Login
 

Boeterente vaak te hoog

Boeterente vaak te hoog

De afgelopen jaren is de hypotheekrente flink gedaald. Op de site van Obvion kunt u precies zien welke rentes zij de afgelopen jaren hebben aangeboden. Als u de hypotheekrente van nu vergelijkt met 2013, dan ziet u hoe snel het is gegaan:

  • De gemiddelde hypotheekrente was bij een hypotheek met NHG voor een rentevasteperiode van twintig jaar in 2013: 5,5%
  • In 2016 is de hypotheekrente voor dezelfde periode 2,5%

In drie jaar tijd is de hypotheekrente dus met minimaal 3% gedaald. Het is heel begrijpelijk dat huiseigenaren die een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet nu willen profiteren van de lage hypotheekrente.

Verschillende berekeningen

Dit is mogelijk, maar een bank zal wel met een leuke boeterente komen. De boeterente wordt door iedere bank op een andere manier berekend. Het boetevrije gedeelte is meestal 10%. Er zijn ook banken die een hoger percentage hanteren (bijvoorbeeld 15% of 20%).

Hoe hoger het boetevrije percentage hoe lager de boeterente.

De meeste banken kijken naar de rentevasteperiode die is afgesloten en de termijn die al is verlopen. Over de resterende termijn wordt dan de boeterente berekend. Ik heb aan 27 banken in Nederland de volgende drie vragen over hun boeterente gesteld.

  1. Hoeveel procent van de oorspronkelijke hoofdsom kan per jaar boetevrij worden afgelost?
  2. Wordt het boetevrij deel per leningdeel of over de gehele lening berekend?
  3. Wordt de berekening van de contante waarde gebaseerd op de oorspronkelijke rentevasteperiode of op het restant van de rentevasteperiode?

Alle antwoorden op deze vragen kunt u hier lezen (in pdf).

Grote bedragen

Het is logisch als de boeterente hoog uitvalt, dat een huizenbezitter dat bedrag niet gaat aftikken. Dat het soms om enorme bedragen gaat zal ik aantonen met een (extreem) rekenvoorbeeld.

Rekenvoorbeeld 1: situatie bij aankoop in 2013

  • hypotheekrente: 5,5%
  • twintig jaar vast (vanaf 2013)
  • boeterente te berekenen (jaar 2016) na drie jaar (dus nog zeventien jaar te gaan)
  • hypotheekbedrag jaar 2016 is 200.000 euro
  • boetevrije percentage is 10% (boete wordt berekend over hypotheekbedrag van 180.000 euro)
  • hypotheekrente is bij vijftien jaar vast 2,5% (is dus 3% lager dan huidige rente in lopende hypotheek)

  • boeterente bij aflossingsvrije hypotheek 74.723 (contante waarde)
  • boeterente bij annuïteiten hypotheek 65.334
  • boeterente bij lineaire hypotheek 52.974

Foute berekeningen

Om duidelijk te maken wat er enorm fout gaat, ben ik uitgegaan van een lange periode waarover de boeterente is berekend. In ieder geval is duidelijk te zien dat de boeterente bij een lineaire hypotheek het laagst is.

De verplichte aflossingen van de zeventien jaar dat de rente nog vast staat, moeten namelijk in mindering worden gebracht alvorens de boeterente wordt berekend. Hetzelfde is van toepassing voor de annuïteiten hypotheek. De boeterente moet namelijk alleen over de betaalde hypotheekrente worden berekend.

ABN Amro legt zeer goed uit hoe de berekening tot stand komt. Voor zover mij bekend is dit de enige bank die de berekening goed maakt wat de annuïteiten en lineaire hypotheek betreft.

Over één kam

Alle andere banken in Nederland berekenen de boeterente voor deze twee hypotheekvormen hetzelfde als bij de aflossingsvrije hypotheek. Dit betekent dat een huizenbezitter altijd te veel boeterente betaalt. Het zal hier zeker niet gaan om een paar foutieve berekeningen.

Bovendien hoef ik u niet uit te leggen wat de gevolgen zijn als een bank een foutieve berekening heeft gemaakt. Voor alle duidelijkheid hieronder nog een berekening, waarbij het volgende van toepassing is:.

Rekenvoorbeeld 2: situatie bij aankoop in 2009

  • hypotheekrente 4,8% vijftien jaar vast (jaar 2009)
  • boeterente berekenen (jaar 2016) na zeven jaar (dus nog acht jaar te gaan)
  • hypotheekbedrag jaar 2016 is 200.000 euro
  • boetevrije percentage is 10% (boete wordt berekend over hypotheekbedrag van 180.000 euro)
  • hypotheekrente is bij zeven jaar vast 2,0% (is dus 2,8% lager dan huidige rente in lopende hypotheek)

  • boeterente bij aflossingsvrije hypotheek 37.231
  • boeterente bij annuïteiten hypotheek 34.260
  • boeterente bij lineaire hypotheek 30.996

Wat zegt AFM?

Het verschil is nu veel minder dan in mijn eerste rekenvoorbeeld. Echter ook nu gaat nog om een paar duizend euro. Ik weet natuurlijk niet hoeveel huizenbezitters te veel hebben betaald. Dit kunnen er wel tienduizenden zijn.

Niet alleen de huizenbezitter is de dupe, maar ook de fiscus. De boeterente is namelijk eenmalig fiscaal aftrekbaar. En dan zijn we er nog niet. Bij rentemiddeling wordt ook de contante waarde berekend zoals hierboven.

Dit betekent dat ook hier foute berekeningen zijn gemaakt en dat huizenbezitters hierdoor een te hoge hypotheekrente betalen. Natuurlijk heb ik mijn bevindingen voorgelegd aan de AFM en gevraagd naar hun mening.

Antwoord AFM:

"Sinds 14 juli 2016 gelden nieuwe regels voor het bepalen van de vergoeding bij vervroegde aflossing. Vanaf die datum mag die vergoeding niet hoger zijn dan het geleden financieel nadeel dat de aanbieder heeft door vervroegde aflossing."

"De AFM onderzoekt momenteel in welke mate de nieuwe regelgeving wordt nageleefd. De AFM verwacht over een aantal weken over de vergoeding bij vervroegde aflossing te communiceren. In het onderzoek van de AFM is niet betrokken hoe de boeterente werd berekend voor de inwerkingtreding van de nieuwe regels.

"Oude boeteberekeningen vallen buiten de scope omdat de AFM geen bevoegdheid had."

Goed controleren

Het antwoord van de AFM is erg algemeen. Zij gaan niet echt in op de materie. In ieder geval is duidelijk dat er iets moet veranderen. De boeterente bij een annuïteiten en lineaire hypotheek wordt bij zeer veel banken verkeerd berekend. De huizenbezitter betaalt hierdoor te veel.

Het is verstandig de boeterente goed te controleren. En hebt u daadwerkelijk te veel betaald, dan is het verstandig om contact op te nemen met uw bank. Een bank moet namelijk uitleggen hoe de berekening tot stand is gekomen. En vinden zij hun eigen berekening correct, dan is extra uitleg zeker op zijn plaats.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

boeterente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Zim
1
"Vanaf die datum mag die vergoeding niet hoger zijn dan het geleden financieel nadeel dat de aanbieder heeft door vervroegde aflossing." aldus de AFM.

Ik vraag met het volgende af: Zou het in dat kader ook niet logisch zijn om het jaarlijkse boetevrije percentage mee te nemen in de berekening van de contante waarde? Conform bovenstaand voorbeeld:
jaar 1: 180.000 x verschil rente
jaar 2: 160.000 x verschil rente
jaar 3: 140.000 x verschil rente
etc, en volgens netto contante waarde.

Nu wordt de € 180.000 uit het voorbeeld op de gehele resterende looptijd losgelaten, terwijl het 'verlies' voor de bank jaarlijkse afneemt, omdat een deel jaarlijks boetevrij mag worden afgelost. Zodra dat ook meegenomen wordt, zal de boeterente bij een nog langlopende rentevaste periode fors dalen.

