Login
 

Nieuwe huizenbubbel

Door Jos Koets op 24 mrt 2016 om 11:30 | Views: 12.474 | Categorie: Overig | Onderwerpen: huizenbubbel, maximale hypotheek

Nieuwe huizenbubbel

Het gaat zeer goed met de huizenmarkt. Er worden steeds meer woningen verkocht en de huizenprijzen gaan al sinds juni 2013 omhoog. Volgens het kadaster zijn de huizenprijzen sinds juni 2013 met 7,9% gestegen.

De huizenprijzen zijn nu 15,3% lager vergeleken met het hoogste punt ooit. We zijn terug op het niveau van juni 2004.

Ook het aantal hypotheken gaat met grote stappen omhoog. Ten opzichte van februari 2015 is in februari 2016 een stijging te zien van 27,6%. Vorige maand zijn 21.989 hypotheken afgesloten tegenover 17.229 februari vorig jaar. Ten opzichte van januari 2016 is de stijging zelfs 30%.

Meer hypotheken, meer omzet

Ook de grote drie banken in Nederland laten prachtige winstcijfers over het jaar 2015 zien:

  • Rabobank: 2,2 miljard euro
  • ABN Amro: 1,9 miljard euro
  • ING: 4,0 miljard euro

En ook de hypothekenomzet is flink toegenomen.

  • in 2013: 36,5 miljard
  • in 2014: 48,5 miljard
  • in 2015: 60,0 miljard

De verwachting voor dit jaar is dat de omzet verder oploopt. Met deze cijfers zitten we weer op het niveau van de jaren 2009 tot en met 2011. In deze jaren lag de hypotheekomzet tussen de 60 en 65 miljard euro. Het jaar 2006 zullen we waarschijnlijk nooit meer halen, toen was de hypotheekomzet 126 miljard euro.

Voor de huizenbezitters met een onderwaterhypotheek (hypotheek is hoger dan de waarde van de woning) is het fijn dat de huizenprijzen stijgen. Kopers denken hier natuurlijk anders over. Zij ondervinden dat het steeds moeilijker wordt om een woning te kopen.

In diverse steden waarbij sprake is van een goede locatie is kopen alleen nog mogelijk boven de vraagprijs. Er wordt dan geboden door middel van een gesloten envelop. Na de koop wordt de woning getaxeerd. De getaxeerde waarde is meestal (flink) lager dan de koopprijs.

Een koper moet flink wat eigen middelen inbrengen om dit soort woningen te kunnen kopen. Vanwege de grote vraag zijn de eisen met betrekking tot de ontbindende voorwaarden meestal strenger.

De termijn om de hypotheek te regelen is vaak kort. Ik heb het hier dan over een paar weken. Het komt zelfs voor dat er helemaal geen sprake meer is van ontbindende voorwaarden. Dit laatste zie je steeds vaker terug bij koopwoningen in Amsterdam en Den Haag.

Dit betekent dat kopers een zeer groot risico nemen. Bovendien blijven door deze koopwijze de huizenprijzen stijgen. Nog even en we hebben een nieuwe huizenbubbel.

Hier tegenover staat dat de maximale hypotheek niet veel hoger wordt als er sprake is van een lagere hypotheekrente. Ik zal dit aantonen door middel van een voorbeeld. Hieronder de hypotheekrentes zonder NHG van een bank bij een rentevastperiode van tien en twintig jaar.

De hoogte van de lening ten opzichte van de marktwaarde van uw huis

Rentevastperiode tot en met 95% van marktwaarde tot en met 102% van marktwaarde
Tien jaar vast 2,45% 2,75%
Twintig jaar vast 3,30% 3,60%

 

In mijn voorbeeld neem ik een getrouwd stel waarbij beide personen 30.000 euro verdienen. Het gezamenlijke inkomen is dan 60.000 euro. De maximale hypotheek (afgerond) voor dit stel is dan als volgt:

  • bij een rente van 3,60%: 263.900 euro
  • bij een rente van 3,30%: 256.800 euro
  • bij een rente van 2,75%: 263.300 euro
  • bij een rente van 2,45%: 261.100 euro

De maximale hypotheek is flink minder geworden. Ik heb dit gezamenlijke inkomen genomen en getoetst op een hypotheekrente van 2,45%. Het volgende is dan van toepassing voor de maximale hypotheek in de jaren vanaf 2000:

  • 2000: 366.854 euro
  • 2001: 368.128 euro
  • 2002: 383.414 euro
  • 2003: 378.319 euro
  • 2004: 394.878 euro
  • 2005: 366.854 euro
  • 2006: 357.938 euro
  • 2007: 378.319 euro
  • 2008: 378.319 euro
  • 2009: 394.878 euro
  • 2010: 392.330 euro
  • 2011: 374.497 euro
  • 2012: 369.402 euro
  • 2013: 350.295 euro
  • 2014: 324.819 euro
  • 2015: 267.498 euro
  • 2016: 261.129 euro

 

Natuurlijk was de hypotheekrente in al deze jaren geen 2,45%. Echter deze cijfers tonen wel aan hoeveel de maximale hypotheek in de jaren naar beneden is gegaan, zie de grafiek.

