Login
 

Rentemiddelen

Door Jos Koets op 22 mei 2015 om 11:30 | Views: 7.516 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, rentemiddeling

Steeds meer huizenbezitters hebben slapeloze nachten. Zij hebben hun hypotheek een paar jaar geleden afgesloten in de vooronderstelling dat zij een goede keuze hebben gemaakt wat betreft hun rentevasteperiode.

Het is logisch dat vooral de doelgroep man, vrouw en kinderen gekozen hebben voor zo'n rentevasteperiode. De duur van de afgesloten rentevasteperiode is natuurlijk ook afhankelijk van de toen geldende hypotheekrentes.

Ik hoef u niet uit te leggen dat als de hypotheekrente (bijna) gelijk is voor tien jaar vast als voor twintig jaar dat velen ervoor kiezen om de hypotheekrente voor twintig jaar vast te zetten. Deze doelgroep wil nu profiteren van de lagere hypotheekrente die er nu is.

Boeterente

Het grote nadeel van het omzetten van een lopende hypotheek is de boeterente die om de hoek komt kijken. De bank wil namelijk geld hebben als een lopend contract (lees: rentevasteperiode) tussentijds wordt beëindigd.

Banken vinden het niet erg om geld te verdienen, maar een flink lagere hypotheekrente levert natuurlijk minder op. In veel gevallen moeten huizenbezitters om hun hypotheek om te zetten dus een flinke boeterente betalen.

Hieronder een fictief voorbeeld met de volgende uitgangspunten:

  • Lopende hypotheek 150.000 euro
  • Ingangsdatum hypotheek 1-7-2010
  • Betaalde hypotheekrente 5,5% (tien jaar vast)
  • Huidige hypotheekrente 3,0% bij twintig jaar vast
  • Huidige hypotheekrente 2,5% bij tien jaar vast
  • Huidige hypotheekrente 2,0% bij vijf jaar vast
  • Omzettingsdatum 1-7-2015
  • Boeterente 22.465 euro

Uit dit fictieve voorbeeld blijkt dat als deze klant zijn hypotheek wil oversluiten de boeterente 22.465 euro bedraagt. Hierbij is rekening gehouden met een boetevrijpercentage van 10% over het hypotheekbedrag.

Zo'n boete kunnen veel huiseigenaren niet zomaar zelf betalen. Het meefinancieren in de hypotheek is alleen mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek.

Rentemiddelen

Er is echter nog een andere mogelijkheid om te profiteren van de lage hypotheekrente: rentemiddelen. In dit geval wordt het renteverschil (tussen de lopende hypotheek en de nieuwe hypotheekrente) niet afgekocht. U hoeft dus geen boeterente te betalen.

De boeterente wordt namelijk doorberekend in de nieuwe hypotheekrente. U krijgt dan een opslag op de nieuwe lage hypotheekrente waardoor die hoger wordt. U kunt deze opslag zelf berekenen.

Uw uitgangspunt is om te rentemiddelen en daarbij de rente opnieuw vast te zetten voor een nieuwe duur van twintig jaar.

Van 5,5% naar 3,875%

De hypotheekrente is op 1 juli 2010 voor tien jaar vastgezet en bedraagt 5,5%. Van deze tien jaar zijn er vijf jaar verlopen. U moet nu uw lopende hypotheekrente (5,5%) vergelijken met de hypotheekrente die van toepassing is voor de duur die uw hypotheek nog doorloopt.

In dit geval is dit vijf jaar en is de huidige hypotheekrente daarvoor 2%. Het verschil is 3,5% per jaar (5,5% - 2%). Over een resterende looptijd van vijf jaar is dit totaal 17,5%.

U heeft gekozen om de rente opnieuw vast te zetten voor twintig jaar. De huidige hypotheekrente bedraagt 3,0%. Echter er komt een opslag bij. Deze opslag is 17,5% / 20 jaar is 0,875% per jaar. Uw nieuwe betaalde hypotheekrente wordt hierdoor 3,875%.

Lagere opslag

Het voordeel dat u met deze rentemiddeling heeft is een lagere hypotheekrente van 1,625%. U betaalde namelijk 5,5% rente en dit wordt nu 3,875%. Het kiezen van een langere rentevasteperiode heeft zijn voordeel want de opslag is hierdoor minder.

Stel u had gekozen voor een nieuwe rentevastperiode van tien jaar dan was het voordeel minder aantrekkelijk geweest. De opslag was dan 1,75% (17,5% / 10 jaar) geworden. De werkelijke betaalde rente voor deze nieuwe duur van tien jaar wordt dan 4,25%.

Dit percentage is hoger dan de nieuwe hypotheekrente bij een nieuwe rentevastperiode van twintig jaar (3,875%).

