De nieuwe wet Hillen, die op 1 januari 2005 ingaat, lijkt aantrekkelijk te zijn voor mensen die een lage hypotheek hebben om deze snel af te lossen. Ik laat in onderstaande berekening zien wat de gevolgen nu zijn voor zij die een relatief lage lening hebben.
Het is duidelijk te zien dat mensen met een lage hypotheek op het ogenblik nog belasting betalen, omdat het Eigen Woning Forfait (EWF) hoger is dan de te betalen hypotheekrente. Per 1 januari 2005 wordt trouwens ook de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) weer aangepast.
Deze is bepaald per januari 2004, zodat veel huiseigenaren een hogere WOZ in de brievenbus krijgen. De maandlasten voor de hypotheek worden daarom per 1 januari 2005 hoger voor bijna alle woningbezitters.
Verstandig?
Mijn rekenvoorbeeld:
Aflossingsvrije hypotheek: 50.000 euro tegen 4% rente,
Vrije verkoopwaarde van de woning: 400.000 euro,
WOZ-waarde zoals bepaald door de gemeente: 300.000 euro,
EWF: 0,85% * 300.000 euro = 2550 euro,
Belastingtarief: 42%.
Te betalen hypotheekrente in 2004: 4% * 50.000 euro = 2000 euro,
EWF: 2550 euro,
Bijtelling bij het belastbare inkomen: 550 euro
Belastingtarief 42%: 231 euro
Te betalen belasting per jaar voor de eigen woning: 319 euro.
Per 1 januari 2005 kan het eigenwoning forfait niet meer bedragen dan de betaalde hypotheekrente in box 1. Dit persoon uit bovenstaand voorbeeld hoeft geen belasting meer te betalen. De overheid riep deze wet in het leven om mensen zover te krijgen hun hypotheek in te lossen. Is het verstandig om dat ook met deze hypotheek van 50.000 euro te doen?
Bij inlossing is geen hypotheekrente meer verschuldigd van 2000 euro per jaar. Er is geen belastingvoordeel meer, omdat het EWF deze teniet doet. Deze 2000 euro bruto is tevens netto. Maandelijks betaalt deze huiseigenaar daarom 167 euro (2000 : 12). Bij aflossing van de hypotheek wordt het maandelijkse bedrag nihil.
Quitte spelen
Deze woningbezitter kan zijn hypotheek ook handhaven. In box 3 heeft hij dan nog een vermogen van 50.000 euro waarmee hij kan spelen. De vrijstelling in box 3 is vanaf 2005 19.522 euro per persoon. Samenwonenden mogen dit bedrag verdubbelen. Per kind is de vrijstelling 2607 euro. De vermogensrendementsbelasting bedraagt dan jaarlijks:
Vermogen: 50.000 euro,
Vrijstelling samenwonenden 2005: 39.044 euro,
Belast in box 3: 10.956 euro (50.000 - 39.044).
Vermogensrendementsbelasting: 11 euro per maand (1,2% * 10.956 euro : 12),
Maandelijkse hypotheeklast: 178 euro (167 + 11).
In dit voorbeeld is het vermogen per 1 januari en per 31 december hetzelfde gebleven. Jaarlijks zijn de kosten voor deze huiseigenaar 2132 euro (2000 + 132). In een jaar tijd moet hij met zijn vermogen van 50.000 euro daarom minimaal 2132 euro rendement halen. Het percentage winst om quitte te spelen wordt dan 4,27%.
Voor actieve beleggers is het zeker mogelijk om dit rendement te behalen. Ik ben in mijn berekening er van uitgegaan dat deze persoon op 30 december zijn rendement opneemt, waardoor zijn vermogen weer precies 50.000 euro is. Aangezien de vrijstelling jaarlijks stijgt, hoeft hij ieder jaar minder opbrengst te halen om break-even te draaien.
Waarom zo moeilijk...
Mensen met een lage hypotheek adviseer ik daarom de bovenstaande mogelijkheden nog eens goed te bekijken. Een advies van mij aan hen is om een variabele hypotheekrente te nemen. Deze bedraagt op het ogenblik slechts 2,5%, waardoor de berekening als volgt wordt:
50.000 euro * 2,5% = 1250 euro,
1,2% vermogensrendementbelasting = 132,
Totaal te betalen per jaar: 1382 euro (1250 + 132),
Minimaal te behalen rendement met 50.000 euro: 2,76% (1382 : 500).
Zolang de rente laag blijft staan, adviseer ik de hypotheek niet in te lossen en te zorgen om via box 3 meer inkomsten te derven, dan dat er aan hypotheekrente betaald moet worden. Waarom moeilijk doen, als het gemakkelijk kan? Het kabinet heeft er vier jaar over gedaan om dit rekensommetje er door heen te krijgen, dat ik op namiddag ook kan maken.
Het kan ook veel eenvoudiger. De gemeente maakt nu extra kosten om de waarde van de woningen te bepalen door de eigen woningbezitters schriftelijk in te lichten. Jaarlijks volgt er dan een aanslag. Waarom wordt het eigen woning forfait niet gelijk gesteld met het hypotheekbedrag dat iemand afsluit?
Iemand met een hypotheek van 100.000 euro betaalt dan 100.000 x 0,85% = 850 euro. Op het belastingformulier wordt ieder jaar het bedrag aan hypotheek ingevuld in box 1. Dit bedrag kan dan direct worden overgenomen voor het eigen woning forfait, eventueel gecorrigeerd door ontvangen huur.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl