Login
 

Nieuw huis, oude hypotheekvorm?

Door Jos Koets op 17 jul 2015 om 12:10 | Views: 7.136 | Categorie: Overig | Onderwerpen: box 1-polis, hypotheek

We zijn nu tweeënhalf jaar verder sinds de nieuwe hypotheekregels met betrekking tot starters zijn ingegaan. Vanaf 1 januari 2013 moet een starter om nog renteaftrek te kunnen genieten zijn gehele hypotheek via een annuïteiten of lineaire hypotheek of een combinatie van die twee aflossen.

Een doorstromer (huizenbezitter die kan aantonen dat hij een hypotheek had op 31 december 2012) mag zijn oude hypotheekvormen meenemen naar zijn volgende koopwoning. Het is voor deze doelgroep dus mogelijk om bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek mee te nemen.

Zo'n meegenomen hypotheek mag echter niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de nieuwe koopwoning en ook niet hoger dan het oude hypotheekbedrag.

Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • oude verkochte woning aflossingsvrije hypotheek 200.000 euro
  • aankoop nieuwe woning 300.000 euro (is ook het hypotheekbedrag)
  • maximale aflossingsvrije hypotheek wordt nu 150.000 euro (50% van de waarde van de woning)

Box 1-polis 

Voor de aflossingsvrije hypotheek is het verhaal nog vrij simpel. Is er echter sprake van een box 1-verpande polis of -rekening dan wordt het wat ingewikkelder. Aanvankelijk was het volgens de fiscale regels mogelijk een lopende box 1-polis fiscaal voort te zetten, als er binnen drie jaar een andere woning wordt gekocht.

Door de nieuwe hypotheekregels is deze termijn ongemerkt ingekort. Om oude hypotheekvormen voort te zetten moet de nieuwe koopwoning binnen het lopende jaar of het volgend jaar zijn gepasseerd bij de notaris.

Stel u verkoopt uw oude woning op 1 juli 2015, dan moet de nieuwe woning dus voor 31 december 2016 passeren om het  recht op de oude hypotheekvormen te behouden.

Wisselende termijnen

Na passeren van de hypotheek hanteert iedere bank zijn eigen periode waarbinnen de waarde van de box 1-polis moet zijn overgeheveld. Bij Florius en Obvion is deze periode zes maanden na passeren.

Echter de waarde kan pas worden overgeheveld als die is vrijgegeven door de andere bank. Is de oude woning nog niet verkocht, dan is een fiscale voortzetting dus niet mogelijk. Het gevolg is dan dat de box 1-polis na verkoop van de oude woning moet worden afgekocht.

Vindt afkoop plaats binnen vijftien jaar dan komt de fiscus nog om de hoek kijken ook. Er is namelijk sprake van een rentebestanddeel. Bijvoorbeeld:

  • waarde box 1-polis na dertien jaar: 50.000
  • betaalde premies in deze dertien jaar: 30.000
  • rentebestanddeel (belast in box 1): 20.000

Eerst verkopen, dan kopen

Dit rentebestanddeel is niet (of gedeeltelijk) van toepassing als er sprake is van een restschuld bij verkoop van de woning. Voor een gemakkelijke fiscale voortzetting is het dus vereist dat de oude woning op tijd is verkocht.

Door de crisis verkopen huizenbezitters steeds vaker eerst hun woning om daarna pas een andere woning te kopen. Een tijdelijk huurhuis is dan de oplossing als de verkoop en nieuwe aankoop niet op elkaar zijn afgestemd.

Het nadeel van tijdelijk huren is dat de box 1-polis naar box 3 verhuist. Er zijn banken die dan niet meer de fiscale voortzetting willen doen. Bovendien komt er een ander nadeel om de hoek kijken als er sprake is van een gegarandeerd eindbedrag.

Lagere eindgarantie

U moet dan denken aan een spaarhypotheek waarbij de box 1-polis verpand is aan de hypotheek. De einduitkering is gebaseerd op de betaalde hypotheekrente die vergoed wordt in de box 1-polis. Hoe hoger de hypotheekrente hoe lager de spaarpremie om aan het eindbedrag te komen.

Door verkoop van de woning wordt er geen hypotheekrente meer betaald. De box 1-polis verhuist naar box 3 waarbij er een voorstel wordt gedaan om te kiezen uit bepaalde beleggingsfondsen (met of zonder garantie). De betaalde premie blijft dan het zelfde.

Als de polis later fiscaal wordt voortgezet, is de betaalde premie leidend als er geen garantie meer is in de polis. Dit betekent dat de eindgarantie na de daadwerkelijke fiscale voortzetting beduidend minder is dan bij de oude situatie.

Onaantrekkelijk en ingewikkeld

Is er wel sprake van een garantie in een beleggingsfonds dan is die al lager omdat het percentage van de garantie in de meeste gevallen lager is dan de betaalde hypotheekrente. Ook hier zal dan na de fiscale voortzetting de gegarandeerde einduitkering lager uitvallen.