Niet alle banken

Het grote nadeel is dat niet alle banken aan rentemiddelen doen. U moet dus eerst wat huiswerk gaan doen voordat u rentemiddeling kunt toepassen. Indien uw bank deze mogelijkheid heeft, kunt u op de website van uw bank de rentetarieven achterhalen.

Die vergelijkt u met uw lopende hypotheek en daarna berekent u zelf wat het voordeel is voor de rentevastperiodes die u wenst. Rentemiddeling kan aantrekkelijk zijn, maar dit is minder het geval bij een spaarhypotheek, bankspaarhypotheek of hybride hypotheek waar 100% gespaard wordt.

Bij deze hypotheekvormen wordt de betaalde hypotheekrente als spaarpercentage genomen voor de gegarandeerde einduitkering. Hoe hoger de betaalde hypotheekrente hoe lager de spaarpremie. Dit koppelingseffect zorgt ervoor dat de netto maandlasten niet veel lager worden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

rentemiddeling

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
moneypocket
0
Dag Jos,

Ik dacht dat de SNS-bank wel rentemiddeling accepteert; nu heb ik een hypotheek onder de Zwitserleven paraplu. Nu vallend onder de SNS bank. Volgens mijn adviseur is rentemiddeling hierbij NIET van toepassing.
melkboer
0
Jos,
In de oude situatie zit de klant vast aan een rente van 5,5% voor de duur van nog 5 jaar. Daarna is hij vrij om te kiezen.
In de nieuwe situatie zit de klant vast aan een rente 3,875% voor de duur van maar liefst 20 jaar!
Je vergelijkt een en ander met een rente van vijf jaar vast van 2% die de klant nu misloopt.
Wat ga je adviseren wanneer de vijf jaar rente over slechts vijf jaar opgelopen is naar 2,5% of 3%?? Zal de klant dan niet met een enorme kater zitten wanneer hij dan vast zit aan een rente van 3,875 die op dat moment nog 15 jaar duurt!!
Kortom zeer slechte voorstelling van zaken! Je vertelt wel dat de klant de komende vijf jaar om laag gaat met zn rente maar niet dat de klant de vijftien jaar daarna te hoog zit met de rente.
Of kun je dan weer middelen?
Pitmans
0
Dat antwoord kan ik ook wel verzinnen : Over 5 jaar opnieuw middelen zal haast nooit voordelig zijn in het gekozen scenario, want dan moet je dus 15 jaar renteverschil als opslag gaan betalen in je nieuwe rentevaste periode.

Voor het overige : niemand weet hoe de wereld er uit ziet over 5 jaar.

Is de rente dan lager dan nu, dan is het inderdaad een onbedoeld slecht advies geweest. Is de rente dan hoger (dan 3,875% voor 15 jaar), dan is het sowieso goed.

Punt is, dat de hypotheeknemer bij het afsluiten van z'n hypotheek is uitgegaan van 10 jaar lang 5,5% te betalen (en op te kunnen brengen) en er in de nieuwe situatie wat dat betreft in ieder geval op vooruit gaat.

Wat je wel nog kunt afwegen is de timing van de middeling. 5 jaar vooruit kijken is nauwelijks mogelijk, maar gezien het ECB/QE-verhaal, valt niet te verwachten dat de rente gaat stijgen zolang dat programma loopt. Over een jaar zal de rente dus minimaal gelijk zijn of zelfs nog wat lager dan nu.
Voorzien is dat het opkoopprogramma van de ECB 19 maanden zal duren.

Dan zul je moeten bekijken of nog een jaar hogere rente betalen en daarna waarschijnlijk een lagere (zowel marktrente als opslag) opweegt tegen de zekerheid die je nu kunt krijgen dat je rente zeker omlaag gaat als je nu voor middelen kiest.

Dat over 5 jaar de rente (ook de 5-jaars) lager staat dan nu, lijkt me erg onwaarschijnlijk en dat over 5 jaar de 10-jaars rente onder 3,875% staat ook.
Stapelaar
0
Boeterente meteen aftikken kan wel handig zijn bij voldoende hoog inkomen. Het belastingvoordeel wordt immers elk jaar een stapje lager.
Jos Koets
0
quote:

melkboer schreef op 24 mei 2015 om 09:24:


Jos,
In de oude situatie zit de klant vast aan een rente van 5,5% voor de duur van nog 5 jaar. Daarna is hij vrij om te kiezen.
In de nieuwe situatie zit de klant vast aan een rente 3,875% voor de duur van maar liefst 20 jaar!
Je vergelijkt een en ander met een rente van vijf jaar vast van 2% die de klant nu misloopt.
Wat ga je adviseren wanneer de vijf jaar rente over slechts vijf jaar opgelopen is naar 2,5% of 3%?? Zal de klant dan niet met een enorme kater zitten wanneer hij dan vast zit aan een rente van 3,875 die op dat moment nog 15 jaar duurt!!
Kortom zeer slechte voorstelling van zaken! Je vertelt wel dat de klant de komende vijf jaar om laag gaat met zn rente maar niet dat de klant de vijftien jaar daarna te hoog zit met de rente.
Of kun je dan weer middelen?


