Noord, west - oost best

Europa was in 2006 de beste regio voor vastgoedbeleggingen en dat was niet in de minste plaatst te danken aan de sterke groei van de markt in Midden- en Oost-Europa.

Middle Europe Real Estate steeg in het laatste kwartaal 9% en bleef zo in het spoor van andere Oost-Europese fondsen zoals het MEI Tsjechië en Slowakije Fonds (+12,8% in tweede jaarhelft) en het MEI Roemenië en Bulgarije Fonds (+38,3% in tweede jaarhelft).

En er is volgens manager Peter Winkelman geen aanleiding om te verwachten dat op korte termijn een einde aan de opleving komt: "pas als de groei van de economie afneemt, wordt het oppassen."

Voor de komende jaren kan overigens met potlood al een economische groei van circa 6% ingevuld worden voor de Oost-Europese landen.

Liever B dan A
Volgens Winkelman gaat het te ver om alle Oost-Europese vastgoedmarkten over één kam te scheren: "Tsjechië begint al volwassen trekjes te vertonen. De markt is transparanter dan in Slowakije, Roemenië en Bulgarije. Laatstgenoemde landen liggen tien jaar achter op Tsjechië."

De twee belangrijkste trends zijn hogere lonen en een enorme groei van het midden- en kleinbedrijf. "Onder het communisme was dat een ondergeschoven kindje, aangezien het niet te plannen is", zegt Winkelman: "in West-Europese landen is het juist een van de belangrijkste sectoren en in Oost-Europa wordt nu een inhaalslag gemaakt."

Middle Europe Investments speelt daarop in door voornamelijk naar de iets minder prominente locaties te kijken. De A-locaties worden vaak al verhuurd aan grote buitenlandse ondernemingen of winkelbedrijven, zodat het midden- en kleinbedrijf vooral in de B- en C-locaties terecht komt.

Aartsvijanden
Dit betekent overigens niet dat er op A-locaties al veel leegstand is. "Het komt voor dat een paar Duitse banken in een Oost-Europese stad een gebouw en zelfs een balie moeten delen terwijl het eigenlijk aartsvijanden zijn", zegt Winkelman: "dat zou nooit gebeuren als de kantoorruimte voor het oprapen lag."

Het lijkt echter een kwestie van tijd totdat het aanbod in de buurt gaat komen van de vraag. ING Real Estate heeft bijvoorbeeld eerder dit jaar al aangekondigd dat het een miljard euro gaat investeren in Oost-Europa. Daarbij streeft de vastgoedmaatschappij naar een rendement van 10 à 11%.

Middle Europe Real Estate (MERE) heeft in haar prospectus vastgelegd dat zij ernaar streeft om een rendement te realiseren van circa 10%: "het voordeel van onroerend goed is dat het rendement zich in tegenstelling tot bijvoorbeeld aandelen redelijk goed laat voorspellen."

Geen premie
In tegenstelling tot bijvoorbeeld Rodamco Europe en Corio is MERE een open end fonds. Dat betekent dat MERE nieuwe aandelen uitgeeft als daar vraag naar is en dat de koers met de intrinsieke waarde meebeweegt, terwijl andere vastgoedfondsen vaak met een premie van tientallen procenten op de intrinsieke waarde worden verhandeld.

En voor de komst van grotere maatschappijen zoals ING Real Estate of Rodamco is Winkelman niet bang: "die ondernemen projecten van honderden miljoenen euro's. Wij doen investeringen van 10 miljoen en zijn dus in een heel ander segment actief."

Voorlopig zijn de vooruitzichten voor de Midden- en Oost-Europese vastgoedmarkt nog goed, maar als er één ding is dat (potentiële) beleggers in de gaten moeten houden is het wel de economische groei. Zodra er tekenen van afzwakking komen, moet blijken of de regio in mindere periodes net zo volatiel is als andere emerging markets.