Login
 

Lage rente, hoge kosten

Door Jos Koets op 20 mei 2016 om 08:15 | Views: 5.014 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekadvies, oversluiten

Lage rente, hoge kosten

Huiseigenaren die een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet, kunnen hun haren wel uit hun hoofd trekken. Het wordt wel heel aantrekkelijk om de maandlasten te berekenen met de lagere hypotheekrente van nu.

Het gaat dan in de meeste gevallen over honderden euro’s per maand. Het is logisch dat deze huiseigenaren van hun huidige hypotheekrente af willen. Dit is mogelijk, maar in veel gevallen is het prijskaartje wel heel erg hoog. De bank berekent dan namelijk een boeterente en die moet de huiseigenaar aftikken.

Een voorbeeld, waarbij het volgende van toepassing is:

  • Hypotheek 200.000 euro (afgesloten in juli 2011)
  • Beleggingshypotheek 100.000
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000
  • Rente tien jaar vast voor 4,9%

In neem de hypotheekrente van Obvion (Compact Hypotheek). In 2011 waren de volgende hypotheekrentes voor een hypotheek met NHG van toepassing.

Obvion Compact Hypotheek met NHG

Datum Variabel Vijf jaar vast Tien jaar vast Vijftien jaar vast Twintig jaar vast Dertig jaar vast
06-12-2011 3,7% 4,1% 4,9% 5,3% 5,5% 5,6%
01-11-2011 3,7% 4,1% 4,8% 5,2% 5,4% 5,5%
14-10-2011 3,6% 4,0% 4,6% 5,2% 5,4% 5,5%
04-10-2011 3,5% 3,9% 4,5% 5,2% 5,4% 5,5%
13-09-2011 3,5% 3,9% 4,6% 5,3% 5,5% 5,6%
18-08-2011 3,5% 4,1% 4,7% 5,3% 5,5% 5,6%
09-08-2011 3,6% 4,2% 4,8% 5,4% 5,6% 5,7%
05-07-2011 3,6% 4,3% 4,9% 5,5% 5,7% 5,8%

 

Obvion zal bij de berekening van de boeterente kijken naar de hypotheekrentes die nu van toepassing zijn.

Datum Variabel Vijf jaar vast Tien jaar vast Vijftien jaar vast Twintig jaar vast Dertig jaar vast
mei 2016 2,0% 1,7% 2,0% 2,5% 2,7% 3,4%

 

Daling van 2,6%

De hypotheek heeft vijf van de tien jaar gelopen. De boetrente wordt nu berekend over de restende periode van ook vijf jaar. De hypotheekrente voor deze vijf jaar is voor huizenbezitters die nu een hypotheek met NHG afsluiten bij Obvion 1,7%.

In 2011 bedroeg de rente 4,3% voor een rentevastperiode van vijf jaar. De hypotheekrente is dus met 2,6% gedaald. Niemand in Nederland had natuurlijk zo’n grote daling verwacht.

Voor de berekening van de boetrente is het verschil in hypotheekrente 3,2% (4,9% versus 1,7%). Hierbij heeft de huizenbezitter nog een klein voordeel. Hij mag namelijk een bepaald percentage boetevrij aflossen. Bij de meeste banken is dit 10%. Maar er zijn ook banken die een hoger percentage hebben.

Ik heb daarom de boeterente (contante waarde) berekend voor diverse boetevrije aflossingen (percentages). Het volgende is dan van toepassing:

Boeterente berekenen

  • Huidige hypotheekrente is 1,7% (bij vijf jaar vast)
  • Betaalde hypotheekrente is 4,9%
  • Verschil in hypotheekrente is 3,2%

  • Boetevrij aflossen 10%: boeterente is 27.591 (bank mist daadwerkelijk 28.800 euro)
  • Boetevrij aflossen 15%: boeterente is 26.058 (bank mist daadwerkelijk 27.200 euro)
  • Boetevrij aflossen 20%: boeterente is 24.525 (bank mist daadwerkelijk 25.600 euro)

De contantewaardeberekening (boeterente die de huiseigenaar moet betalen) is lager dan wat de bank daadwerkelijk ontvangt als het verschil de komende periode van vijf jaar tussen de rentes hetzelfde blijft.

Is het verstandig?

De grote vraag is nu of het verstandig is om de boeterente af te tikken. Het antwoord is simpel: hier is geen antwoord op. Het verbaast mij iedere keer weer dat collega-hypotheekadviseurs hier wel een antwoord op hebben. Het is namelijk niet mogelijk om in de toekomst te kijken.

Het is hierdoor ook niet mogelijk om precies te weten welke hypotheekrentes van toepassing zijn over vijf jaar. In bovenstaand voorbeeld besluit de klant de hypotheek (intern) over te sluiten.

De hypotheekadviseur moet bij oversluiten een nieuw financieel rapport maken. Hierbij moet de betaalde boeterente (en eventueel andere oversluitkosten) terug worden verdiend in de nog lopende termijn. In dit geval dus in vijf jaar.

Niet zo simpel

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) zal bij een controle als eerste hier naar kijken. Het lijkt op het eerste gezicht simpel, maar in werkelijkheid is het een stuk ingewikkelder.

Als deze huiseigenaar besluit om de rente opnieuw vast te zetten voor vijf jaar dan is de berekening simpel uit te voeren. Het volgende is dan van toepassing:

  • Lopende hypotheek 200.000 à 4,9% is 816,66 per maand
  • Nieuwe hypotheek 200.000 à 1,7% is 283,33 per maand
  • Verschil in betaalde rente is nu 533,33 euro per maand
  • Over vijf jaar is dit 32.000 euro

De boetrente wordt in dit voorbeeld terugverdiend in de vijf jaar door de lagere maandlasten. Het is ook mogelijk dat de huiseigenaar een langere periode zijn rente weer vastzet: bijvoorbeeld voor twintig jaar (rente is dan 2,7%). Het volgende is dan van toepassing:

  • Lopende hypotheek 200.000 à 4,9% is 816,66 per maand
  • Nieuwe hypotheek 200.000 à 2,7% is 450,00 per maand
  • Verschil in betaalde rente is nu 366,66 per maand
  • Over vijf jaar is dit 22.000 euro!

De goede keuze?

Uitgaande van deze berekening wordt de boeterente niet terugverdiend in vijf jaar. Echter de klant wil wel intern oversluiten en zijn rente voor een lange periode van twintig jaar opnieuw vastzetten. De hypotheekadviseur zal dit zeer goed moeten onderbouwen om geen problemen te krijgen met de AFM.

In werkelijkheid weet deze huizenbezitter pas over vijf jaar of hij een goede beslissing heeft genomen:

  • Is de hypotheekrente verder gedaald, dan is oversluiten een duur grapje geworden.
  • Is de hypotheekrente gestegen dan is het geluk aan zijn kant.

Uit het bovenstaande blijkt dat een hypotheek oversluiten op het eerste gezicht voordeel kan opleveren, maar achteraf niet.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

oversluiten

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
WelNiet
1
quote:

van Egmond schreef op 20 mei 2016 om 10:02:


Is de boete rente ook fiscaal aftrekbaar?


Als de boeterente voortkomt uit een hypotheekschuld in box 1, dan is de boeterente eenmalig aftrekbaar.
foetsie15
0
Voor het complete plaatje dien je in de berekening ook de rente aftrek mee te nemen.
Jos Koets
0
quote:

foetsie15 schreef op 20 mei 2016 om 11:06:


Voor het complete plaatje dien je in de berekening ook de rente aftrek mee te nemen.


Ik heb over de betaalde hypotheekrente ook de renteaftrek niet meegenomen. Boeterente en betaalde hypotheekrente is bruto vergeleken.

Gr. Jos
Vicks
0
Er wordt voorbij gegaan aan de spaarhypotheek. De 'boete' is dan tweeledig.
1. boete betalen bij verlagen hypotheekrente
2. fors hogere spaarpremie doordat doelbedrag tegen een lagere rente moet worden verdisconteerd

holenbeer
0
Het klinkt hier alsof je de boeterente betaalt als een soort straf. Echter, het is gewoon uitzitten van je huidige contract, terwijl je intussen een beter contract voor de toekomst sluit.
Dat contract voor de toekomst sluit je uiteraard langer dan de looptijd van je huidige contract. Immers, anders verandert er niks: je krijgt lagere rente dan je had, maar het verschil met je oude contract betaal je als 'boeterente'.

Dus je legt je langer vast, bv. 10 jaar langer. In die 10 jaar heb je een lagere rente dan je nu hebt (anders verander je immers niks). Je weet uiteraard niet of dat in de toekomst ook zo zou zijn, maar de upside is intussen hoger dan de downside. Je hebt in elk geval langer zekerheid over een lagere rente dan je nu betaalt. En dat is wat waard.

Als je geluk hebt zit je bij een bank die rentemiddeling toestaat. Je smeert dan de 'boeterente' uit over de nieuwe looptijd. Daardoor heb je nu direct lagere maandlasten.
Die kan je evt. beleggen om hoger rendement te halen dan op je spaarrekening. Of je legt deze besparing op de maandlasten extra in in je KEW of SEW. Of je investeert het in een verbouwing van je huis, of van je vrouw.

Kortom, geen rocket science. Gewoon een manier om iets dat je nu zeker weet (de huidige rente is lager dan de rente die je betaalt), vast te leggen voor de toekomst, die onzeker is.

Heb het zelf gedaan, 350 bruto minder maandlasten met een eenvoudige handeling.

Bij de spaarhypotheek krijg je uiteraard ook minder rente op je gespaarde bedrag. Zolang de rente die je netto betaalt hoger is dan de rente die je ontvangt (die is bruto) is er niks aan het handje. Dan ga je erop vooruit.

Nog een tip trouwens: sommige adviseurs rekenen het verschil in maandlasten uit tussen wel of niet rentemiddelen bij een spaarhypotheek. Het verschil in maandlasten is dan soms gering, omdat tegenover de bespaarde netto rente een hogere inleg op je spaarhypotheek staat. Dit omdat de ontvangen rente ook lager is en je dus sneller moet opbouwen.
Bijna geen enkele adviseur vertelt er echter bij, dat de maandlasten weliswaar weinig veranderen, maar de bestemming van je maandlasten wel: de hypotheekrente gaat naar de bank, de extra inleg op je spaarhypotheek gaat: juist, naar je eigen spaarrekening.
Gek he, dat ze er dat niet bij zeggen.

Dus ik zeg: omlaag die rente en gooit dat bespaarde geld als extra opbouw in je SEW of KEW. Hoe sneller je opbouwt, hoe beter, binnen zijn de beste.
jrxs4all
0
Zolang de rente niet stijgt is het niet slim om nu over te sluiten.

Wachten levert dan geld op, je boeterente wordt lager en je geniet langer van de nieuwe lage rente.

Stel je rentevaste periode loopt nog 5 jaar en je gaat nu oversluiten met een nieuwe termijn van 10 jaar: effectief heb je alleen rentevoordeel over een periode van 5 jaar (want het rentevoordeel over de eerste 5 jaar gaat op aan de boete).

Stel je wacht in deze situatie nog 2 jaar terwijl de rente niet stijgt en je doet hetzelfde: dan heb je rentevoordeel over een periode van 7 jaar.

Rentemiddelen is niets anders dan het uitsmeren van je nadeel over een langere periode.

Gewoon afwachten tot de rente weer gaat stijgen, dan laat je 1 of 2 tiende procent liggen ten opzichte van het absolute minimum maar de kans is heel groot dat je goedkoper af bent dan bij nu oversluiten. Door te wachten verdien je immers ook geld als de rente niet verder daalt maar ook niet stijgt.



Dom-dom
0
Als de bank middeld en dat doen de meeste banken en het uiteindelijke percentage inclusief de opslag is lager dam de huidige rente dan gaat dit hele verhaal in de prullenbak.
Broke Even
0
Ik heb een lage rente, maar ik reken me zeker niet rijk. Dat voordeeltje pikken ze vroeg of laat toch in. Daar broeden nu al op. In Nederland heerst er het klimaat dat Jan Modaal vooral Jan Modaal moet blijven en zeer afhankelijk van financiële instellingen. Ze drukken je het keurslijf in en dat noemen ze dan vrijheid?
jrxs4all
0
quote:

Dom-dom schreef op 20 mei 2016 om 20:26:


Als de bank middeld en dat doen de meeste banken en het uiteindelijke percentage inclusief de opslag is lager dam de huidige rente dan gaat dit hele verhaal in de prullenbak.


