Login
 

De starterstruc

De huizenmarkt is in 2014 uit het dal geklommen. Het aantal verkopen is flink toegenomen en zelfs de gemiddelde huizenprijzen zijn gestegen. Deze positieve cijfers zijn vooral te danken aan de lage hypotheekrente.

Het gevolg is een lagere nettomaandlast voor huizenkopers. Natuurlijk zorgen de hoge huurprijzen ervoor dat steeds meer huizenzoekers terechtkomen bij een koopwoning. Bovendien is het geen nieuws dat als starters geen woning kunnen kopen, de doorstromers niet kunnen verhuizen naar een andere koopwoning.

Maximale hypotheek

De huizenmarkt begint dus onderaan bij de starters. In het verleden zijn deze starters door allerlei subsidies, zoals bijvoorbeeld een starterslening of koopgarant, geholpen om een geschikte woning te kunnen kopen.

Deze subsidies zijn alweer verdwenen, waardoor de starters minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Zonder deze subsidies is het bruto-inkomen van toepassing voor de maximale hypotheek. Deze maximale hypotheek is in de afgelopen jaren flink verlaagd.

Als voorbeeld neem ik een brutojaarsalaris van 29.000 euro waarbij de toetsrente 2,65% is. Indien in de voorgaande jaren deze toetsrente ieder jaar hetzelfde was geweest dan was de maximale hypotheek als volgt.

  Toetsrente 2,65%
Maximaal op inkomen NHG 1995 108.832 euro
Maximaal op inkomen NHG 1996 114.475 euro
Maximaal op inkomen NHG 1997 115.281 euro
Maximaal op inkomen NHG 1998 116.490 euro
Maximaal op inkomen NHG 1999 119,715 euro
Maximaal op inkomen NHG 2000 172.720 euro
Maximaal op inkomen NHG 2001 173.320 euro
Maximaal op inkomen NHG 2002 178.118 euro
Maximaal op inkomen NHG 2003 178.118 euro
Maximaal op inkomen NHG 2004 185.914 euro
Maximaal op inkomen NHG 2005 172.720 euro
Maximaal op inkomen NHG 2006 166.123 euro
Maximaal op inkomen NHG 2007 176.319 euro
Maximaal op inkomen NHG 2008 176.319 euro
Maximaal op inkomen NHG 2009 185.314 euro
Maximaal op inkomen NHG 2010 184.715 euro
Maximaal op inkomen NHG 2011 176.319 euro
Maximaal op inkomen NHG 2012 173.920 euro
Maximaal op inkomen NHG 2013 164.924 euro
Maximaal op inkomen NHG 2014 152.929 euro


Gehalveerd

Natuurlijk was de toetsrente niet ieder jaar hetzelfde, maar cijfers zijn altijd leuk om te vergelijken. Vergelijkt u eens het jaar 1999 (119.715 euro) met het jaar 2000 (172.720 euro). De maximale hypotheek was in 2004 (toetsrente 2,65%) het hoogst: namelijk 185.914 euro.

Dit zou 6,41 keer het inkomen zijn geweest!

Het maximale inkomen NHG daalt ieder jaar verder. Vooral bij de lagere inkomens is dit van toepassing. Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek van iemand die een inkomen heeft van 20.000 euro (toetsrente is 3%). In tien jaar tijd is de maximale hypotheek meer dan gehalveerd!

  Toetsrente 3,00%
Maximaal op inkomen NHG 1995 70.886 euro
Maximaal op inkomen NHG 1996 74.778 euro
Maximaal op inkomen NHG 1997 76.446 euro
Maximaal op inkomen NHG 1998 78.114 euro
Maximaal op inkomen NHG 1999 81.450 euro
Maximaal op inkomen NHG 2000 113.851 euro
Maximaal op inkomen NHG 2001 114.246 euro
Maximaal op inkomen NHG 2002 117,409 euro
Maximaal op inkomen NHG 2003 117,409 euro
Maximaal op inkomen NHG 2004 122,548 euro
Maximaal op inkomen NHG 2005 113,851 euro
Maximaal op inkomen NHG 2006 100,015 euro
Maximaal op inkomen NHG 2007 110,293 euro
Maximaal op inkomen NHG 2008 110,293 euro
Maximaal op inkomen NHG 2009 118,595 euro
Maximaal op inkomen NHG 2010 117,409 euro
Maximaal op inkomen NHG 2011 94.876 euro
Maximaal op inkomen NHG 2012 92.899 euro
Maximaal op inkomen NHG 2013 84.993 euro
Maximaal op inkomen NHG 2014 69.180 euro
Maximaal op inkomen NHG 2015 57.321 euro

