Login
 

De gevangenishypotheek

Door Jos Koets op 18 sep 2015 om 11:30 | Views: 8.775 | Categorie: Overig | Onderwerpen: BKR

De hypotheekrente is op het ogenblik laag. Wie nu een huis koopt, kan hiervan profiteren. De laagste hypotheekrente voor twintig jaar vast met NHG is 2,70%. Wie denkt dat de rente nog verder gaat dalen, kan eerst kiezen voor een variabele rente. Die ligt nu rond de 2%.

Veel huizenbezitters hebben slapeloze nachten van deze lage hypotheekrente. Zij hebben een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode vastgezet en betalen daardoor een veel hogere rente.

In Minder hypotheekrente betalen! kon u lezen dat de mogelijkheden beperkt zijn om van deze langlopende rentevaste periode af te komen.

Strengere eisen

De eisen voor het verstrekken van een hypotheek zijn flink strenger geworden. Voor de kredietcrisis was feitelijk alles mogelijk en nu (bijna) niets meer. Ik kom even terug op de twee banken Sparck en Elq die vóór 2008 hypotheken hebben verstrekt aan huizenbezitters met een BKR. De rente kon voor maximaal drie jaar worden vastgezet.

Vanwege de opslag werd meestal gekozen voor een variabele rente. Elq en Sparck zijn in 2008 gestopt met het verstrekken van hypotheken. De hypotheken worden nu alleen nog beheerd.

Huizenbezitters die nog een hypotheek hebben bij deze banken, proberen ze om te zetten naar een andere bank. Zij lopen echter tegen problemen aan, als:

  • Woning is in waarde gedaald.
  • Maximale hypotheek op (hetzelfde) inkomen is beduidend minder geworden.
  • Er mag geen BKR-notering meer zijn.

Afwijkende voorwaarden

Het is logisch dat er geen BKR-notering meer mag zijn. Toch zijn er nog banken in Nederland die huizenbezitters weigeren een hypotheek te verstrekken als er geen BKR-notering meer is, maar er wel was in het verleden. Deze banken straffen dus huizenbezitters die hebben aangetoond dat zij hun leven hebben verbeterd.

Een ander groot nadeel is de daling van de huizenprijzen. De maximale hypotheek verschilt per bank als een hypotheek wordt overgesloten. Zo verstrekken enkele banken tot 112,5% van de waarde van de woning bij oversluiting. We hebben hier te maken met een explain-situatie.

De hypotheekadviseur en de klant moeten goed onderbouwen waarom zij vinden dat een bank moet afwijken van de normale voorwaarden. Een mooi voorbeeld is een huizenbezitter (van een collega-hypotheekadviseur) met een lopende hypotheek bij Sparck:

  • Aflossingsvrije hypotheek 220.000 euro
  • Taxatiewaarde woning 180.000 euro (122,2% van de marktwaarde)
  • Variabel hypotheekrente van 7,65%, bruto per maand 1.402,50 euro
  • Geen BKR-registratie meer
  • Maximale hypotheek op inkomen 270.000 euro

Woning onder water

Het inkomen is voldoende voor het oversluiten van de hypotheek. Het grote nadeel is dat de woning flink onder water staat. Bij oversluiting wordt de aflossingsvrije hypotheek beduidend minder. Die mag maximaal nog 50% van de waarde van de woning zijn (90.000 euro; 50% van 180.000 euro).

Het overige bedrag van 130.000 euro moet worden afgelost door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek. Dit laatste is in het voordeel van de klant, omdat de hypotheek hierdoor minder wordt en de woning daardoor niet meer onder water staat.

Het is zelfs mogelijk om de bank tegemoet te komen door de 130.000 euro in bijvoorbeeld twintig jaar af te lossen. De hypotheek zou er dan als volgt uitzien:

  • Aflossingsvrije hypotheek 90.000 euro
  • Annuïteiten hypotheek 130.000 euro
  • Hypotheekrente 3,7% bij twintig jaar vast
  • Bruto per maand 1.045 euro

Persoonlijke lening

In deze situatie is de bruto maandlast 357 euro lager. Bovendien wordt in twintig jaar tijd 130.000 euro afgelost! Helaas is er geen bank in Nederland die deze huizenbezitter wil helpen. De woning staat te ver onder water.

Als een bank tot 112,50% maximaal verstrekt dan is de maximale hypotheek 202.500 euro. De resterende 17.500 euro zou dan door middel van een persoonlijke lening (PL) moeten worden afgesloten.

Helaas is de rente op een PL weer hoger (en de maximale looptijd is honderdtwintig maanden) dus ook de brutomaandlasten gaan omhoog. Bovendien zijn er weer banken in Nederland die deze PL niet als box 1-lening zien! Dit laatste is natuurlijk zeer vreemd.

Gevangen bij Sparck

Uit het bovenstaande blijkt dat deze huizenbezitter gevangen zit bij Sparck. Door de hoge hypotheekrente van 7,65% (variabel) is het niet mogelijk om extra af te lossen op zijn lopende hypotheek. Hierdoor blijft zijn woning onder water staan en ook verkoop van de woning is niet mogelijk.

Als de hypotheek wordt overgesloten, kan in een korte tijd een groot gedeelte van de hypotheek wel worden afgelost. Helaas is er geen bank in Nederland die deze huizenbezitter uit deze gevangenis wil halen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

BKR

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
14 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
Veel huizenbezitters hebben slapeloze nachten van deze lage hypotheekrente. Zij hebben een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode vastgezet en betalen daardoor een veel hogere rente.

Sorry Jos, ik weet dat het grootste deel van je column hier niet over gaat, maar dit vind ik echt grote onzin. En getuigen van een hele verwende, vervelende mentaliteit.

Het is alsof je een krat bier koopt voor €10 dat de volgende dag in de bonus gaat voor €8. En dat je dan slapeloze nachten gaat krijgen omdat je het niet alsnog voor €8 kan krijgen en het heel gemeen vinden dat de winkel je niet €2 terug wil geven. Ja, het is even balen dat je het een dag later goedkoper had kunnen krijgen, maar zo is het nu eenmaal. Op de dag dat je de aankoop deed, was het kennelijk een goede prijs. Dat is het de dag later nog steeds, ook als de prijs dan lager is geworden.

Als je je hypotheekrente vast zet, dan doe je dat om je te verzekeren tegen een stijgende rente. Je neemt daarmee ook (en hopelijk bewust) het risico dat de rente juist gaat dalen. Zouden mensen die hun rente voor 10 jaar vast hadden gezet voor 4% ook slapeloze nachten hebben als de rente een paar jaar later op 8% zou staan? Nee natuurlijk. Ze willen gewoon van twee walletjes mee eten: vast als de rente stijgt, variabel als de rente daalt. Zo wil ik ook wel beleggen: meedoen met de stijgingen, en de dalingen zijn voor iemand anders.

Je hebt reden voor slapeloze nachten als je je rente variabel hebt gezet en vervolgens stijgt hij op. Als je je rente vast hebt gezet en hij zakt in, dan is dat jammer, maar deel van de deal die je hebt gemaakt. Een gemist voordeeltje is geen reden voor slapeloze nachten.
fred12345
0
Weer een typische Koets story: eigen huis met bruto inkomen van 1.400 EUR per maand...hoe kun je het bedenken.

Banken zijn geen sociale instellingen, ze moeten gewoon ook geld verdienen om hun aandeelhouders en personeel te betalen. Iemand die zich in de nesten werkt moet er maar zelf uit zien te komen...

Het bashen van banken is gemeen goed geworden, dit is volkomen onterecht want de hypotheekrente is minimaal en de winstmarge van deze banken gering.
gerrit 69
0
quote:

fred12345 schreef op 18 sep 2015 om 16:00:


Weer een typische Koets story: eigen huis met bruto inkomen van 1.400 EUR per maand...hoe kun je het bedenken.

