Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Chinese vastgoedproblemen

Chinees vastgoed zorgt mede voor tegenvallende koersen.

China is een hot topic. De invloed op de wereldwijde beurzen is duidelijk zichtbaar geweest bij de circuit breaks begin dit jaar. De Shanghai Composite noteert al ruim 22% lager dit jaar, waar Shenzhen het met -24% nog iets slechter doet.

Afnemende groei van de economie, industrie, productie, et cetera blijven de indices en grondstoffen bewegen.

Koers Chinese Shanghai Composite
Klik op de grafiek voor een grote versie

 

Overheidsmaatregelen

De Chinese huizenmarkt is een ander gevaar dat al langere tijd op de achtergrond suddert. De Chinese vastgoedmarkt was jarenlang booming, waar de Chinese overheid grote moeite mee had. Zo was de markt oververhit en probeerde de overheid met diverse maatregelen de markt af te koelen.

Met hogere aanbetalingen en speciale belastingen moest de markt worden afgekoeld. Toen in 2014 de Chinese vastgoedmarkt hard onderuit ging werden al deze regels teruggedraaid en zelfs nog verder versoepeld. Aan de prijsontwikkeling van vorig jaar is te zien dat de Chinese vastgoedmarkt nog niet goed loopt.

Vorig jaar namen de prijzen van nieuwbouwwoningen over het algemeen af. Ook het aantal verkochte woningen groeit niet meer zo hard. Vorig jaar nam dit aantal nog toe met 16,6%, voor dit jaar ligt de verwachting op 0 tot 5% groei van het aantal verkopen.

Prijzen Chinese nieuwbouwwoningen dalen.
Klik op de grafiek voor een grote versie

 

Grote gevolgen

Ook de groei van de investeringen binnen de vastgoedsector is de afgelopen jaren in een rap tempo afgenomen. Vastgoedinvesteringen wogen in 2015 voor 13% mee in het bruto binnenlands product. Een haperende vastgoedmarkt kan dus grote gevolgen hebben voor de Chinese economie.

Verder zorgt minder bouw voor minder vraag naar grondstoffen, wat de malaise op die markten weer vergroot.

Chinese vastgoedmarkt

 

Negatieve tendens

Om de boel maar weer te stimuleren worden de regels alsmaar versoepeld. Vorig jaar begon de Chinese overheid wederom de markt te stimuleren, en ook deze week zijn nieuwe stappen gezet:

  • de aanbetaling voor een eerste woning werd verlaagd van 25% naar 20%
  • voor tweede woningen is de aanbetaling verlaagd naar 30% vanaf 40% (dit was in 2011 nog 60%)

Deze negatieve tendens is slecht nieuws voor de Chinese vastgoedontwikkelaars. Deze bedrijven hebben de afgelopen jaren met veel schuld grote stukken land opgekocht. Nu de groei stagneert kunnen deze bedrijven verder in de problemen komen.

ETF shorten?

Veel van de grotere Chinese vastgoedbedrijven zijn tevens actief in Hongkong. Dit weekend bleek dat het aantal verkochte woningen in Hongkong met 80% gedaald was in januari.

Guggenheim heeft een ETF gecreëerd waarmee de Chinese vastgoedsector gevolgd kan worden. Duidelijk is te zien dat deze sector het laatste half jaar redelijk in lijn heeft gepresteerd met de Chinese beurzen, niet al te best dus. Wilt u deze ETF shorten? Denk dan wel aan de rente, die ligt momenteel op zo’n 16%.

Prijzen Chinese nieuwbouwwoningen dalen.
Klik op de grafiek voor een grote versie

 

Toch is niet de hele Chinese vastgoedmarkt negatief. Een duidelijk verschil is zichtbaar tussen de verschillende Tier-steden. De vastgoedmarkt in de zogeheten Tier 1-steden blijft sterk presteren: Shanghai, Beijing, Shenzhen en Guangzhou.

In deze steden blijven de prijzen stijgen en is er juist een tekort aan woningen. In de A-locaties in deze steden ligt de prijs per vierkante meter hoger dan in Amsterdam. Deze steden worden daarom ook uitgezonderd van de versoepeling van de maatregelen.

 

Prijs per vierkante meter Shanghai Beijing Amsterdam
Appartement centrum 11.119 euro 11.639 euro 5328 euro
Appartement buiten centrum 4448 euro 5165 euro 3400 euro

 

Spooksteden

Het probleem zit hem dus in de kleine steden, althans klein voor Chinese begrippen; het gaat namelijk alsnog om miljoenensteden. Volgens Reuters staan er in totaal nog 13 miljoen huizen leeg, bijna tweemaal zoveel woningen als er in heel Nederland staan. Dit zijn de Chinese spooksteden.

Volgens Wang Jianlin, de rijkste man van China, kan het wel vier tot vijf jaar duren voordat China door deze woningvoorraad heen is. De projectontwikkelaars in de Tier 1-steden kunnen voorlopig blijven bouwen, de bedrijven die buiten dit gebied actief zijn, zullen echter minder werk vinden.

Terugvallende vastgoedinvesteringen hebben een direct effect op de brede economie. De maatregelen van de Chinese overheid lijken in de laatste maanden van vorig jaar een effect te hebben, maar de vraag is of dit ook doorwerkt in de niet Tier 1-steden.

Kortom, een ander Chinees punt om op te letten de aankomende maanden.


Youri Sleutel werkt sinds 2012 bij Lynx en Lynx Vermogensbeheer. Zijn columns zijn geschreven op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Twitter: @YouriSleutel

Auteur: Youri Sleutel

Youri Sleutel kwam al vroeg in aanraking met beleggen dankzij zijn vader. Van hem kreeg hij een aandeel IBM. Hij is altijd geïnteresseerd gebleven in beleggen, deed een studie Finance aan de VU en werkt sinds 2012 bij Lynx en Lynx Vermogensbeheer. Twitter: @YouriSleutel

Meer over Youri Sleutel

Recente artikelen van Youri Sleutel

  1. feb '17 Profiteren van stijgende volatiliteit 21
  2. dec '16 2017: Het wordt spannend 5
  3. nov '16 Verdienen met uitbraak AEX 12

Gerelateerd

Reacties

5 Posts
| Omlaag ↓
  1. Bangizwe 5 februari 2016 18:47
    Vorige week stond er een artikel op de BBC. Het komt er op neer dat er heel wat mensen de oostkust gaan verlaten. Ze zouden terug naar huis gaan, naar het platteland. Omdat er minder werk is, en omdat het leven er gewoon te duur is. Dan gaat de rest van die vastgoedmarkt ook onder druk komen.
  2. old blackgold 7 februari 2016 11:19
    BEIJING--China's foreign-exchange reserves shrank for the third straight month in January, dropping to the lowest level in more than three years, according to data from the People's Bank of China on Sunday.

    The foreign-exchange reserves fell by $99.469 billion from the previous month to $3.231 trillion, with capital continuing to leave the shores of the world's second largest economy as investors became increasingly jittery about the health of China's economy and the likelihood of further depreciation of its currency.

    The figures follow a record plunge of $107.9 billion in Beijing's foreign-exchange reserves in December, after the central bank spent substantial amounts of dollars to support the weakening yuan amid fears over China's slowdown and the onset of higher interest rates in the U.S.

    --Liyan Qi

    Dow Jones Newswires
5 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: China
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare