Login
 

Aflossingsstand in de praktijk

Door Jos Koets op 10 feb 2017 om 10:00 | Views: 6.714 | Categorie: Overig | Onderwerpen: aflossen, hypotheek

Aflossingsstand in de praktijk

Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 een annuïteiten en (of) lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten. De maximale duur van de hypotheek is dertig jaar.

Verkoopt een starter in de toekomst zijn woning, dan zal de hoogte van het resterende hypotheekbedrag door de fiscus als aflossingsstand worden genoteerd. Dit wordt weer actief als er een andere woning wordt gekocht. In werkelijkheid loopt de hypotheek gewoon door.

Op het eerste gezicht lijkt dit heel simpel. Ik toon het aan met een voorbeeld:

  • Koopprijs woning: 150.000 euro (per 1 juli 2013)
  • Annuïteitenhypotheek: 150.000 euro (hypotheekrente 2,5%)
  • Verkoop woning: 170.000 euro (per 1 juli 2017)
  • Hoogte annuïteitenhypotheek: 135.871 euro (per 1 juli 2017)
  • Kosten verkoop: 2129 euro
  • Verkoopwinst (EWR): 32.000 euro

Aflossingsstand

De woning is gekocht voor 150.000 euro. Voor dit bedrag is een annuïteitenhypotheek afgesloten. De woning wordt vier jaar lager verkocht voor 170.000 euro. De annuïteitenhypotheek bij verkoop bedraagt nog 135.871 euro. De fiscus zal dit bedrag als aflossingsstand noteren met nog 26 jaar te gaan.

Bovendien is er een verkoopwinst (Eigen Woning Reserve). Wordt er binnen drie jaar een andere woning gekocht, dan moet de EWR-verrekend worden met het aankoopbedrag en de kosten koper. Het volgende is van toepassing als er een andere woning wordt gekocht van 250.000 euro.

  • Koopprijs woning: 250.000 euro (per 1 juli 2017)
  • Kosten koper: 10.000 euro
  • Eigen Woning Reserve: 32.000 -/- euro
  • Benodigde hypotheek: 228.000 euro
  • Annuïteitenhypotheek: 135.871 euro (maximale duur 26 jaar)
  • Annuïteitenhypotheek: 92.129 euro (maximale duur 30 jaar)

Verkoopdatum belangrijk

Het bovenstaande is gemakkelijk te berekenen. De aflossingsstand is bekend en loopt gewoon door. Als er echter een te lage aflossingsstand wordt genomen, dan wordt het aflossingsschema niet meer goed gevolgd. De fiscus zal een huizenbezitter daarover aanspreken.

De huiseigenaar krijgt dan de gelegenheid om door middel van een extra aflossing zijn schema weer op de rails te krijgen. Doet de huizenbezitter dit niet binnen een bepaalde termijn, dan zal dit hypotheekgedeelte van box 1 naar box 3 worden overgeheveld.

Het gevolg is dat de huiseigenaar geen renteaftrek meer heeft over dit bedrag.

Een hypotheekadviseur (en een huizenbezitter) kan de aflossingsstand gemakkelijk berekenen als de verkoopdatum bij de notaris bekend is. Maar er zijn ook situaties dat deze datum niet bekend is:

  1. Als een woning eerder of later verkocht wordt dan in de verkoopakte staat.
  2. Als een andere woning wordt gekocht op het moment dat de oude woning nog niet te koop staat (de verkoopdatum oude woning is dan niet bekend).
  3. Als de verkoopwinst van de oude woning nog niet bekend is omdat die nog niet is verkocht.

Verkoop is op een andere datum dan in de koopakte staat
Het komt regelmatig voor dat de afgesproken datum tussen koper en verkoper die in de koopakte staat, wordt verplaatst. Meestal wordt de datum vervroegd. Dit betekent dat de lopende hypotheek van de verkoper eerder wordt afgelost. De aflossingsstand wordt dan hoger.

Indien het passeren niet plaatsvindt in een andere maand dan levert dit geen problemen op voor de duur van de renteaftrek. De maanden van aankoop en verkoop van een woning mogen namelijk buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de duur van de renteaftrek.

Een voorbeeld ter verduidelijking.

  • Aankoop woning: 15-03-2013
  • Verkoop woning: 15-03-2017
  • Daadwerkelijke looptijd: 48 maanden
  • Berekende duur voor renteaftrek: 46 maanden

Een hypotheekadviseur heeft een zeer belangrijke taak om zijn klant goed in te lichten als de aflossingsstand niet 100% bekend is. Het kan dan voorkomen dat de klant een extra storting moet doen om weer op de juiste aflossingsstand te komen.

Huizenbezitters die zelf hun hypotheek regelen, zullen later geïnformeerd worden door de fiscus als het aflossingsschema niet klopt. Hierbij ga ik er vanuit dat de belastingdienst alles goed in kaart brengt.

Oude woning is - om welke reden dan ook - nog niet verkocht
Wie eerst een andere woning koopt (bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning) en zijn oude woning nog niet heeft verkocht, kan ook de aflossingsstand niet berekenen. De verkoopprijs is niet bekend en ook de verkoopdatum niet.

Er moet dan van een fictieve datum en verkoopprijs worden uitgegaan bij aankoop van de nieuwe woning. Als de oude woning dan daadwerkelijk is verkocht, kan de juiste berekening worden gemaakt. Dit klinkt simpel, maar dit kan zeker problemen op gaan leveren.

Het kan voorkomen dat de oude woning lang te koop staat. Het is te hopen dat de huizenbezitter dan niet vergeet zijn hypotheekadviseur te bellen voor de juiste berekening. Het is ook mogelijk dat de verkoopwinst van de woning hoger uitvalt en een gedeelte van de winst wordt uitgegeven.

Er moet nu een extra aflossing worden gedaan om op de juiste aflossingsstand te komen, maar de financiële middelen zijn niet aanwezig!

Ingewikkelde administratie

De aflossingsstand is leuk verzonnen, maar kan in de praktijk een probleem gaan worden. De Belastingdienst moet zijn administratie op orde hebben en de huizenbezitter op tijd waarschuwen.

Dit zal in de eerste situatie van de aankoop van een starter geen probleem zijn. Echter als deze starter andere woningen koopt of andere partners krijgt (scheiden en weer trouwen bijvoorbeeld) dan ben ik zeer benieuwd of dit nog goed in kaart kan worden gebracht.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

aflossen

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
6 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
kuddedier
1
Beste Jos,

Ten eerste, hulde voor al je artikelen waarin je uit een zet dat de huidige vorm van HRA op termijn een onnavolgbare kluwe van excepties oplevert die er waarschijnlijk voor gaat zorgen dat deze wetgeving niet of niet volledig uitgevoerd kan worden.
Dit is een probleem van de overheid omdat hiermee de rechtsgelijkheid niet wordt gewaarborgd, wat eigenlijk al zo is omdat voor oude situaties 'voor 2013' andere regels toegepast worden dan voor nieuwe situaties 'na 2013'
Volgens mij kan daarom de conclusie getrokken worden dat de huidige wetgeving op termijn onhoudbaar is.
Rest de vraag welke alternatieven zijn er voor de huidige wetgeving?
1: Terug naar de oude situatie waarin alle hypothecaire leningen aftrekbaar zijn.
Dit zal volgens mij te kostbaar zijn met het oog op de staatsbegroting en toekomstige vergrijzing. Ook zal dit weer zorgen dat oude 'ongewenste' effecten zoals aflossingsvrije tophypotheken weer gemeen goed worden. Ook zal internationaal de wenkbrouwen worden gefronsd ( IMF, EU)
2: Totale afschaffing van de HRA,
3: Een middenweg waarin De HRA voor alle leningen geldt, maar waarin het percentage van de aftrek sterk wordt beperkt tot bv 20% of tot een maximum bedrag.

Ik denk dat we sterk rekening moeten houden met de implementatie van alternatief 2 of 3 in de komende jaren.

Mvg
Apekool
0
quote:

Kan vriezen Kan dooien schreef op 10 feb 2017 om 15:12:


Verkoop winst 32.000 ???? Dat is verwarrend. EWR is beter.


Fiscaal gezien is het 'winst' - ongeacht inflatie en de hoeveelheid aflossing, opknapwerk, verbeteringen, etc. aan je woning.
Net zoals je vermogen schijnt te hebben als er EUR 25000 op je rekening staat...

