Wie een huis koopt en een hypotheek afsluit, moet beslissen hoelang de hypotheekrente wordt vastgezet. Er zijn honderdduizenden huizenbezitters in Nederland die nu spijt hebben dat zij een paar jaar terug hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet.
De hypotheekrente is volgens de kenners extreem laag en dat knaagt bij huizenbezitters die nu een veel hogere rente betalen. Zij willen ook profiteren van de lage hypotheekrente, maar dat gaat heel veel geld kosten. De boeterente bedraagt vaak tienduizenden euro’s.
De mensen die nu een huis kopen, kunnen profiteren van een lage hypotheekrente. Zij moeten ook een beslissing nemen of zij de rente kort en/of lang vast zetten.
Rentes doorberekend
Hieronder een overzicht van de laagste hypotheekrentes van diverse rentevastperiodes in Nederland.
- 1 jaar vast 1,90%
- 10 jaar vast 2,15%
- 20 jaar vast 2,60%
- 30 jaar vast 3,20%
De keuze van de rentevastperiode is grotendeels afhankelijk van wat kopers gaan betalen. Ik heb deze hypotheekrentes doorberekend, waarbij ik van de volgende gegevens ben uitgegaan:
- Annuïteitenhypotheek 200.000 euro
- WOZ-waarde 200.000 euro
- Belastingvoordeel 42% dalend naar 38% (in jaar 2034 is het 41,5%)
| Jaar |
Werkelijke aftrek tarief maximaal |
| 2013 |
52% |
| 2014 |
51,5% |
| 2015 |
51% |
| 2016 |
50,5% |
| 2033 |
42% |
| 2034 |
41,5% |
| 2035 |
41% |
| 2040 |
38,5% |
| 2041 |
38% |
| 2042 |
38% |
Hoe hoger de hypotheekrente, hoe minder er wordt afgelost bij een annuïteitenhypotheek. Wie zeker weet dat hij over enkele jaren gaat verhuizen kan hier rekening mee houden.
| |
Rente 1,90% |
Rente 2,15% |
Rente 2,60% |
Rente 3,2% |
| Rentevastperiode |
1 jaar |
10 jaar |
20 jaar |
30 jaar |
| Bruto per maand |
729 euro |
754 euro |
801 euro |
865 euro |
| Netto per maand eerste jaar |
651 euro |
659 euro |
673 euro |
695 euro |
| Schuld na tien jaar |
145.518 euro |
147.038 euro |
149.719 euro |
153.177 euro |
| Netto per maand tiende jaar |
683 euro |
694 euro |
715 euro |
744 euro |
| Schuld na twintig jaar |
79.645 euro |
81.385 euro |
84.526 euro |
88.723 euro |
| Netto per maand twintigste jaar |
726 euro |
743 euro |
774 euro |
815 euro |
| Totaal nettolasten |
251.000 euro |
256.715 euro |
267.051 euro |
281.087 euro
|
Wie na tien jaar gaat verhuizen (en de rente voor tien jaar heeft vastgezet) heeft ruim 6.000 euro (153.177 -/- 147.038) meer afgelost dan iemand die de hypotheekrente voor 30 jaar heeft vastgezet.
Goede verhuisregeling
Aan de andere kant blijft dan de onzekerheid wat dan de hypotheekrente is over tien jaar. Een goede verhuisregeling kan voordeel opleveren als de hypotheekrente kan worden meegenomen naar de nieuwe koopwoning.
Als we kijken naar de totale nettomaandlasten over 30 jaar, dan is deze bij een jaar vast 30.000 lager dan bij een rentevastperiode van 30 jaar. Dit is dus 1.000 euro per jaar (gemiddeld 83 euro per maand). Hierbij ga ik ervan uit dat de hypotheekrente een jaar vaststaat (1,90%) en telkens weer voor dit percentage kan worden vastgezet.
Volgens kenners kan de hypotheekrente de komende tijd (jaren) niet veel lager worden. Wat zijn de gevolgen als een koper nu kiest voor een rentevastperiode van tien jaar en daarna te maken krijgt met een hypotheekrente van 4% (bijna een verdubbeling)?
Hypotheek kiezen lastig
Na tien jaar is de hypotheek nog 147.038 euro. Bij een hypotheekrente van 4% zijn de maandlasten als volgt:
- Bruto per maand 891 euro
- Netto per maand 741 euro (11e jaar)
- Netto per maand 816 euro (21e jaar)
- Schuld na 20 jaar 88.061 euro
Door de hogere hypotheekrente wordt er ook minder afgelost. Bij een hypotheekrente van 2,15% zou de hypotheek na het 20-ste jaar 81.385 euro bedragen. Bij een hypotheekrente van 4% is dit 88.061 euro.
Een huis kopen is al niet gemakkelijk, maar daarna is het kiezen van de juiste rentevastperiode nog moeilijker. Eigenlijk kan pas achteraf worden geconcludeerd of een koper de juiste beslissing heeft genomen.
De hypotheekadviseur moet zijn klant daarbij helpen door diverse berekeningen te laten zien. Hierbij natuurlijk doorvragen wat de situatie van de klant kan worden in de toekomst.
U moet hierbij denken aan een flinke inkomensstijging (tweede inkomen komt erbij omdat partner gaat werken) of een flinke inkomensdaling (tweede inkomen vervalt vanwege kinderwens). Een zekere hypotheek is daardoor een onzekere hypotheek.