Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Scheidende boete

Scheiden is lijden wordt er wel eens gezegd. En dat is in de werkelijkheid ook van toepassing. De kosten van een scheiding kunnen behoorlijk oplopen. Wie een koopwoning heeft, heeft drie verschillende mogelijkheden:

  1. de man blijft in de woning wonen
  2. de vrouw blijft in de woning wonen
  3. de woning wordt verkocht

De derde optie is mogelijk als de waarde van de woning hoger is dan de lopende hypotheek. Of de wordt verkocht met een restschuld. Die kan, afhankelijk van de bankvoorwaarden, meegenomen genomen in een nieuwe hypotheek.

Grijs gebied

De heren in Den Haag hebben geregeld dat de betaalde hypotheekrente over deze restschuld-hypotheek vijftien jaar fiscaal aftrekbaar is. Echter, in werkelijkheid zijn er weinig banken in Nederland die (grote) restschuldbedragen meenemen.

Een bank beoordeelt de situatie persoonlijk (maatwerk). Het is tot op heden daarom helaas nog een zeer grijs gebied.

Het verhaal wordt nog leuker als iemand in de woning wil blijven wonen. Er moet nu eerst gekeken worden of er sprake is van een hypotheek met NHG of zonder NHG.

  • Bij een hypotheek met NHG wordt er getoetst op werkelijke last. In simpele woorden gezegd betekent dit dat iemand bijvoorbeeld zeven keer zijn inkomen aan hypotheek kan dragen volgens NHG.

  • Bij een hypotheek zonder NHG wordt er niet getoetst op werkelijke last. Dit betekent dat er gekeken wordt wat iemand maximaal met zijn inkomen aan hypotheek kan dragen. In de praktijk is dit tussen de vier en 4,5 keer het inkomen.

Wel of geen NHG?

Er ontstaan nu vreemde situaties. Huizenbezitters met NHG worden gedwongen in hun koopwoning te blijven wonen, terwijl huizenbezitters zonder NHG gedwongen worden om hun huis te verkopen!

Bij deze laatste groep geef ik een voorbeeld ter verduidelijking. Het volgende is van toepassing:

  • Inkomen A 40.000 euro
  • Inkomen B 20.000 euro
  • Hypotheek 200.000  euro (zonder NHG, ingangsdatum 1-1-2010)
  • Waarde woning 200.000 euro 
  • Hypotheekrente 5% (tien jaar vast tot 1-1-2020)
  • Scheidingsdatum 1-1-2015
  • Eigen middelen 10.000 euro 

A en B gaan uit elkaar. A wil in de woning blijven wonen.

De maximale hypotheek op het inkomen van A bij een hypotheekrente van 5% is 167.653 euro. Als A in de woning wil blijven wonen, zal de hypotheek verlaagd moeten worden naar 167.653 euro. Dit is echter niet mogelijk omdat A niet genoeg vermogen heeft.

Als we het inkomen van A toetsen op een hypotheekrente van 2,5% dan is de maximale hypotheek 198.252 euro. De hypotheekrente van 2,5% is van toepassing bij een hypotheek met NHG waarbij de hypotheekrente tien jaar vast staat.

Boeterente

Door een gedeelte van de eigen middelen in te brengen is het mogelijk om de hypotheek om te zetten en zo woningbehoud te realiseren voor A. Echter de bank waar de hypotheek nu loopt, zal een boeterente in rekening brengen.

Bij een boetevrije aflossing van 10% en een hypotheekrente van 3% (vijf jaar vast voor een hypotheek zonder NHG) is de boeterente 16.695 euro! A kan door de hoogte van de boeterente de hypotheek niet omzetten.

In dit geval zullen A en B de woning moeten verkopen. De kans bestaat nu dat de woning voor minder dan 200.000 euro wordt verkocht. Het gevolg is een restschuld. 

Wie is de dupe?

Het is zelfs mogelijk dat een bank niet wil meewerken aan het ontslag hoofdelijke aansprakelijk omdat zij het inkomen te laag vindt. Echter, een andere bank is van mening dat op basis van de explain dit wel mogelijk is.

