Login
 

Groot maximale hypotheekonderzoek

Door Jos Koets op 27 nov 2015 om 07:15 | Views: 7.212 | Categorie: Overig | Onderwerpen: eigen huis, hypotheek

Voor u een huis gaat kopen, is het verstandig om te weten wat u maximaal aan hypotheek kunt krijgen bij uw inkomen. Een hypotheekadviseur kan deze berekening maken en afhankelijk van de gekozen hypotheekvormen en de rentevasteperiode heeft u meteen een goede indruk wat de bruto en nettomaandlasten worden.

Natuurlijk is het ook mogelijk om online uw maximale hypotheek te berekenen. Bijna iedere bank in Nederland heeft wel een tool op zijn site. In een paar stappen weet u dan precies waar u aan toe bent. Helaas blijkt de werkelijkheid heel anders te zijn.

Ik heb de tools van 23 banken bekeken en de berekening klopt maar bij vijf banken. Ai. 

NHG is oké

Heeft u een hypotheek met NHG nodig, dan kunt u de berekening op de website van NHG maken. De maximale koopsom voor een hypotheek met NHG is op het ogenblik 231.132 euro. Per 1 juli 2016 gaat de koopsom omlaag naar 212.264 euro.

Hierbij is het nog mogelijk om 2% (in 2016) kosten koper mee te financieren. NHG gaat nog steeds uit van 6% kosten koper, maar de banken zullen niet meer dan 2% (vanaf 2016) meefinancieren.

Heeft u een hogere hypotheek nodig en u wilt graag een juiste berekening maken dan is dit mogelijk op Homefinance. Zij geven bij diverse hypotheekrentes de maximale hypotheek weer.

Te weinig informatie

In mijn onderzoek (van 20 november 2015) ben ik uitgegaan van een jong stel die samen 40.000 euro per jaar verdienen. 

De maximale hypotheek wordt bepaald door de hoogte van de hypotheekrente. U moet echter ook rekening houden met de rentevasteperiode. Is de rentevasteperiode korter dan tien jaar, dan is de toetsrente voor de maximale hypotheek 5%. Bij een minimale periode van tien jaar geldt de daadwerkelijke hypotheekrente.

Het is opvallend dat op veel sites niet goed wordt vermeld hoe de berekening tot stand komt. Bovendien is de maximale hypotheek ook afhankelijk van de betaalde erfpacht, partneralimentatie en overige schulden:

Hoe komt een hypotheekberekening tot stand?

 

Op veel sites wordt dus niet goed vermeld hoe de berekening tot stand komt. De hoogte van de hypotheekrente wordt bijvoorbeeld niet vermeld. Of het is niet mogelijk de betaalde erfpacht, partneralimentatie en overige schulden in te vullen. De uitkomst geeft hierdoor een vertekend beeld.

Mijn onderzoek

Het is daarom verstandig om niet uit te gaan van de maximale hypotheekberekening op de websites van de banken. Uit mijn onderzoek onder 23 banken kwam het volgende naar voren:

  • bij vieer banken is een berekening niet mogelijk
  • Een bank verwijst door naar de website van NHG
  • bij dertien banken klopt de berekening niet
  • bij vijf banken is de berekening goed

Hieronder een overzicht van de banken met daarbij een opmerking of de berekening goed is of niet. Via de link kunt u zelf de berekening controleren.

1. ABN Amro (tien jaar vast voor 2,25%)

  • Maximale hypotheek via de site 158.339 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,25% is 178.786 euro 

Bij Abn Amro is de maximale hypotheek 158.339 euro. Zij toetsen de maximale hypotheek op een hypotheekrente van 5%. Zij vermelden dit niet bij de berekening. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 178.786 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,25%).

2. Aegon (tien jaar vast voor 2,7%)

  • Maximale hypotheek via de site 145.600 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,70% is 176.694 euro  

Bij Aegon moet er een maandbedrag en de rentevastperiode worden ingevuld. Bij tien jaar vast wordt de maximale hypotheek volgens Aegon 145.600 euro. Er wordt niet vermeld met welke hypotheekrente er rekening is gehouden in de berekening. Het maximale hypotheekbedrag van 145.600 euro is hierdoor niet te verklaren. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 176.694 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,70%).

3. Argenta (tien jaar vast voor 2,15%)

  • Maximale hypotheek via de site 181.176 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,15% is 181.176 euro

De berekening bij Argenta klopt.

4. ASR (tien jaar vast voor 2,35%)

ASR verwijst naar de site van NHG. Echter de maximale koopsom voor een hypotheek met NHG is 231.132 euro. Voor hogere koopsommen kan er dus geen berekening worden gemaakt.

5. BLG (tien jaar vast voor 2,25%)

Geen berekening mogelijk op site

6. Centraal Beheer (tien jaar vast voor 2,80%)

  • Maximale hypotheek via de site 158.339 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,80% is 174.416 euro

Bij Centraal Beheer is de maximale hypotheek 158.339 euro. Zij toetsen de maximale hypotheek op een hypotheekrente van 5%. Dit vermelden ze netjes bij de berekening. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 174.416 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,80%).

7. Conservatix (tien jaar vast voor 2,60%)

Geen berekening mogelijk op de site.

8. Delta Lloyd (tien jaar vast voor 2,45%)

  • Maximale hypotheek via de site 158.339 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,45% is 174.086 euro

Bij Delta Lloyd is de maximale hypotheek 158.339 euro. Zij toetsen de maximale hypotheek op een hypotheekrente van 5%. Dit vermelden ze niet bij de berekening. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 174.086 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,45%).

9. Hypotrust (tien jaar vast voor 2,15%)

  • Maximale hypotheek via de site 187.400 euro (toetsrente 1,9%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,15% is 181.176 euro

Hypotrust toetst op een hypotheekrente van 1,90%. Deze hypotheekrente is echter niet terug te vinden op de site van Hypotrust. De laagste hypotheekrente die zij aangeven is 2,15% bij tien jaar vast voor hypotheken met NHG.

10. ING (tien jaar vast voor 2,25%)

  • Maximale hypotheek via de site 139.700 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,25% is 178.786 euro.

Bij ING is de maximale hypotheek 139.700 euro volgens de berekening. De hypotheekrente waarmee wordt getoetst wordt niet vermeld. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 178.786 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,25%).

11. Lloyds Bank (rente tien jaar vast voor 2,25%)

  • Maximale hypotheek via de site 178,786 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,25% is 178.786 euro

De berekening bij Lloyds bank klopt.

12. MoneYou (tien jaar vast voor 2,25%)

  • Maximale hypotheek via de site 158.339 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,25% is 178.786 euro.

Bij MoneYou is de maximale hypotheek 158.339 euro. Zij toetsen de maximale hypotheek op een hypotheekrente van 5%. Dit vermelden ze niet bij de berekening. Bovendien komt dit maximale bedrag pas tot stand als er een koopsom van minimaal 187.000 euro wordt ingevuld. Is de koopsom lager, dan wordt de maximale hypotheek minder! In werkelijkheid is de maximale hypotheek beduidend hoger, namelijk 178.786 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,25%).

13. Munt Hypotheken (tien jaar vast voor 2,20%)

  • Maximale hypotheek via de site 179.966 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,20% is 179.966 euro 

De berekening bij Munt Hypotheken klopt.

14. Nationale Nederlanden (toetst op 5%)

  • Maximale hypotheek via de site 133.000 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 5,0% is 158.339 euro 

Nationale Nederlanden toetst op een hypotheekrente van 5%. De maximale hypotheek wordt dan 133.000 euro. Bij een toetsrente van 5% is in werkelijk de maximale hypotheek beduidend hoger, namelijk 158.339 euro.

15. NIBC (tien jaar vast voor 2,64%)

Geen berekening mogelijk op site.

16. Obvion (toetst op 5%)

  • Maximale hypotheek via de site 139.711 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 5,0% is 158.339 euro

Obvion toetst op een hypotheekrente van 5%. De maximale hypotheek wordt dan 139.711 euro volgens de berekening van Obvion. Bij een toetsrente van 5% is in werkelijk de maximale hypotheek beduidend hoger, namelijk 158.339 euro.

17. Rabobank (tien jaar vast voor 2,3%)

  • Maximale hypotheek via de site 135.631 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,3% is 177.581 euro  

De maximale hypotheek bij Rabobank is 135.631 euro. Zij vermelden niet met welke hypotheekrente er wordt getoetst. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 177.581 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,30%).

18. Regiobank (tien jaar vast voor 2,29%)

Geen berekening mogelijk op de site.

19. SNS Bank (tien jaar vast voor 2,25%)

  • Maximale hypotheek via de site 152.607 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,25% is 178.768 euro

De maximale hypotheek bij SNS bank is 152.607 euro. Zij vermelden netjes de hoogte van de hypotheekrente, namelijk 2,25%. Echter de maximale hypotheek is dan beduidend hoger, namelijk 178.768 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,25%).

20. Syntrus Achmea (tien jaar vast voor 2,3%)

  • Maximale hypotheek via de site 177.581 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,3% is 177.581 euro

De berekening bij Syntrus Achmea klopt.

21. Tellius (tien jaar vast voor 2,55%)

  • Maximale hypotheek via de site 158.339 euro (toetsrente 5%)
  • Maximale hypotheek bij rente 2,55% is 180.191 euro  

Bij Tellius is de maximale hypotheek 158.339 euro. Zij toetsen de maximale hypotheek op een hypotheekrente van 5%. Zij vermelden dit netjes bij de berekening. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 180.191 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,55%).

22. Triodos Bank (tien jaar vast voor 2,40%)

  • Maximale hypotheek via de site 152.039 euro indien energielabel onbekend is
  • Maximale hypotheek bij rente 2,40% is 175.240 euro  

De maximale hypotheek bij Trios Bank is afhankelijk van het energielabel. Indien dit onbekend is, is de maximale hypotheek 152.039 euro. Zij vermelden niet met welke hypotheekrente er wordt getoetst. De maximale hypotheek is beduidend hoger, namelijk 175.240 euro als we de tienjaarvaste hypotheekrente met NHG nemen (2,40%).

23. Woonfonds (tien jaar vast voor 2,49%)

  • Maximale hypotheek via de site 173.171 euro
  • Maximale hypotheek bij rente 2,49% is 173.171 euro

De berekening bij Woonfonds klopt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

eigen huis

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
knax63
0
De vergelijking op zich is aardig maar er staan geen maand bedragen bij.
Het valt me op dat iedere bank eigen normen hanteert waarschijnlijk gebaseerd op hun eigen ervaringen. De rente varieert tussen 2.25 en 2.75 met wat uitschieters beiden kanten op.
Wat me nog meer opvalt is dat ze geen van alle een totaal overzicht van kosten voor het huis maken.
Hoeveel aan ozb belasting ?
Hoeveel aan gas water en licht?
Hoeveel aan onderhoud voor het pand want dat zorgt dat de waarde van het pand in tact blijft.
Die kosten bepalen ook deels de kosten van het huis wonen kost geld simpel gezegd. Meest ondergeschoven kindje van de rekening is onderhoud. Dat word uitgesteld en van uitstel komt afstel en dan gaat tenkoste van het waarde ontwikkeling. Er zijn best wel aardige modellen op te zetten voor waarde ontwikkeling . Maar dat willen we niet weten want de huizen markt is voorlopig niet uit het slop. Ook al stijgt het nu aardig omdat laatste jaren gewoon minder gebouwd is!
Is er niet een basis norm waar iedereen zich aan moet houden anders ben je appels met peren en sinasappel aan het vergelijken en dat werkt niet goed. Maar misschien is dat ook de bedoeling.
De klant mag er niet teveel van snappen want dan gaat ze vragen stellen en vallen ze door de mand.
AFM toezicht kan alleen als ze kennis van zaken hebben en ze controleren alleen achteraf toch?

De banken hebben meer kennis van de markt als de klant en dit is wel de grootste uitgave van een mens in zijn leven voor de meeste dan!!! Met de grootste gevolgen als dat niet goed gaat.
ch@rter
0
Wat mij opvalt is dat er wel gevraagd wordt naar schulden, maar veel mensen zijn zich er vaak niet van bewust welke daar onder vallen zoals een wehkampje en een creditcard e.d. en deze toch volledig op basis van 2% van het krediet (gebruikt of niet) in aftrek worden genomen.
Da Freeze
0
Vereniging Eigen Huis heeft ook een calculatie op de site (betaalde inlog nodig!) die behoorlijk goed overeenkomt met de realistische berekeningen van de door Jos genoemde voorbeelden.

Een mooie compilatie van hypotheekverstrekkers Jos, deze ga ik boekmarken.
Jos Koets
0
Helaas blijkt het bij (grote) hypotheekkantoren zoals de Hypotheker en Hypotheekshop ook niet te kloppen. Deze komen nog aan de orde in een vervolg column tzt.

Gr. Jos
Jos Koets
0
AFM is ook ingelicht. Ik ben benieuwd hoe zij gaan reageren. Hun reactie zal ik dan ook kenbaar maken.

Gr. Jos
yieldcurve
0
Nog steeds wordt, ook met deze berekeningen, de suggestie gewekt alsof het verstrekken van te hoge hypotheken de oorzaak was van de kredietcrisis. En mede daardoor moesten er steeds strengere van bovenaf opgelegde regels komen die dit moest voorkomen. Dream on zou ik zeggen. Nog steeds waren en zijn echtscheidingen en het zonder werk raken de belangrijkste oorzaak van het niet meer kunnen betalen van rente en of aflossing. En dan maakt het allemaal niet zoveel uit hoe groot die hypotheek nou precies was. Voor klantgericht maatwerk is al helemaal geen plaats meer.
ch@rter
0
quote:

yieldcurve schreef op 29 nov 2015 om 17:53:


Nog steeds wordt, ook met deze berekeningen, de suggestie gewekt alsof het verstrekken van te hoge hypotheken de oorzaak was van de kredietcrisis. En mede daardoor moesten er steeds strengere van bovenaf opgelegde regels komen die dit moest voorkomen. Dream on zou ik zeggen. Nog steeds waren en zijn echtscheidingen en het zonder werk raken de belangrijkste oorzaak van het niet meer kunnen betalen van rente en of aflossing. En dan maakt het allemaal niet zoveel uit hoe groot die hypotheek nou precies was. Voor klantgericht maatwerk is al helemaal geen plaats meer.


Dus de 2 onder 1 kap met 2 bmweetjes "van de bank" was het probleem niet ..
Toen Janine zwanger raakte en de zzp-er sloeg op zn duim kon er een bord in de tuin.
Ivanrybkin
0
Apart dat je met flink uiteenlopende rentes toch ongeveer een vergelijkbare maximale hypotheek krijgt.

De maandlasten lijken me toch behoorlijk verschillend.

9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links