Login
 

Hybride horrorhypotheek

In Het venijn zit in de spaarpremie kon u al lezen wat de gevolgen zijn als iemand met een spaarhypotheek zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten. In veel situaties is de hypotheekrente lager waardoor de spaarpremie moet worden aangepast.

Die premie wordt dan beduidend hoger waardoor de netto maandlasten juist niet veel dalen. Vanwege de flexibiliteit hebben veel huizenbezitters in het verleden een hybride hypotheek afgesloten. De hybride hypotheek is een combinatie van een spaar- en een beleggingshypotheek.

Er zijn verschillende mogelijkheden met een hybride hypotheek:

  • switchen van sparen naar beleggen en andersom
  • extra stortingen
  • premies verlagen of verhogen

Weinig flexibel

Iedere geldgever heeft zijn eigen voorwaarden. Het is daarom verstandig die eerst goed te bestuderen voordat u iets gaat doen met uw hybride hypotheek. Hierbij moet u goed rekening houden met de fiscale regels die vanaf 1 januari 2013 van toepassing zijn.

Deze regels zorgen ervoor dat de flexibiliteit grotendeels verdwenen is. Het gaat hier dan over een box 1-verzekering. Zoals bekend is het mogelijk bij de hybride hypotheek om te beleggen en/of te sparen.

  • Als er sprake is van beleggen dan is een extra storting niet meer mogelijk. Ook mag de maandpremie niet verhoogd worden.

  • Bij sparen is een extra storting (soms) mogelijk als er vanaf het begin sprake is van een garantiekapitaal. Hierbij wordt wel de maandpremie aangepast omdat het garantiekapitaal niet verhoogd mag worden. U kunt dit sparen (met garantie) in de hybride hypotheek zien als een (duurdere) spaarhypotheek.

Niet switchen

Het is verstandig om niet meer te switchen van sparen naar beleggen. Dan kan de fiscus wel eens bij u op de stoep staan. U komt namelijk in een grijs gebied terecht waar nog geen duidelijkheid over is. Er zijn daarom maatschappijen die extra stortingen niet meer accepteren.

Een ander probleem dat om de hoek komt kijken, ontstaat als de rentevastperiode opnieuw wordt vastgezet. Bij een lagere hypotheekrente wordt bij de spaarhypotheek de spaarpremie aangepast. Bij de hybride hypotheek wordt dit niet door alle maatschappijen gedaan.

Dit betekent dat de hoogte van de maandpremie hetzelfde blijft. Aangezien nu veel huizenbezitters een lagere hypotheekrente krijgen aangeboden betekent dit dat hun garantiekapitaal lager wordt.

Natuurlijk wordt dit niet vooraf doorberekend door de banken. De daadwerkelijke garantie krijgt de huizenbezitters pas later te horen en dat kan wel eens hard aankomen.

Een voorbeeld

Uitgangspunt  is een hybride hypotheek (sparen) van 150.000 euro (ingangsdatum 1-1-2005):

  • Looptijd hypotheek dertig jaar
  • Hypotheekrente 6% tot 1-1-2015 (rente was voor tien jaar vastgezet)
  • Opgebouwde waarde 24.400 euro per 1-1-2015
  • Spaarpremie per maand 170 euro
  • Belastingvoordeel 42%
  • Bruto rente per maand 750 euro
  • Spaarpremiepolis 170 euro
  • Totaal bruto per maand 920 euro

  • Netto rente per maand 435 euro
  • Spaarpremie 170 euro
  • EWF per maand 39 euro
  • Totaal netto per maand 644 euro

Lagere rente

De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rentevastperiode is dan weer tien jaar). Het volgende is dan van toepassing:

  • Bruto rente per maand 375 euro
  • Spaarpremiepolis 170 euro
  • Totaal bruto per maand 545 euro

  • Netto rente per maand 218 euro
  • Spaarpremie 170 euro
  • EWF per maand 39 euro
  • Netto per maand 427 euro

Deze huizenbezitter springt een gat in de lucht. De netto maandlasten zijn namelijk 217 euro (644 minus 427) lager. Als ik dit doorbereken over twintig jaar (rente staat helaas maar tien jaar vast) dan is de besparing 52.080 euro.