Al met al wordt het steeds onaantrekkelijker om een box 1-polis fiscaal voort te zetten. Uit het bovenstaande blijkt ook dat de materie vrij ingewikkeld is. Er zijn daarom tal van hypotheekadviseurs die fiscale voortzetting niet eens in hun adviesgesprek meenemen terwijl dit wel interessant kan zijn.

Zij komen dan met een voorstel van een aflossingsvrije hypotheek of een hogere aflossing met een annuïteiten of een lineaire hypotheek.

Dubbel de dupe

En er is nog een ander probleem: steeds meer banken willen niet meer meewerken aan een fiscale voortzetting. De administratie om dit te kunnen doen, wordt te duur volgens deze banken.

De kans is daarom groot dat over een paar jaar er geen bank meer in Nederland is waarbij een fiscale voortzetting mogelijk is. Dit betekent dat honderdduizenden huizenbezitters de dupe worden als zij gaan verhuizen.

Vooral als de fiscus ook nog eens om de hoek komt kijken, omdat een box 1-polis niet voldaan heeft aan de verplichte vrijstellingsduur van minimaal vifjtien of twintig jaar. Het wordt daarom tijd om de regels  en eisen rond de vrijstelling van box 1-polissen en -rekeningen te versoepelen.

Dit voorkomt dat bestaande huizenbezitters door een verhuizing dubbel worden aangepakt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

box 1-polis

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
sjeetje
0
Eens met de conclusie om regels en eisen rond de vrijstelling van box 1-polissen en -rekeningen te versoepelen.

Interessant stuk, dank hiervoor. Kan voor mij over een paar jaar (als we wellicht willen verhuizen) ook echt gaan spelen. Ik dacht altijd dat ik mijn bankspaarhypotheek gewoon kon meenemen en dan gewoon alleen voor het deel erboven een annuïteit kan nemen. Blijkt toch weer gecompliceerder te liggen. Goed bewaren dit verhaal!
Bobby Ewing
0
Hi Jos,
Je column vat goed samen waarover we gesproken hebben ;-)...
Nu toch benieuwd wat men de 3e dinsdag van september voor konijn uit de hoge prinsenhoed tovert! Gr R
knax63
0
De regels zijn leuk maar wel ingewikkeld en de veranderingen zijn niet in voordeel van de consumenten.
Het komt erop neer dan je gewoon meer rente moet betalen vooral zelf betalen. De betalings capaciteit word minder en dat zet wat druk op de huizenprijzen.
Nu de rente gaat stijgen word dat dan dubbel pech.
Ik denk zelf dat net als in 1990 in japan de rente lang laagblijft. Maar van 1% naar 2% is al een verdubbeling wat betalingscapaciteit sterk verlaagd omdat er minder overblijft om aftelossen wat je aan rente kwijt bent.
Veel hypotheken zijn afgesloten met maximale voordeel halen uit fiscale constructie, die nu door de overheid word afgebroken. Terecht maar de banken verliezen daarmee inkomsten bron, want dat is de rente. Rente word duurder omdat je een groter deel zelf moet betalen.
Allerlei verzekeringen die vaak bij veel minder dekking geven dat je verwacht en daarmee eigenlijk helemaal niet effectief zijn. Je kunt beter die premie gebruiken om extra af te lossen. Maar dat zal een bank je niet adviseren, want die adviseert je dat wat hun beter uitkomt, lees waar zij wat mee kunnen verdienen. Logische want dat is hun target, hun verkoop babbel is alleen maar om klanten te lokken ter ondersteuning van hun target.

Ik vraag me af of de huizen markt niet beter af zou zijn zonder al die sturing van banken en overheden. De groei zou dan ,minder zijn en de prijzen ook. Die zijn in verhouding veel hoger als vroeger. 50 jaar geleden was je huur 25% van je inkomen en 20 jaar geleden toen was het 35% en nu ruim 50%. Ik heb in 2007 gezegd dat huizenprijzen zouden halveren op termijn omdat we van aflossings vrij weer terug gaan naar rente en aflossing betalen. Globaal betaal je de helft aflossing en de ander helft rente in 30 jaar. Bij aflossingsvrij betaal 2x zoveel rente bij een zelfde rente percentage en dan is het huis het dubbele vbedrag in aanschaf.

De belangrijkste functie van een huis is nog steeds dat je erin kan wonen en liefst tegen betaalbare kosten.
Toen ik 20 jaar geleden mijn huis kocht had ik berekend dat aflossen je vasten kosten zwaar verlaagd wat je veel vrijheid geeft en makkelijker overbrugging bij periodes met lagere inkomsten. Ik heb zelfs de hekft eerst gespaard en dat halveert de maand lasten ook. Dat heet eigen vermogen maar dat vind de bank niet leuk want daar verdienen ze niets aan.

Jos je beschrijft een ingewikkeld probleem op een vrij eenvoudig hopelijk hebben veel mensen hier wat aan.
Dr. Bob
0
Ook sneu voor de mensen die als gevolg van een zwakke gezondheid een toeslag op de premie voor hun levensverzekering moeten betalen.