 

Op de Homefinance kunt u zelf een berekeningen. Tegenwoordig wordt er onderscheid gemaakt tussen:

  • alleenstaand
  • gehuwd of samenwonend
  • met of zonder kinderen

Leuke verschillen

Dit zorgt voor leuke verschillen bij hetzelfde inkomen. Een voorbeeld ter verduidelijking met de volgende uitgangspunten:

  • Inkomen A is 29.000 euro.
  • Hypotheekrente tien jaar vast met NHG is 2,65%.
  • Maximale hypotheek op het inkomen is 131.939 euro.
  • A en B zijn samenwonend.
  • B heeft geen inkomen.

Als de hypotheekrente voor tien jaar of langer wordt vastgezet, toetst de bank de maximale hypotheek op de dan geldende hypotheekrente. In mijn voorbeeld is de hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG 2,65%. Uit de toetsing blijkt dan dat de maximale hypotheek voor A en B 131.939 euro wordt.

Hogere hypotheek

Indien A alleenstaand was geweest, dan was de maximale hypotheek 140.935 geweest. Dit is bijna 9000 euro hoger dan in de situatie dat A samenwoont met B. U begrijpt waar ik naar toe wil.

Het is mogelijk om de woning door A alleen te kopen. Na de koop gaan A en B gewoon samenwonen. Natuurlijk zal wel goed moeten worden vastgelegd dat B in de woning kan blijven wonen als A overlijdt.

Er is echter nog een mogelijkheid die veel aantrekkelijker is. B die nu geen inkomen heeft, moet een paar uurtjes in de week gaan werken. Indien B 2000 euro bruto per jaar verdient, wordt de maximale hypotheek 150.655 euro.

Dit is 18.716 euro hoger in vergelijking met de maximale hypotheek van 131.919 euro. Het inkomen van 2000 euro wordt dan 9,35 keer meegenomen voor de maximale hypotheek!

Zestien keer

Het kan nog extremer als we een inkomen nemen van 28.000 euro. De maximale hypotheek is dan 124.494 euro (rente 2,65%). Gaat de partner slechts 1000 euro bruto per jaar verdienen dan wordt de maximale hypotheek 140.935 euro.

Door deze 1000 euro wordt de hypotheek meer dan 16.000 euro hoger! Hier wordt dus deze 1000 euro 16 keer meegenomen in de maximale hypotheek. Tel uit uw winst


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

starters

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

starterslening

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Eventus docebit
0
Ik snap het doel van deze column niet helemaal. Is het de bedoeling om te laten zien dat er een vreemd onderscheid zit tussen alleenstaanden en samenwonenden, of is het de bedoeling om te laten zien hoe je met een beetje meer inkomen disproportioneel veel meer schuld en dus aflossing kunt genereren? Hoe je met 7% meer inkomen 14% hogere maandelijkse lasten kunt krijgen?
Da Freeze
0
Het doel lijkt mij informatief. Wat ik constateer is dat het maximale hypotheekbedrag bij een bepaald inkomen zowat is gehalveerd voor de lage(re) inkomens. Dit in combinatie met een toenemend aantal alleenstaanden zegt wel iets over de huizenmarkt in de nabije toekomst.
Nu is er een kleine opleving in de woningmarkt, voornamelijk door de toch al gedaalde woningprijzen in combinatie met de lage rente. Deze categorie van woningen bevindt zich voornamelijk in de markt van tweeverdieners die nu hun kansen zien om de woning die ooit 3 ton kostte, nu toch voor 2,5 ton op te pikken.
Over enkele jaren vermoed ik een enorm overschot aan dure woningen (babyboomers die kleiner willen wonen of overlijden) en een tekort aan kleinere betaalbare woningen voor éénverdieners.
Ivanrybkin
0
de daling 2010 tot 2015 is in het tweede schema helemaal spectaculair :) (van 1117k naar 57 k)
jrxs4all
0
"Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek van iemand die een inkomen heeft van 20.000 euro (toetsrente is 3%). In tien jaar tijd is de maximale hypotheek meer dan gehalveerd!"

