Login
 

Verhuizen met onderwaterhypotheek

De afgelopen maanden zijn de huizenprijzen weer iets gestegen. Dit is goed nieuws voor huizenbezitters die een onderwaterhypotheek hebben. Hiervan is sprake als de waarde van de woning lager is dan de lopende hypotheek. Vorig jaar zouden er 1,5 miljoen huizenbezitters een onderwaterhypotheek hebben.

Zolang u niet gaat verhuizen is zo'n onderwaterhypotheek eigenlijk geen probleem. Maar als u toch wil verhuizen dan krijgt u bij een onderwaterhypotheek bij verkoop te maken met een restschuld. Laat ik een fictief voorbeeld nemen waarbij het volgende van toepassing is:

  • Lopende hypotheek 220.000
  • Verkoop woning 200.000
  • Restschuld 20.000
  • Waarde box 1-polis 30.000

Er zijn nu verschillende mogelijkheden om deze restschuld van 20.000 euro te betalen:

  • Eigen middelen
  • Schenking (van ouders)
  • Afsluiten van een lening
  • Meefinancieren in de volgende hypotheek
  • Afkopen van een verpande polis

Geen eigen middelen?

Het gemakkelijkste is natuurlijk om de restschuld te betalen uit eigen middelen. Als dit niet mogelijk is (wat steeds vaker voorkomt) moet er een andere mogelijkheid worden gezocht.

Een schenking behoort dan nog tot de mogelijkheden. Hierbij moet u wel aan bepaalde eisen voldoen, zo kunnen alleen ouders een kind onder de veertig nog belastingvrij schenken.

Als uw ouders geen schenking kunnen doen, is het afsluiten van een lening (bijvoorbeeld een doorlopend krediet of persoonlijke lening) nog mogelijk. De betaalde rente over deze lening is voor maximaal vijftien jaar fiscaal aftrekbaar

Restschulden meefinancieren

Het nadeel van deze lening is de hoogte van de maximale hypotheek bij aankoop van de volgende woning. De maximale hypotheek wordt natuurlijk lager als er een lening naast loopt.

Een andere optie is het meefinancieren van de restschuld in de volgende hypotheek. In Onderzoek restschulden kon u lezen dat er niet veel banken zijn die restschulden meefinancieren. En doen zij dit wel dan moet u aan aardig wat eisen voldoen.

Tot slot het afkopen van de verpande polis. Als er sprake is van een box 3-polis dan heeft de afkoop geen gevolgen; het afkoopbedrag is onbelast dus vrij besteedbaar. Bij een box 1-polis is er sprake van een onbelaste uitkering (op het eerste gezicht) als aan de volgende eisen wordt voldaan:

  • De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen.
  • Er dient tenminste vijftien jaar premie te worden betaald en de bandbreedte van 1:10 mag niet worden overschreden.
  • Er moet sprake zijn van een eenmalige uitkering.
  • Bij de spaarrekening moet je eigenaar van de woning zijn.
  • De looptijd van de rekening of verzekering mag niet langer dan dertig jaar zijn.
  • De uitkering mag niet meer bedragen dan de maximale vrijstelling.
  • De vrijstelling is 36.600 euro (2015) per persoon als er minimaal vijftien jaar (en korter dan twintig jaar) jaarlijks achtereen premie is betaald.
  • De vrijstelling is 161.500 euro (2015) per persoon als er meer dan twintig jaar achtereen premie is betaald.

Toch onbelast afkopen

De kans is zeer groot dat een box 1-polis nog geen vijftien jaar heeft gelopen, waardoor op het eerste gezicht de uitkering belast is. Echter er zijn bij eerdere afkoop (binnen vijftien tot twintig jaar) drie situaties waarbij de uitkering toch onbelast is namelijk:

  • Bij een echtscheiding of beëindiging van fiscaal partnerschap
  • Als de verkoopprijs van de vorige woning onvoldoende is om de desbetreffende eigenwoningschuld volledig af te lossen (sprake van restschuld).
  • Als de belastingplichtige gebruik maakt van een vorm van schuldhulpverlening.

Het is dus mogelijk om een box 1-polis af te kopen als er sprake is van een restschuld. Echter in bovenstaande situatie is de afkoopwaarde van de box 1-polis (30.000 euro) hoger dan de restschuld (20.000 euro).

Fiscale voortzetting

Wat zijn nu de mogelijkheden en de fiscale gevolgen? Bij volledige afkoop zal een gedeelte van de uitkering (10.000 euro) toch belast zijn in box 1. Een gedeeltelijke afkoop van de polis was eerst niet mogelijk, maar men heeft deze eis losgelaten als er sprake is van een restschuld.

Dit betekent dat het nu mogelijk is om de box 1-polis 20.000 euro uit te laten keren en het restant van 10.000 euro door te laten lopen voor de aankoop van een volgende koopwoning (is fiscale voortzetting).

Als er sprake is van een garantie-uitkering (bijvoorbeeld spaarhypotheek) bij de box 1-polis dan moet dit kapitaal wel worden verlaagd. Stel: de garantie-uitkering was bij deze box 1-polis 150.000 euro, dan wordt de nieuwe garantie-uitkering 50.000 euro (10.000 / 30.0000 x 150.000).