Op het eerste gezicht natuurlijk een leuk bedrag dat zomaar verdiend is. Helaas blijkt de werkelijkheid anders te zijn. De spaarpremie is niet aangepast aan de betaalde hypotheekrente. Hierdoor wordt het garantiebedrag minder.

Het was even rekenen, maar (globaal) wordt het garantiebedrag 97.000 euro. Dit is dus 53.000 euro lager! Het voordeel van de nettomaandlasten is volledig verdwenen.

Waarschuwing

Al eerder heb ik gewaarschuwd voor de gevaren van de hybride hypotheek als er niet 100% gespaard wordt. De einduitkering is namelijk niet gegarandeerd als er ook een gedeelte wordt belegd.

Wat is er aan de hand?

Van de vastgestelde maandpremie worden maandelijks de kosten en de benodigde premies voor de verzekerde risico’s in rekening gebracht. Deze verzekerde risico’s zijn de dekking bij overlijden en/of werkloosheid en de arbeidsongeschiktheidsdekking.

Voor de dekking bij overlijden wordt een éénjaars tarief (is ook van toepassing voor de beleggingshypotheek) gehanteerd. Dit betekent dat deze premie maandelijks wordt aangepast. De hoogte van de premie is afhankelijk van de leeftijd van de verzekerde personen en de opgebouwde waarde in de polis.

Rendement valt tegen?

Ieder jaar worden de verzekerde personen een jaartje ouder en dus wordt de premie ook iets hoger. De premie kan flink hoger worden als het beleggingsrendement in een jaar flink is tegengevallen.

De maatschappij onttrekt echter niet alleen over het beleggingsgedeelte maar ook over het spaargedeelte, waardoor dit niet is gegarandeerd!

Mijn conclusie is dat een hybride hypotheek een gevaarlijke hypotheek is geworden. Vooral als iemand gebruikt wenst te maken van de flexibiliteit dan komen de nieuwe fiscale regels om de hoek kijken. Er is vanuit de fiscus geen 100% duidelijkheid, dus u komt op glad ijs. Dit betekent dat u hard kunt vallen.

U bent in ieder geval gewaarschuwd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hybride hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
DVM
0
Tsja. Hypothekenland is er voor nieuwe hypotheken beduidend eenvoudiger op geworden maar als je van een oude hypotheek naar een nieuwe hypotheek wilt dan komen er opeens allerlei interessante zaken om de hoek zoals de geruisloze voortzetting. Op zich nog goed te begrijpen ware het niet dat de banken de aflossingsvrije inbreng op maximaal 50% hebben gezet. Nu mijn vriendin en ik gaan samenwonen en derhalve gezamenlijk een woning kopen zitten we met een 'luxe' probleem. Met onze beide oude aflossingsvrije hypotheken (die van haar is hybride en van mij is spaar) halen we gewoon de volledige nieuwe hypotheek maar dit mag niet meer (zie 50% regel). Door de lage rente gaat bij mij de spaarpremie flink omhoog en haar hybride hypotheek heeft het issue wat Jos beschrijft. Het enige voordeel dat je nog hebt tov annuitair is dat je onbelaste spaarrente krijgt en dat die uiteindelijk voordelig uitpakt tov de fiscaal aftrekbaare rente voor zover je beneden de maximaal onbelaste uitkering blijft (van voor 14/9/1999 slechts 123 duizend). Hoezo...geruisloos voortzetten....
theo1
0
Het is natuurlijk hoogst irritant dat als je een contract sluit waar je voor vele jaren aan vast zit, de overheid tussentijds de voorwaarden ingrijpend verandert. En dat heeft het dan over een betrouwbare overheid...
liefhebber1
0
Beste Jos,

Ik zie het probleem niet.