Nee, natuurlijk niet. Door middelen verandert er uiteindelijk helemaal niets, je smeert de boete alleen uit over de hele looptijd.

Als de rente niet stijgt en je wacht een jaar en gaat dan middelen, dan worden je lasten nog lager. Ook als je het eerste jaar meerekent waarin de lasten dan niet dalen.
holenbeer
0
Tja, dat zijn de dilemma's van deflatie: pak ik nu mijn winst of wacht ik nog even in afwachting van meer winst
VIG
0
Ik denk dat mensen snel een aantal belangrijke factoren vergeten namelijk:
Als je een (bank) spaar hypotheek hebt en je deze oversluit moet je deze dus oversluiten naar een annuiteit hypotheek dit levert je dus naar loop van tijd een stuk minder belasting voordeel op.
En in sommige gevallen is een hoge rente niet eens zo slecht stel je hebt 2 ton tegen 5% en je hebt al 1 ton op de spaarhypotheek staan. Dan betaal je dus netto 200.000 *1.05 = 10000eu rente maar door de hyptoheek rente aftrek betaal je netto maar 500eu . En over je opgebouwde spaargeld krijg je gewoon 5% 100.000 *1.05 = 500eu En naar mate het spaar bedrag hoger is zal je hier meer profijt van hebben.
Schurk31
0
Ik lees een aantal maal over bijstorten in de KEW/SEW, maar dat mag toch niet meer sinds 1-1-2013? Of klopt dat niet?
holenbeer
0
quote:

VIG schreef op 25 mei 2016 om 08:39:


Ik denk dat mensen snel een aantal belangrijke factoren vergeten namelijk:
Als je een (bank) spaar hypotheek hebt en je deze oversluit moet je deze dus oversluiten naar een annuiteit hypotheek dit levert je dus naar loop van tijd een stuk minder belasting voordeel op.
En in sommige gevallen is een hoge rente niet eens zo slecht stel je hebt 2 ton tegen 5% en je hebt al 1 ton op de spaarhypotheek staan. Dan betaal je dus netto 200.000 *1.05 = 10000eu rente maar door de hyptoheek rente aftrek betaal je netto maar 500eu . En over je opgebouwde spaargeld krijg je gewoon 5% 100.000 *1.05 = 500eu En naar mate het spaar bedrag hoger is zal je hier meer profijt van hebben.


Voor rentemiddelen hoef je niet over te sluiten. Je neemt alleen een andere rente, een lagere.
En volgens mij kan je zelfs bij verkoop je spaarhypo meenemen onder voorwaarden. dacht dat Jos daar eens een column over schreef.
holenbeer
0
quote:

Schurk31 schreef op 25 mei 2016 om 16:33:


Ik lees een aantal maal over bijstorten in de KEW/SEW, maar dat mag toch niet meer sinds 1-1-2013? Of klopt dat niet?

Ik heb pas eenmalig een flink bedrag bijgestort en leg maandelijks wat mer premie in om de lagere rente te compenseren. Klinkt alsof dat geld kost, maar is uiteraard alleen maar verplaatsen van geld. Het blijft gewoon mijn geld. En levert meer rente op dan sparen.
Volgens mijn adviseur van vereniging eigen huis en volgens de hypoverstrekker (FBTO) kon dat gewoon.
papapipo
0
Als je de boete rente ziet als het voor uit betalen van een gedeelte van de rente kan het best wel interessant zijn om dit te doen indien je niet wil of kan verhuizen. Als er veel vermogen op de bank staat krijg je dus wat korting op het betalen van de VRH en als je een inkomsten daling verwacht binnen enkele jaren waardoor de rente aftrek daalt naar een lager tarief (er van uitgaan dat de renteaftrek nu plus de boete binnen het hoge tarief nog valt) bijvoorbeeld bij WW of Pensioen.
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...