Sinds de zomer lees ik verdacht veel stukken over hernieuwde problemen in de Amerikaanse vastgoedmarkt. Nu moet u als belegger over het algemeen voorzichtig zijn om aan dergelijke stukken meteen zware conclusies te hangen, maar de stroom van negatieve berichten is geen toeval meer.
Wat ik vooral lees, is dat het duurdere deel van de markt – het high end-vastgoed – in moeilijk weer is beland. Dat werd mij duidelijk met de jongste berichten uit Miami, een gebied in de Verenigde Staten waar ik tot op heden nog weinig tot geen problemen over las.
De luxe vastgoedmarkt in de zuidelijke kuststad van Amerika kelderde in het derde kwartaal, met prijsdalingen van 30% en meer. Een luxe condo in Miami kunt u nu voor minder dan 1 miljoen dollar kopen, terwijl dezelfde categorie appartementen aan Miami Beach te koop zijn voor ruwweg 2,6 miljoen dollar.
Niet alleen in Florida
En het ziet er niet naar uit dat de forse prijsdaling meteen gaat stoppen, want het aantal transacties neemt ook snel af, met respectievelijk 25% en 17% in Miami en Miami Beach. De voorraad onverkochte dure appartementen in Miami Beach steeg hierdoor met 30% over dezelfde periode, waardoor het gemiddelde aantal dagen dat een condo op de markt staat, verdubbelde!
In Miami steeg de voorraad dure appartementen in de verkoop met 11%, waarbij er nu voor veertig maanden aan voorraad beschikbaar is. De high end- vastgoedmarkt koelt uitzonderlijk snel af. En dit fenomeen is niet nieuw.
Ik las eerder al vergelijkbare stukken over andere high end-segmenten in andere grootsteden in de Verenigde Staten. Zo daalde de gemiddelde condo-prijs in Manhattan, New York, opnieuw met 19%. De vertraging van de high end-markt in Manhattan is al een tijdje gaande.
Biedingsoorlog
Vorige jaar boden kopers nog tegen elkaar op, waardoor 30% van alle verkopen uitmondde in een regelrechte biedingsoorlog. Dit jaar was het nog maar in 17% van de deals het geval.
Ook in Manhattan staat vastgoed tegenwoordig langer op de markt. En ook hier neemt de voorraad onverkochte appartementen in snel tempo toe, met 27% in het derde kwartaal van 2016 om exact te zijn.
Op de bovenstaande grafiek van Bloomberg is de afkoeling van de vastgoedprijzen in Manhattan duidelijk te zien: in 2016 ging de prijstrend negatief. Ook in andere Amerikaanse topsteden zie ik vergelijkbare berichten.
Krapte op de kapitaalsmarkt
Het duurdere vastgoed in de Verenigde Staten is aan een afkoelingsfase begonnen, en het einde lijkt nog niet in zicht. Diverse projectontwikkelaars en makelaars namen dit jaar al de nodige voorzorgen om zich in te dekken tegen moeilijkere tijden, want die komen er ongetwijfeld aan.
Een van de belangrijkste redenen die wordt opgegeven voor de afkoeling is de krapte op de kapitaalsmarkt. Krediet wordt steeds moeilijker te krijgen, en financiële instellingen zijn terughoudender om vooral de dure segmenten te financieren. En dan komen we toch weer uit op het monetaire beleid van de Fed.
Hun defensieve opstelling in de vorm van een nieuwe rentecyclus wordt al meteen opgemerkt in de praktijk. Vastgoed is erg gevoelig voor dergelijke ingrepen, dus de plotse en forse afkoeling van het high end-segment komt niet helemaal als een verrassing.
Liquidity crunch
Het is eerder een logische aanpassing. Maar wat vooral zorgen baart, is de snelheid waarmee het een en ander tot stand komt. De meeste waarnemers zagen dit immers niet zo snel aankomen.
Toch mag ook dit niet verbazen, want wie de liquiditeitsindicator van de Verenigde Staten volgde, die zag in de voorbije maanden al een enorme daling ontstaan.
Deze liquidity crunch werkt zich nu door in de Amerikaanse economie, met op kop de vastgoedmarkt. Ik verwacht dat dit effect straks ook doorsijpelt in de bredere Amerikaanse economie.
Onvermijdelijke krimp
Volgens monetaire experts volgt na zo’n liquiditeitsopdroging met een grote zekerheid een economische recessie, zo’n zes tot negen maanden nadien. Dit betekent dat de Amerikaanse economie ergens in de eerste helft van 2017 tegen een onvermijdelijke economische krimp oploopt.
Dit gaat zonder meer impact krijgen op de Amerikaanse werkgelegenheid, wat vervolgens weer zal leiden tot actie van de centrale bankiers. Dit scenario past bij de huidige terughoudendheid van beleggers. Ze voelen dat er iets niet juist zit, en stellen nieuwe aankopen op de beurs uit.
Als straks blijkt dat de Amerikaanse economie in een recessie verwikkeld zit, dan gaan ze wellicht over tot actieve verkopen, met de nodige gevolgen van dien.
Ik verwacht echter dat de autoriteiten op dat ogenblik opnieuw met de nodige daadkracht zullen ingrijpen, waarbij diverse monetaire methodes ingezet zullen worden, en mogelijk zelfs enkele nieuwe toepassing uitgetest zullen worden.
Zo ver zijn we echter nog niet, maar de drastische afkoeling van de high end-vastgoedmarkt in de Verenigde Staten kan wel een voorbode zijn van meer onheil in 2017. Wees op uw hoede, en blijf uw cashpositie eerbiedigen. Ook cash is immers een positie binnen een gespreide portefeuille.