In het eerste voorbeeld van zeventien jaar vast, zou er na 10 jaar helemaal geen boeterente meer berekend kunnen worden. Daar hou je misschien maar een derde van de berekende boeterente over.
weet/veel
0
Volgens mij kun je wat je met je boetegeld moet betalen beter mee aflossen als je dat geld hebt dan afkopen.
Zo verlaag je je maand bedrag direct en ben je minder afhankelijk van de hypotheek verstrekker als het mis mocht gaan met werk e.d.
Mike2202
0
Hoe verloopt dit bij een spaarhypotheek? Je lost dan wel af, dus dan zou je zeggen dat de boeterente over de jaren ook lager moet worden (er is zekerheid voor de bank). Of schakelen ze dit dan gelijk met een aflossingsvrije hypotheek? Los van deze vraag weet ik dat bij een spaarhypotheek het beslist niet gunstig hoeft te zijn om over te sluiten voor een lagere hypotheek.
JanvO
0
Ik heb begrepen dat volgens de regelementen van de EU helemaal geen boeterente berekend mag worden.
Kan iemand mij hier een antwoordt op geven?
deschaker
0
Boeterente is vies... Je betaalt m.i. sowieso altijd teveel... je betaalt al een godsvermogen (advies- en administratiekosten) om überhaupt de hypotheek te krijgen....wanneer je dan vervroegd wilt aflossen moet je weer betalen....vies....
Nee
0
quote:

deschaker schreef op 12 dec 2016 om 22:12:


Boeterente is vies... Je betaalt m.i. sowieso altijd teveel... je betaalt al een godsvermogen (advies- en administratiekosten) om überhaupt de hypotheek te krijgen....wanneer je dan vervroegd wilt aflossen moet je weer betalen....vies....



Dus je wilt graag gratis nieuw advies? Zorg dat je het allemaal zelf kan:
www.loi.nl/p-8347-wft-adviseur-hypoth...
deschaker
0
quote:

Nee schreef op 13 dec 2016 om 12:19:


[...]
Dus je wilt graag gratis nieuw advies? Zorg dat je het allemaal zelf kan


Jij bent blijkbaar niet met een hypotheekadviseur in gesprek geweest de afgelopen jaren...

Adviesgesprek bestaat tegenwoordig uit:
1) Wat wilt u? Annuiteit of linear?

en vervolgens wordt een paar duizend euro advies en administratiekosten in rekening gebracht.

Ik vraag niet om advies... het wordt mij door de strot geduwd...
Nee
0
quote:

deschaker schreef op 13 dec 2016 om 14:13:


[...]

Jij bent blijkbaar niet met een hypotheekadviseur in gesprek geweest de afgelopen jaren...

Adviesgesprek bestaat tegenwoordig uit:
1) Wat wilt u? Annuiteit of linear?

en vervolgens wordt een paar duizend euro advies en administratiekosten in rekening gebracht.

Ik vraag niet om advies... het wordt mij door de strot geduwd...


Ohh jawel hoor. Ik ben er zelf namelijk 1. En ik durf mijn hand ervoor in het vuur te steken dat ik met mijn advjes jou uiteindelijk een heleboel geld laaat besparen. Door mijn kennis kunde en ervaring. Van zowel hypotheken fiscaliteiten en aanverwante producten. Zelf doen is leuk maar een klein beetje dom, voor het gros van de Nederlanders.
JeroenvH
0
Beste Jos en anderen,

n.a.v. de onderstaande reactie van de AFM heb ik een simpele vraag waar blijkbaar mij niemand antwoord op kan geven of zich zijn/haar vingers niet aan wil branden:

Antwoord AFM:
"Sinds 14 juli 2016 gelden nieuwe regels voor het bepalen van de vergoeding bij vervroegde aflossing. Vanaf die datum mag die vergoeding niet hoger zijn dan het geleden financieel nadeel dat de aanbieder heeft door vervroegde aflossing."

Mijn vraag c.q. stelling:
Dit houdt toch in dat geldvertrekkers enkel als "boete" bij vervroegd aflossen het geldbedrag in rekening mogen brengen wat zij voor de resterende tijd aan kosten zouden maken (dus hun kosten voor het inkopen van het geldbedrag van de huidige hypotheek, + kosten kantooruren van de resterende looptijd) i.p.v. wat men nu vaak (fout?) hanteert, namelijk de renteverschillen tussen het tijdstip afsluiten van de huidige hypotheek en de rentestand van nu met daarbij gerekend de resterende looptijd van de huidige hypotheek?

Voor mijn huidige hypotheek (aflossingsvrij 56% en spaardeel 44%) bij Delta Lloyd heb ik de boeterente voor de resterende looptijd van 4 jaar berekend volgens de "foute" manier en ik kwam op zo'n 26.000 euro, nu krijg ik van DL de bevestiging dat de boeterente "slechts" 7.100 euro betreft...