170 euro per maand tegen 3 % met nog 20 jaar te gaan levert t.o.v. 6 % rendement 53.000 euro minder op.
Maar netto voordeel was ruim 200 euro /maand. (217)
Wat als de klant van de ruim 200 euro, zelf 170 euro belegt bij een bank in een indexfonds?
Resultaat bij 3 % rendement is een bedrag groot genoeg om lening geheel af te lossen. Bij meer dan 3 % kan maandelijkse inleg naar beneden of blijft in box 3 geld over. Bij minder rendement moet de overige 47 euro (217-170)ook maar gebruikt worden. Maar is dit gezien horizon realistisch?
Wat is het/je probleem?
plof®
0
Door dit soort hypotheken met een volle aftrek over de hele periode en een onbelast deel vermogensopbouw zijn de regels juist aangepast dat dit niet meer kan in de toekomst.

De bestaande gevallen benutten nog steeds deze volledige fiscale voordelen dus van tussentijds wijzigen van de regels is helemaal geen sprake.

Puur omdat de rente lager is en daarmee de aftrek en dat door lage rentestand het spaarbedrag omhoog moet zijn deze mensen nu duurder uit. Daar hebben ze zelf voor gekozen dus medelijden is echt niet nodig.
Jos Koets
0
quote:

liefhebber1 schreef op 13 feb 2015 om 11:31:


Beste Jos,

Ik zie het probleem niet.

170 euro per maand tegen 3 % met nog 20 jaar te gaan levert t.o.v. 6 % rendement 53.000 euro minder op.
Maar netto voordeel was ruim 200 euro /maand. (217)
Wat als de klant van de ruim 200 euro, zelf 170 euro belegt bij een bank in een indexfonds?
Resultaat bij 3 % rendement is een bedrag groot genoeg om lening geheel af te lossen. Bij meer dan 3 % kan maandelijkse inleg naar beneden of blijft in box 3 geld over. Bij minder rendement moet de overige 47 euro (217-170)ook maar gebruikt worden. Maar is dit gezien horizon realistisch?
Wat is het/je probleem?


Hoeveel mensen kunnen daadwerkelijk sparen en dan aflossen in hun hypotheek. Bovendien is er ook een flink nadeel als iemand gaat verhuizen en fiscaal de verzekering mee wilt nemen.
liefhebber1
0
Als de cijfers van de groot banken (Rabo ING ABN) kloppen lossen best veel mensen een deel af op hun lening. (zal toch niet alleen de extra schenkingvrijstelling geweest zijn)
En geef ze eens ongelijk.
Spaargeld rendeeert tegen 1 % en rentepecentage op hyp lening zelfs na aftrek is gauw 2 a 3 % bij gemiddelde Nederlander.
Dat van de verhuizing begrijp ik niet.
Er is toch overgangsrecht?




de bos
2
De overheid is onbetrouwbaar omdat we een democratie hebben met wisselende regeringen. Dat een hypotheekconstructie met looptijd 30 jaar louter gericht op belasting aftrek nog redelijk ongeschonden blijft is al een mirakel zeker geen grondrecht.
Een hybride hypotheek is voornamelijk leuk voor de bank, de consument is net als bij woekerpolissen gelokt door belasting voordeel.
Beste advies is gebruik te maken van extra aflosmogelijkheid.
Ik vind verder dat in geval van overduidelijk gekunstelde hypotheek constructies de overheid de regels moet kunnen aanpassen. De hypotheekrente aftrek is bedoeld om het mensen mogelijk te maken een huis te kunnen kopen, niet om allerlei extra constructies op te tuigen. Mazen in de wet kunnen worden gerepareerd daar is niks raars aan.