Hogere lasten

Bij aankoop van de andere koopwoning kan via het overgangsrecht de box 1-polis fiscaal worden voortgezet voor een bedrag van 50.000 euro. Het is ook mogelijk dat er sprake is van geen garantie (bijvoorbeeld beleggingshypotheek). De hoogte van de maandpremie is nu belangrijk.

De maandpremie mag namelijk niet verhoogd worden. In ieder geval is er een versoepeling gekomen voor de afkoop van box 1-polissen en rekeningen als er sprake is van een restschuld. En dus ook een mogelijkheid voor huizenbezitters met een onderwaterhypotheek om toch te verhuizen.

Natuurlijk heeft (gedeeltelijk) afkopen wel zijn gevolgen, namelijk in de nieuwe situatie hogere netto maandlasten.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
holenbeer
0
Hallo Jos,

Vraag van een leek: welke belasting wordt nou precies geheven als je niet binnen de voorwaarden voor onbelaste uitkering blijft?
Ik ging er vanuit dat je dan alsnog achterstallige VRH (1,2 % per jaar) zou moeten betalen over het bedrag boven de VRH-vrijstelling van 42 k.
Immers, nog een keer inkomstenbelasting over spaargeld waarover je al IB hebt betaald is dubbel-op.

Maar gezien de poeha die erover gemaakt wordt ben ik bang dat het toch om serieus geld gaat?
IB over de ontvangen rente dan?
holenbeer
0
Heb even gegoogeld en een rekenvoorbeeld gemaakt, lijkt IB over de ontvangen rente te zijn. Dat is de 1e jaren niet zoveel (in mijn geval nu 1260 na 6 jaar opbouw) maar loopt natuurlijk vlot op na zeg 10 jaar.
Dan nog minstens 5 jaar ervan af blijven is dus de moeite waard. 42 % of meer van je renteopbouw weggooien is niet niks.
DysonPro
0
Beste Jos,

Stel dat mijn uitkering ook € 30.000,- is en de restschuld € 20.000,-.
Er blijft dan € 10.000,- over welke ik niet wil voortzetten in een spaarhypotheek gezien de lage rentes van dit moment. Dit geld wil ik wel gebruiken om af te lossen op de hypotheek.

Wordt er in deze situatie dan belasting geheven over het rentebestanddeel van de € 10.000,-?

Ik ben erg benieuwd.

Hartelijke groet
Ivanrybkin
1
@DysonPro.

Ik zou die 10.000 lekker laten staan tot je aan de criteria voor de vrijstelling voldoet.

Dikke kans dat belasting wordt geheven over het rentebestanddeel van de €30.000. Het kan dus maar zo zijn dat de resterende 10.000 grotendeels rente is.
Tilburg013
0
quote:

holenbeer schreef op 1 mei 2015 om 00:05:


Heb even gegoogeld en een rekenvoorbeeld gemaakt, lijkt IB over de ontvangen rente te zijn. Dat is de 1e jaren niet zoveel (in mijn geval nu 1260 na 6 jaar opbouw) maar loopt natuurlijk vlot op na zeg 10 jaar.
Dan nog minstens 5 jaar ervan af blijven is dus de moeite waard. 42 % of meer van je renteopbouw weggooien is niet niks.


Klopt, maar het netto rendement is nog altijd 2 tot 3 keer zo hoog als sparen op een gewone spaarrekening. Als je dus weet dat je binnen 15j wil gaan verhuizen en achterblijft met een restschuld kan je m.i. nu beter extra storten/sparen in je KEW dan op een reguliere spaarrekening.
Belangstellende
0
Jos, is dat zo dat een uitkering van een box-3 kapitaalverzekering altijd onbelast is? Stel dat de looptijd van premiebetaling korter is dan 15 jaar is dan het verschil tussen uitkering en totaal van betaalde premie dan niet belast in box 1?
de bos
0
Gewetensvraag, diegene die een spaarhypotheek heeft geadviseerd heeft die eigenlijk wel goed werk verricht?
Tweede gewetensvraag. Kan je niet beter gewoon zo'n eenvoudig mogelijke hypotheek vorm nemen zodat je later niet met een onontwarbare puzzel zit?
Is het niet idioot dat banken door de politiek gewezen worden op toegevoegde waarde voor de klant, maar dat ze zelf de belastingen zodanig inrichten dat alles ineens heel ingewikkeld wordt en burgers makkelijk Ten prooi vallen van schimmige bankconstructies. De woeker polissen zijn nl. Ook ontstaan door belastingregels. (je kon namelijk de rente aftrekken!) en belastingvoordeel maakt mensen blind.

De bos
Jos Koets
0
quote:

Belangstellende schreef op 2 mei 2015 om 11:51:


Jos, is dat zo dat een uitkering van een box-3 kapitaalverzekering altijd onbelast is? Stel dat de looptijd van premiebetaling korter is dan 15 jaar is dan het verschil tussen uitkering en totaal van betaalde premie dan niet belast in box 1?