Maximale hypotheek in de jaren vanaf 2000.

 

Voor alle duidelijkheid, ik ben geen voorstander van het verhogen van de maximale hypotheek. Het gevolg is wel dat meer mensen in dezelfde prijscategorie een koopwoning zoeken. Dit drijft de huizenprijzen nog verder op.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenbubbel

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

maximale hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
knax63
0
misschien iets te maken met uit cash vluchten in waarde vast onroerend goed. 6% rendement is meer als 1% op de spaarrekening.
25% daling vanaf de top is al aardig wat voor onroerend goed.Hier zijn ze dalingen niet zo gewend en zeker niet meer als 10a15%.
knax63
0
wonen moeten we allemaal en het liefst niet in een doos op straat. dat geeft wat vaste waarde aan vastgoed.
Het is een produkt wat altijd nodig is en elke dag weer.
Onderweg schommelt de waarde ook echt wel maar minder als aandelen.
mterp
0
Beste Jos,
Heldere toelichting en weergaven dat er steeds minder geleend kan worden bij een bepaald inkomen. Toch begrijp ik niet waarom we dit accepteren? Juist Europa wil dat we meer lenen tegen lagere rente. Waarom zijn de toetsregels zo extreem ver aangescherpt?
Daardoor wordt er veel minder geleend dan gewenst en betaalbaar is. Over 20-30 jaar hebben we een hele generatie die een afbetaald huis heeft, maar niet bij het geld kan en kon. Tenzij overgestapt wordt op een kleiner of huurhuis.
Volgens mij gaan we daardoor massaal ons geld in stenen oppotten in plaats van in de economie. Het nieuwe onbruikbare spaarvermogen...
Postman64
0
Idd over 30 jaar alleen nog mensen van 60 jr met een afbetaald huis, Regeren is vooruit zien. Huis vrij = minder/geen AOW
Nivelleren is een feest
geobeo
1
quote:

Postman64 schreef op 24 mrt 2016 om 13:23:


Idd over 30 jaar alleen nog mensen van 60 jr met een afbetaald huis, Regeren is vooruit zien. Huis vrij = minder/geen AOW
Nivelleren is een feest


Of (hyper)inflatie en behalve een (makkelijk) afbetaald huis ook flinke overwaarde.

Dat is wat ik verwacht.

En als ik 60 ben verkoop ik m'n huis en koop ik een mooi strand met "kasteel" ergens in het Caribische gebied :)
jansen&jansen
0
het zou mooi zijn als je ook daarnaast vermeld wat het maximaal te lenen bedrag per jaar is bij dat inkomen van 60 k bij de toetsrente van die jaren.

Theo Benschop
0
@knax63 & mterp & Postman64 & geobeo

De woorden "vluchten", respecievelijk "oppotten", "Regeren is vooruit zien" en "(hyper)inflatie" duiden dus feitelijk op het door de beroemde Engelse econoom Keynes, de beroemde Nederlandse professor Heertje en de beroemde Japansee professor Koo uittentreuren beschreven proces van oppottingen en schuldsaneringen gevolgd door een implosie van een uit de hand gierende hyperinflatie, dat zoals iedereen dit bij economie heeft geleerd, uiteraard uitsluitend door de overheden van de landen met een regeren is vooruit zien beleid een halt toe kan worden geroepen, dus bijvoorbeeld om te voorkomen dat de landen mondiaal in een Grote Depressie terechtkomen.

Zoals dit dus in in de periode tussen de twee door westerse mogendheden te beginnen zinloos bloedvergietende wereldoorlogen in de dertiger jaren van de vorige eeuw feitelijk is gebeurd, waarin dus bijvoorbeeld Amerika feitelijk ca. 48% van het inkomen verloor.

Dus i.h.k.v.

