Login
 

Zekere hypotheek is onzekerheidje

Wie een huis koopt en een hypotheek afsluit, moet beslissen hoelang de hypotheekrente wordt vastgezet. Er zijn honderdduizenden huizenbezitters in Nederland die nu spijt hebben dat zij een paar jaar terug hun hypotheekrente voor een langere periode hebben vastgezet.

De hypotheekrente is volgens de kenners extreem laag en dat knaagt bij huizenbezitters die nu een veel hogere rente betalen. Zij willen ook profiteren van de lage hypotheekrente, maar dat gaat heel veel geld kosten. De boeterente bedraagt vaak tienduizenden euro’s.

De mensen die nu een huis kopen, kunnen profiteren van een lage hypotheekrente. Zij moeten ook een beslissing nemen of zij de rente kort en/of lang vast zetten.

Rentes doorberekend

Hieronder een overzicht van de laagste hypotheekrentes van diverse rentevastperiodes in Nederland.

  • 1 jaar vast 1,90%
  • 10 jaar vast 2,15%
  • 20 jaar vast 2,60%
  • 30 jaar vast 3,20%

De keuze van de rentevastperiode is grotendeels afhankelijk van wat kopers gaan betalen. Ik heb deze hypotheekrentes doorberekend, waarbij ik van de volgende gegevens ben uitgegaan:

  • Annuïteitenhypotheek 200.000 euro
  • WOZ-waarde 200.000 euro
  • Belastingvoordeel 42% dalend naar 38% (in jaar 2034 is het 41,5%)

Jaar Werkelijke aftrek tarief maximaal
2013 52%
2014 51,5%
2015 51%
2016 50,5%
2033 42%
2034 41,5%
2035 41%
2040 38,5%
2041 38%
2042 38%

 

Hoe hoger de hypotheekrente, hoe minder er wordt afgelost bij een annuïteitenhypotheek. Wie zeker weet dat hij over enkele jaren gaat verhuizen kan hier rekening mee houden.

  Rente 1,90% Rente 2,15% Rente 2,60% Rente 3,2%
Rentevastperiode  1 jaar 10 jaar 20 jaar 30 jaar
Bruto per maand 729 euro 754 euro 801 euro 865 euro
Netto per maand eerste jaar 651 euro 659 euro 673 euro 695 euro
Schuld na tien jaar 145.518 euro 147.038  euro 149.719 euro 153.177 euro
Netto per maand tiende jaar  683 euro 694 euro 715 euro 744 euro
Schuld na twintig jaar  79.645 euro 81.385 euro 84.526 euro 88.723 euro
Netto per maand twintigste jaar  726 euro 743 euro  774 euro  815 euro 
Totaal nettolasten  251.000 euro 256.715 euro 267.051 euro 281.087 euro

Wie na tien jaar gaat verhuizen (en de rente voor tien jaar heeft vastgezet) heeft ruim 6.000 euro (153.177 -/- 147.038) meer afgelost dan iemand die de hypotheekrente voor 30 jaar heeft vastgezet.

Goede verhuisregeling

Aan de andere kant blijft dan de onzekerheid wat dan de hypotheekrente is over tien jaar. Een goede verhuisregeling kan voordeel opleveren als de hypotheekrente kan worden meegenomen naar de nieuwe koopwoning.

Als we kijken naar de totale nettomaandlasten over 30 jaar, dan is deze bij een jaar vast 30.000 lager dan bij een rentevastperiode van 30 jaar. Dit is dus 1.000 euro per jaar (gemiddeld 83 euro per maand). Hierbij ga ik ervan uit dat de hypotheekrente een jaar vaststaat (1,90%) en telkens weer voor dit percentage kan worden vastgezet.

Volgens kenners kan de hypotheekrente de komende tijd (jaren) niet veel lager worden. Wat zijn de gevolgen als een koper nu kiest voor een rentevastperiode van tien jaar en daarna te maken krijgt met een hypotheekrente van 4% (bijna een verdubbeling)?

Hypotheek kiezen lastig

Na tien jaar is de hypotheek nog 147.038 euro. Bij een hypotheekrente van 4% zijn de maandlasten als volgt:

  • Bruto per maand 891 euro
  • Netto per maand 741 euro (11e jaar)
  • Netto per maand 816 euro (21e jaar)
  • Schuld na 20 jaar 88.061 euro

Door de hogere hypotheekrente wordt er ook minder afgelost. Bij een hypotheekrente van 2,15% zou de hypotheek na het 20-ste jaar 81.385 euro bedragen. Bij een hypotheekrente van 4% is dit 88.061 euro.

Een huis kopen is al niet gemakkelijk, maar daarna is het kiezen van de juiste rentevastperiode nog moeilijker. Eigenlijk kan pas achteraf worden geconcludeerd of een koper de juiste beslissing heeft genomen.

De hypotheekadviseur moet zijn klant daarbij helpen door diverse berekeningen te laten zien. Hierbij natuurlijk doorvragen wat de situatie van de klant kan worden in de toekomst.

