Bijna iedereen met een eigen huis heeft gemerkt dat de prijzen voor onroerend goed de laatste jaren zijn gestegen. Dat geldt voor veel segmenten in de vastgoedmarkt en in verschillende artikelen wordt daar direct bij vermeld dat dit tot een toenemende
BAR leidt.
De BAR staat voor bruto aanvangsrendement en wordt simpelweg berekend door de jaarhuur te delen door de aankoopprijs van het vastgoed object.
Bijvoorbeeld een object met een koopprijs van 10 miljoen euro en een jaarhuur van 800.000 euro heeft een BAR van 8% (800.000 gedeeld door 10.000.000) .
De prijs wordt ook wel uitgedrukt in de kapitalisatiefactor. Dat is de koopprijs gedeeld door de huurprijs. In het bovenstaande voorbeeld is dat dus 12,5 (10.000.000 gedeeld door 800.000).
De koers-winstverhouding van vastgoed
In vaktermen heet het dan dat de prijs 12,5 maal de huurprijs bedraagt. Dit is een soort waardering voor vastgoed, net zoals aandelen soms vergeleken worden aan de hand van een koers-winstverhouding. Als de vastgoedprijzen stijgen, neemt de kapitalisatiefactor toe en de BAR af. En dat is precies wat er de afgelopen jaren is gebeurd (zie grafiek).
Bron: DTZ Zadelhoff
Toplocaties springen eruit
Opvallend is te zien dat de BAR van toplocaties meer is gedaald dan bij de overige winkellocaties. Dit verschil is deels te verklaren door één van de onderliggende factoren die de daling van de BAR veroorzaken. Zowel de korte als de lange rente voor vastgoedfinancieringen zijn de laatste jaren fors gedaald.
De lage kapitaalkosten maken het goedkoper en minder riskant om een groter deel van de aankoopprijs te financieren met vreemd vermogen. Door deze hefboomwerking kunnen beleggers in vastgoed een hoger rendement realiseren en daarom zijn zij bereid om een hogere prijs voor vastgoed te betalen.
Dit effect wordt versterkt doordat de Nederlandse vastgoedsector zich in een groeiende belangstelling van buitenlandse investeerders mag verheugen. De vraag naar vastgoed is hierdoor, naast de toenemende vraag vanuit Nederlandse beleggers, extra gegroeid. Met een dalende BAR als gevolg.
Toename leegstand
De leegstand bij kantoren en de bezettingsgraad van winkels zal naar verwachting dalen doordat volledig verhuurd onroerend goed aan solvabele huurders schaarser wordt. Er is minder aanbod van volledig verhuurd onroerend goed, maar tegelijkertijd is er meer vraag naar volledig verhuurd onroerend goed.
Met name deze laatstgenoemde factor speelt een grote rol bij de hogere prijsstijging (en dus lagere BAR) bij de toplocaties van winkels. Deze zijn immers ten alle tijden goed verhuurd. De stijging van de koopprijzen van vastgoed en daarmee de daling van de BAR is gezien de bovenstaande factoren te verklaren en vanuit beleggers ook te rechtvaardigen.
Met als belangrijkste les dat de prijsstijging eigenlijk alleen te rechtvaardigen is voor volledig verhuurd onroerend goed op goede locaties.
Edwin Melchior is initiatiefnemer en oprichter van FundView, een organisatie die zich specialiseert in het analyseren en beoordelen van vastgoedfondsen en scheepsfondsen. De beoordelingen worden door FundView gebruikt als onafhankelijk cliëntenremisier om relaties te begeleiden. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies. Raadpleeg een advseur voor u in vastgoed-cv's belegt. Reageren? Mail naar melchior@iex.nl.