Banken zijn geen sociale instellingen, ze moeten gewoon ook geld verdienen om hun aandeelhouders en personeel te betalen. Iemand die zich in de nesten werkt moet er maar zelf uit zien te komen...

Het bashen van banken is gemeen goed geworden, dit is volkomen onterecht want de hypotheekrente is minimaal en de winstmarge van deze banken gering.


Hoe zou dat toch komen dat banken bashen gemeen goed is geworden, beste Fredje
Dat hebben ze namelijk over zichzelf afgeroepen in de kredietcrisis.
Het gaat om het feit dat iemand ooit een BKR notering heeft gehad, maar ondanks de verwijdering daarvan de banken deze gegevens als een soort strafblad blijven gebruiken.
Het word tijd, dat je bij het onderwerp blijft in plaats van het artikel van Jos Koets weer eens te torpederen.
deschaker
0
quote:

fred12345 schreef op 18 sep 2015 om 16:00:


Weer een typische Koets story: eigen huis met bruto inkomen van 1.400 EUR per maand...hoe kun je het bedenken.

Banken zijn geen sociale instellingen, ze moeten gewoon ook geld verdienen om hun aandeelhouders en personeel te betalen. Iemand die zich in de nesten werkt moet er maar zelf uit zien te komen...

Het bashen van banken is gemeen goed geworden, dit is volkomen onterecht want de hypotheekrente is minimaal en de winstmarge van deze banken gering.


Volgens mij moet je wat beter lezen....er staat nergens iets over het inkomen. Behalve dat op basis van inkomen 270 geleend kan worden.
knax63
0
De rente blijft laag anders kunnen overheden hun schulden niet financieren. De schuld is sinds 2008 met 50% gestegen.
Ik verwacht dat de rente nog 10 jaar laag blijven dan kan je zien in de grafiek van de rente ontwikkeling van de afgelopen 100 jaar. Dan zou de rente nu vergelijkbaar zijn met 1937. En pas tussen 1940 a 1950 werd toen een bodem gezet ergens bij 1% . Nu is het zelfs lager. En dat is nodig anders kunnen banken omvallen ook ivm hypotheken die uitstaan. Banken mogen niet omvallen natuurlijk dat zou maatschappelijk ontwrichting geven.
Als je komende jaren 3% RENTE BETAALD. Is dat laag ik heb van 1991 tot 2001 7% vast betaald de laatste paar jaar was de markt rente 2% lager maar j, ik had afspraak voor vaste percentage. Het is een moment opname van het moment waarop je het afsluit en je probeert het zo optimaal mogelijk te doen op het moment van afsluiten. In praktijk blijkt dat je in totaal plaatje grofweg het zelfde betaalt. Bij hoge huizen prijzen betaal je minder rente en bij lage prijzen betaal je meer rente. Uiteindelijk betaal je in totaal het zelfde. Maar banken proberen je altijd het gevoel te geven dat nu het beste moment is.
Rente is laag dus nu gunstig kopen omdat rente laag. Bij lage huizen prijs zeggen ze het is gunstig want prijzen zijn laag. Dat heet bij mij marketing om de verkopen te stimuleren en dat doen ze al 100 jaar. Niets nieuws onder de zon.
knax63
1
De banken hebben voor een deel de krediet crisis gecreëerd met hun vele kredieten. De aflossingsvrije versie was voor banken erg gunstig zolang mogelijk geld uitlenen want bij jaar kevert dat een paar procent op. Daardoor konden mensen meer lenen en stegen de prijzen. Nu gaan we weer aflossen dus minder uitlenen dus banken verdienen er minder aan. Ga nu niet zielig doen. De markt zit tegen maar ze hebben gouden tijden gehad. Kom niet op. Hun marge was opgelopen tot 4a5% in totaal door allerlei extra producten die ook weer opleveren.vraag is wel of ze wel nuttig zijn voor de klant. Ik betijfel het sterk. Ik begrijp ook wel gewoon bedrijfsmatig logische ontwikkelingen.
De klant moet ook wel zelf blijven nadenken maar ik krijg soms idee dat we grotendeels financieel analfabeet en dat we hierin beter opgevoed moeten worden.
ch@rter
0
Je moet je maar eens afvragen wat jij zelf zou doen als jij deze klant het geld moest lenen?!
Als deze klant al geeneens een mobiele telefooncontract kan afsluiten, wie staat er dan in de rij om een onderwater staande hut te financieren?
Het is altijd makkelijk om de schuld bij de banken te leggen, maar de klant heeft daar ook debet aan. Die kon destijds elders waarschijnlijk niets los peuteren en had dan zelf logisch na moeten denken wat de gevolgen zouden kunnen zijn.
FailingWinner
0
Ik denk de situatie van deze persoon een beetje te begrijpen.
Oversluiten naar een nieuwe hypotheek met persoonlijke lening lijkt mij dan toch de beste optie. De persoonlijke lening dan afsluiten met 1% aflossing per maand (dus 175 euro per maand). Daarbij zou ik de hypotheek nog niet voor 20 jaar vastzetten, maar nog even de voor de mij verwachte verdere rentedaling afwachten.
En na een jaar of 2-3 proberen om de lening over te sluiten in de hypotheek, aangezien deze als wat lager zal zijn. En de hypotheek nu dan eventueel vast te zetten voor de resterende looptijd. Dus nog 3 jaar hogere lasten, maar daarna eindelijk van de 'straf' verlost zijn.
Je kunt de zaken ook relativeren en bedenken dat nog 3 jaar duurder uit zijn niet zoveel meer is ten opzichte van de afgelopen 10 jaar.
En de toekomst ziet er gelijk een stuk beter uit!
fred12345
0
quote:

fred12345 schreef op 18 sep 2015 om 16:00:


Weer een typische Koets story: eigen huis met bruto inkomen van 1.400 EUR per maand...hoe kun je het bedenken.

Banken zijn geen sociale instellingen, ze moeten gewoon ook geld verdienen om hun aandeelhouders en personeel te betalen. Iemand die zich in de nesten werkt moet er maar zelf uit zien te komen...

Het bashen van banken is gemeen goed geworden, dit is volkomen onterecht want de hypotheekrente is minimaal en de winstmarge van deze banken gering.


Ja, sorry ik ha het niet goed gelezen...blijft wel een extreem voorbeeld, dat zeldzaam is.
fritscrach
0
Geen paniek!
Draghi koopt binnenkort alles op.
Oversluiten is dan vast geen probleem. De ECB doet wel gekker.
1% levenslang vast. BKR opslag 0,1%. Straatsburg zegt: elk mens heeft recht op hypotheek. De huizenprijzen knallen uit het water hoog de lucht in en iedereen is heel blij. Bouwsector van het gas af, gemeenten van hun waardeloze grond af. Na 5 jaar voordelig onderhoud door Polen en Syriërs. Ik zie de toekomst met vertrouwen tegemoet.
Krijgt u in de gaten wat een rotzooi ze ervan gemaakt hebben?
ooievaar49
0
En dan straks ook nog aan de banken moeten betalen als je spaarcenten bij hun deponeert!
Clermonts, B
0
Als de LTI het toestaat is de LTV geen probleem. Het betreft hier dan een explain-situatie. Tevens kan de klant van Sparck aantonen dat hij al lang genoeg de hogere maandlasten heeft kunnen voldoen. Ik durf te zeggen dat als er verder niets speelt (BKR goed, en vast dienst verband) deze klant niet de rest van zijn leven aan een variabele hypotheek bij Sparck hangt. Sterker nog, die sluit ik voor het einde van het jaar nog over....

kareldr
0
Het enige wat die mensen kunnen doen is een lagere rente eisen..een opslag van 6% is natuurlijk absurd en duidelijk misbruik van de situatie.

dmmsch
0
hallo jos of anderre mijn lijfrente kommt vrij op 1-2-16 wat moet of kan ik hierme doen!het is oud regime bvd
14 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)