De afgelopen maanden zijn de huizenprijzen weer iets gestegen. Dit is goed nieuws voor huizenbezitters die een onderwaterhypotheek hebben. Hiervan is sprake als de waarde van de woning lager is dan de lopende hypotheek. Vorig jaar zouden er 1,5 miljoen huizenbezitters een onderwaterhypotheek hebben.
Zolang u niet gaat verhuizen is zo'n onderwaterhypotheek eigenlijk geen probleem. Maar als u toch wil verhuizen dan krijgt u bij een onderwaterhypotheek bij verkoop te maken met een restschuld. Laat ik een fictief voorbeeld nemen waarbij het volgende van toepassing is:
- Lopende hypotheek 220.000
- Verkoop woning 200.000
- Restschuld 20.000
- Waarde box 1-polis 30.000
Er zijn nu verschillende mogelijkheden om deze restschuld van 20.000 euro te betalen:
- Eigen middelen
- Schenking (van ouders)
- Afsluiten van een lening
- Meefinancieren in de volgende hypotheek
- Afkopen van een verpande polis
Geen eigen middelen?
Het gemakkelijkste is natuurlijk om de restschuld te betalen uit eigen middelen. Als dit niet mogelijk is (wat steeds vaker voorkomt) moet er een andere mogelijkheid worden gezocht.
Een schenking behoort dan nog tot de mogelijkheden. Hierbij moet u wel aan bepaalde eisen voldoen, zo kunnen alleen ouders een kind onder de veertig nog belastingvrij schenken.
Als uw ouders geen schenking kunnen doen, is het afsluiten van een lening (bijvoorbeeld een doorlopend krediet of persoonlijke lening) nog mogelijk. De betaalde rente over deze lening is voor maximaal vijftien jaar fiscaal aftrekbaar.
Restschulden meefinancieren
Het nadeel van deze lening is de hoogte van de maximale hypotheek bij aankoop van de volgende woning. De maximale hypotheek wordt natuurlijk lager als er een lening naast loopt.
Een andere optie is het meefinancieren van de restschuld in de volgende hypotheek. In Onderzoek restschulden kon u lezen dat er niet veel banken zijn die restschulden meefinancieren. En doen zij dit wel dan moet u aan aardig wat eisen voldoen.
Tot slot het afkopen van de verpande polis. Als er sprake is van een box 3-polis dan heeft de afkoop geen gevolgen; het afkoopbedrag is onbelast dus vrij besteedbaar. Bij een box 1-polis is er sprake van een onbelaste uitkering (op het eerste gezicht) als aan de volgende eisen wordt voldaan:
- De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen.
- Er dient tenminste vijftien jaar premie te worden betaald en de bandbreedte van 1:10 mag niet worden overschreden.
- Er moet sprake zijn van een eenmalige uitkering.
- Bij de spaarrekening moet je eigenaar van de woning zijn.
- De looptijd van de rekening of verzekering mag niet langer dan dertig jaar zijn.
- De uitkering mag niet meer bedragen dan de maximale vrijstelling.
- De vrijstelling is 36.600 euro (2015) per persoon als er minimaal vijftien jaar (en korter dan twintig jaar) jaarlijks achtereen premie is betaald.
- De vrijstelling is 161.500 euro (2015) per persoon als er meer dan twintig jaar achtereen premie is betaald.
Toch onbelast afkopen
De kans is zeer groot dat een box 1-polis nog geen vijftien jaar heeft gelopen, waardoor op het eerste gezicht de uitkering belast is. Echter er zijn bij eerdere afkoop (binnen vijftien tot twintig jaar) drie situaties waarbij de uitkering toch onbelast is namelijk:
- Bij een echtscheiding of beëindiging van fiscaal partnerschap
- Als de verkoopprijs van de vorige woning onvoldoende is om de desbetreffende eigenwoningschuld volledig af te lossen (sprake van restschuld).
- Als de belastingplichtige gebruik maakt van een vorm van schuldhulpverlening.
Het is dus mogelijk om een box 1-polis af te kopen als er sprake is van een restschuld. Echter in bovenstaande situatie is de afkoopwaarde van de box 1-polis (30.000 euro) hoger dan de restschuld (20.000 euro).
Fiscale voortzetting
Wat zijn nu de mogelijkheden en de fiscale gevolgen? Bij volledige afkoop zal een gedeelte van de uitkering (10.000 euro) toch belast zijn in box 1. Een gedeeltelijke afkoop van de polis was eerst niet mogelijk, maar men heeft deze eis losgelaten als er sprake is van een restschuld.
Dit betekent dat het nu mogelijk is om de box 1-polis 20.000 euro uit te laten keren en het restant van 10.000 euro door te laten lopen voor de aankoop van een volgende koopwoning (is fiscale voortzetting).
Als er sprake is van een garantie-uitkering (bijvoorbeeld spaarhypotheek) bij de box 1-polis dan moet dit kapitaal wel worden verlaagd. Stel: de garantie-uitkering was bij deze box 1-polis 150.000 euro, dan wordt de nieuwe garantie-uitkering 50.000 euro (10.000 / 30.0000 x 150.000).
Hogere lasten
Bij aankoop van de andere koopwoning kan via het overgangsrecht de box 1-polis fiscaal worden voortgezet voor een bedrag van 50.000 euro. Het is ook mogelijk dat er sprake is van geen garantie (bijvoorbeeld beleggingshypotheek). De hoogte van de maandpremie is nu belangrijk.
De maandpremie mag namelijk niet verhoogd worden. In ieder geval is er een versoepeling gekomen voor de afkoop van box 1-polissen en rekeningen als er sprake is van een restschuld. En dus ook een mogelijkheid voor huizenbezitters met een onderwaterhypotheek om toch te verhuizen.
Natuurlijk heeft (gedeeltelijk) afkopen wel zijn gevolgen, namelijk in de nieuwe situatie hogere netto maandlasten.