U moet hierbij denken aan een flinke inkomensstijging (tweede inkomen komt erbij omdat partner gaat werken) of een flinke inkomensdaling (tweede inkomen vervalt vanwege kinderwens). Een zekere hypotheek is daardoor een onzekere hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

boeterente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hybride hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

rente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

renteontwikkeling

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
Het zou natuurlijk mooi zijn om de rente naar boven toe vast te zetten, maar naar onder toe variabel te houden. Maar zo werkt dat natuurlijk niet. Als je de rente vast hebt gezet en nadien is die gedaald, dan is dat pech. Heb ik zelf ook mee te maken. Het beste lijkt mij om gewoon de rest van de vaste periode uit te zitten en te hopen dat je dan een betere rente kunt krijgen voor de volgende periode. Jammer, maar niks aan te doen. Je er verder druk om maken, daar krijg je alleen maar een maagzweer van.

De rente 10 jaar in de toekomst voorspellen, is onmogelijk. Probeer dat dan ook niet. Volgens mij moet de rentevast periode vooral afhangen van wat je aan tegenslag kunt opvangen. Kan je er tegen dat de rente een paar procenten stijgt, dan kan je hem kort vastzetten. Als je tegen je max aanzit en geen hogere lasten aankan, dan moet je hem lang vastzetten. Dat lijkt me redelijk overzichtelijk. Speculeren op de rentestand kan je altijd nog doen op de beurs.
matad
0
Geachte heer Koets,

Op uw item rentemiddelen heb ik een suggestie geplaats om van een hoge hypotheekrente af te komen.
Kunt/wilt u hierop reageren?

Met vriendelijke groet.
r_bleumer
0
Pas opnieuw vastgezet, 10 jaar vast voor 1,42% gekregen, annuïtair. Het nettoverschil tussen 4,3% die we hadden en de 1,43% stoppen we als extra aflossing erin, verwachting is dat we +- 7 jaar eerder vrij zijn. Overigens, we hebben destijds 1% van het hypotheekbedrag extra betaald, en toen hebben we een cap van 5% op de rente gekregen. We hebben die maar kortstondig gebruikt, tijdens de crisis steeg even de rente naar 6-7%.
fortfort
0
De rente 30 jaar vast zetten zal nooit meer gebeuren. Sinds er verplichte aflossing is, is 20 jaar een mooie periode, stuk voordeliger in %. En elke bank vangt je met open armen op als je de laatste 30% van de oorspronkelijke hypotheek bedrag wil financieren. Wat met inflatie mogelijk minder dan 20% van de woning waarde is. Vergeet ook niet na 5 jaar de bank te bellen dat het financieringsniveau vanwege de verplichte aflossing is gedaald zodat de opslag er af kan.
Kan vriezen Kan dooien
0
Leuk die vergelijking met bruto en netto over de jaren. De rente staat nu historisch laag. Nog nooit voorgekomen, never ! Stel dat de rente voor 1, 10 0f 20 jaar teruggaat naar "normale" niveaus. Dan ziet de som er heel anders uit en bij deze absurde lage rente (dank u FED en ECB) zou je toch zeggen; hoe langer hoe beter.
Mvg KvKd
Jos Koets
0
quote:

matad schreef op 29 mei 2015 om 13:08:


Geachte heer Koets,

Op uw item rentemiddelen heb ik een suggestie geplaats om van een hoge hypotheekrente af te komen.
Kunt/wilt u hierop reageren?

Met vriendelijke groet.


Ik wil best reageren, maar dan moet u mij volgende week even bellen.

Gr. Jos Koets
010-4747647
theo1
0
quote:

Kan vriezen Kan dooien schreef op 29 mei 2015 om 14:58:


Leuk die vergelijking met bruto en netto over de jaren. De rente staat nu historisch laag. Nog nooit voorgekomen, never ! Stel dat de rente voor 1, 10 0f 20 jaar teruggaat naar "normale" niveaus. Dan ziet de som er heel anders uit en bij deze absurde lage rente (dank u FED en ECB) zou je toch zeggen; hoe langer hoe beter.
Mvg KvKd


Dat zeiden ze ook toen ik mijn huidige huis kocht (8 jaar geleden). Toen was de rente óók historisch laag en toen leek het ook heel slim om hem zo lang mogelijk vast te zetten, want stel dat hij naar "normaal" niveau terug zou gaan. Het is alleen maar veel abnormaler geworden. Zo zie je maar, je weet het nooit. Gelukkig heb ik hem 10 jaar vastgezet en niet 30 jaar, dus nog even twee jaartjes volhouden Draghi!
DirkDeNeu
0
quote:

theo1 schreef op 29 mei 2015 om 15:24:


[...]

Dat zeiden ze ook toen ik mijn huidige huis kocht (8 jaar geleden). Toen was de rente óók historisch laag en toen leek het ook heel slim om hem zo lang mogelijk vast te zetten, want stel dat hij naar "normaal" niveau terug zou gaan. Het is alleen maar veel abnormaler geworden. Zo zie je maar, je weet het nooit. Gelukkig heb ik hem 10 jaar vastgezet en niet 30 jaar, dus nog even twee jaartjes volhouden Draghi!


@theo1, ik zou even goed je voorwaarden lezen. Regelmatig mag je je aan het eind van je rentevast periode een nieuwe periode laten ingaan zonder extra kosten. De rentebedenktijd. Bij mij is deze 24 maanden bij 10 jaar rentevast.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links