De crisis op de huizenmarkt lijkt voorbij. Het aantal verkochte woningen is flink gestegen en ook de huizenprijzen blijven stijgen. Dit laatste is positief voor huizenbezitters met een onderwaterhypotheek. Bij zo'n hypotheek is de waarde van de woning lager dan de lopende hypotheek - bij verkoop van de woning ontstaat er een restschuld.
Maar de goede situatie op de huizenmarkt wordt extra aangedikt in de media. Debet hieraan zijn de diverse instanties die met trots de positieve cijfers willen verkondigen. Het leuke is dan, dat de gepubliceerde cijfers van elkaar verschillen. Er is geen sprake van onderling overleg, waardoor een vreemd beeld ontstaat. Ook over het aantal onderwaterhypotheken.
DNB:
In 2013 waren er 1,3 miljoen onderwaterhypotheken. Op het ogenblik zijn dit er nog 960.000. Procentueel spreekt DNB van een daling van 25%. In de afgelopen 2 jaar is er 29 miljard euro afgelost op uitstaande hypotheken. Hiervan is 6 miljard euro gebruikt voor onderwaterhypotheken. Het gemiddelde onderwaterbedrag is afgenomen van 20 tot 16% van de waarde van de woning.
CBS:
Begin 2013 waren er 1,4 miljoen huishoudens met onderwaarde, 34% van het totaal aantal eigen woningen. Een jaar eerder (2012) waren dat nog 1,1 miljoen huishoudens. Ook het bedrag van de onderwaarde steeg. Begin 2012 was de onderwaarde gemiddeld 52.000 euro, een jaar later groeide dit naar 61.000 euro.
Op 7 oktober 2014 kwam het CBS met cijfers over begin 2014: Bij 1,5 miljoen huishoudens was de waarde van de eigen woning begin 2014 lager dan de fiscale hypotheekschuld. Dit is vrijwel evenveel als in 2013.
Hogere advieskosten
Maar de huizenprijzen stijgen dus in elk geval en dat zal de komende maanden niet veranderen. De hypotheekrente is laag en de huren blijven stijgen. Het gevolg is dat in verschillende steden veel woningen boven de vraagprijs worden verkocht.
Natuurlijk staat Amsterdam hierbij op nummer 1. Daar wordt 37% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. Dit getal is absurd. In de crisistijd werd slechts 6% van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In Amsterdam kunnen we echt spreken van een verkopersmarkt.
In diverse andere steden is dit ook al van toepassing en 2016 zal geen ander beeld gaan laten zien. Dat is een mooi vooruitzicht voor makelaars en hypotheekadviseurs: zij hebben de komende tijd genoeg werk, maar het leidt soms tot vreemde situaties.
Zo hebben sommige hypotheekadviseurs hun advieskosten verhoogd. Andere zaken, zoals ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid als er sprake is van een echtscheiding, iets waar veel tijd in gaat zitten, worden niet altijd meer in behandeling genomen. Vooral huizenbezitters die in betalingsproblemen komen, zijn de dupe.
Zij willen geholpen worden, maar de deur blijft meestal dicht. De werkzaamheden werden meestal gratis worden gedaan door de hypotheekadviseur en daar is geen tijd meer voor. Ook verkopende makelaars worden gemakzuchtiger.
Discussie over ontbindende voorwaarden
Niet alle starters zijn nu tevreden over hun makelaar. Ze worden in ieder geval niet behandeld als koning. Maar daar komen ze pas achter als de woning is gekocht, als er een mondelinge overeenkomst over de koopprijs is.
Bij de onderhandeling over de koopprijs is er nog niets aan de hand. Pas als de koopprijs onderling is overeenkomen, komen de andere voorwaarden om de hoek kijken. De ontbindende voorwaarden zijn dan meestal het grootste discussiepunt.
Die voorwaarden zijn van groot belang, omdat een koper in deze periode zijn hypotheek moet regelen en daar wil hij wel de tijd voor kunnen nemen. De verkopende makelaar denkt hier meestal heel anders over en verwacht dat de hypotheek binnen enkele weken is geregeld. Veel verkopende makelaars weten niet wat de gemiddelde verwerkingstijden bij de banken zijn.
Hoge eisen
Zij eisen iets, maar dat is in bepaalde periodes gewoon niet mogelijk. De koper wil natuurlijk de laagste hypotheekrente hebben. Deze banken hebben door deze lage hypotheekrentes veel hypotheekaanvragen, waardoor het langer duurt om ze te beoordelen.
Hierbij wordt vaak het argument gebruikt dat het geen probleem is om de termijn van de ontbindende voorwaarden te verlengen. Dit argument wordt gegeven tijdens de onderhandeling over de koopprijs. Maar als de koopprijs daadwerkelijk is overeengekomen, komt een verkopende makelaar zijn eerdere beloftes niet na en kan de termijn van de ontbindende voorwaarden toch niet worden verlengd.
De financiele gevolgen voor een koper kunnen groot zijn: als de hypotheek niet doorgaat en de ontbindende voorwaarden zijn verlopen, dan moet de koper 10% van de koopsom aftikken.
Problemen voorkomen
Daarom is het verstandig om tijdens de onderhandeling over koopprijs de periode van de ontbindende voorwaarden al goed vast te stellen. Ik heb al talloze keren geschreven dat ik er een groot voorstander van ben om deze periode op minimaal acht weken te zetten. Als er een minimale periode van toepassing is, wordt discussie voorkomen.
Na de koop moet ook de verkopende makelaar zijn werk op tijd doen. Er moet namelijk een koopakte worden getekend en een taxatie worden verricht. Bij de taxatie moet de verkopende makelaar meestal de sleutel overhandigen aan de taxateur die dan kan beoordelen of de woning daadwerkelijk voor de juiste prijs is verkocht.
Hoe eerder de taxatie plaatsvindt, hoe sneller de hypotheek voor de koper kan worden beoordeeld. Helaas blijkt in de praktijk dat veel verkopende makelaars hier heel gemakkelijk over denken en dat taxaties pas kunnen plaatsvinden twee weken of later nadat de koopprijs is overeengekomen. Ik hoef niet uit te leggen dat dit een probleem gaat worden als de ontbindende voorwaarden na vier weken verlopen.
Problemen met verkoopakte
Ook wil ik de koopakte nog even aankaarten. Die wordt opgesteld door de verkopende makelaar. Als deze kort na de overeengekomen koopprijs wordt opgesteld kan tijd worden bespaard. Helaas blijkt dit ook niet aan de orde te zijn. Bovendien moet het concept van de koopakte correct zijn. Dit laatste blijkt ook in veel gevallen niet het geval te zijn. Het gevolg is een flinke vertraging, in het nadeel is van de koper.
Tot slot het Nibud, dat in het nieuws kwam toen bekend werd dat de maximale hypotheek in 2016 omhoog gaat. Zij hebben echter er rekening mee gehouden dat het inkomen van iedere werknemer ook omhoog gaat (inkomensstijging van 1,4%). Dit is een zeer kortzichtige aanname en niet terecht.
In werkelijkheid is er iets heel anders aan de hand. Uit mijn berekeningen blijkt dat voor 312 inkomens uit het onderzoek de maximale hypotheek in 2016 hoger wordt dan in 2015 en voor 498 huizenkopers juist lager. Gemiddeld daalde de maximale hypotheek met 0,34% (hier staat een overzicht met alle berekeningen).
Ik ben van mening dat de huizenmarkt problematisch blijft. De huizenprijzen stijgen te snel en dit zorgt ervoor dat grote groepen niet kunnen kopen. Vooral als de hypotheekrente ook nog gaat stijgen.