Op een risicoverzekering is die toeslag gemiddeld genomen twee keer zo hoog als op een spaarverzekering.
RaWi
0
Hallo Jos,

allereerst dank voor je informatieve columns.

Voor mij nieuw is dat ''de meegenomen hypotheek mag echter niet hoger zijn dan 50% van de waarde van de nieuwe koopwoning 50%''. Die 50% regeling is toch medio 2011 ontstaan? Vanaf dat moment mocht je nog maar 50% aflossingsvrij financieren. De 100% aflossingseis is vervolgens op 1-1-2013 ontstaan. Dus die 50% eis maakt dan toch niet uit (ivm overgangsrecht)?

De IB Almanak van Elsevier zegt het volgende:
Van alle eigenwoningschulden die op 31 december 2012 bestonden, zal maar een heel klein gedeelte voldoen aan de vanaf 1 januari 2013 voorgeschreven annuïtaire aflossingseis. Daarom is overgangsrecht gecreëerd, waardoor op deze eigenwoningschulden de oude t/m 2012 geldende wettelijke bepalingen van toepassing blijven. Het begrip ‘eigenwoningschuld’ onder het t/m 2012 geldende recht is in essentie gelijk aan het in 9.5.1 en 9.5.1.1 beschreven begrip van het nieuwe regime, alleen gelden voor deze ‘oude’ eigenwoningschulden niet de in 9.5.1 onder b. t/m d. genoemde annuïtaire aflossingseis en informatieplicht.
Deze volledige eerbiedigende werking betekent dat eigenwoningschulden die op 31 december 2012 bestonden, tot maximaal het op dat tijdstip uitstaande bedrag gedurende de resterende looptijd van hun dertigjaartermijn fiscaal ongehinderd (en dus met aftrek van eigenwoningrente) kunnen worden voortgezet.
De omvang van deze eigenwoningschulden kan niet worden verhoogd, maar kan wel lager worden door de werking van de bijleenregeling (bij verhuizing) of door een aflossing erop. Zo staat het u bijv. vrij om uw aflossingsvrije eigenwoningschuld van 31 december 2012 om te zetten in een eigenwoningschuld met een aflossingsverplichting; de onder het overgangsrechtregime vallende eigenwoningschuld neemt dan geleidelijk af.
Het overgangsrechtregime geldt voor maximaal dertig jaar en komt op 1 januari 2044 te vervallen.

en ook

Als u na een gedane aflossing een nieuwe geldlening aangaat waardoor uw eigenwoningschuld weer hoger wordt, valt het meerdere onder het nieuwe regime (splitsing in twee aparte geldleningen zal hier de aangewezen weg zijn), tenzij er sprake is van herfinanciering of oversluiting.
Lost u één of meer geldleningen die tot uw onder het overgangsrechtregime vallende eigenwoningschuld behoren, geheel of ten dele af met een nieuwe geldlening (herfinanciering), dan neemt deze nieuwe geldlening onder het overgangsrechtregime de plaats in van de vervangen geldlening(en).
Als u na een geslaagde verkoop van uw voormalige eigen woning uw onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld geheel aflost en vervolgens een nieuwe eigenwoningschuld aangaat voor uw nieuwe eigen woning, blijft er tot maximaal het bedrag ten tijde van de verkoop van uw oude woning sprake van een onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld (oversluiting). Hebt u een hoger bedrag geleend, dan valt het meerdere onder het nieuwe regime. Hebt u een lager bedrag geleend, dan is er voor het verschil sprake van aflossing.
Het is ook denkbaar dat u geen nieuwe geldlening aangaat, omdat u een al in uw bezit zijnde andere woning als eigen woning gaat bewonen (bijv. een tweede woning of een tot dan verhuurde woning). Een voor die woning in het verleden aangegane geldlening kan als een vorm van oversluiting worden beschouwd. Dan komt deze geldlening onder het overgangsrechtregime in de plaats van de vorige, afgeloste eigenwoningschuld (tot maximaal het bedrag van die afgeloste schuld).

de Belastingdienst vermeld nog op hun site:
''U hebt op 31 december 2012 een eigenwoningschuld. U verkoopt na die datum uw eigen woning en u lost uw hypotheek of lening af. Sluit u een nieuwe hypotheek of lening af voor een eigen woning vóór het einde van het jaar dat volgt op het jaar van aflossen? Dan hoeft u tot het bedrag van de oude eigenwoningschuld niet verplicht af te lossen om renteaftrek te krijgen.''

Als ik dit goed lees en koppel aan jouw voorbeeld dan zou de nieuwe hypotheek van 300.000 mogen bestaan uit 200.000 aflossingsvrije hypotheek (uitgaande van geen overwaarde bij verkoop eigen woning). De aanvullende/nieuwe hypotheek voor de nieuwe woning van 100.000 moet dan wel voldoen aan de per 1-1-2013 ontstane aflossingseisen.

Graag jouw visie hierop.
Alvast dank daarvoor.

5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...