Login
 

Overbruggingsvalkuilen

Door Jos Koets op 14 okt 2016 om 09:00 | Views: 3.102 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, overbruggingshypotheek

Overbruggingsvalkuilen

Koopt u een andere woning en heeft u overwaarde op uw huidige woning, dan kunt u gebruikmaken van de overbruggingshypotheek. Begin deze maand kwam deze hypotheekvorm in het nieuws omdat banken in bepaalde situaties geen overbruggingshypotheek willen verstrekken.

Het gaat dan om huizenbezitters die geen hypotheek meer hebben op hun huidige woning en een andere woning kopen. Het voordeel van de overbruggingshypotheek is dat die niet wordt meegenomen in de toetsing voor de maximale hypotheek.

Sommige huizenbezitters waarvan het inkomen niet voldoende is om een hypotheek te krijgen op hun nieuwe koopwoning moeten dus gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Nu banken dit weigeren betekent dit dat deze huizenbezitters geen nieuwe woning kunnen kopen.

Te lage verdiensten

Gelukkig is er nog een andere manier om dit toch voor elkaar te krijgen. Echter dat gaat wel geld kosten, want de oude woning moet eerst verkocht worden via de notaris. De overwaarde komt nu vrij en dit bedrag kan gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning. Deze nieuwe woning moet dus later passeren.

Een huizenbezitter zal nu twee keer moeten verhuizen. Ik kan begrijpen dat niet veel huizenbezitters hier blij mee zijn. De Vereniging Eigen Huis (VEH) wil dat banken gaan meewerken om deze groep toch een overbruggingshypotheek te verstrekken. Ik hoop dat dit gaat lukken, maar ik heb er een hard hoofd in.

Vanuit de banken gezien zijn de verdiensten als er alleen maar sprake is van een overbruggingshypotheek te verwaarlozen voor de tijd die er tegenover staat om alle stukken te controleren. Banken willen het liefst een hypotheek afsluiten die door blijft lopen en dus niet een bedrag voor een korte periode verstrekken.

Eigenwoningreserve

Huizenbezitters met een lopende hypotheek worden dus bevoordeeld. Zij kunnen wel een overbruggingshypotheek krijgen. Hierbij kijkt de bank of de huidige woning definitief is verkocht of niet. Indien de woning definitief is verkocht, is de overwaarde gemakkelijk te berekenen.

Hieronder een rekenvoorbeeld:

  • Verkoopprijs woning: 200.000
  • Makelaarskosten: 5000 -/-
  • Lopende hypotheek: 95.000 -/-
  • Overwaarde (EWR): 100.000

De overwaarde van 100.000 euro (eigenwoningreserve; EWR) moet verrekend worden bij aankoop van de nieuwe woning. Indien dit niet (volledig) wordt gedaan, is over dit bedrag geen renteaftrek mogelijk. Stel er wordt een andere woning van 300.000 euro gekocht.

  • Koopsom nieuwe woning: 300.000
  • Kosten koper: 10.000
  • Benodigde hypotheek: 310.000
  • Eigenwoningreserve: 100.000 (eventueel overbruggingshypotheek)
  • Daadwerkelijke hypotheek: 210.000

De EWR van 100.000 euro kan nu als overbruggingshypotheek worden gebruikt. De nieuwe bank die de hypotheek verstrekt, schiet als het ware de 100.000 euro voor. Dit krijgt de bank terug als de oude woning bij de notaris is verkocht. In de meeste situaties is dit een maand later dan de aankoop van de nieuwe woning.

Bankmarge

Bij een overbruggingshypotheek moeten beide banken (de oude en nieuwe bank) toestemming geven. In de praktijk zal dit geen problemen opleveren als de woning daadwerkelijk is verkocht. Nu het goed gaat op de huizenmarkt, wordt vaak eerst een andere woning gekocht en daarna pas de huidige woning verkocht.

De vraag naar koopwoningen is groot, waardoor veel woningen heel kort te koop staan. Als de oude woning nog niet is verkocht, zal de bank nooit uitgaan van de vraagprijs. De bank zal een marge inbouwen (bijvoorbeeld 80% van de vraagprijs),

Hieronder een rekenvoorbeeld.

  • Vraagprijs te koop staande woning: 250.000 euro
  • Percentage bank voor berekening overbruggingshypotheek (bijvoorbeeld 80%): 200.000
  • Lopende hypotheek: 150.000 -/-
  • Denkbeeldige overwaarde (maximale overbruggingshypotheek): 50.000

De maximale overbruggingshypotheek in dit voorbeeld is 50.000 euro. De woning moet nu voor minimaal 200.000 euro plus makelaarskosten verkocht worden. Is dit lager, dan zal de huizenbezitter het verschil uit eigen middelen moeten betalen.