Ook in deze situatie is er sprake van oversluiting met een boeterente als gevolg. Het blijkt dat iedere bank de situatie anders beoordeelt. En de huizenbezitter is de dupe van een streng beleid van zijn bank.

Partneralimentatie

Iedere bank kan dus anders toetsen. Dit is ook van toepassing bij partneralimentatie. Er zijn banken die partneralimentatie alleen meenemen voor de duur dat het wordt ontvangen, maximaal twaalf jaar. Logisch want na twaalf jaar vervalt de alimentatie.

Echter bij NHG mag de partneralimentatie over dertig jaar worden getoetst als het langer dan drie jaar wordt ontvangen. U begrijpt dat de maximale hypotheek bij toetsing dertig jaar (flink) hoger is dan bij toetsing twaalf jaar.

Natuurlijk roept u nu dat na twaalf jaar de hypotheek misschien niet meer betaalbaar is omdat de partneralimentatie vervalt. Dit klopt, maar het is toch mogelijk om in twaalf jaar de hypotheek door middel van een annuïteiten- of lineair-hypotheek te verlagen.

 

Te letterlijk

Een goede adviseur kan precies vooraf berekenen wat er in deze periode moet worden afgelost. Bovendien bestaat de kans dat het inkomen stijgt of dat er een nieuwe (werkende) partner wordt gevonden.

Ik vind dat banken hun regeltjes te letterlijk nemen. Dit kan de huiseigenaar veel geld koster. Door verder te kijken, kan in veel situaties een passende oplossing worden aangeboden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 19 feb Betaalbare aflossingsvrije hypotheek 41
  2. 05 feb NHG geeft antwoord op oversluiten hypotheek 4
  3. 22 jan Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! 6

Gerelateerd

Reacties

9 Posts
| Omlaag ↓
  1. kareldr 27 maart 2015 12:45
    Het probleem in Europa is, dat bij een executieverkoop van de woning de restschuld 100% bij de koper komt te liggen.
    Een bank heeft dus geen belang bij een goede afwikkeling van dit soort situaties. Immers, de bank voert de pijn niet.

    Wat er moet veranderen is dat banken zelf 50% verantwoordelijk worden voor de restschuld.
    Dan gaat de bank vanzelf creatief meedenken met de klant om 'default' situatie te voorkomen. Bovendien worden banken gemotiveerd om overkreditering te voorkomen en met maatwerk te komen voor klanten. Dan hoeft overkreditering niet meer betuttelt te worden vanuit Den Haag en AFM.
  2. [verwijderd] 27 maart 2015 12:55
    quote:

    kareldr schreef op 27 maart 2015 12:45:


    Het probleem in Europa is, dat bij een executieverkoop van de woning de restschuld 100% bij de koper komt te liggen.
    Een bank heeft dus geen belang bij een goede afwikkeling van dit soort situaties. Immers, de bank voert de pijn niet.

    Wat er moet veranderen is dat banken zelf 50% verantwoordelijk worden voor de restschuld.
    Dan gaat de bank vanzelf creatief meedenken met de klant om 'default' situatie te voorkomen. Bovendien worden banken gemotiveerd om overkreditering te voorkomen en met maatwerk te komen voor klanten. Dan hoeft overkreditering niet meer betuttelt te worden vanuit Den Haag en AFM.