"Handen af van de hypotheek aftrek, in my backyard geen ongewenste vreemdelingen, voor de afschrikwekkende werking dan ook geen simpele aanpassing van het verdrag van Dublin en na mij de zondvloed"

politiek van de VVD partij kan dan ook in een aaneenschakeling van crises niet anders geconcludeerd worden dat deze regeringspartij onder het duurzame motto

"Ieder land krijgt de regering die het wil/verdient, dus ook de democratie Nederland die begint bij respect voor minderheden"

in afleveringen van dubieuze debiteuren/dubieuze crediteuren,

die een sigarenwinkel die langer dan een week sigaren wil verkopen uiteraard niet zou veroorzaken,

van de mogelijk over de rest van de wereld uitslaande brand van de euroschulden en vertrouwenscrisus voor een mogelijke vrije val van de euro wegens teveel schulden en een gebrek aan vertrouwen als gevolg van een door de toenmalige gezamenlijke aan de lopende brand problemen veroorzakende regeringsleiders in het toenmalige Europa van de twee snelheden in de euforie na de val van de Berlijnse muur feitelijk voor de soeverein hierbij betrokken "soevereine" lidstaten van de EU voor de eurozone overeengekomen muntunie zonder politieke afspraken,

van welk continentaal gedoe de "soevereine" lidstaat Engeland/Verenigd Koninkrijk zoals bijna iedereen in de hoge, lage en hongerloontjes landen in en buiten de eurozone inmiddels weet geheel terecht niets moest hebben,

maar deze "soevereine" lidstaat weer de bankensector in ze City of London faciliteert, waarover de aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleider van deze "soevereine" lidstaat, de heer Cameron, in een "deal" met de vermaledijde bureaycratische ivoren torens in Brussel heeft bedongen dat de Britse mensen niet gelijk uit de EU stappen als de vermaledijde bureaucratische ivoren torens in Brussel niets te zeggen krijgt over de vermaledijde bureaucratische ivoren torens van de bankensector in ze city of London, met de rampzalige gevolgen van dien, zoals beschreven door Joris Luyendijk in het boek Dit kan niet waar zijn,

welke "deal" weer als twee druppels water lijkt op de "deal" i.h.k.v. het in EU verband over de schutting van de verre buurman Turkije gooien van een zak met geld teneinde het probleempje met de vluchtelingenstroom in de regio van de verre buurman op te lossen, maar welke soevereine staat in het oosten de handen vol heeft met het bewaken van de legitiem geachte grenzen,

feitelijk tussen de beraadslagingen in de zichzelf met parlementaire enquêtes controlerende Tweede Kamer over de hoofddoekjes in naam van de vrijheid van een xenofobe eenmanssekte en een zondebokken godsdienstoorlog met meer dan een miljard uiteraard niet over 1 kam te scheren Moslims door met een vooruitziende blik in days after naar deze mondiale Grote Depressie toe regeert.
Vicks
0
Een huizenbubbel doordat we in 16 jaar tijd een ton minder kunnen lenen...? Met welk geld wil je een bubbel creëren dan?
Wat krapte aan de onderkant van de huizenmarkt wellicht, maar veel ruimte om die bubbel op te blazen heeft men financieel niet meer.


Theo Benschop
0
Zodat niet anders geconcludeerd kan worden dat het bij de aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleiders in een aaneenschakeling van financiële, monetaire, economische, sociale en last but certainly not least humanitaire crises niet landt dat zij problemen veroorzaken die een sigarenwinkel die langer dan een week sigaren wil verkopen niet zou veroorzaken, die dan ook nergens voor nodig zijn: men kan als regeringsleider er ook voor kiezen om geen muntunie zonder politieke afspraken overeen te komen, of om geen (politieke) steun te verlenen aan niet door de VN gemandateerde militaire acties met de gevolgen van dien.

Zodat niet anders geconcludeerd kan worden dan het het bij de aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleiders niet land dat zij eventuele probleempjes met andere aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleiders zonder zinloos bloedvergietende (wereld)oorlogen in het Vredespaleis in no-time kunnen oplossen.

Zodat niet anders geconcludeerd kan worden dat de aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleiders days after een aanval van een terreur organiserende organistatie wel geschokt in de rij staan om de terreur aanval te veroordelen, maar het bij de aan de lopende band problemen veroorzakende regeringsleiders niet landt dat het doel van een zichzelf respecterende terreur organiserende organisatie nu juist is om terreur te organiseren, waarbij de mensen als schietschijven dan wel als kanonnenvoer niet zullen worden ontzien.

