximale duur 30 jaar)
Verkoopdatum belangrijk
Het bovenstaande is gemakkelijk te berekenen. De aflossingsstand is bekend en loopt gewoon door. Als er echter een te lage aflossingsstand wordt genomen, dan wordt het aflossingsschema niet meer goed gevolgd. De fiscus zal een huizenbezitter daarover aanspreken.
De huiseigenaar krijgt dan de gelegenheid om door middel van een extra aflossing zijn schema weer op de rails te krijgen. Doet de huizenbezitter dit niet binnen een bepaalde termijn, dan zal dit hypotheekgedeelte van box 1 naar box 3 worden overgeheveld.
Het gevolg is dat de huiseigenaar geen renteaftrek meer heeft over dit bedrag.
Een hypotheekadviseur (en een huizenbezitter) kan de aflossingsstand gemakkelijk berekenen als de verkoopdatum bij de notaris bekend is. Maar er zijn ook situaties dat deze datum niet bekend is:
- Als een woning eerder of later verkocht wordt dan in de verkoopakte staat.
- Als een andere woning wordt gekocht op het moment dat de oude woning nog niet te koop staat (de verkoopdatum oude woning is dan niet bekend).
- Als de verkoopwinst van de oude woning nog niet bekend is omdat die nog niet is verkocht.
Verkoop is op een andere datum dan in de koopakte staat
Het komt regelmatig voor dat de afgesproken datum tussen koper en verkoper die in de koopakte staat, wordt verplaatst. Meestal wordt de datum vervroegd. Dit betekent dat de lopende hypotheek van de verkoper eerder wordt afgelost. De aflossingsstand wordt dan hoger.
Indien het passeren niet plaatsvindt in een andere maand dan levert dit geen problemen op voor de duur van de renteaftrek. De maanden van aankoop en verkoop van een woning mogen namelijk buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de duur van de renteaftrek.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
- Aankoop woning: 15-03-2013
- Verkoop woning: 15-03-2017
- Daadwerkelijke looptijd: 48 maanden
- Berekende duur voor renteaftrek: 46 maanden
Een hypotheekadviseur heeft een zeer belangrijke taak om zijn klant goed in te lichten als de aflossingsstand niet 100% bekend is. Het kan dan voorkomen dat de klant een extra storting moet doen om weer op de juiste aflossingsstand te komen.
Huizenbezitters die zelf hun hypotheek regelen, zullen later geïnformeerd worden door de fiscus als het aflossingsschema niet klopt. Hierbij ga ik er vanuit dat de belastingdienst alles goed in kaart brengt.
Oude woning is - om welke reden dan ook - nog niet verkocht
Wie eerst een andere woning koopt (bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning) en zijn oude woning nog niet heeft verkocht, kan ook de aflossingsstand niet berekenen. De verkoopprijs is niet bekend en ook de verkoopdatum niet.
Er moet dan van een fictieve datum en verkoopprijs worden uitgegaan bij aankoop van de nieuwe woning. Als de oude woning dan daadwerkelijk is verkocht, kan de juiste berekening worden gemaakt. Dit klinkt simpel, maar dit kan zeker problemen op gaan leveren.
Het kan voorkomen dat de oude woning lang te koop staat. Het is te hopen dat de huizenbezitter dan niet vergeet zijn hypotheekadviseur te bellen voor de juiste berekening. Het is ook mogelijk dat de verkoopwinst van de woning hoger uitvalt en een gedeelte van de winst wordt uitgegeven.
Er moet nu een extra aflossing worden gedaan om op de juiste aflossingsstand te komen, maar de financiële middelen zijn niet aanwezig!
Ingewikkelde administratie
De aflossingsstand is leuk verzonnen, maar kan in de praktijk een probleem gaan worden. De Belastingdienst moet zijn administratie op orde hebben en de huizenbezitter op tijd waarschuwen.
Dit zal in de eerste situatie van de aankoop van een starter geen probleem zijn. Echter als deze starter andere woningen koopt of andere partners krijgt (scheiden en weer trouwen bijvoorbeeld) dan ben ik zeer benieuwd of dit nog goed in kaart kan worden gebracht.