De box 3 verzekeringen zijn altijd ombelast. Of er moet sprake zijn van een box 3 polis die is afgesloten voor 14-9-1999.

Gr Jos
fred holm
0
De datum 14-9-1999 heeft niets te maken met belast of onbelast zijn van uitkeringen uit kapitaalverzekering maar of de waarde van de verzekering belast of onbelast is in box 3. Verzekeringen afgesloten voor 14-9-1999 zijn voor een hoog bedrag vrijgesteld in de heffing voor box 3.

Belangstellende heeft gelijk: als de polis, of de manier van handelen in de praktijk, niet voldoet aan de fiscale voorwaarden, bijvoorbeeld wat betreft premiestorting en/of looptijd, is de uitkering voor zover die uitkomt boven de premiestortingen, belast in box 1. 14-9-1999 heeft daar niets mee te maken.

Het is niet nodig dit op een forum te behandelen. Even googlen of naar de site van de belastingdienst en alles staat er glashelder.
MichaelDouglas
0
Wat een open deuren intrappen dit stuk. Had wel meer inhoud/resultaat gerichte oplossingen verwacht van een colum bij IEX in deze
holenbeer
0
quote:

Tilburg013 schreef op 2 mei 2015 om 08:13:


[...]

Klopt, maar het netto rendement is nog altijd 2 tot 3 keer zo hoog als sparen op een gewone spaarrekening. Als je dus weet dat je binnen 15j wil gaan verhuizen en achterblijft met een restschuld kan je m.i. nu beter extra storten/sparen in je KEW dan op een reguliere spaarrekening.

Ga ik doen, redelijk risicovrij rendement, en hoe eerder ik dat binnen heb, hoe beter :-)

Voor de liefhebbers hier nog de voorwaarden voor een KEW of SEW:

www.eigenhuis.nl/hypotheken-financien...

Onder bepaalde voorwaarden is een kapitaalverzekering een KEW en een bankspaarrekening een SEW. Het voordeel daarvan is dat de uitkering of het tegoed dan tot een bepaald bedrag is vrijgesteld voor belastingheffing.
1.Doel ligt vast
U moet de uitkering uit de kapitaalverzekering gebruiken als aflossing op de eigenwoningschuld. Dat is vastgelegd in de polis of de polisvoorwaarden.
2.Bandbreedteregel
De hoogste jaarpremie of inleg mag niet meer zijn dan tien maal de laagste.
3.Vijftien of twintig jaar premie
U moet voor het verkrijgen van de vrijstelling van € 36.600 (2015) minimaal vijftien jaar achter elkaar jaarlijks premie of inleg betalen, tenzij u eerder overlijdt. Om recht te hebben op de hoge vrijstelling van € 161.500 (2015) dient u minimaal twintig jaar premie te betalen.
4.Recht op uitkering
De verzekering moet recht geven op een eenmalige uitkering bij in leven zijn of bij overlijden van u, uw echtgenoot of degene met wie u duurzaam een gezamenlijke huishouding voert.
5.Professionele verzekeraar
De verzekering moet zijn afgesloten bij een professionele verzekeraar.
6.Looptijd maximaal dertig jaar
De maximale looptijd van de verzekering bedraagt dertig jaar.
7.Geld in polis staat vast
U mag tussentijds geen geld opnemen uit de KEW of SEW. Uw geld blijft tot aan het einde van de verzekeringsduur staan.
8.Grens aan sparen of beleggen
U kunt belastingvrij nooit méér sparen of beleggen dan de hoogte van uw eigenwoningschuld op het moment van uitkeren. Is uw uitkering hoger dan uw eigenwoningschuld, dan wordt de ontvangen rente over het hogere deel belast, tot maximaal 52%.

Komt de polis tot uitkering en is niet aan de voorwaarden voor een KEW of SEW voldaan? Dan wordt ontvangen rente alsnog belast, tot maximaal 52%. De ontvangen rente is de uitkering min de betaalde premies. Is de uitkering bijvoorbeeld € 150.000 en het totaal aan betaalde premies € 80.000, dan is de ontvangen rente € 70.000
Schurk31
0
quote:

holenbeer schreef op 30 apr 2015 om 23:56:


Hallo Jos,

Vraag van een leek: welke belasting wordt nou precies geheven als je niet binnen de voorwaarden voor onbelaste uitkering blijft?
Ik ging er vanuit dat je dan alsnog achterstallige VRH (1,2 % per jaar) zou moeten betalen over het bedrag boven de VRH-vrijstelling van 42 k.
Immers, nog een keer inkomstenbelasting over spaargeld waarover je al IB hebt betaald is dubbel-op.

Maar gezien de poeha die erover gemaakt wordt ben ik bang dat het toch om serieus geld gaat?
IB over de ontvangen rente dan?


@holenbeer
je betaalt dan IB-belasting over het 'belast intrest-bestanddeel'. Dat laatste wordt bepaald door de afkoopsom van de polis of bankspaarrekening te verminderen met alle betaalde premies/inleg t.b.v. de polis (incl. evt. ORV-premies).
12 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links