Tot op heden nog nooit rentemiddeling gedaan voor klanten.

Gr. Jos
matad
0
Geachte heer Koets,
Ik heb een hypotheek die nog circa 10 jaar loopt tegen 6%.
De hypotheek is aflossingsvrij en de woning is verhuurd.
Waarde woning is circa € 150.000 en de hypotheek is eveneens € 150.000. Voor het gemak heb ik even makkelijke getallen genomen.
Als ik nu de woning verkoop aan een goede kennis voor € 150.000 dan wordt er aan overdrachtsbelasting betaald € 3000 Kennis verkoopt aan mij de woning direct terug voor hetzelfde aankoopbedrag. Ik ben dan aan kosten kwijt: twee maal € 3000 en pakweg € 1000 euro aan notariskosten, maakt totaal € 7000. Ik sluit een nieuwe hypotheek af voor 10 jaar vast tegen 3%. Mijn renteverdiensten in 10 jaar zijn: 10 maal 3 maal 1500 euro is € 45.000. Mijn extra kosten zijn € 7000. Dan heb ik toch als voordeel: € 38.000 !!!! Waar maak ik een fout?????
melkboer
0
@matad
Waar jij 38000 denkt te besparen, heeft de bank 45000 minder inkomsten. Je kan niet bij elke financier boetevrij verkopen binnen de renrevastperiode.
matad
0
@ melkboer

Beste "melkboer",

Het feit dat ik mijn eigen woning niet mag verkopen is voor mij geheel nieuw. Zo dit zo mocht zijn dan kan iemand met een eigen woning toch niet meer verhuizen of mis ik iets????
SK81
0
quote:

matad schreef op 28 mei 2015 om 21:08:


@ melkboer

Beste "melkboer",

Het feit dat ik mijn eigen woning niet mag verkopen is voor mij geheel nieuw. Zo dit zo mocht zijn dan kan iemand met een eigen woning toch niet meer verhuizen of mis ik iets????


Boetevrij verkopen tijdens de rentevaste periode is bij de meeste geldverstrekkers wel toegestaan. Bij een enkele oudere hypotheek echter niet.
Kijk goed in je hypotheekakte of de in het verleden getekende offerte. Daar staat het in.

Waar ik me meer zorgen om zou maken is dat je een woning verkoopt, je daar ook in dient te schrijven bij de gemeente en kort daarop weer teruggaat.
Feitelijk kan het, maar een geldverstrekker ziet dit ook. Dat wekt achterdocht en kans dat de nieuwe hypotheekaanvraag hierdoor geweigerd wordt acht ik vrij groot.

Daarnaast heb je allerlei fiscale regeltjes waar je aan moet voldoen. Of het dan nog zo interessant wordt is ook maar de vraag.
Pitmans
0
Ik lijk het hulpje van Jos wel ;o)

Hij heeft hierover al eens een column geschreven, zie deze link : www.iex.nl/Column/150922/De-verkoop-t...
Daarin staat overigens niet direct een antwoord gegeven, maar wel wat randvoorwaarden gemeld.
En daarnaast een goed onderbouwd waarschuwend commentaar (van SK81, zie ook vorige post) : www.iex.nl/Forum/Post/8324410.aspx
matad
0
quote:

SK81 schreef op 29 mei 2015 om 08:58:


[...]

Boetevrij verkopen tijdens de rentevaste periode is bij de meeste geldverstrekkers wel toegestaan. Bij een enkele oudere hypotheek echter niet.
Kijk goed in je hypotheekakte of de in het verleden getekende offerte. Daar staat het in.

Waar ik me meer zorgen om zou maken is dat je een woning verkoopt, je daar ook in dient te schrijven bij de gemeente en kort daarop weer teruggaat.
Feitelijk kan het, maar een geldverstrekker ziet dit ook. Dat wekt achterdocht en kans dat de nieuwe hypotheekaanvraag hierdoor geweigerd wordt acht ik vrij groot.

Daarnaast heb je allerlei fiscale regeltjes waar je aan moet voldoen. Of het dan nog zo interessant wordt is ook maar de vraag.


Bedankt voor uw zeer gewaardeerde reactie doch zoals ik schrijf betreft het een verhuurde woning. De hypotheek kon niet meer worden opgebracht dus werd het zelf goedkoop gaan wonen c.q. huren en met de ontvangen huur van de eigen woning de rente van de hypotheek betalen. Ik heb dus geen enkel probleem met mijn woonadres omdat dit niet van toepassing is.
Fiscale aspecten zijn ook niet van toepassing. Met de geldverstrekker heb ik niets te maken omdat ik gewoon een nieuwe c.q. andere geldverstrekker neem.

Verneem graag uw reactie of van de heer Koets.
Met vriendelijke groet.
12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)