De bos
knax63
0
De meeste produkten bij bank en verzekeringsbedrijven zijn gemaakt om zoveel mogelijk belastingvoordeel te halen, waar de banken en verzekeringsbedrijven vervolgens het meeste aan verdienen, zonder de nadelen te benoemen, meestal word er totaal niet naar gekeken. Dat weet je nooit zeggen ze dan nu, het is een prognose. Ja, dat betekent dat elke prognose weinig waarde heeft. Nu alle nadelen te voorschijn maken wassen ze hun handen in onschuld en de consument kan de gehele rekening weer betalen. Maak ze voor 50% mede eigenaar van de schuld en dan is het gelijk afgelopen met creatieve oplossingen en word het een simpel verhaal wat voor iedereen te begrijpen is. Maar ja dan verdienen ze veel minder eraan en dat scheelt soms het dubbele. Aflossingsvrij betekent 2x zoveel rente als bij liniaire aflossing. En op eind datum geld terug van opbrengst pand. Maar die ken nu wel de helft worden. Bij 50% aflossingsvrij kan de prijzen van de huizen ca 25% omlaag. Globaal zitten we daar wel aan voor de hele markt. Bij duurdere huizen is het meer gedaald want ze waren ook meer gestegen. Vroeger betaalde mensen 30% van hun inkomen aan hun huis nu is dat opgelopen naar 50%.
knax63
0
Liefhebber1 heeft wellicht een oplossing door zelf te gaan sparen. In tijd van deflatie is 1a2% meer rendement als aandelen die 50% dalen. Moet je niet in staats obligaties gaan want die kunnen gaan afstempelen zodra er te veel geleend is tov inkomem kant. Bij grieken is het al zo ver. Zie ook japan scenario.ik moet ook zeggen dat de nos zeer steekhoudenee argumenten aanvoert. De waarheid ligt ergens in het midden.
Eventus docebit
0
Ben het in grote lijnen met @de bos eens. Alleen vind ik niet dat de overheid onbetrouwbaar is, maar juist betrouwbaar. Als er regelingen zijn waar kunstjes mee uitgehaald worden waarvan je op je klompen kunt aanvoelen "dit is niet de bedoeling van de regeling", dan kun je er vergif op innemen dat die regeling wordt aangepast. Zéker als er zoveel perverse prikkels van uitgaan als van bijvoorbeeld de hypotheekrente-aftrek. Zeg nou zelf: een schuld aangaan van zes jaarsalarissen en die dertig jaar laten staan zonder enige aflossing, dat is toch te zot voor woorden? Zelfs Griekenland maakt het niet zó bont!

En de andere kant van het verhaal: als je echt van mening bent dat de overheid zo onbetrouwbaar is, dan ben je wel heel dom bezig als je je niet indekt tegen onverwachte ontwikkelingen. Of als je je ophangt aan een barokke stapeling van dubieuze "slimmmigheidjes", zonder speelruimte voor als er een blokje wordt weggetrokken waardoor het bouwwerk instabiel wordt...
erjee-ff
0
@Eventus
Volledig mee eens. Conservatief financieren, rustig aflossen en het belastingvoordeel als de sigaar uit eigen doos of het leuke extraatje beschouwen ipv de hele financieringsconstructie daarop laten rusten.

@Jos
Jos, ik lees je stukjes met veel genoegen, omdat ze me iedere keer weer duidelijk maken hoe krankzinnig gecompliceerd dit allemaal gemaakt is, en ik denk dat dat niet toevallig is.

Ik weet nog dat ik mijn bescheiden appartement kocht, inmiddels 10 jaar terug, en mijn hypotheekadviseur de vraag stelde hoe hij zijn geld verdiende, want al die uren advies die ik van hem gratis kreeg, die moesten toch ergens vandaan komen. De man was eerlijk genoeg om me te vertellen waar het geld vandaan kwam, en ook nog op welk soort hypotheek hij de grootste marge maakte. Hij vond mijn keuze voor een lineaire hypotheek niet leuk, maar begreep het wel. Overigens was ik volgens hem wel de eerste die hem de vraag stelde waar dat "gratis" advies van betaald werd.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hybride hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links