Een huiseigenaar die voor 1 januari 2013 een woning heeft gekocht, profiteert nog het meest van de renteaftrek. Het was toen nog mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek, eventueel in combinatie met een spaar- of beleggingshypotheek, af te sluiten.
Bij deze laatste twee hypotheekvormen wordt de hypotheek pas na 30 jaar (gedeeltelijk) afgelost. Het fiscale rentevoordeel is het best aan te tonen met een voorbeeld:
- Aflossingsvrije hypotheek 150.000 euro
- Hypotheekrente 5%
- WOZ-waarde 150.000 euro
- Belastingvoordeel 42%
Jaar
|
Bruto |
Netto |
1-30 |
625 |
402 |
Het belastingvoordeel over 30 jaar is 78.868 euro.
Vreemde situatie
Vanaf 1 januari 2013 moet een starter een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen krijgen. Ook voor deze doelgroep geldt dat zij maximaal 30 jaar renteaftrek hebben.
In werkelijkheid is dit korter. Vooral nu de hypotheekrente steeds meer daalt ontstaat er een vreemde situatie. De volgende hypotheekrentes zijn op het ogenblik van toepassing voor een hypotheek met NHG.
Rentevastperiode |
Percentage |
30 jaar |
3,3% |
20 jaar |
2,8% |
10 jaar |
2,35% |
5 jaar |
2% |
1 jaar |
1,9% |
Wie 100% zekerheid wil en zijn hypotheekrente voor 30 jaar vastzet, betaalt een hypotheekrente van 3,3%. Wat zijn de maandlasten voor deze huizenbezitter bij een hypotheek van 150.000 euro?
- Annuiteitenhypotheek 150.000 euro
- Hypotheekrente 3,3% (30 jaar vast)
- WOZ-waarde 150.000 euro
- Belastingvoordeel 42%
Jaar |
Bruto maandlasten |
Netto maandlasten |
Belastingvoordeel |
1 |
657 euro |
524 euro |
133 euro |
5 |
657 euro |
540 euro |
117 euro |
10 |
657 euro |
561 euro |
96 euro |
25 |
657 euro |
561 euro |
6 euro |
Totaal belastingvoordeel over 30 jaar is 23.946 euro.
Geen renteaftrek
Bij een hypotheekrente van 3,3% (annuïteitenhypotheek 150.000 euro) is het belastingvoordeel in het eerste jaar gemiddeld 133 euro per maand. Dit voordeel wordt ieder jaar minder aangezien er steeds meer wordt afgelost en steeds minder hypotheekrente wordt betaald.
In jaar tien is dit nog gemiddeld 96 euro per maand. Deze starter heeft volgens de overheid 30 jaar renteaftrek. In de praktijk is er in jaar 26 er geen renteaftrek meer. Hierbij aangetekend dat in de voorgaande jaren (vanaf jaar 20) de renteaftrek minimaal is.
Dit heeft te maken met de WOZ-waarde die als bijtelling bij het inkomen komt. Voor deze persoon is de bijtelling 0,75% van 150.000 euro is 1.125 euro (is het Eigen Woning Forfait). Dit betekent dat over de eerste 1.125 euro betaalde hypotheekrente geen renteaftrek is.
Als we kijken naar de gehele looptijd van 30 jaar (hypotheekrente 3,3%) dan is de belastingteruggave 23.946 euro.
Addertje onder het gras
In de berekening zit nog een addertje onder het gras. Ieder jaar wordt het percentage van de renteaftrek namelijk met 0,5% verlaagd. Dit jaar is het maximale renteaftrek percentage nog 51%. In het jaar 2033 is dit percentage 42% geworden.
In mijn voorbeeld heeft deze huizenbezitter een belastingvoordeel van 42%. Vanaf 2034 is zijn renteaftrek dus lager dan 42% namelijk 41,5%. De bodem wordt bereikt in 2041 als het percentage 38% is geworden.
Aan de andere kant blijft de betaling over het Eigen Woning Forfait hetzelfde, dus hierover moet deze huizenbezitter gewoon 42% betalen.
Het is duidelijk dat de lage hypotheekrente in combinatie met een annuïteitenhypotheek ervoor zorgt dat de huiseigenaar geen 30 jaar renteaftrek heeft.
Gelogen
Wat zijn de gevolgen als deze huizenbezitter kiest om zijn hypotheekrente vast te zetten voor 20 jaar, 10 jaar en een jaar? Uitgaande van de geldende hypotheekrente voor 30 jaar, wat is dan de duur van de renteaftrek?
- Hypotheekrente 20 jaar vast voor 2,80%. De renteaftrekduur is dan tot jaar 25.
- Hypotheekrente 10 jaar vast voor 2,35%. De renteaftrekduur is dan tot jaar 23.
- Hypotheekrente 1 jaar vast voor 1,90%. De renteaftrekduur is dan tot jaar 21.
Ik herhaal dat dat de renteaftrek in de laatste vijf jaar voor het vervallen van de renteaftrekduur in mijn berekening zeer beperkt is. Ik kan dan ook niet anders concluderen dan dat de overheid hierover heeft gelogen.
Ik ga zelfs nog een stap verder. De overheid heeft de mogelijkheid om de renteaftrekduur nog verder te beperken. Ze kunnen namelijk het percentage van de WOZ-waarde (Eigen Woning Forfait) verhogen.
Het is dan mogelijk op een eenvoudige manier om met deze lage hypotheekrentes de duur van de renteaftrek naar vijftien jaar te brengen.