Als je met dezelfde rente rekent wel ja ;-)

In werkelijkheid is de rente in die periode ook gehalveerd en die zakt nog steeds heel hard. En dan ziet het plaatje er heeeel anders uit. Het is niet voor niets dat de huizenmarkt het zo goed heeft gedaan het afgelopen jaar.

Het eind is nog niet in zicht, ik verwacht dat je voor het eind van dit jaar 10 jaar vast voor 2% kan krijgen.
Heinz
0
quote:

jrxs4all schreef op 6 feb 2015 om 15:21:


Het eind is nog niet in zicht, ik verwacht dat je voor het eind van dit jaar 10 jaar vast voor 2% kan krijgen.


www.zerohedge.com/news/2015-01-30/den...
jrxs4all
0
quote:

Heinz schreef op 6 feb 2015 om 15:28:


[...]

www.zerohedge.com/news/2015-01-30/den...


Ja, da's mooi maar ze krijgen niet echt geld toe hoor.

In Denemarken betaal je de rente (of in dit geval ontvang je) en daarnaast betaal je een spread en kosten aan de bank. Die spread is iets van 0,3% per jaar en de kosten weet ik zo niet. Totaal zul je op een variabele hypotheek iets van een half procent per jaar betalen.

In Nederland is de opslag op een variabele hypotheek eerder 2 of 2,5% en dan wordt het een andere zaak. Bij de meeste banken is 1 jaar vast goedkoper dan variabel.
paul36013
0
Het is natuurlijk maar de vraag of de bank zo'n aanvraag van een 2-verdiener waarvan er 1 maar 1000 per jaar verdient zo zal accepteren.
De norm is dat de woonquote MAG worden verhoogd met 3%, niet dat deze ook in elk geval met 3% daadwerkelijk wordt verhoogd.

Dan kun je natuurlijk zeggen, als het mag, dan doen banken dat gegarandeerd,schurken zijn het, maar ik denk dat het begrip 'zorgplicht' bij de meeste banken en adviseurs tegenwoordig iets serieuzer wordt genomen dan zeg pakweg in 2005. En als de bank het zelf niet doet, dan wellicht een handige advocaat als de zaak uiteindelijk klapt. Met een boete van de AFM erbij.

vlieman
0
Het staat in de wet tijdelijke regeling hypothecair krediet. Hoe kun je een boete krijgen als je je aan de wet houdt?
Bity
0
quote:

paul36013 schreef op 6 feb 2015 om 17:00:


Het is natuurlijk maar de vraag of de bank zo'n aanvraag van een 2-verdiener waarvan er 1 maar 1000 per jaar verdient zo zal accepteren.
De norm is dat de woonquote MAG worden verhoogd met 3%, niet dat deze ook in elk geval met 3% daadwerkelijk wordt verhoogd.

Dan kun je natuurlijk zeggen, als het mag, dan doen banken dat gegarandeerd,schurken zijn het, maar ik denk dat het begrip 'zorgplicht' bij de meeste banken en adviseurs tegenwoordig iets serieuzer wordt genomen dan zeg pakweg in 2005. En als de bank het zelf niet doet, dan wellicht een handige advocaat als de zaak uiteindelijk klapt. Met een boete van de AFM erbij.




Ik denk dat banken alleen maar een "slap handje" als zorgplicht geven en dit ook alleen omdat ze de afgelopen jaren pittige boetes hebben gekregen (die vervolgens bij de regeringen terecht komen en niet bij degene die jaren lang zijn opgelicht maar dat terzijde..)

Zodra ze maar even de kans krijgen om de boel weer flink te belazeren dan slaan ze onmiddellijk toe. Je zou voor de grap eens moeten googelen op "schaduwbankieren...".

Ze doen echt alles voor dikke winst en het grote geld. Al moeten ze hun (schoon) moeder ervoor verpatsen..


9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links