In mijn column Minder hypotheekrente betalen! kon u lezen dat er problemen kunnen ontstaan als een huizenbezitter rentemiddeling toepast op zijn hypotheek. Een huizenbezitter had de volgende mail van zijn bank gekregen betreffende rentemiddelen:
“We hebben onlangs overleg gehad met de Belastingdienst over het onderwerp rentemiddeling. De Belastingdienst vindt dat de verschuldigde boeterente die opgenomen is in het nieuwe rentepercentage geen eigen woningrente is. Hierdoor bestaat er onduidelijkheid over het te volgen aflosschema en de aflossingsstand, waardoor klant het risico loopt dat de hypotheek in Box 3 valt. En dus geen recht heeft op renteaftrek.
Naar aanleiding van deze uitspraak van de Belastingdienst hebben we de voorwaarden voor rentemiddeling aangepast. Deze gunstige voorwaarde blijft van toepassing voor hypotheken gesloten voor 1 januari 2013. Ook voor hypotheken gesloten na 1 januari 2013 blijft rentemiddeling mogelijk. Voorwaarde hiervoor is dat de hypotheek een voortzetting is van een oude hypotheek die onder het overgangsrecht valt.”
Voor alle duidelijkheid: het gaat hier over een annuïteitenhypotheek die afgesloten is na 1 januari 2013 door starters. De belastingdienst is namelijk van mening dat over een gedeelte van de nieuwe hypotheekrente die berekend wordt over de annuïteitenhypotheek, geen renteaftrek van toepassing is.
Probleem zit bij de banken
Het gevolg is dan dat deze renteaftrek vervalt over dat leningsdeel van de hypotheek! In werkelijkheid zit het probleem bij de banken. Sommige banken berekenen bij rentemiddeling namelijk een extra opslag. En deze opslag is dus niet fiscaal aftrekbaar. Hieronder een voorbeeld ter verduidelijking (bron NVB).
Klant komt bij de bank en wil rentemiddeling. Zijn huidige rente is 6%, de nieuwe rente na rentemiddeling is 3%. De verschuldigde boeterente leidt tot een opslag van 0,2%. Deze 3,2% is als nieuwe nominale rente fiscaal aanvaardbaar en aftrekbaar. Aangezien de boeterente niet ineens wordt betaald maar wordt uitgesmeerd komt er een aanvullende opslag van 0,05% bij vanwege het renteverlies van de bank.
Daarnaast berekent de bank een opslag van 0,1% voor het risico dat de klant eerder zijn woning verkoopt en de bank daarom haar boeterente niet ontvangt. De totale rente wordt dan 3,35%. Het standpunt van de Belastingdienst/KG leidt er toe dat de fiscaal aftrekbare rente 3,2% is, met de volgende consequentie: Bij alle leningen (nieuw regime en overgangsregime) betekent dit dat een deel van de rente (in dit voorbeeld 0,15%) niet aftrekbaar is.
Bij een annuïtaire lening onder het nieuwe regime betekent dit daarnaast dat de aflossing wordt berekend in het systeem van de bank op grond van een rente van 3,35% terwijl dat fiscaal had gemoeten op basis van 3,2%. Dat betekent dat de klant aan het einde van het jaar op het fiscale toetsmoment te weinig heeft afgelost en daarmee uit de pas loopt met het fiscaal verplichte annuïtaire schema. Daarmee kan de klant de renteaftrek voor de toekomst verliezen.
Geen probleem tot 0,2%
Deze brief heeft er voor gezorgd dat de fiscus met een antwoord moest komen. In het antwoord van de fiscus staat dat een opslag tot 0,2% geen probleem is (hieronder de letterlijke tekst).
"In beginsel moeten opslagen die geen betrekking hebben op het ter beschikking stellen van de hoofdsom, maar zien op andere rechten en verplichtingen met zelfstandige betekenis, gesplitst worden van de eigenlijke rentevergoeding voor het ter beschikking stellen van de hoofdsom.Het is echter bestaand beleid dat dergelijke opslagen niet tot splitsing van het rentepercentage leiden, wanneer de opslagen verwaarloosbaar zijn.
Hiervan is sprake wanneer het totaal van alle opslagen een maximum van 0,2 procentpunt niet overschrijdt. Het percentage dat uit de opslagen [...] gezamenlijk ontstaat, zal veelal boven dit maximum uitkomen. De betreffende opslagen dienen daarom gesplitst te worden van de eigenlijke rentevergoeding en op hun eigen merites te worden beoordeeld."
Het bovenstaande is duidelijk. Is de opslag hoger (wat regelmatig voorkomt) dan 0,2% dan moet dit apart gesplitst worden door de banken. De banken hebben echter aangegeven dat dit niet mogelijk is!
Waarom zegt niemand iets?
De oplossing is vrij simpel. Banken verdienen al voldoende, dus gewoon geen opslag berekenen als er rentemiddeling wordt toegepast. En als er toch een opslag wordt toegepast dan moet deze opslag minder zijn dan 0,2%. Indien banken dan toch eigenwijs willen zijn en meer willen verdienen aan hun klanten dan is het nog mogelijk om het hogere percentage boven de 0,2% contant te maken en dit direct af te rekenen bij de huizenbezitter.
In werkelijkheid kunnen de banken de opslag wel degelijk splitsen maar willen de banken niet dat hun klanten op de hoogte zijn dat zij extra moeten betalen bij rentemiddeling. Bovenstaand probleem kan snel worden opgelost. Het is echter schrijnend om te zien hoe partijen met elkaar omgaan.
De NVB, banken en fiscus hebben niet de moeite genomen om de hypotheekadviseurs in Nederland in te lichten over wat er precies gaande is. Ook de SEH waar een paar duizend adviseurs lid van zijn, geeft niet thuis. Vergeet niet dat veel hypotheekadviseurs dagelijks rentemiddeling adviseren en regelen voor hun klanten.