Ik kom terug op twee columns die ik eerder dit jaar heb geschreven, omdat ik hier opmerkelijke reacties op kreeg:
In de verkoop-terugkooptruc kon u lezen dat banken vaak niet mee willen werken als iemand zijn huis verkoopt en binnen een paar maanden weer terugkoopt.
Huizenbezitters met een hoge hypotheekrente willen graag profiteren van de lagere hypotheekrente van nu. Het intern omzetten naar een lagere hypotheekrente heeft als nadeel een (zeer) hoge boeterente waardoor omzetten vaak niet aantrekkelijk is.
Bij verkoop is de boeterente niet van toepassing. En als de woning dan binnen zes maanden wordt teruggekocht dan hoeft ook de 2% overdrachtsbelasting niet betaald worden.
Gevaarlijke constructie
Na deze column kreeg ik wekelijks mails van lezers die graag deze constructie wilden uitvoeren. Maar wie op de hoogte is van deze constructie en daar aan meewerkt, bevindt zich op glad ijs. Zo kunnen adviseurs weigeren om in de toekomst nog zaken met die klanten te doen. Ook als een huizenbezitter zelf de touwtjes in handen neemt, is het oppassen.
Twee maanden geleden sprak ik een huizenbezitter die zijn eigen huis wilde terugkopen. Hij had de hypotheek zelf aangevraagd, maar na bestudering van de alle hypotheekstukken kreeg hij te horen dat er geen hypotheek werd verstrekt.
Hij stond na de verkoop van zijn woning namelijk nog op hetzelfde adres ingeschreven. Als hij in de toekomst een ander huis gaat kopen, zal hij toch wat uit te leggen hebben. Er is namelijk een hypotheek geweigerd en dit soort informatie moet kenbaar worden gemaakt aan de adviseur of bank.
Rentemiddeling
Een andere mogelijkheid om de hoge boeterente gedeeltelijk te voorkomen, is rentemiddelen. In mijn column kon u lezen hoe u zelf kan berekenen wat u nieuwe hypotheekrente wordt als u aan rentemiddeling doet. Helaas wordt rentemiddeling niet door alle banken in Nederland toegepast.
Ook na publicatie van deze column kreeg ik veel reacties. Van één reactie schrok ik. Een huizenbezitter kreeg namelijk de volgende mail van zijn bank betreffende rentemiddelen:
“We hebben onlangs overleg gehad met de Belastingdienst over het onderwerp rentemiddeling. De Belastingdienst vindt dat de verschuldigde boeterente die opgenomen is in het nieuwe rentepercentage geen eigen woningrente is. Hierdoor bestaat er onduidelijkheid over het te volgen aflosschema en de aflossingsstand, waardoor klant het risico loopt dat de hypotheek in Box 3 valt. En dus geen recht heeft op renteaftrek. Naar aanleiding van deze uitspraak van de Belastingdienst hebben we de voorwaarden voor rentemiddeling aangepast. Deze gunstige voorwaarde blijft van toepassing voor hypotheken gesloten voor 1 januari 2013. Ook voor hypotheken gesloten na 1 januari 2013 blijft rentemiddeling mogelijk. Voorwaarde hiervoor is dat de hypotheek een voortzetting is van een oude hypotheek die onder het overgangsrecht valt.”
Zaken niet op orde
Ik weet van collega’s dat zij de afgelopen twee jaar hun klanten hebben benaderd met het advies om rentemiddelen toe te passen. Iedere huizenbezitter wil immers zijn maandlasten omlaag brengen.
De kosten van rentemiddelen zijn beduidend lager, want alleen de administratiekosten van de bank en de advieskosten moeten betaald worden. Helaas blijkt uit het bovenstaande dat starters die na 1 januari 2013 een hypotheek hebben afgesloten eigenlijk geen rentemiddeling kunnen doen.
De Belastingdienst kan in hun administratie het aflosschema niet aanpassen waardoor de hypotheekrenteaftrek kan vervallen. Dit is natuurlijk heel erg vreemd. Indien dit werkelijk zo is, vind ik dat de Belastingdienst dit kenbaar had moeten maken.
Actie graag!
De banken hadden dan hypotheekadviseurs kunnen waarschuwen. Nu zijn de huizenbezitters de dupe omdat de Belastingdienst niets gezegd heeft. Bovendien vind ik dat huizenbezitters niet de dupe mogen worden omdat de Belastingdienst zijn zaken niet op orde heeft.
Ik ben benieuwd hoe lang het gaat duren voordat Minister Dijsselbloem dit probleem oplost.