De crisis is voorbij als we de positieve cijfers van de afgelopen tijd lezen over de huizenmarkt. Het aantal verkochte woningen neemt flink toe en ook de huizenprijzen stijgen weer. In diverse steden zoals Amsterdam worden veel huizen boven de vraagprijs verkocht.
De optie op een koopwoning tijdens het bieden is allang verleden tijd. Andere kopers kunnen namelijk altijd een bod neerleggen waarbij de onderhandelingen met de eerste gegadigde worden stopgezet. De gekte is losgebarsten en dat heeft ook zijn gevolgen.
Tijd om weer eens een onderzoek te publiceren. Het Centraal Planbureau (CPB) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) hebben dit samen gedaan. In hun rapport Kansrijk Woonbeleid geven zij aan dat hervorming van het Nederlandse woonbeleid grote doelmatigheidswinsten kan opleveren.
Het zal u niet verbazen dat zij komen met het sneller afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Hierbij kaarten zij ook nog aan dat de huurprijzen meer in lijn moeten worden gebracht met de waarde van de woning. Een rapport dat iedereen in Nederland had kunnen maken.
Ter verdediging wordt wel aangegeven dat dit rapport geen advies of aanbeveling is. Ik vraag me af waarom ze dan toch een rapport hebben geschreven?
Dertig jaar renteaftrek
Veel mensen zijn vergeetachtig. Daarom ga ik terug naar nog geen vier jaar geleden (1 januari 2013). Het kabinet besloot toen dat starters op de woningmarkt hun gehele hypotheek moesten aflossen via een annuïteiten en (of) lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten.
Vanuit Den Haag werd toen geroepen dat iedereen nog dertig jaar renteaftrek kan genieten. In werkelijkheid blijkt dit helemaal niet zo te zijn. Cijfermatig kan ik dit ook aantonen.
Vorige week kwam de ABN Amro met een leuke stuntactie betreffende de hypotheekrente voor twee jaar vast. Zij hebben de rente voor deze periode verlaagd naar 0,99%. De vraag is nu hoeveel voordeel heeft een huiseigenaar met deze rente. Hieronder het uitgangspunt van mijn berekening:
- annuiteiten hypotheek: 150.000 (is ook de WOZ-waarde)
- hypotheekrente: 0,99% (twee jaar vast)
- belastingvoordeel 40,40%
- bruto per maand: 482
- netto 1e maand: 470
- netto 97e maand: 482
Na acht jaar is er geen renteaftrek meer als er sprake is van een hypotheekrente van 0,99%! Eigenlijk kunnen we nu al spreken (in deze situatie) dat de hypotheekrente bijna is afgeschaft. Ik ben benieuwd als de lage hypotheekrente zo blijft wat politieke partijen gaan roepen tijdens de verkiezingen volgend jaar.
Veel te veel regels
Politiek Den Haag heeft de afgelopen jaren al aardig voor wat onrust gezorgd. De ene maatregel is nog maar net ingevoerd en de volgende staat alweer op de agenda. Het is zorgwekkend om te lezen hoeveel maatregelen er vanaf 2001 zijn ingevoerd:
- Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
- Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
- Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
- Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
- Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
- Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
- Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn.
- Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
- Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 51,5% (was 52%) in 2014.
- Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van lopende box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
- Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
- Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
- Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
- Blokhypotheek zit vanaf 2014 in de NHG-regels, maar welke bank biedt die al aan?
- Nieuwe NHG-regels met betrekking tot het toetsen van de maximale hypotheek bij scheiding (werkelijke last toets).
En vermoedelijk ben ik nog enkele wijzigingen vergeten... In ieder geval is duidelijk dat er veel te veel wijzigingen zijn doorgevoerd en die hebben niet bijgedragen aan de nodige rust.
Hierbij heeft Den Haag ook nog het geluk gehad dat vanaf 1 januari 2013 (invoering van de verlichte aflossing van de hypotheek voor starters) de hypotheekrente flink is gedaald. Dit zorgde ervoor dat koophuizen weer aantrekkelijk werden (zijn).
Op de plank
Een beetje hulp was wel noodzakelijk. Gewoon de huren flink verhogen en huurders gaan kopen. De volgende scenario’s liggen al op de plank ter invoering:
- Vanaf 2018 in tien jaar tijd de maximale hypotheek verlagen naar 90% van de waarde van de woning (per jaar 1% minder)
- Percentage Eigen Woning Forfait verhogen (is nu 0,75%)
- Overwaarde op woning belasten in box 3
U kunt aan dit lijstje vast ook nog wat toevoegen. Het lijkt mij in ieder geval niet verstandig om nog verder in te grijpen. Laat de eerdere maatregelen eens goed hun werk doen. Dan zullen we rond 2035 concluderen dat de hypotheekrente definitief afgeschaft kan worden.