Kort samengevat: schuld is goed (dus belonen), bezit is slecht (dus straffen).

Overigens wel verklaarbaar; mensen met schulden kan je immers veel gemakkelijker manipuleren dan vrije mensen.
Mugje
0
Hoi Jos,
kwam je vroeger met regelmaat tegen maar zit inmiddels in een heel andere branche. Maar je houdt zaken nog altijd goed in de peiling zie ik.

Persoonlijk vraag ik me af waarom die eigen woning toch zo ontzettend omslachtig behandeld wordt. De huren wordt ontzettend omhoog gejaagd terwijl men de HRA angstvallig beschermd. Zelfs een plafond mag/kan blijkbaar niet worden ingesteld. Verhalen dat koopwoningen 'voor werk zorgen' en dat 'aan gemaakte afspraken niet mag worden getornd' zijn k-smoesjes. Ook de huurwoning moet worden gebouwd en ingericht en daar komt bij dat het merendeel van werknemers in de bouw uit het buitenland komt. Dat 'werk' wordt dus gewoon geëxporteerd. De bestaande afspraken over HRA mogen niet worden aangepast want dat zou die arme huizenbezitter in zijn portemonnee kunnen raken. Dat huurders met een inkomen van amper 35.000 de afgelopen jaren forse verhogingen hebben moeten slikken wordt voor het gemak over het hoofd gezien. Ook in verkiezingscampagnes wordt het helemaal dood gezwegen, wat is dat toch met die HRA.

Ik zou toch wel eens willen weten hoeveel er jaarlijks aan rente aftrek wordt toegekend, dat was volgens mij ooit een bedrag tussen de 30-40 miljard op jaarbasis. Maar hoe is die teruggave verdeeld over de huiseigenaren en hypotheekbezitters. De crisis is merendeels overwonnen en in sommige delen vanhet land liggen prijzen al weer hoger dan voor de crisis. Woning eigenaren hebben weinig aan de crisis hoeven bij te dragen. Als je niet bent gescheiden of bent gaan verhuizen heb je er eigenlijk maar weinig van hoeven te merken. De bejaarden en de zieken hebben het meeste in moeten leveren samen met de huurders.

Jos, heb jij inzicht hoe die terug gave over de bevolking is verdeeld?? M.a.w. wie hebben er zoveel belang bij handhaving van de HRA dat zelfs het instellen van een plafond uit den boze is. De ouderen worden zo hard afgeknepen dat ze inmiddels nog maar 1x per dag naar et toilet mogen terwijl onbespreekbaar blijft om b.v. hypotheken boven de 750.000 als 'luxe' aan te merken en en niet meer als 'eerste levensbehoefte wonen' en dus niet meer de volledige aftrek daarvoor te geven.

Met de verkiezingen voor de deur had ik voor dit onderwerp toch ook wat aandacht verwacht, maar niets van dat. De eigen woning blijft gewoon een mooie manier om je belasting te drukken en een stuk vermogen op te bouwen in een hoop stenen. De eigen woningbezitter moet een aantal risico's accepteren en daarop wordt je dan ook door de banken gescreend. Bouwen op een gaswinningsgebied of met dalend grondwater is niet verstandig, scheiden of verhuizen in crisistijden met een grote hypotheek geeft ook problemen. Mede om die reden mag niet iedereen derhalve aan dat spel meedoen. Met name de groep die het hardst is getroffen tijdens de crisisjaren zijn van dat spel uitgesloten en kunnen nu ook niet mee doen nu het weer wat beter gaat.

Ik hoop dat je dit leest en daar iets over weet te zeggen. Hoeveel miljard wordt er jaarlijks door de fiscus terugbetaald en door hoeveel personen/belastingbetalers wordt daar van geprofiteerd. Zou het kunnen zijn dat slechts een kleine groep relatief véél uit die pot mag graaien??
Jos Koets
0
quote:

Mugje schreef op 10 feb 2017 om 18:13:


Hoi Jos,
kwam je vroeger met regelmaat tegen maar zit inmiddels in een heel andere branche. Maar je houdt zaken nog altijd goed in de peiling zie ik.

Persoonlijk vraag ik me af waarom die eigen woning toch zo ontzettend omslachtig behandeld wordt. De huren wordt ontzettend omhoog gejaagd terwijl men de HRA angstvallig beschermd. Zelfs een plafond mag/kan blijkbaar niet worden ingesteld. Verhalen dat koopwoningen 'voor werk zorgen' en dat 'aan gemaakte afspraken niet mag worden getornd' zijn k-smoesjes. Ook de huurwoning moet worden gebouwd en ingericht en daar komt bij dat het merendeel van werknemers in de bouw uit het buitenland komt. Dat 'werk' wordt dus gewoon geëxporteerd. De bestaande afspraken over HRA mogen niet worden aangepast want dat zou die arme huizenbezitter in zijn portemonnee kunnen raken. Dat huurders met een inkomen van amper 35.000 de afgelopen jaren forse verhogingen hebben moeten slikken wordt voor het gemak over het hoofd gezien. Ook in verkiezingscampagnes wordt het helemaal dood gezwegen, wat is dat toch met die HRA.

Ik zou toch wel eens willen weten hoeveel er jaarlijks aan rente aftrek wordt toegekend, dat was volgens mij ooit een bedrag tussen de 30-40 miljard op jaarbasis. Maar hoe is die teruggave verdeeld over de huiseigenaren en hypotheekbezitters. De crisis is merendeels overwonnen en in sommige delen vanhet land liggen prijzen al weer hoger dan voor de crisis. Woning eigenaren hebben weinig aan de crisis hoeven bij te dragen. Als je niet bent gescheiden of bent gaan verhuizen heb je er eigenlijk maar weinig van hoeven te merken. De bejaarden en de zieken hebben het meeste in moeten leveren samen met de huurders.

Jos, heb jij inzicht hoe die terug gave over de bevolking is verdeeld?? M.a.w. wie hebben er zoveel belang bij handhaving van de HRA dat zelfs het instellen van een plafond uit den boze is. De ouderen worden zo hard afgeknepen dat ze inmiddels nog maar 1x per dag naar et toilet mogen terwijl onbespreekbaar blijft om b.v. hypotheken boven de 750.000 als 'luxe' aan te merken en en niet meer als 'eerste levensbehoefte wonen' en dus niet meer de volledige aftrek daarvoor te geven.

Met de verkiezingen voor de deur had ik voor dit onderwerp toch ook wat aandacht verwacht, maar niets van dat. De eigen woning blijft gewoon een mooie manier om je belasting te drukken en een stuk vermogen op te bouwen in een hoop stenen. De eigen woningbezitter moet een aantal risico's accepteren en daarop wordt je dan ook door de banken gescreend. Bouwen op een gaswinningsgebied of met dalend grondwater is niet verstandig, scheiden of verhuizen in crisistijden met een grote hypotheek geeft ook problemen. Mede om die reden mag niet iedereen derhalve aan dat spel meedoen. Met name de groep die het hardst is getroffen tijdens de crisisjaren zijn van dat spel uitgesloten en kunnen nu ook niet mee doen nu het weer wat beter gaat.

Ik hoop dat je dit leest en daar iets over weet te zeggen. Hoeveel miljard wordt er jaarlijks door de fiscus terugbetaald en door hoeveel personen/belastingbetalers wordt daar van geprofiteerd. Zou het kunnen zijn dat slechts een kleine groep relatief véél uit die pot mag graaien??


Ik zal eens kijken of ik deze info kan achterhalen.

Gr. Jos
Marijn21
0
Ha Jos,

Goed dat je de door de overheid beoogde 'vereenvoudiging' eens kritisch onder de loep neemt. Hoe makkelijk het ook lijkt, het is wederom een gedrocht van een regeling bedacht door iemand die waarschijnlijk nog nooit een hypotheekadvies gesprek heeft gevoerd. Ik heb er inmiddels een paar keer mee te maken gehad en heb inmiddels daar een aparte tool in mijn software voor gebouwd om alles overzichtelijk te houden.

Groeten, Marijn

6 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Declarant (Rotterdam)

Ben je een startende of al ervaren Declarant die op zoek is naar een nieuwe uitdaging binnen de transportsector? 23 jun - Samskip

23 jun Docent/onderzoeker Accountancy (Enschede)
23 jun Heftruckchauffeur/orderpicker (Wezep)
23 jun Beleidsmedewerker formatie en financiën (Haren)