Maximale tijd

Als deze eigen middelen er niet zijn, ontstaat er dus een probleem, want de hypotheek moet later worden aangepast. Het is dan te hopen dat het inkomen voldoende is en de waarde van de nieuwe woning niet is gedaald.

Waar veel huizenbezitters niet bij stilstaan, is de beperkte termijn die van toepassing is voor een overbruggingshypotheek. De meeste banken hanteren namelijk een maximale tijd van bijvoorbeeld 24 maanden (2 jaar). Na deze periode wil de bank zijn geld zien en moet de huizenbezitter dus over de brug komen.

Lukt dit niet dan kan de bank de te koop staande woning opeisen. Zij zijn overigens nummer twee in de rangorde. De bank die de hypotheek heeft verstrekt op de te koop staande woning is natuurlijk eerste in de rangorde.

Bovendien zal bij een gedwongen verkoop de woning veel minder opleveren. De denkbeeldige overwaarde kan wel eens volledig verdwenen zijn.

Genoeg middelen

Een ander gevaar is het betalen van de twee hypotheken. Er is sprake van twee woningen die betaald moeten worden. Het is heel goed mogelijk als dit over een langere periode moet plaatsvinden, dit bij sommige huizenbezitters een probleem gaat worden.

Vooral als het slecht gaat met de huizenmarkt. Gelukkig verkeren we nu in een betere markt. In ieder geval is duidelijk dat een overbruggingshypotheek eventueel voor problemen kan zorgen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

overbruggingshypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
3 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
B-rood belegger
0
Dit artikel is tamelijk kort door de bocht, zeker als die enkel op basis van een kort artikel in de Telegraaf gebaseerd is. Wat zijn bijv. "steeds vaker bot vangen" en "regelmatig meldingen"?

Een paar maanden terug heb ik familie bijgestaan met de financiering van de nieuwe woning, met een hypotheekvrije "oude" woning. De bank gaf hier terecht aan dat de kosten die zij maken op overbruggingsadvies te hoog waren t.o.v. de adviserings- en rentebaten. Daarom zijn wij akkoord gegaan met hogere advieskosten en waren beide partijen blij.

Mijn ervaring met banken is dat zij bij zgn trouwe klanten in twijfelgevallen ook kijken naar hun kredietverleden, wat in dergelijke gevallen doorslaggevend kan zijn.

Het risico van de bank voor deze overbruggingsgevallen is 99 van de 100x immers marginaal. Mensen die hypotheekvrij wonen zijn vrijwel altijd ouderen (hypotheekvrij na 30 jaar aflossen) die kleiner willen gaan wonen (denk aan kinderen die het huis uit zijn / slechter gestel en dus minder tuinonderhoud willen etc. etc.). De nieuw te betrekken woning zal dan altijd volledig tegen overwaarde aangekocht worden, dus geen nieuwe hypotheek en alleen overbrugging.
Als zij een risicomarge voor bepaling van de overwaarde hanteren is in bovenstaand geval het probleem ook beperkt, daar de nieuwe woning aannemelijk goedkoper is.
Het enige risico is dan de looptijd van de overbrugging (en daarmee de rente opbouw). Met huidige rentestanden praten we hier ook niet over recordbedragen en kan overwogen worden deze rente te laten accumuleren en mee te verrekenen bij verkoop.
En stel dat deze vlieger niet opgaat dan zijn er nog tal van oplossingen in geval een overbrugging door onzekerheden niet verstrekt kan worden. Denk aan verkoopclausules huis koper bij passeren akte koop nieuwe woning e.d.

Ik kan me daarom niet aan de indruk onttrekken dat dit nieuwsartikel (en daarmee deze column) op een enkel geval van onwelwillendheid is gebaseerd en/of op onmogelijke gevallen dat iemand bijvoorbeeld een appartement wil betrekken die duurder is dan de “oude” woning.
D. Bunbury
0
@B-rood belegger - Wij zitten 'toevallig' in +/- dezelfde situatie als uw ouders... Een huidige woning zonder hypotheek met een verkoopwaarde van +/-500K, een nieuwe woning op het oog die 150K goedkoper is, een perfecte kredietverleden, maar een bruto inkomen dat te laag is om een hypotheek te krijgen.

Naast het feit dat we geen hypotheek op de nieuwe woning nodig hebben, kunnen we die zoals gezegd ook niet krijgen vanwege het te lage bruto inkomen, en de banken die ik heb gesproken (ING, SNS) doen alleen aan een overbruggingshypotheek als we bij hen ook een hypotheek op de nieuwe woning nemen. In zekere zin zitten we vast omdat we TE risicoloos zijn. :-/

Kunt u aangeven met welke bank u de uitzonderlijke regeling voor uw ouders hebt kunnen treffen, en hoe u zoiets heeft aangevraagd?

mvg,
Daniel

3 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...