In een wereld waarin sparen niets meer oplevert, is beleggen de enige mogelijkheid om nog rendement te boeken. Om extra inkomen te genereren, zijn beleggers massaal in dividendaandelen gestapt waardoor de koersen flink zijn opgelopen en de dividendrendementen even hard gedaald.
Een beleggingscategorie, die aandeelhouders van oudsher ook verblijd met een hoge dividendenstroom, is beursgenoteerd vastgoed. Nog niet zo lang geleden was dat één van de drie hoekstenen van elke goed gespreide portefeuille. Het risico van vastgoed zit tussen obligaties en aandelen in, zo werd gesteld.
Met de aanzwellende populariteit van alternatieve beleggingen zoals private equity en hedgefunds werd beursgenoteerd vastgoed onderdeel van de assetklasse aandelen, waarbij het op een hoop wordt gegooid met banken en verzekeraars
Rendementen uit het verleden…
De huidige extreem lage rente is gunstig voor vastgoed. Immers, een belangrijk deel van de vastgoedmaatschappijen bestaat uit rentebetalingen over de met schuld gefinancierde bezittingen. Het is niet ongebruikelijk dat vastgoedbedrijven hun panden voor de helft met vreemd vermogen financieren.
Een fikse daling van de rente brengt de kosten hard naar beneden. Nadeel van een deflatoire omgeving is wel dat de huurprijzen, die veelal gekoppeld zijn aan de inflatie, amper nog stijgen. Ook de voortschrijdende digitalisering van de maatschappij pakt negatief uit voor vastgoed.
Kantoren zijn minder nodig en winkels worden minder bezocht. De veroorzaakte leegstand drukt de vastgoedrendementen. Door de renteontwikkeling zijn ook de vastgoedfondsen flink in koers gestegen.
Wereldwijde aanpak
Deels was dat een inhaalslag. Nog niet zo lang geleden noteerden veel van de beursgenoteerde vastgoedfondsen onder hun intrinsieke waarde. Dat is nu wel voorbij. Of een vastgoedfonds ook de komende jaren een mooi rendement maakt, hangt af van:
- de kwaliteit van het management
- de sterkte van de balans
- de vastgoedportefeuille
Binnenstedelijk vastgoed, residentieel vastgoed, dominante winkelcentra én winkels op A1-locaties zullen ook in de toekomst gewild zijn, dus in waarde kunnen stijgen. Schaarste heeft zijn prijs. Een warenhuis op de Dam in Amsterdam zal altijd klanten trekken.
Om de risico’s zo goed mogelijk te spreiden, is het verstandig om te kiezen voor een wereldwijde beleggingsaanpak. Drie Nederlandse beleggingsfondsen voldoen aan dit criterium. Te weten:
Wat zijn de verschillen?
Beleggingsdoelstelling:
“Het Delta Lloyd Global Property Fund belegt wereldwijd in beursgenoteerde, gespecialiseerde vastgoedfondsen die rechtstreeks investeren in onroerend goed (onder andere winkels, kantoren en woningen). Dat maakt het mogelijk om de portefeuille van dit fonds snel aan te passen aan actuele marktontwikkelingen.”
“Het ING Global Real Estate Fund stelt zich ten doel om door middel van actief beheer te komen tot een beter totaal rendement op lange termijn dan de 10/40 GPR 250 Global Net Index.”
“Robeco Property Equities belegt wereldwijd in toonaangevende bedrijven in de onroerendgoedsector. De geselecteerde bedrijven combineren een solide bedrijfsmodel en aantrekkelijke groeivooruitzichten met een redelijke waardering.”
Waardering Morningstar
- Delta Lloyd: drie sterren
- ING: vijf sterren
- Robeco: drie sterren
Rendement
- Delta Lloyd: 8% geannualiseerd over tien jaar, 16,9% geannualiseerd over drie jaar
- ING: 8,1% geannualiseerd over tien jaar, 18,6% geannualiseerd over drie jaar
- Robeco: 6,76% geannualiseerd over tien jaar, 16,4% geannualiseerd over drie jaar
Dividend
- Delta Lloyd: 1,4%
- ING: 2,5%
- Robeco: geen
Geografische spreiding (top-drie gebieden)
- Delta Lloyd: Verenigde Staten (50,2%), Azië ontwikkeld (14,2%), Japan (9,8%)
- ING: Verenigde Staten (55,2%), 13,4% (Japan), Azië ontwikkeld (7,6%)
- Robeco: Verenigde Staten (46,6%), Azië ontwikkeld (13,5%), Japan (12,9%)
Beweeglijkheid (standaarddeviatie)
- Delta Lloyd: 11,91%
- ING: 13,27%
- Robeco: 12,01%
Aantal posities
- Delta Lloyd: 56
- ING: 30
- Robeco: 65
Kosten
- Delta Lloyd: 0,85% per jaar
- ING: 0,70% per jaar
- Robeco: 0,95%
Conclusie
Het wereldwijde vastgoedfonds van ING heeft van de drie geanalyseerde fondsen de slechtste spreiding (de aanwezigheid in de Verenigde Staten is dominant, het fonds heeft het minst aantal posities in de portefeuille) en de hoogste beweeglijkheid, maar de rendementen (op korte en lange termijn) zijn het beste, de kosten het laagste, het uitgekeerde dividend het hoogste en de waardering van Morningstar maximaal. Dat is gemakkelijk kiezen.