Blijkbaar is dit slechts het financieel geleden nadeel van DL van de resterende 4 jaar volgens de nieuwe regelgeving sinds 14 juli 2016!

Dit scheelt dus flink veel geld, maar nu verneem ik van anderen dat b.v. de Rabobank bij een vergelijkbare hypotheek maar waar het spaardeel in het verleden is omgezet naar annuïteit zij de "boete" op de foute? manier blijven berekenen...


Wat is nu de juiste manier van het berekenen van de boeterente bij het vervroegd aflossen conform de huidige wet-, en regelgeving sinds 14 juli 2016?
fred12345
0
quote:

JeroenvH schreef op 25 dec 2016 om 22:11:


Beste Jos en anderen,

Voor mijn huidige hypotheek (aflossingsvrij 56% en spaardeel 44%) bij Delta Lloyd heb ik de boeterente voor de resterende looptijd van 4 jaar berekend volgens de "foute" manier en ik kwam op zo'n 26.000 euro, nu krijg ik van DL de bevestiging dat de boeterente "slechts" 7.100 euro betreft...

Dit scheelt dus flink veel geld, maar nu verneem ik van anderen dat b.v. de Rabobank bij een vergelijkbare hypotheek maar waar het spaardeel in het verleden is omgezet naar annuïteit zij de "boete" op de foute? manier blijven berekenen...

Wat is nu de juiste manier van het berekenen van de boeterente bij het vervroegd aflossen conform de huidige wet-, en regelgeving sinds 14 juli 2016?



Jouw (gigantisch) voordeel komt uit op 19.900 (27.000 - 7.100); waarom zou je dit niet pakken!!!! Waarom dan nog naar andere meningen lonken...om ze met jouw fantastische uitkomst een stok te slaan??
fred12345
0
quote:

JanvO schreef op 12 dec 2016 om 16:05:


Ik heb begrepen dat volgens de regelementen van de EU helemaal geen boeterente berekend mag worden.
Kan iemand mij hier een antwoordt op geven?


De EU gaat hier niet over...boetrente is een logische zaak, want je wil een overeenkomst aanpassen gericht om een financieel voordeel te bereiken.
JeroenvH
0
quote:

fred12345 schreef op 26 dec 2016 om 08:25:


[...]

Jouw (gigantisch) voordeel komt uit op 19.900 (27.000 - 7.100); waarom zou je dit niet pakken!!!! Waarom dan nog naar andere meningen lonken...om ze met jouw fantastische uitkomst een stok te slaan??


ik pak het ook, ben maar niet bang ;)
maar ik gun anderen in mijn omgeving dit voordeel ook, dus waarom rekent dan de ene bank zus en de andere bank zo?
JeroenvH
0
quote:

fred12345 schreef op 26 dec 2016 om 08:33:


[...]

De EU gaat hier niet over...boetrente is een logische zaak, want je wil een overeenkomst aanpassen gericht om een financieel voordeel te bereiken.


blijkbaar wel, want de EU heeft een wet aangenomen dat banken er blijkbaar geen slaatje uit mogen slaan...?
fred12345
0
quote:

JeroenvH schreef op 26 dec 2016 om 11:47:


[...]

blijkbaar wel, want de EU heeft een wet aangenomen dat banken er blijkbaar geen slaatje uit mogen slaan...?


Laten we dit objectief benaderen...er ligt een overeenkomst en de eigen woningbezitter wil deze aanpassen met het doel er financieel beter van te worden..
niet???
In andere woorden deze bezitter heeft zich ingedekt tegen een hogere rente ten koste van de bank/verzekeraar, maar wil nu ook profiteren van een lagere rente..de tegenpartij wil daaraan wel meewerken maar vraagt dan boeterente.

Lijkt me loyaal dat de tegenpartij wil meewerken, maar natuurlijk niet gratis; anders is de bank/verzekeraar altijd het haasje.
fred12345
0
quote:

JeroenvH schreef op 26 dec 2016 om 11:46:


[...]

ik pak het ook, ben maar niet bang ;)
maar ik gun anderen in mijn omgeving dit voordeel ook, dus waarom rekent dan de ene bank zus en de andere bank zo?


