Vastgoedaandelen lieten de laatste jaren geweldige positieve rendementen zien. Nieuw geld dat in de afgelopen weken de sector instroomt drijft nu de koersen op (
flow of funds). Vooral particuliere beleggers en de recent opgezette
high yield beleggingsfondsen zijn de kopers.
De grote vraag is hoelang deze situatie aanhoudt. De vooruit-zichten voor de directe vastgoedmarkt zijn niet goed en de recente koersstijgingen deden het dividendrendement inmiddels flink dalen.
Om straks van een dalende markt te profiteren, kunt u een long/short-strategie volgen. Hoewel dit niet gebruikelijk is, wordt dit volgens ons een nieuwe trend. In Amerika zien we al een flinke stijging van het aantal vastgoed hedge funds.
Markten opschudden
Op dit moment zitten deze fondsen gemiddeld 80% long, omdat de beheerders denken dat de flow of funds voorlopig zorgt voor oplopende koersen. Echter, met de gestaag oplopende financiële markten neemt ook de kans toe op een correctie. Met name als de liquiditeit wegvalt, moet u er rekening mee houden dat de beurzen een keer flink worden opgeschud.
Zoals u in onze vorige column Stenen zenuwen las, geven wij op dit moment om deze reden de voorkeur aan kwaliteitsfondsen Eurocommercial Properties in Nederland en Unibail in Frankrijk. Deze twee namen zijn naar onze overtuiging beter dan de anderen beschermd tegen een koerscorrectie.
Vandaag houden wij onze IEX.nl Premium Steen Goed Portefeuille ten doop, met zowel binnenlandse als buitenlandse fondsen en long en short-posities. Wij starten deze modelportefeuille met terugwerkende kracht op 1 januari 2004. Grofweg kopen wij Frankrijk, zetten wij een bord Te Koop bij België en benaderen wij Nederland neutraal.
Long posities
In Frankrijk geven wij de voorkeur aan Unibail en Gecina. De eerste is misschien wel het beste vastgoedfonds van Europa. Bovendien is het goed gepositioneerd om van herstel van de Franse kantorenmarkt te profiteren. Gecina is met een earnings yield van 8,2% en een discount ten opzichte van de intrinsieke waarde van 13.7% relatief goedkoop.
In Nederland geven wij de voorkeur aan fondsen met een sterke exposure buiten Nederland (zie Retail over de top). Daarom zijn Eurocommercial Properties (sterke balans en goede winstgroei) Wereldhave (goede spreiding en opportunistisch management) en Rodamco Asia (overnamekandidaat?) onze favorieten.
Rood: AEX
Blauw: Unibail
Short posities
Belgische vastgoedfondsen vinden wij extreem duur en wij hebben geen verklaring voor de lage earnings yield van 7,3%. Wij voorzien lagere groei in vergelijking met de Nederlandse en Franse fondsen. Bovendien is het risico groter. Zowel
Befimmo als
Cofinimmo investeren met name in Brusselse kantoren, een sector met allerminst rooskleurige vooruitzichten.
Of dat nog niet genoeg is, handelen beide fondsen ook op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. Cofinimmo heeft als een bijkomend nadeel dat in april de lock up vervalt van een groot pakket aandelen dat nu in handen is van Dexia. In Nederland is op dit moment Corio onze enige short-positie.
De recente koersstijging was met name een gevolg van de herweging van de Epra Index - een belangrijke benchmark voor vastgoedbeleggers. Corio is naar onze mening niet goed gepositioneerd met een weging van 56% in Nederland en 24% in kantoren. Dit zorgt in de nabije toekomst voor problemen.
Weging
Hoewel wij van mening zijn dat vastgoed(aandelen) een substantiële weging moet hebben in iedere beleggingsportefeuille, is op dit moment het risico van een koersdaling groot. De vooruitzichten voor de onroerend goedmarkten zijn matig, zeker in Nederland. Als de markt keert en de liquiditeit wegvalt, zijn de poppen aan het dansen.
Wij denken daarom dat u als belegger in vastgoedaandelen moet opteren voor een alternatieve strategie. Met long/short-beleid kunt u aantrekkelijke rendementen behalen in een stijgende en dalende markt. Onze modelportefeuille profiteert ook van opgaande beurzen en beschermt onze tegen een correctie.
| | | | | | | | Klik hier voor Kastrop & Vincks IEX.nl Premium Steen Goed Portefeuille (+0,67%) | | Klik hier om te reageren en te discussiëren | | | | | | | |
|
Remco Vinck & Ward Kastrop zijn vastgoedanalist bij Petercam. Vinck en Kastrop hebben zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.