Zodat niet anders geconcludeerd kan worden dan dat de mensen die in de hoge, lage en hongerloontjes landen in en buiten de eurozone in een aangeharkt hoge land wonen waar de grenzen nog niet zijn gesloten nog niet als haringen in een ton zijn opgesloten en zij vooralsnog op de valreep aan de vooravond van een Grote Depressie dan ook de mogelijkheid hebben om met een plan B te vertrekken/te vluchten.
Frankla
0
Ik ben benieuwd hoeveel de prijzen straks gaan dalen als de rente weer gaat stijgen..... dan ben je blij als je afgelost hebt. En inderdaad al die 60 plussers die straks in een afgelost huis zitten..... daar weten ze in Den Haag wel iets op. Het is nu al zo dat als je met je 55e werkloos wordt dan je tot je 67e je huis kunt "opeten".
haas
0
Voorlopig nog geen bubbel in de omzet van de hypotheken ?
==========================================================
Nu dat de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met 7,9% gestegen zijn sinds juni 2013 spreken sommige analisten alweer over een huizenluchtbel.
Het lijkt me toe dat dit op zijn zachtst gezegd nogal overdreven is ?

Nog altijd staan de huizenprijzen gemiddeld ruim 15% onder de hoogste prijzen ooit.
We zien nu wel dat het aantal afgesloten hypotheken fors toeneemt ten opzicht van de dip na 2008.

Als we kijken naar de cijfers van februari 2015 en die van februari 2016, dan zien we een stijging van het aantal hypotheken met maar liefst ruim 27%.
Dat lijkt veel, maar we komen dan ook wel terug van een enorme dip in het aantal afgesloten hypotheken.

We halen nog lang niet de omzetten van voor 2008, maar we zijn al wel terug op de omzetten van tussen 2009 en 2011.
Top jaar was 2006. Toen werd er ter waarde van 126 miljard aan hypotheken uitgezet

Nu zien we over 2015 een omzet van 60 miljard. Me dunkt nogal een verschil. Het dieptepunt lag in 2013 met slechts 36,5 miljard aan hypotheken omzet.
Hypotheken zijn nog altijd een stuk moeilijker te krijgen. Zo kan je tot wel 50% minder lenen door de nieuwe regels. De omzetten van 2016 zitten er dus voorlopig niet in, als we dat (inflatie meegerekend) ooit nog gaan bereiken.
deschaker
0
quote:

geobeo schreef op 24 mrt 2016 om 14:38:


[...]

Of (hyper)inflatie en behalve een (makkelijk) afbetaald huis ook flinke overwaarde.

Dat is wat ik verwacht.

En als ik 60 ben verkoop ik m'n huis en koop ik een mooi strand met "kasteel" ergens in het Caribische gebied :)


+je voor jou

Ja de geschiedenis herhaalt zich vanzelf wel weer... nu, morgen, over 10 jaar... De inflatie knalt komende 20 jaar nog wel een paar keer omhoog. Dan zijn de huiseigenaren wederom de spekkopers (zeker diegene die net al Geobeo en ik willen verhuizen naar een warmer oort ;-) )
deschaker
0
quote:

Vicks schreef op 24 mrt 2016 om 16:55:


Een huizenbubbel doordat we in 16 jaar tijd een ton minder kunnen lenen...? Met welk geld wil je een bubbel creëren dan?
Wat krapte aan de onderkant van de huizenmarkt wellicht, maar veel ruimte om die bubbel op te blazen heeft men financieel niet meer.




salarissen zijn ook gestegen, inflatie (hoe miniem ook) .....
haas
0
quote:

haas schreef op 25 mrt 2016 om 09:01:


Voorlopig nog geen bubbel in de omzet van de hypotheken ?
==========================================================
Nu dat de huizenprijzen in Nederland gemiddeld met 7,9% gestegen zijn sinds juni 2013 spreken sommige analisten alweer over een huizenluchtbel.
Het lijkt me toe dat dit op zijn zachtst gezegd nogal overdreven is ?

Nog altijd staan de huizenprijzen gemiddeld ruim 15% onder de hoogste prijzen ooit.
We zien nu wel dat het aantal afgesloten hypotheken fors toeneemt ten opzicht van de dip na 2008.

Als we kijken naar de cijfers van februari 2015 en die van februari 2016, dan zien we een stijging van het aantal hypotheken met maar liefst ruim 27%.
Dat lijkt veel, maar we komen dan ook wel terug van een enorme dip in het aantal afgesloten hypotheken.

We halen nog lang niet de omzetten van voor 2008, maar we zijn al wel terug op de omzetten van tussen 2009 en 2011.
Top jaar was 2006. Toen werd er ter waarde van 126 miljard aan hypotheken uitgezet

Nu zien we over 2015 een omzet van 60 miljard. Me dunkt nogal een verschil. Het dieptepunt lag in 2013 met slechts 36,5 miljard aan hypotheken omzet.
Hypotheken zijn nog altijd een stuk moeilijker te krijgen. Zo kan je tot wel 50% minder lenen door de nieuwe regels. De omzetten van 2016 zitten er dus voorlopig niet in, als we dat (inflatie meegerekend) ooit nog gaan bereiken.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links