Dat is duidelijk, maar je baseert je op "meningen".
Kom met een concreet voorbeeld dan kunnen we beoordelen of de RABO meer of minder als boeterente in rekening brengt. Nu ligt er niks op tafel!!!
JeroenvH
0
quote:

fred12345 schreef op 26 dec 2016 om 12:10:


[...]

Laten we dit objectief benaderen...er ligt een overeenkomst en de eigen woningbezitter wil deze aanpassen met het doel er financieel beter van te worden..
niet???
In andere woorden deze bezitter heeft zich ingedekt tegen een hogere rente ten koste van de bank/verzekeraar, maar wil nu ook profiteren van een lagere rente..de tegenpartij wil daaraan wel meewerken maar vraagt dan boeterente.

Lijkt me loyaal dat de tegenpartij wil meewerken, maar natuurlijk niet gratis; anders is de bank/verzekeraar altijd het haasje.


Hoi Fred,

wel even naar de feiten kijken sinds 14 maart 2014, blijkbaar vind de EU dat de particulieren beter tegen de banken beschermd dienen te worden...

www.hypotheek-rentetarieven.nl/inform...

Citaat:
Hoogte boeterente
De hoogte van de boeterente is afhankelijk van verschillende factoren. De boeterente is dan ook voor iedere persoon en situatie anders. Geldverstrekkers gebruiken de volgende variabelen bij het berekenen van de boeterente:

De huidige hypotheekschuld.
De resterende looptijd.
De hypotheekrente uit de akte en de huidige marktrente.
Het deel dat boetevrij mag worden afgelost.
Daarbij geldt dat de boeterente hoog is naarmate de hypotheekschuld hoog is, de rentevastperiode lang, het renteverschil groot en het deel dat boetevrij mag worden afgelost klein. De geldverstrekker loopt dan de meeste inkomsten mis. Hoe zwaar deze variabele meewegen is per geldverstrekker verschillend.

Update: een nieuwe Europese richtlijn voor hypotheken, die in de zomer van 2016 is ingegaan, bepaalt dat de boeterente niet hoger mag zijn dan de werkelijke kosten van de geldverstrekker. Het nog niet duidelijk hoe de richtlijn de boeterente gaat reguleren.


www.afm.nl/nl-nl/professionals/nieuws...

Citaat van de AFM zelf:
Boeteberekening
Ook bij de berekening van de boete die een consument moet betalen omdat hij besluit het saldo op zijn deposito vervroegd op te nemen ziet de AFM ruimte voor verbetering. De berekening van deze boete dient op een redelijke en transparante wijze te geschieden. Daarbij is van belang dat aanbieders consumenten niet onevenredig benadelen bij de manier waarop de berekening wordt uitgevoerd, bijvoorbeeld door de resterende looptijd altijd naar boven af te ronden of de referentierente die in de berekening wordt gebruikt nadelig voor de klant te kiezen. De hoogte van de boete moet in verhouding staan tot de werkelijke kosten voor de aanbieder en het mogelijke voordeel voor de klant (bij het oversluiten van zijn deposito). De zogenaamde ‘netto contante waarde-methode’ vindt de AFM een voorbeeld van een geschikte berekeningswijze.

JeroenvH
0
quote:

fred12345 schreef op 26 dec 2016 om 14:35:


[...]
Dat is duidelijk, maar je baseert je op "meningen".
Kom met een concreet voorbeeld dan kunnen we beoordelen of de RABO meer of minder als boeterente in rekening brengt. Nu ligt er niks op tafel!!!


Werk je bij de Rabo Fred? Je komt over dat jeje persoonlijk aangesproken voelt ;)


Bij deze je gewenste feiten:
Mijn hypo
Looptijd 10 jaar, resterend 4 jaar
Rente 4,1% destijds
Aflossingsvrij E 150.000,-
Spaardeel E 115.000,-
Totale "boeterente" E 7.150,-


Vergelijkbare hypo
Looptijd 10 jaar, resterend 4,5 jaar
Rente 4,9% destijds
Annuitair E 19.250,- , "boeterente" E 75,-
Aflossingsvrij E 50.000,- , "boeterente" E 5.355,-
Spaardeel E 175.000,- , "boeterente" E 17.260,-
Totale "boeterente" E 22.690,-


Wie kan het verschil van 15.540,- verklaren?
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: boeterente, hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 08 dec De makelaars winnen de Douche va... 4
  2. 24 nov Oppassen met rentemiddeling 9
  3. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
Gesponsorde links