    Mag de bank dan ook de overwaarde voor 50%?
  3. aw8 27 maart 2015 14:20
    Boeterente?
    Als één van de eigenaren in de woning wil blijven wonen, dan kan het voordelig uitpakken als die ene de woning koopt. Hierdoor zal er geen “boeterente” mogelijk zijn, en de huidige rentepercentages zijn heel aangenaam. Uiteraard wel goed rekening houden met overdrachtsbelasting, notariskosten, en andere negatieve “effecten”.
  4. [verwijderd] 27 maart 2015 14:56
    Zonder NHG zijn banken ook best bereid mee te denken als iemand in de woning wil blijven wonen. Explain op basis van 'behoudnormen' is zeker wel mogelijk, ook zonder NHG. Alternatief is nl. vaak verkopen met verlies en twee kale kippen die overblijven en geen kant meer op kunnen. Daar schiet de bank niks mee op, om over 'zorgplicht' maar te zwijgen.
  5. Ronster 27 maart 2015 15:26
    De bank voelt wel degelijk pijn. Stel dat iemand met 60k restschuld blijft zitten en de schuldsanering ingaat. Nou misschien dat er 10/20k terugkomt, de rest is 'gewoon' verlies voor de bank. Banken nemen toch ook voorzieningen ( dotatie op voorziening = verlies op de resultatenrekening) voor eventueel niet te innen vorderingen?

    100% bij de klant wil ik dan ook niet zeggen. In eerste instantie lijkt dat misschien zo, maar uiteindelijk is het toch normaal als je je schuld aflost en kan je dat niet zijn de kosten alsnog voor de bank. Na de schuldsanering begin je toch weer met een schone lei...

    Of mis ik je punt volledig?
  6. Stokertje 27 maart 2015 16:15
    Scheiden is lijden wordt er wel eens gezegd. En dat is in de werkelijkheid ook van toepassing. De kosten van een scheiding kunnen behoorlijk oplopen. Wie een koopwoning heeft, heeft drie verschillende mogelijkheden:
    1 de man blijft in de woning wonen
    2 de vrouw blijft in de woning wonen
    3 de woning wordt verkocht
    4 de man blijft in de woning wonen en de woning blijft op twee namen staan.


    Punt 4 is bij mij het geval. Nieuwe hypotheek is niet mogelijk. Ik kan nog maar de helft aftrekken na twee jaar. Gelukkig loopt de rentevast periode binnenkort af.

    De volgende vraag is voor mij interessant: Kan ik het eigendomsdeel van 50% laten aanpassen?
  7. Jos Koets 27 maart 2015 19:15
    quote:

    Stokertje schreef op 27 maart 2015 16:15:


    Scheiden is lijden wordt er wel eens gezegd. En dat is in de werkelijkheid ook van toepassing. De kosten van een scheiding kunnen behoorlijk oplopen. Wie een koopwoning heeft, heeft drie verschillende mogelijkheden:
    1 de man blijft in de woning wonen
    2 de vrouw blijft in de woning wonen
    3 de woning wordt verkocht
    4 de man blijft in de woning wonen en de woning blijft op twee namen staan.


    Punt 4 is bij mij het geval. Nieuwe hypotheek is niet mogelijk. Ik kan nog maar de helft aftrekken na twee jaar. Gelukkig loopt de rentevast periode binnenkort af.

    De volgende vraag is voor mij interessant: Kan ik het eigendomsdeel van 50% laten aanpassen?


    Punt 4 zorgt voor hele grote problemen. In de meeste gevallen zijn de lasten niet meer betaalbaar en moet de woning gedwongen verkocht worden. In dit geval is het verstandig om op tijd de bank te informeren. Deze zal dan de hypotheekvormen en evt. de hoogte van de rente aanpassen. Het nadeel is dat een klant ieder kwartaal zijn uitgavenpatroon en inkomsten moet verantwoorden.

    Heel veel succes gewenst.
    Gr. Jos Koets
  8. [verwijderd] 7 april 2015 10:33
    Jos, Hoe zit het met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente bij scheiding. Deze is max 30 jaar en in mijn voorbeeld nu nog 15 jaar resterend (tot 2031) Stel het gaat om een hypotheek van 300.000 euro aflossingsvrij voor de scheiding(gemeenschap van goederen). Vermogen is al verdeeld en de man wil in de woning blijven wonen. Gaat die 15 jaar gelden over het hele hyptheekbedrag van 300.000 euro of voor de helft (150.000 euro). Is het relevant wie de aftrek voorgaande jaren heeft genoten ? Immers is die belastingteruggaaf door beide ex-partners genoten(gemeenschap van goederen)Thanks.
9 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare